甲级写字楼产品策划通.doc

甲级写字楼产品策划通金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼，在设计管理上并没有太多经验可循 ，许多问题是住宅项目中不曾遇到的，这里对于金地中心的设计全过程进行了梳理，探讨在写字楼项目的设计管理中，如何准确定位，如何打造具有竞争力的写字楼产品。第一章：写字楼的标准及分类一、 写字楼的分类：根据写字楼物业类型的不同，可分为：1、 标准写字楼：也是市场上最常见的写字楼。华贸中心2、 独立形象写字楼即每一栋写字楼出售给一家公司独立使用，可以说是为企业量身造，每一栋上面都有自己公司的标识，在对外宣传方面可以起到一个非常好的效果，同时在内部交通组织与使用方面也非常便利。北京置地星座3、 soho办公尚都soho4、 住宅产权写字楼,也就是所谓的商住楼，这种形式在市场上已极为普遍。5、 低密度办公写字楼这是位于北京北四环的森根国际，楼盘密度很低，仅为三层和四层的高度，很像写字楼中的towmhouse。二、 甲级写字楼的标准：标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50000平方米超过25000平方米商务配套设施1. 满足日常生活的商店2. 适合商务会餐的饭店3. 酒店4. 银行5. 邮电局6. 午间放松或娱乐设施7. 其它如公园运动设施和图书馆至少有所述服务配套设施的五种高质量的细节1. 中央空调2. 电梯等候时间30秒，5分钟运载能力11%以上。3. 网络通信设施4. 净高不低于2.60米电梯等候时间40秒，5分钟运载能力11%以上。其余相同销售/出租仅用于出租,或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增中其它服务的预留空间（如专线数据、网络会议）安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理三、关注细节、成就高端写字楼。谈金地中心的系统配置。(一) 金地中心概况：金地中心，位于北京东长安街、中央商务区（cbd）的核心区，东距国际贸易中心800米。金地中心由两栋国际甲级写字楼和连接两座大厦的三层商业裙楼组成。建设用地面积1.7万平方米，总建筑面积15万平方米, 其中地上总建筑面积11万平方米，容积率6.72。金地中心的建筑、结构方案、初步设计、室内设计、幕墙设计均由som公司设计完成，景观方案设计由美国的swa公司完成、灯光设计由美国bpi公司完成、标示设计由香港watermark公司完成，施工图设计由北京市建筑设计院完成。其中写字楼a座总高度168米，35层，建筑面积6万平方米，钢筋混凝土结构，层高4.1米,净高2.75米，另设100高架空地板，vav空调系统。分高、中、低区共设15部客梯、2部转换梯、2部消防梯。写字楼b座总高度102米，27层，建筑面积6万平方米，钢筋混凝土结构，层高3.46米,净高2.65米，四管制风机盘管系统。共设10部客梯（分高、低区）、1部消防梯。（二）金地中心的系统配置1、 空调系统设计办公空间的舒适度很大程度上依赖于空调系统的设计。金地中心的空调系统的设计方案经过了多种方案仔细研究和比较，最终确定了如下方案。a、a楼采用vav系统。vav系统：变风量（varied air volume，简称vav）空调系统。1）变风量系统有以下优点：（1） 由于变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷与使用情况的变化，所以能够节约风机运行能耗并减少风机装机容量。（2） 系统的灵活性较好，易于改扩建，尤其适用于格局多变的建筑。（3） 变风量系统属于全空气系统，具有全空气系统的一些优点。没有风机盘管凝水问题和霉变问题。2）、a楼的vav系统情况为：标准层分内外区，内区由于受外界气温影响很小，机器设备又不停散发热量。因此常年供冷。外区冬季由于外窗散热较大，供热能耗要求较大，所以采用风机供热的同时，进行热水盘管辅助加热。因此内外区温度可随意调节。不会出现冷热不均匀的情况。b、24小时租户冷却水系统为满足电脑机房等某些特殊要求的房间的24小时的工作需要，a、b座写字楼均单独设置冷却塔提供24小时的冷却水，且屋顶的冷却搭、泵及机房预留的水冷空调器都提供三路供电，确实保证了机房空调的24小时连续运转。这也是考虑到国际型公司的需求而设置。c、 大堂的地板采暖b座大堂为两层挑空结构，主大堂为三层挑空结构，为了提高冬季大堂的舒适度，我们在这两个大堂的区域内设置了地板采暖系统。全空气空调系统提供正常的供暖，地板采暖系统提供辅助采暖。地板采暖系统提高了大堂的舒适度，也增加了楼盘的档次。d、 电加湿系统在冬季，相信大家都有体会，中央空调往往会给人以空气干燥，很不舒适得的感觉。金地中心写字楼冬季采用电加湿方式，可确保写字楼冬季的相对湿度大于40%。e、 紫外线杀菌灯非典之后，大家对空气品质都开始特别关注。为更好的提高写字楼的空气质量，金地中心也采用了紫外线杀菌灯对于空调送风进行处理。2、柴油发电机组的设置考虑到未来新技术的发展，以及会增添的辅助设备，金地中心在双路供电的基础上，又增设了柴油发电机组，除了提供消防等重要负荷外，可提供每层电脑机房及为该机房服务的空调系统用电。不但为租户提供了确实可靠的用电保障，而且为客户档次的提升预留了很大空间。