天津市社区服务发展(邻里中心)有限公司战略策划报.doc

天津市社区服务（邻里中心）发展有限公司发展战略策划研究（提纲） 本研究的目的在于：在充分论述成立天津市社区服务发展有限公司的必要性和可行性的基础上，通过对国内外经验的参考借鉴，首先确立公司的形态、宗旨、经营目标和运营模式。其次，通过对内外环境态势的分析，明确公司的战略定位。进而，规划公司的整体发展战略、组织发展战略、事业组合战略等，为公司的持续健康发展提供指导。一、 成立天津市社区服务（邻里中心）发展有限公司的意义和可行性1 意义与价值 什么是“邻里中心” “邻里中心”是新加坡最早提出的一个社区服务概念，从1991年开始，新加坡建屋发展局开始推行新模式的邻里中心，这些新邻里中心都与组屋分开，均为独立式建筑。 规定为10001200套住户配套建设一个邻区商店，为60008000套住户配套建设一个邻里中心，为4000060000套住户配套建设一个新镇中心。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必须品为主。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。一个典型的新加坡邻里中心设置35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、12台自动提款机。必备功能有:诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。为什么要建设“邻里中心”l 现存新家园或大型社区存在的问题城市社区服务是城市社区建设的核心内容。社区服务是在特定的社会历史条件下产生和发展的，其固有的和实践中产生的问题逐渐积累和暴露，妨碍了社区的健康发展。第一，与国内外先进水平相比，我市社区服务业发展滞后。 第二，与全行业基本建设投资相比，社区服务业投资明显不足。 第三，与国外成熟的企业化运作模式相比，我市目前的社区服务业主体大多脱离市场机制，效率较低。第四，以上问题造成远离市中心商业及文化、教育、卫生中心的社区居民购物难、上学难、看病难、交通难、办事难、享受文化娱乐的机会少等现实问题，许多社区处于上班时一座空城、下班后无处可去，除单纯的住宿功能外，居民其他需求都只能在社区外实现，无形中加大了居民生活的经济成本和社会成本。这种状况从长期来看，不仅阻碍了房地产市场的潜在增值能力，更不利于和谐生态新家园的实现。l 单纯政府行为的局限性长期以来，我国以政府为主导的社区建设内容大多局限在社会、文化、环境、政治等方面，忽视了社区商业经济的发展。不管是2000年的中办、国办颁布的23号文件，还是2001年民政部颁发的社区建设示范活动指导纲要，关于中国当前的城市社区建设的内容的规定基本上排除了社区经济建设，认为这是市场经济调节的范畴，不是政府和社会建设的内容。不过，在社区服务中又强调了社区服务的产业化和面向下岗职工的再就业服务。这就造成了一种矛盾的局面。同时，随着人民生活水平的不断提高，以及新城建设和旧城改造的深入，我国城市居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的家政服务以及老人护理服务等方面。诸如社区化房产服务、社区化电视和互联网信息服务、社区化养老服务、社区化儿童照顾服务、社区化文化娱乐休闲服务、社区化保健服务以及居家司法和投资咨询服务等，越来越受到广大居民的欢迎。可以说，社区服务业的发展空间十分巨大，社会服务业的各种细分产业需要在社区层面上进行服务方式转换以应对居民需求，并实现新的经济增长。因此，为了推动社区服务的社会化改革，需要加强培育社区服务业的市场机制,推动社区服务业按市场机制独立运营。l 单纯的房地产开发商的局限性以往以房地产开发商为主体的社区商业服务开发模式多为底商商铺租售，这种方式的缺陷在于：一方面，各种商业设施像“天女散花”，功能单一、规模较小且位置分散，居民的感觉是好像到处有商铺，但到处买不全。另一方面，当商业物业的产权或使用权归于零散的商家之后，房地产开发商就失去了控制能力。而商家往往急功近利，往往是感觉什么赚钱就一拥而上、恶性竞争，一旦赔钱就纷纷推出，造成频繁更换经营业态或废业闭店，失去了原先社区规划中商业中心的功能定位。第三，最重要的是，社区服务中许多必不可少的公益性设施，如学校、医院、社区活动中心等，房地产开发商或普通商家是不会承担的。这些配套设施的缺乏往往会严重影响社区居民的生活和健康发展。l 以“邻里中心”方式提供社区服务的优势“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。首先，邻里中心一般具有以下基本特征：（1）规划在先，有序发展。在新家园或大型社区通过科学规划集中建设的邻里中心避免了重复建设，资源浪费和恶性竞争，有利于实现便民服务于区贸区容高度统一。（2）配套完善，服务功能齐全。除了12项必备功能以外，可以向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，并能做到各种低、中、高层面的服务都能够统合在邻里中心。