试点农村集体建设用地入市是怎样规定的.doc

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的 随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。 随着土地政策的不断变化，国家开始进行农村集体建设用地入市试点工作，意味着集体建设用地入市以后也可以进行出让、租赁等相关经济活动。由于我国农村集体性土地并不是单一用途的建设用地，那么在法律上试点农村集体建设用地入市是怎样规定的，为此小编为大家整理了相关资料。一、试点农村集体建设用地入市的法律依据全国人大常委会于2015年2月27日发布了全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前试行。涉及调整的法律包括：土地管理法第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”土地管理法第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”城市房地产管理法第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据全国人大常委会的决定，国务院有权在试点行政区域暂时调整实施上述法律中关于集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。因此，试点行政区域在试点期间内可以暂停适用土地管理法、城市房地产管理法限制集体经营性建设用地入市的相关法律规定，其实践在法律上可以得到认可。但需要注意的是，为确保风险控制，试点将严格限制在经法律授权的行政区域开展。因此在未经法律授权的行政区域开展集体经营性建设用地流转的行为仍不为法律认可。二、集体经营性建设用地入市的前置条件和限制条件集体经营性建设用地入市试点是有严格的限制条件的，之前一些关于“集体建设用地入市”、“小产权房转正”均是对政策的误解。把握集体经营性建设用地入市的相关规定应当注意其限制条件：1、本次试点的是存量集体经营性建设用地使用权的入市，不是所有的集体所有建设用地均可入市，也不是集体经营性建设用地所有权的入市。如前所述，集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性建设用地，宅基地、公益性公共设施用地是不包括在入市试点内的。准予入市的集体经营性建设用地必须是存量集体经营性建设用地，从而禁止为获取入市的经济利益，盲目地新增集体经营性建设用地，坚守耕地红线不突破的底线。而且，试点是集体经营性建设用地使用权入市，不是其所有权入市，坚持土地公有制性质不改变。2、要符合规划、用途管制。取得土地使用权后要建设什么，必须服从国家的统一管理。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。三、集体经营性建设用地入市的法律问题全国人大常委会的决定暂时调整了土地管理法、城市房地产管理法的相关规定，为集体经营性建设用地入市暂时排除了最根本的法律障碍，但是，集体经营性建设用地入市并没有明确的法律法规规定可遵循。例如，物权法第十二章“建设用地使用权”对建设用地使用权明确限定为国有建设用地使用权，即“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”物权法第一百五十一条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”但是，因为土地管理法对集体经营性建设用地如何流转有严格限制，对其如何流转并没有明确的规定。本次试点即是要循序渐进地推进土地制度改革，在总结经验的基础上，最终出台具体的法律规定。通过了解各试点地区的做法，笔者认为，各试点行政区域主要根据“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的原则，参考了国有建设用地使用权出让程序的相关做法进行集体经营性建设用地入市。(一)关于集体土地入市的供方主体问题。民法通则第七十四条第二款和土地管理法第八条第一款规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。村民委员会组织法第四条第三款规定，“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。”物权法第六十条规定，“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：1、属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;2、分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;3、属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”因此，试点项目出让方主体是农村集体经济组织或村民委员会。根据全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复，集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。(二)关于集体经营性建设用地使用权的期限问题。各试点地区一般参照国有建设用地出让年限规定设定集体经营性建设用地使用权的期限，即工业用地五十年、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。期限届满时是否可以续期则不明确。另外，需要注意的是，有的试点地区采取租赁方式入市，将租赁期限设定为40年的做法有待商榷。根据合同法第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因而，如果租期超过20年，对承租人而言有一定的法律风险。(三)关于地上建筑物的问题。一方面，集体经营性建设用地使用权出让对是否必须“净地”出让没有相关规定。有试点项目中，有公告明确“本宗地块涉及地上建筑物、构筑物等资产的处置由竞买人与出让方另行协商解决”，笔者理解，实际上可能是“毛地”出让。另一方面，对于出让土地使用权到期后，地上建筑物如何处理的问题，各地做法也不同，有的采取无偿归集体经济组织所有的方式，有的则采取到期后评估折价补偿的方式。(四)关于集体经营性建设用地使用权抵押融资的问题。物权法第一百八十条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物;2、建设用地使用权;3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;4、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”但如前所述，物权法所定义的建设用地使用权仅指国有建设用地使用权，不包括集体经营性建设用地使用权，集体经营性建设用地使用权显然也不属于可抵押的“土地承包经营权”。物权法第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;”就集体建设用地使用权抵押，我国担保法、物权法均仅有涉及乡(镇)、村企业土地使用权抵押的相关规定，如担保法第三十六条规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”而物权法第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”而目前入市的建设用地使用权并不属于“乡(镇)、村企业的土地使用权”从农村集体建设用地入市的法律规定里面看到