3、办公区域架空地板设置在写字楼的办公区域设置了100高的架空地板，作为强、弱电线路的敷设空间。使得办公区域的布置更为灵活，洁净。并可满足特殊客户群体（诸如it业）的办公需求。4、卫星电视及有线电视设置在金地中心的a、b座屋顶均已预留了卫星电视接收装置，并考虑了机房位置。也是为办公建筑的可持续发展预留了发展空间。5、交通系统设计金地中心电梯5分钟运载能力：11%以上；电梯等候时间：30秒以内。均可满足国际甲级写字楼标准。电梯等候时间：是指某一台电梯刚离开到下一次电梯来到的时间间隔。5分钟运载能力：是指每五分钟内，电梯单向运送人数占服务区域总人数的百分比。电梯的数目配置是每一个建筑师在做方案的时候都比较头痛的问题，不知道究竟该配置多少部电梯，梯速该选择多少合适。下边结合金地中心的电梯配置谈一谈心得体会。1) 电梯数目与电梯梯速的估算（经验数值）。楼层数/电梯台数=nn=2-3之间 很好。n=3-4 可以接受。n4 无法接受。电梯等候时间电梯提升高度/电梯速度。如果两个值同时达到标准，说明电梯配置比较合理。2) 电梯等候时间与5分钟运载能力的精确计算结果通常是由电梯厂家根据电梯分析软件模拟计算得来的数据。3) 有人说：“我只关心电梯等候时间，那5分钟处理能力的计算结果好坏与我没有多大关系。”这种说法显然是错误的，因为电梯的等候时间只与电梯的提升高度与电梯速度有关，与候梯人数与轿厢载重均无关。如果电梯等候时间的计算结果很好，而5分钟运载能力的计算结果很差，则会导致电梯的运行速度很快，但是，电梯来了，却有很多人挤不上电梯的恶果。相信这种情况在我们很多人身上都发生过。说到5分钟处理能力，一个很重要的指标与计算结果的好坏有着直接关系，即人数标准与总候梯人数的计算。现在国内的甲级写字楼的人数标准通常为12m2/人（按使用面积），介于寸土寸金的香港10 m2/人，与相对舒适的欧洲15m2/人之间。6、其他金地中心设置了诸如手机室内无限覆盖系统、建筑设备监控系统、安全防范系统、公共区域无线上网系统、资讯科技显示系统等等。各项先进设备系统的配置，使得金地中心的办公环境更为舒适、便捷，并为将来预留了一定的发展、改造、空间。第二章：永恒的竞争力来自永恒的创新精神谈金地中心的创新内容一、金地中心的设计创意是一简洁明快、晶莹剔透的挺拔形象，写字楼的东、南侧有两个点式玻璃幕墙的立方体相互切削，创造出水晶般的晶体形象。西侧与被测试与玻璃体对应并且联系至地面的石材幕墙，旨在模拟中国古代木建筑特有的窗棂图案，诠释对中国传统建筑文化的。 西南立面透视 西北立面透视二、独特的结构体系成就了金地中心独一无二的立面：1、金地中心为钢筋砼框架-核心筒结构体系。在金地中心的方案调整过程中，由于营销提出，要营造出大开间无柱设计的办公空间，som方案调整出现了令人激动地新思路花格框架结构方案，即所看到的窗棂图案全部是由结构的梁柱所组成。正是所谓“清水出芙蓉，天然去雕饰”。2、金地中心的总体结构体系有如下特点：1）采用钢筋砼框架-核心筒体系的a座结构总高度达149.67m，已超过规范规定的钢筋砼高层建筑高度限值（b级高度140m）；2） 在西、北立面采用了与普通钢筋砼框架不同的花格框架体系；西面、北面的主次钢筋砼框架，每隔三层与主框架梁连在一起,次框架在每个3层的高度范围内设置花格状的次框架柱、梁。整个主次框架的框架梁与楼板无连结（梁板间有缝隙）。次框架和主框架梁主要承受侧向水平作用，承受很少的竖向重力荷载，主框架柱仅通过与其相连的楼面梁，承受竖向荷载和水平荷载。在建筑的东南里面由于是普通幕墙体系，因而也是普通梁板体系，所以核心筒两侧结构刚度完全不均匀。为了尽可能不使主次框架中的次框架梁柱承受竖向荷载作用,主框架与次框架的连接采用“后浇节点”做法，即：主次框架同时施工，但在次框架柱顶部预留后浇缝，结构封顶后再浇砼与主框架梁柱连接。3） 东面及南面的普通钢筋砼框架随着建筑立面倾斜，从而形成了东、南两面的框架斜柱。4） 构件截面高度a塔：梁高/跨度=600/12400=1/20.7 1/18(规范）b塔：梁高/跨度=450/10050=1/22.3 1/18（规范）由上可以看出，金地中心属于超高、水平和竖向不规则且无可借鉴设计依据的结构，而且主次框架体系、框架梁与楼板脱开在国内均为首次应用的工程。结构的创新使得金地中心的立面更加独特，并且富有内涵。三、擦窗机方案的确定由于金地中心的形体较为复杂，切削面很多，a座的东立面顶部逐渐倾斜并悬挑出约2m，屋顶幕墙部分的高度从5m到16m连续倾斜，倾斜角度极大。并且som极其重视屋顶擦窗机是否会对建筑的立面产生影响，严格要求擦窗机不能高于幕墙。所以擦窗机的设计难度极大。我方与擦窗机厂家、北京院、som多次配合，最终确定了主臂俯仰、伸展吊栏的擦窗机方案。并且擦窗机的轨道与幕墙的支撑体系结合为一体，不仅节省了屋顶的大量空间，而且幕墙钢结构支撑体系也更加经济、合理。四、b座层高与净高的设计由于金地中心方案报批时，b座的功能为服务式公寓。因此层高较低，仅为3.46m，后来由于市场的变化，b座功能修改为写字楼，但层高并未相应调整，甲级写字楼对于净高的严格要求，使得净高根本不能低于2.65m，这给我们与设计院带来了极大的挑战。我们为此咨询了很多专家，得到的答案都是从未有过先例，净高很难满足。北京中国银行总行的层高3.45m，结构采用了无梁无柱帽体系，并在在很多专家的努力下，最终也只达到2.45m的净高。