（3）商业服务与公益服务有机结合。邻里中心不仅提供购物、餐饮、休闲、娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生、医疗等方面的活动，如语言培训、音乐培训中心、读书阅览室、健身俱乐部、室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。 其次，在建设“和谐生态新家园”的思路引导下，我市预备兴建的邻里中心将定位于现代化的邻里中心、人性化的邻里中心、三满意的邻里中心。即居民在邻里中心就近方便，廉价物美，服务多样，生活质量提高而满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意；政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，可以有效促进新家园和社区区域内的繁荣，区貌改观而满意。建设“邻里中心”的意义与价值l 贯彻国家“十一五”社区服务体系发展规划的要求 2007年5月14日，国家发展改革委、民政部联合印发“十一五”社区服务体系发展规划（发改社会2007975号）中有如下内容：“十一五”社区服务体系发展规划的制定是为了适应我国经济社会发展的需要和满足居民群众日益增长的服务需求。随着市场经济发展和城镇化进程的加快，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，社区已成为各类社会群体的聚集点，各种社会矛盾的交汇点，各项方针政策的落脚点，居民群众对社区服务提出的需求越来越多，要求越来越高，特别是面对城镇1亿以上的流动人口、5000多万退休职工、2200多万困难群众和1400多万下岗失业人员，社区服务的压力不断加大，加快完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的紧迫任务。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，坚持以建设和谐社区，推进社会主义和谐社会建设为目标；坚持以人为本，以不断满足社区居民的物质、文化、生活需要为出发点；坚持服务主体多元化，充分发挥政府、社区居委会、民间组织、驻社区单位、企业及居民个人在社区服务中的作用；坚持整合社区资源，健全服务网络，拓宽服务领域，优化服务结构，创新服务方式，提高服务质量，强化服务功能，加快发展步伐，使社区服务体系在促进社会和谐、提高生活质量、扩大社会就业、化解社会矛盾、增强社会凝聚力，建立新型社会保障体系等方面发挥更加重要的作用。“十一五”期间，发展社区服务体系的总体目标是：到2010年，在全国城镇逐步建成与社会主义市场经济体制相适应，符合我国基本国情，与当地经济社会发展水平相协调，立足街道、社区，以社区综合服务设施为主体、各类专项服务设施相配套的社区服务设施网络，形成多方参与、责权明晰、配置合理、和谐有序、可持续发展的运行机制，初步建立起覆盖社区全体成员、服务主体多元、服务功能完善、服务质量和管理水平较高的社区服务体系。”l 有力推动天津市新家园建设的顺利进行邻里中心作为社区商业服务的载体，能够有效克服分散式商业设施的局限，打造新商圈，聚集商气人气，促进区域性繁荣。邻里中心的规划建设将大幅提升房地产的潜在价值，有力推动天津市新家园建设的顺利进行。l 形成推动社会和谐的微观机制邻里中心独特的将商业服务与公益服务有机结合的优势，将有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务水平，促进和谐社会建设。为什么应由建投公司牵头专门设立“天津市社区服务发展有限公司”l 建投公司的宗旨和企业目标与“邻里中心”建设的匹配：经济性与公益性的融合l 建投公司的优势：“新家园”项目建设土地平整后业务的自然延伸l 建投公司可持续发展的需求：投资建设与实业运营的相互支撑2 可行性 国内外经验的借鉴l 新加坡的邻里中心建设及运营模式l 苏州工业园区邻里中心发展有限公司的经验邻里中心进行商业地产开发新尝试即连锁开发、只租不售。经营模式是集中化管理、分散化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者，但又与商业街、市场不同，业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场，因此，管理运作是通过客户管理、营销管理、质量管理、服务管理、物业配套管理等方面体现。邻里中心借着苏州市“创建全国消费放心城市”的东风，努力从公司管理向客户管理延伸，不断加强诚信宣传和制度实施，提高客户在管理及经营层面的素质，成为苏州市“创建全国消费放心城市先行点”，还是园区唯一一家全省“正版正货承诺单位”。和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，每个邻里中心都是创建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓。邻里中心的经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。连锁的性质决定了邻里中心具有良好的发展预期，这对招商非常有利。其次，招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加，将形成强大的前行优势。其三，在管理内涵上，强调投资者与经营者的分离。当投资者不会操作的时候，经营权交给邻里中心来运作。承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这就形成了邻里中心的一大特征：管理始终存在。第四，在邻里中心里边，居民所需要的各类商业非常齐全，基本上一业一店，没有了一个业态业种多家店竞争的情况，商家效益自然也都不错。 对于加盟商家，提供相对低廉的承租价格，仅仅是在开发成本的基础上加一点物业费，给他们较大的发展空间。在准确的功能定位基础上，这些商家大多能获得稳定的收益，因此乐于与投资者建立战略合作关系。此外还应处理好管理者与经营者的关系。尽管加盟商家有很多是知名品牌，但不能排除也有少部分缺乏品牌意识的小企业。管理公司应该起到指导、帮助、监督、制约的作用，以维持加盟品牌的整体水平。 作为邻里中心的经营者，苏州工业园区邻里中心发展有限公司基本可以将邻里中心的建设投资控制在3500元/平米，建设周期控制在1年内。每个邻里中心建成后即成立独立运营、管理的单位，进行日常管理。邻里中心的品牌和管理质量保持相同的水品。l 其他国家社区服务模式的经验 营利模式形成以房屋租售为经营基础、以市场需求作为功能定位、以房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。可能的营利来源：l 商业房地产开发l 特许经营与无形资产的利用l 连锁经营的规模效益l 资本运作l 管理费收入l 非营利设施的商业化运作可持续发展的可能性经济效益与社会效益的互补和相乘效果分析二、公司形态及治理结构1公司形态确立公司形态的制约因素分析 国家政策、法律法规、资本规模、经营业务范围和特点、资金需求量、上市的可能性 公司形态的确立国有独资、有限责任公司、股份有限公司、集团公司、投资公司、管理公司、实业公司2战略投资者 是否需要战略投资者 资本规模和业务能力分析 如何选择战略投资者 充足资本导向、补充业务能力导向、利用优惠政策导向导入战略投资者的方式 股权分享、资金合作、业务互补、特许经营3公司治理架构 股东构成及股权分配 股东大会 董事会和监事会的构成和运作机制 对经理层的监督与激励机制三、公司战略定位1公司宗旨和理念宗旨：将商业服务与公益服务有机结合，有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务水平，促进和谐社会建设。理念：社区服务实体化、经营方式组合化、服务定位精确化。2经营目标长期目标和年度发展计划经济效益目标和社会效益目标3战略定位宏观环境分析(PEST分析)对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。产业环境分析（产业政策和产业结构分析）l 产业政策及相应的法律法规l 公司提供的产品及服务的市场特点l 产品及服务的市场多样化程度（商业房地产开发、物业管理、特许经营、咨询服务、资本运作等）l 业务活动的区域范围（设立子公司或分公司的必要）l 营销手段的多样化程度l 市场竞争程度（主要与中心商业区的竞争与互补）l 市场环境、竞争态势对公司经营的影响程度l 新产品或服务推出的频率l 公司在市场上难以预测的需求发生变动的频率 公司内部资源状况（1）重要利益相关者的影响 公司与大股东和金融机构的关系对未来战略制定的影响程度 公司的战略投资者对未来战略制定的影响程度 公司与主要供应商和客户的关系对对未来战略制定的影响程度 总公司与关联企业的关系对对未来战略制定的影响程度 公司与政府部门及监督机构的关系对对未来战略制定的影响程度（2）资金状况及发展趋势 资金状况及来源的多样性和稳定性 未来3-5年的发展态势 资金运用规划（3）人员状况及发展趋势 现有人员的结构及能力评价 公司所在行业管理人员的流动性 公司所在行业专业人员的流动性 公司人力资源管理的基本方针（4）公司的预期市场地位（波士顿矩阵分析） 公司在主要市场上的收益性预测如何 新规参入者进入该市场的难度如何 公司各种产品及服务的市场占有率预估 各种产品及服务在公司整体业务中的比率4公司总体发展战略市场及社会责任定位发展阶段划分及战略目标确立事业组合战略（核心业务与辅助业务的配置）组织架构设计及发展规划战略实施路径l 实施横向发展的步骤可以由母公司先期进行多个邻里中心基础设施建设。由于人员短缺，在这一时期可以委托项目管理公司分别对于路网、供热、供暖等基础设施进行建设。基础设施建成后，除了可能盈利的基础设施以及用地，自己单独成立公司保留经营外，其余的基础设施可以移交给市政部门，让其管理，投资成本通过出让土地获取。其余用地除了根据公司