在som与设计院的共同努力下，结构专业的梁高只作到了1/22，突破了规范1/18的限值，各专业的管道综合做得非常细致、排列紧密，最终在设计上实现了2.65m净高要求。这在国内写字楼设计中是非常少见的。第三篇 金地中心的设计过程梳理与流程介绍一、规划设计方案的确定（一） 通过国际化竞标召集方案 金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼，在设计管理上并没有太多的经验可循，我们决定采用国际化竞标的方式确定方案。 通过我们的鳞选，五家国际知名的设计公司入围竞标单位：美国som，香港王董国际，巴马丹拿，加拿大wzmh，刘容广武振民事务所。这些设计单位都有着丰富的高档写字楼设计经验，他们的作品遍布世界各地，有很高的知名度。而我们的评选专家更是聚集了国内最顶尖的建筑大师：齐康，马国馨，崔恺等等。有了高水平的竞标单位和评委们，为我们成功选取最佳方案确立了坚实的基础。 wzmh方案 巴马丹拿方案 王董方案 som方案（二） 反复论证确定方案经过评委的反复论证与理性选择，金地中心的方案最终确定在som和国际王董的方案上进行改进和深化的方向。三、 金地中心的设计过程也并非一帆风顺。最初签订的合同是由王董国际与som配合完成施工图纸设计。但随着建筑方案深入到初步设计阶段，国际王董的角色越来越重要，我们的设计管理也越来越感到力不从心。根本原因在于流程不顺。设计单位分布在美国、香港与北京三地、多家设计公司，而写字楼又是综合性极强的建筑，需要各专业之间有紧密的配合、协调与综合，而国际王董的建筑师因为与各专业分处两地，无法担当起协调、综合的重任，加之对中国规范得熟悉、理解程度不够。致使初步报批工作反复修改多轮也难以到到要求。在初步设计接近尾声的时候，北京金地的领导们果断地中止了与国际王董的合同，请北京院加入到设计团队中，因为各专业能够紧密配合，又对于国内规范非常了解，设计管理工作顺畅了许多，北京院很快完成了初步设计的报批工作，并深入到了施工图设计当中。四、通过与som合作，我们引入了设计系统管理这一概念。即景观设计、灯光设计、标示设计全部列入了统一的设计流程，列入统一的设计计划，使得金地中心的各个设计不再是独立的，而是综合协调、相互配合后的统一体，不但使得设计更加系统化，增加了可实施性，而且也是整体建筑的语汇统一、协调。金地国际花园（b区）就是因为没有引入灯光设计与标示设计这一设计流程，在主体施工完毕后，方进行灯光设计工作，只是设计方案中许多很独特的想法，由于结构、管线没有预留而无法实施，造成了许多遗憾。 灯光、标示设计与整个金地中心的施工图设计同时进行，可以同建筑方案设计、幕墙设计、施工图纸设计、室内设计、有机的协调，相互磨合，很多问题可以在设计阶段便暴露出来，并得以解决，为日后的顺利施工与效果营造打下了良好的基础。第四篇 写字楼设计管理工作的思考与探讨一、 与som合作的启示：像som这样国际知名的大型设计公司，他的“大”不仅在于人员的数量和工程的规模，更重要的是一系列管理的成熟体系。在与其合作的过程中，我们认为在许许多多方面都具有值得我们学习与借鉴之处。1、 som充满激情的创作态度、与强烈的社会责任、历史使命感、以及对于文化融合、细节的不断追求与精品意识都给我们以深深的触动。很多次的方案修改是在我们对于方案已经认可的时候，som通过不断的思考主动提出的。som认为：他们的设计，最令人兴奋的部位还是细节部分，在近距离观察建筑的时候，是会有很多惊喜地发现。的确，金地中心的金地中心的每一个风口（包括外立面、内墙以及吊顶），每一道公共区域的卷帘，每一个核心筒周边的门洞尺寸，甚至包括消火栓、配电箱及风口，都是som非常关注的细节，都是经过若干次的电视会议的讨论才确定下来的。som的设计总裁brand lee 先生曾经提出：在我们的工作中，必须要挑战三个敌人：第一是已经够好了；第二是时间太紧张了，第三是难度太大了，就这样算了，从而放弃我们希望做出精品的意识。这句话给我留下了很深刻的印象，的确，精品是需要每一个合作方全力以赴，不断追求的。2、 在设计管理方面a、 som的扩初图纸已达到相当深度，不仅平、立、剖面的各节点表示得相当清楚，连建筑的门窗表、卫生间大样、典型墙身大样、吊顶平面甚至标准室内详图、路面铺地分隔图案以及结构的“配筋表”也在扩初图纸中准确表现。b、 与扩初图纸对应的设计说明同样非常详尽，共计300页，十六个部分，120个章节，是som近60年积累的经验与规范。所有的施工程序、材料描述、用料标准、质量检验均有章可循。c、 在随后的施工图设计阶段，som对于设计院的各专业施工图纸共进行50%、90%阶段的共计2次审查，审查非常细致，提出了大量的问题，几大程度的保证了设计方案的完美实施。二、承担责任，感受压力随着金地中心项目的不断深入进行,我也从中逐渐领会到作为一名房地产公司的建筑师所需具备的一些素质。首先：是对项目整体的把握与协调能力。由于目前房地产项目越来越趋于复杂化，多功能化，高科技化，因此所涉及到的专业与部门也不断增加，仅一栋写字楼的设计就会涉及到从建筑，土建，安装工程，园林景观，灯光设计，标识设计，幕墙设计，室内设计、各种厂家设计等等多方的配合，作为一名设计师,任何人都不可能将各个部门，各个专业的知识掌握到极其专业的程度，因此，在项目运做的过程中，设计师的作用就如同乐团的指挥，并不一定熟练的掌握每一种乐器，但却能熟练的安排每一种乐器。调理种种复杂的关系，唯有这样才能演奏出和谐的乐章。建筑是凝固的音乐，建筑师便是这音乐的指挥者。通过不断的疏理各方关系，将项目不断的向前推进。其次：要长远看待问题，学会综合的分析思考。由于项目的复杂性，某一局部的变化所带来的结果往往是连锁的，而不是独立的，因此综合的分析问题就显得格外重要。另外，作为房地产的建筑师，要对建筑从项目策划，方案实施，到最后使用全程负责，因此也就更需要长远的考虑问题。不断权衡各种关系。如项目的初期投资与长期运行维护费用的关系。总体投资与最终完成效果之间的关系。项目所获取的经济效益与社会效益之间的关系，等等。因此，好的建筑师应象天平一样，能客观综合的分析事物的关系，衡量利弊。 第三：良好的沟通能力。建筑师要会表达自己更要能够了解别人。金地中心项目作为一件优秀的产品，其应该是适应市场需求，并同时满足我司成本要求的。为达到此目的建筑师需要不断的与参与项目的各个部门不断沟通。及时了解他们的需求，并很快将这些需求传达给相应的设计单位，使其成为数据，成为图纸，成为现实。因此唯有良好的沟通能力才能更加准确的获取信息，传达信息，实现信息。通过金地中心的项目使我切身感受到作为一名建筑师所应具备的种种素质，感受到压力也感受到责任。作为一名建筑师，协调能力，分析能力与沟通能力是我们在不断实践的过程中所获得的最宝贵的财富。也是在今后的工作中衡量自我成长的一把标尺。写字楼的层高(slab to slab height)一般是指写字楼标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离; 通常，在选购优质的甲级写字楼的时候，楼层净高才是我们最应该关注的指标，因为层高的概念中包含了梁板厚度、空调、消防及强弱电布线等管线占据的高度空间等不确定因素，如一个层高3.5米的写字楼，看起来好像很好了，如果以上结构及管线空间占据了1米，底板找平等又去除了50mm的话，那净高也就剩余2.45米了，这个室内净高就显得有些压抑了。通常，影响写字楼净高的因素有以下5种，供读者参考：1. 层高：这一因素是基础，只有较高的层高，才能尽可能提供较高的净高。2. 梁板厚度：这是占用层高空间最大的因素，一般根据开间跨度在600mm-1000mm之间。3. 水、电、空调管线占用高度：占用梁下的空间，科学合理的设计中可以合理安排多种管线的高度关系，部分可以穿过或绕过梁进行排布，这一因素一般占用100mm-500mm之间。4. 吊顶系统自身占用高度：根据吊顶系统的不同，一般在50mm-100mm之间。5. 地面找平或架空地板高度：结构找平根据结构施工水平的不同而有差异，优质的施工这一因素几乎可以忽略不计，平整度控制得不好的话，出现30-50mm找平也是很常见的；当然，如果采用架空地板系统，这一高度也应扣除。 以上分析为需要租用或购买写字楼的客户提供一个参考，在选择写字楼时一定要分清层高和净高的概念，目前，国际国内写字楼领域比较公认的甲级写字楼净高标准为不低于2.6米，当然香港、上海等城市一些高标准写字楼净高甚至达到2.8-3.0米。同时，净高太高对于照明及空调的能耗也会相应提高，笔者认为甲级写字楼2.6-2.8米的净高是比较理想的，一般来讲，层高越高，能提供的净高空间也相应较高，如市场上一般的写字楼层高3.8-4.2米，就比较容易达到2.6-2.8米的净高，若层高只有3.2-3.5米或更低，那么要想获得理想的净高就较难了。高层办公楼设计要点 办公楼即写字楼,现代写字楼在各城市里，已发展到了100m高的高层建筑乃至100m以上的超高层建筑。高层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：如防烟楼梯,消防电梯,防烟前室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。但另外一些内容：如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等，过去不属于建筑专业的内容就不太清楚了，往往方案定了之后，一改再改，业主着急，自己也着急，甚至于认为都是其他专业的事，应该另请顾问，而不是建筑专业的事，让业主哭笑不得。其实，我们稍加研究，这些问题是有可能弄清楚的，至少来一个八、九不离十，才不会被动。此外还有大堂、地下餐厅、地下车库、屋顶冷却塔等也是高层写字楼要考虑的一些问题。一、 写字楼的核心筒：问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么？除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯，前室也是6平米，当两种前室合并的话，其合用前室是10平米，这方面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据了，尤其是客梯。二、 写字楼的客梯数量：说到客梯，电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设，人数有10、11、12平米使用面积/每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式，吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂，我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询，看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人，700多平米，大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人（使用面积），有时用11平米/人（使用面积），实际就是使用系数67%-73%之间，也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢？本来一栋建筑物还没有建成，还没有使用，即使使用以后，一栋高层建筑至少也要用50年，50年里是否会永远人数不变？事实上本来就是一种模糊统计的数字，本身就不是计算出来的，所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此，我问过境外的机电顾问公司：你的使用面积那里来的？他说是根据方案图，而我们的设计图纸还在方案阶段，我又问我们方案不断修改，你是用什么办法跟上的，他答不上来。实际没有方案图，有总面积，有层数，他们就是根据70%的系数来决定的。所以，我们在设计初期时只有建筑面积（平方米），为什么不用平方米自己来推算呢?我工作的办公楼15000平米，两台1000kg客梯，合7500平米/1吨电梯，上下班特别紧张。办公楼是21层，越是紧张越是站站停，十分着急。后来改成单双号停，好了一点，但还是不能承受，于是使用了十多年的大楼，正在想办法加电梯。由此说明合理的话，一定在7500平米/1吨以下才行。二十多年前，我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中，统计出了很多大楼的数据，粗略统计的平均数字是5000平米/1台，但由于书本、杂志的比例不清楚，不知1台是多少重量的。但客梯大多在1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9m之间。反算的话，是5000平米/1吨-5000平米/1.6吨之间。为什么我用“5000平米”及“1吨”这两个数字为基础呢？是为了容易记住。用1000kg-1600kg反算的话即是：5000平米/1吨-3125平米/1吨之间。这是非常宏观的数据，但已很清楚地说明写字楼的等级就在这几个简单数据之中，没什么好神秘的。 由此得出一般写字楼5000平米/1吨客梯。高级写字楼4000平米/1吨客梯。超级写字楼3000平米/1吨客梯这个宏观数据的规律。后来经过20多年的很多工程实践证明，并通过很多电梯商用精确的电脑计算出来的数字基本是吻合的。而电梯商的数据往往略为偏大一点，是可以理解的，他们要推销商品么！让他们降一点下来，他们认为也没有问题。因为电梯计算不只是重量一个参数，还可以用速度来调节，而我们的设计图对载重是设计中最重要的数据，有了载重就可以有电梯井道的具体尺寸，设计就好做了。同时我还推论的公寓在10000平米/1吨-6000平米/1吨之间，也是普通、高级及豪华公寓之分。对旅馆客体的数量是每100间客房/1000kg-1600kg之间，也就是三星、四星及五星之间的区分。而商住楼虽是居住建筑，但作为小公司办公者居多，所以用写字楼的下限5000平米/1吨为好，这方面很多设计人用了居住的概念，每每大量地等候，是一种常见的错误，要特别提醒注意。大量的实践证明这些数据是可行的。另一种思路可以旁证,如超级写字楼3000平米/1吨客梯,相当于200人用1吨客梯,1吨客梯可载14人，即高峰时200人要载14次，再去掉满住系数，以及去掉非高峰人数，打两个八折的话，高峰时不过运载9次就行了，再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节，就会得出高峰等候的时间。根据这样的分析，是不是心里有点底数了。当然非超级的高级写字楼及一般写字楼，由于电梯的吨位和数量相对少，其等候时间会长一点。三、高层写字楼电梯的服务面积写字楼由于下面经常有商业裙房，所以计算面积的时候，要将裙房的面积扣掉，首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算，是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼，首层加裙房商业10000平米的话，我们算电梯时，就依30000平米来计算，一般写字楼用6台1吨，或4台1600kg的客梯就基本正确。四、客梯厅的理想布置客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用.当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法.如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。 电梯群控能充分发挥电梯的效能，我的经验是群控不要超过4台，而4台最好用各两台双双面对为好，横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病，即有时这台电梯人刚进完，门刚关上，外面有人按信号按钮，门又自动开了，有时会有多次开关，这是群控台数太多造成的问题，所以群控的电梯不宜过多。一个失败的过宽的电梯厅是北京饭店（虽不是写字楼，但可借鉴），电梯厅是8m宽，由于8台群控，经常来回走，再加上地毯产生的静电，常常在按钮时打电，非常恐怖。另外有一种常常出现的问题是，由于很多城市地处地震区，核心筒的墙，作为抗震墙是理所当然的。但建筑师们很容易将电梯门的短墙也设计成抗震墙，而抗震墙一般比较厚，当三台或四台成排的时候，客人往往看不见后面两台电梯门开了没有，等到发现有人进去而赶过去的时候，门已关上了，感到特别的烦恼。其实只要将该墙不要设计成厚的抗震墙，而设计成填充墙，就会薄得多，那样就看得见了。那么墙薄了，对抗震是否不利呢？其实不然，因为该墙的洞口很多，对抗震起不了很大作用。如果这道墙减薄0.2m，而将电梯背后的墙加厚只要0.1m，其抗震的作用反而更大些，岂不合适吗。再者，这道墙改成填充墙后，还有一个好处是，不管电梯定那个厂商的型号，不管电梯的信号箱是何种样子，反正当填充墙砌的时候，肯定已经定货了，所以可以轻松出图，何乐不为呢？ 此外对上下分区的电梯组，由于低区电梯的上空是不用的，那么由于不是抗震墙，上面就可以变成一个大房间，可作为会议室或数据库，增加投资的回收，一举数得。小小的研究，可以将被动变成主动。 五、客梯的上下分区当高层或超高层,层数多的时候,可以上下分区,以提高效率，分区以50m高度左右一区为宜,因为50m左右,大约10-12站,以1000-1500平米一层来算,大约12000-18000平米,正好是2-3台一组,即使达到20000平米左右，也不过4台，又因结合避难层，容易安排中间的电梯机房，比较理想。第一个50m用最慢的一种常规速度，过去是1.5m/秒，现在有1.75m/秒，价格差不多，所以近来都用1.75m/秒的产品。每隔50m升一级,每升一级可加1m速度,即50-100m高用2.5m/秒,100-150m高用3.5m/秒,150-200m高用4.5m/秒，200-250m高用5.5m/秒,以此类推为什么我敢大胆的用这个宏观数字呢？因为50年以前美国的电梯最高速度是6m/秒，而当初的建筑高度没有超过300m的，后来经过实践，20年前我在深圳设计的218m高的建筑，就用自己的经验数字，电梯商是认可的。用每秒的速度在平时很少有对比物，但用每分钟就有点数了，6m/秒相当于360m/分钟，300m高的建筑不到1分钟就到最高层，速度已很快了。当然，现在科技更进步了，我在十年前看到三菱在日本横滨的一栋300m高的建筑上用了12m/秒的电梯，直达最高层只用了20秒钟，所以在高级或超高级的大楼可以利用这种新技术，可以提高一级。即每隔50m，每升一级加1.5m,即50-100m用3m/秒,100-150m用4.5m/秒,150-200m用6m/秒,以此类推，肯定会提高效率，现在北京正在建设的330m最高建筑用了8m/秒，相当于480m/分钟，已相当快了。六、客梯的门宽高挡一点的写字楼最好不用1吨的电梯,因为1吨电梯的门偏小,只有1m宽,1150kg的电梯可以做到1.1m的门,这样进出就比较理想。也有1600kg电梯能做到1300门宽的，对特大型建筑人数特多的建筑应该考虑，门宽可以提高效率。七、客梯厅宽及直达梯的等候电梯厅也不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5m-4m之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如上面谈到的老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门.值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是3m的话,口部也应是3m，因为首层的人数是标准层的10-12倍，要十分注意这个口部，为什么我要提醒这个问题呢？因为很多设计单位做居住建筑多了，居住建筑经常是电梯厅就是消防的合用前室，做防火门习惯了，所以我经常发现此问题而特别提醒大家。一般在150m到200m以下的建筑，上述的规律可以运用，但150m以上，甚至到了300m及300m以上，那种超高层，每层面积很大，而总面积更大，造成安排进电梯的核心筒的面积过大，而150m以上部分的核心筒无论内容或结构、抗震诸方面都没有需要那么大，那么多的电梯筒里空走的浪费面积过多。所以结合这种特高的大楼，就要分析它的功能。例如上半段很可能有旅馆，很可能有供观光的并带有餐饮的楼层，也可能上面有公寓。因此应该充分利用核心筒下半层电梯井道的上半部分，怎么利用呢，可以在首层的大堂里安排直通上半段的高速直达的电梯，一站到达150m以上的空中转换层。然后再像下面一半的办法，重新分成2-3段，这样核心筒就在150m以上缩小了，这样可以节约出很多净使用面积来。关于最高层的观光层的电梯，应该是直通的，最近媒体报导的阿联酋迪拜的最高楼是10m/秒，比日本的横滨的12m/秒稍慢一点，这种电梯起速较慢，逐步加速，快到的时候逐步减速，以减少失重感，为什么迪拜不用12m/秒最先进的产品？可能报导有误。这种负担大楼一半人数的到达空中转达大厅的客梯，要注意在首层大厅在高峰时候得集中人流，往往在4m宽的电梯厅里就使分紧张，由于不是消防梯，所以可直接使用大堂，以扩展人流德等候空间。八、货梯及消防梯兼货梯客梯解决之后,就是货梯,由于写字楼客户的可变性比较大,经常要做装修,所以货梯的数量就要研究。由于一般写字楼才2-3万平米，消防电梯就够用了。但面积较大，且高度很高时，货梯设计往往不够，这是需要注意的问题。但由于数量较多，占核心筒的面积太大时，可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题，例如2000kg-3000kg的货梯，就可以代替一般1000kg的货梯。货梯与客梯的比例大约1：4的关系，大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要,消防梯不需到地下室，而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。所以不要以为消防梯要下到地下室.这是两个概念,不要混淆.但货梯也不一定下到最底层,而是应该根据需要来决定。由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了要在消防电梯的井底设排水设施，很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层，甚至审图单位也是这种解释。其实，在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层，有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话，这条就没必要写了。消防梯是解决高层建筑的，不是解决地下室而设置的，低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。超高层的消防梯，虽然照消防规范最多1-2台，但美国的9.11后，我们要深思，是否应该也像客梯一样，上半段另加一些消防电梯，当然也可客、消两用，这个问题是供探讨用。九、 多电梯的电梯厅：写字楼电梯厅的口部，往往很拥挤，因为口部在高峰的时候要有楼上的10倍甚至20倍以上的人流，而超高层有时高达60-80倍的人流，而电梯厅不可能做得很宽，因为上面没有需要，我们还常常看到首层还做防火门，这样更将口部缩小，问题更大。 所以首先要将口部放足。此外一组电梯最好不超过6台。4台以下更好。但超高层的电梯数量多，所以要注意一个方向来人很可能对大堂压力过大，所以应该有两个面的入口较好，必要时四面都能进门，或大堂里不设商业。在很多超过200m高的建筑，往往是城市的标致性建筑，因为高了，一般也比较粗，每层的建筑面积就很大，电梯的数量很多，占用核心筒的面积也很多，在首层的人数也特多，所以有时可以设双大堂，即首、二层都设大堂，以解决疏散进出的拥挤，在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大堂。也有另一种办法，由门厅设一定数量的直通电梯上到空中门厅，例如在100m以上来转化，其电梯筒就可以重叠使用，以节省核心筒的尺寸，节省面积，提高使用率。这种直达梯由于人数多，在电梯厅里不好办，也可以直接在厅的一侧解决，下面一个实例就如此处理，非常理想。十、 洗手间：写字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了.一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，手盆可以多一点一厕一盆的也有。还有残疾厕位及清洁间也要注意不要漏掉。最高级的写字楼还有要求一个咖啡时间的备餐间，也应注意，由于核心筒的设计，都要求十分紧凑，任何缺一点内容，就要改一次图，所以在方案阶段就要想清楚这些内容很有必要。虽然算出这些数量，但高级写字楼的首层最好不设厕所，因首层停留的人少，万一管理不善，大堂有了异味，其大厦的等级就没有了。解决的办法，可以上二层或地下一层设置，加上明显的标致就行，这样较为妥当。洗手间的细节也是很重要的。卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见到设计到位的。例如挡视线的问题,往往就解决不好,尤其是男卫生间,一开门就看到小便斗,让人家不得不挂布帘子,布帘子几天就脏了。甚至于男女卫生间还经常门对门。我还见到连浴室的更衣间也有门对门的?有的设计还做两道门,当正好两道门都开的时候还是看得见，而况两道门费用要多，还经常遇到门把是湿的，不很理想。其实只要动一点脑筋,里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了，君不见很多国外的电影里，不少镜头里看到，写字楼里的女职工受委屈之后，在卫生间里哭泣，之后又在卫生间里补妆，所以挡视线很重要，是能做到的。有些人多的公共卫生间完全可以不做门，因为卫生间是负压设计，气流是向里走的。 还有卫生间里的厕位小隔断,1.2m宽加外开门,一进卫生间看了很乱.其实做向里的内开门,其隔断1.5m也够了,再紧凑一点的话,1.4m也够了,这样的卫生间,既省面积又看上去文明多了。在美国，我还看到一些设计得很好的卫生间，他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上，小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以，而隔断呢？是吊在顶上的。离地150mm，在清洁时非常方便，由于没有死角，特别干净。十一、强电、弱电、新风机房：此外,强电与弱电大约各6平米。若有新风机房放在核心筒的话,大约是本层面积的1.5%,即1000平米的话约15平米左右,1500平米的话约20平米左右。只要弄清这些东西就行,写字楼就是这些内容。高级写字楼也可将新风机房放在地下室或避难层及屋顶层，不过首层最好不做，因为首层的经济价值很高，做了可惜。对于新风机房，很多设计人在方案时，不把它当回事，随着设计的深入，由于绝大部分功能已经各方反复研究全部定位，新风机房的问题就突出来了，我们经常看到很好看的建筑在不该有的地方出现了大小不等的百叶，有的就在首层该做商店的地方出现了白叶，这些就是新风的采风口，里面就是新风机房。其实新风机房完全可以放在屋顶上或放在地下室，而不用占重要的价值高的商业面积，使经济损失，使建筑难看。关键是设计前期没考虑，在设计的后期，发现有新风机房的要求后，不得已占用了不该占用的地方。新风机房的安排有什么关键点呢？要想把机房安排在屋顶、或价值较低的地下室，其关键是安排与屋顶或地下室之间相连的垂直风道，而垂直风道事先没考虑的话，要想上下几层串起来，在设计后期就不容易了。所以要比较早的安排，大体上60-80m，一个放火分区应该有一组立风道，风道也不过1-2平米，这样出来的横向管道在一般的吊顶里就能排开。如果事先没有考虑的话，管道太粗，吊顶里走不开，只能到处设机房。出图在即，不得不牺牲了，这就是到处出现不规则百叶的原由，尤其是裙房，由于功能迟迟不定，更容易产生上述的问题。其实垂直风道并不大，在方案到初步设计时早一点想一想是不难的。十二、车库设计：住宅和写字楼是当前房地产的主要项目,是设计人都要接触到的.但由于汽车的发展,要将汽车全部停在地面,是根本办不到的.以10000平米建筑用地作为例子,假设地上容积率是3的话,地上要建30000平米,北京绿化要求30%,密度一般只能做到40%,由于北京要退红线,要达到建筑的大门及消防环路至少也要占15%.剩下最多只剩下15%,即最多剩下1500平米.而车位要求每10000平米要65辆车,即使设计得最经济的话,每辆车只用25平米,也要65x3x25m=4875平米.超过1500平米很多,只能在地下来解决.有时容积率高达5-6,加上密度更大,造成地面几乎1辆车都放不下.所以将地下车库设计好很重要。车库设在地下,以每辆车40平米来计的话,约占总建筑面积的20%,我见过很多图纸要占到30%,甚至到35%,即每辆车要占70平米。因此,车库设计已在建筑设计中占很重要地位了.以下一些内容,一不注意就会损失很多面积:1,地下车位与结构的柱距有关,很多人习惯用柱距,但由于地面建筑的高度不同造成柱子的直径不同,因此,用柱距净尺寸为依据最合理。车库停车最基础的数据是车的大小,一般以1800x4800来计算,但我统计大量车的数据,以北京最多的捷达的尺寸只有1660x4428,富康是1702x4071,即大多数小于1800x4800,即使高级一点的奥迪a4也不过1772x4548.知道这些尺寸,是为了个别地方尺寸紧张的时候还有可能安排一些车位,不要将面积浪费了。2,一个地下车库最少要两组坡道,如果每层停一点车,往往坡道的面积就占了很多,车库应尽量集中在同一、二层。3,地下车库防火单元允许到4000平米,要求疏散楼梯少,有很多楼梯可以不下去,以节省面积。4,转圈坡道占面积很多,应尽量少用。5,地下车库尽量设计成单行线,会增加一些停车位。6,车库应尽量不和其他机房放在同一层,因为层高不同,而其它机房在同层的面积一定少于50%,面积即使不损失,起码空间也要损失,坡道也要加长。7,现在的建筑都很大,所以车库也很大,车库大了坡道也就多了,众多坡道要占很多建筑面积,如果我们注意到高速公路上收费站的话,三车线的路面,会对应9-12个收费口,因此,当我们下车库经收费后,坡道就可以减少到一对.这样也可省面积。采取措施及精益求精的话,每辆车35平米以下是可能的.有关车库方面已另有文，这里就不详谈了。十三、对结构柱的估计： 当前的建筑都很大,很高,50米高乃至100米高的建筑已经很普遍,在设计方案的时候,结构柱子的大小如果估计不清楚的话,就很难将柱网定的合理,我在工作中总结出一个简单的数据,即100米高是1.7平米,柱直径是1.3x1.3米.列表如下:100米1.70平米-1.3x1.390米1.53平米1.2x1.280米1.36平米1.2x1.270米1.19平米1.1x1.160米1.02平米1.0x1.050米0.85平米0.9x0.940米0.68平米0.8x0.830米0.51平米0.7x0.720米0.34平米0.6x0.6若感到柱子太粗,想让它细一点的话,可在下面几层用型钢混凝土柱(也称劲性钢筋混凝土),那么100高是1.0平米.170米1.7平米1.3x1.3 145米1.45平米1.2x1.2120米1.2平米1.1x1.1100米1.0平米1.0x1.0但超高层的结构的限制要多一些，很多实例证明，用筒中筒的可能性要大一些，外筒的柱间只有一般柱距的一半，如4-6m之间，当然入口处必要时可以拔掉一根，用斜柱来转移。十四、对总机房面积的估计：我们建筑师从50年以前将各个专业全包,但现在各专业越分越细,甚至于本专业的室内装修,乃至于内墙的木门窗、铝合金门窗及外墙的玻璃幕墙、干挂石材、构件墙板等等在不知不觉地分出去了。对这些本专业的东西,我们新一代的建筑师还多少知道一点,但其他设备、电气、结构在我们很多新建筑师头脑里几乎都没有了。最近两、三年里遇到世界上顶尖的建筑设计公司大多数也不是很清楚,甚至于见到一个欧洲建筑师为了一个18米以下的商业建筑,过了半年建筑方案也完不成,一个美国建筑师设计一个旅馆也如此,图上没有结构柱,也不