土地估价案例与报告冲刺练习三与答案.pdf

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综 合分析回答问题) (一) 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估 价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4 0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年 限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预 计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费 的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地 产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼 的正常售价分别为：实例8：2370元/m2； 实例C：2730元/m2；实例D：2500,1/m2。A宗地上建成后的房地 产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示 各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产 差，正号表示案例条件优于待估房地产。 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 (二)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地， 土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为 8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2， 土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗 地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为 商业，出让年期为4C年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出 让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经 整理后按照规划拟建威一商业中心规划建筑容积率为2035。 请根据以上情况。回答下列问题： 1市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只 应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该 说法是否正确，并简述理由。 2为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用 的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依 据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。 3根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对 公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格? 4根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。 5该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪 几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。 6市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价 机构对该宗地的价格进行评估，请问： (1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估? (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料？ 二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分。共60分。第一题为 土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题为1个完整的 土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因) (一) 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标 注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白 处)。 1比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类 似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 2建立价格可比基础(略) 3因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件 列表表示，详见下表。 请根据以上情况，回答下列问题： 1在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前 提性条件是什么? 2比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格 修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交 易在市场环境方面的不同。 3在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（ ） (只有1个选项)。 A以案例B作为比较基准 B案例B所在时点是地价指数基期 C案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地 方 (二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请 阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：厂地价评估二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对厂的土 地使用权价格进行评估。 六、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法及实施条例。 (2)中华人民共和国城市房地产管理法。 (3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 (4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂 行条例。 (5)市有关土地的法律法规及文件规定。 (6)委托方提供的有关资料(略)。 (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期 日的价格。 八、估价期日：2009年6月30日 九、估价日期：2009年8月13日 十、估价结果 总地价：4060556580元估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施， 如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方 划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参 考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确 定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得 以任何方式公开发表或 引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师 姓名签名(略)(略)(略) 十三、土地估价机构(略) 2009年8月22日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1土地位置状况 委估地块为厂用地范围内的一部分，位于区大道号，西 临江、北靠路、东临大道、南至厂，距大桥约35km。 2土地登记状况 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为厂。 评估对象为厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地 块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第号， 图号为，地号为，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界 面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第号，图号 为，地号为，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定 界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。 3土地权利状况 估价对象土地使用权为厂以行政划拨方式取得。 4建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1一般因素(略) 2区域因素 (1)位置。评估对象位于新区江东岸，距市中心约12km，距 口岸约1km，距大桥约35km。 (2)交通条件(略) (3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区 域。 (4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有保税区、出口 加工区、高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区 7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、 北区近似长方形，南区近似三角形。 3个别因素 (1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如化工 厂、煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质 条件对地表工程利用无 影啊。 (3)临江条件。评估地块临江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。 第三部分土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选 择相应的评估方法。近年来，新区工业用地出让、转让、作价人股等 较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业 用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 三、估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同 的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等 条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而 确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修 正系数区域因素修正系数 1比较实例的选择 通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实 例作为比较实例。 2比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差 异情况，选择若干比较因素。3因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。 4编制比较因素条件指数表 经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下 表。 6实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市 场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(50380+62540+50200)元/m2/3=56373 元/m2(二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基 础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方 法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 1)耕地占用税：60元/m2。 2)菜地建设基金：450元/m2。 3)粮油差价补偿费：37元/m2。 4)土地补偿费：115元/m2。 5)青苗补偿费：20元/m2。 6)土地平整费：15元/m2。 7)劳动力安置费：600元/m2。 8)养老费：495元/m2。 9)征地管理费：按(+)2%计，即37 元/m2。 10)不可预见费：(+)2%=28元/m2。 上述各项费合计，得到土地取得费用为1992元/m2。 (2)土地开发费用：取110元/m2。 (3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则 利息=(19921008%1+1101008%1)元/m2=312元/m2(4) 投资利润。土地开发投资利润率取12%，则 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)12% =(1992+110)元/m212%=371元/m2上述各项之和，即为成本逼 近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(1992+110+312+371) 元/m2=3775元/m2 (三)评估结果的确定 上述两种方法评估结果分别为56373元/m2和3775元/m2。由于 近年来新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作 为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563 73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为 406055658元。 第四部分附件(略) 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请 阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格 评估。 二、委托估价方 市中级人民法院。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为 房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能 按期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。现受委托评估土 地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源 局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策 依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法及实施条例 2中华人民共和国城市房地产管理法 3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4城镇土地估价规程 5城镇土地分等定级规程 6委托方及案件当事人提供的有关资料 7委托评估函 8国有土地使用证字(2003)第号 9国有土地使用权出让合同土地出让合同字第号 10关于商品住宅项目可行性研究报告的批复计投号 11建设用地规划许可证规地第号 12其他有关资料 13估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日 2009年7月5 1日。 七、估价日期 2009年7月5日7月14日。 八、地价定义 本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、估价结果 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限 的土地使用权价格为：土地单价：4562元/m2； 总价：10237128元； 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。 十、需要特殊说明的事项 1本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的 公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出 售并按以下条件可取得的合理价格。 (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。 (2)有一段合理交易时间。 (3)在此期间土地市场保持稳定。 (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土 地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划 拨土地转让时，应交纳土地出让金。 3本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据房地产发 展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押 人未能按期还款，该土地已由市中级人民法院查封。考虑到本次评估 是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。 4本报告自估价基准日起一年内有效。 十一、土地估价师签字 姓名土地估价师资格证书号签字 王(签字)李(签字) 十二、土地估价机构(章) 2009年7月14日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1土地登记状况 根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所 有权属于国家所有，土地使用权人为房地产发展有限公司，土地权属 性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能按 期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月 19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。 2土地权利状况 根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗 地编号为：，图号：，地号为：，规划用途为住宅用 地，土地总面积为10200m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用 证号：。 3土地利用状况 (1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造 4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。 (2)地块目前尚未开发，除沿路还有3户待拆迁房屋外，其余已于 2007年9月拆平。 二、地价影响因素分析 1一般因素(略)。 2区域因素 估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约 4km，四周多为2层或多层住宅， 幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面 积大，为该城市低密度居住区。 3个别因素 评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未 接通。第三部分土地估价 一、估价原则 本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原 则、供求原则。 二、估价方法和估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较 发达，有较多的成交实例可以选择，根据城镇土地估价规程(以下 简称规程)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼 近法进行评估。 (一)市场比较法 根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似 土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情 况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地 价的一种方法。其计算公式为 各因素比较说明：期日因素： 委估对象相对于比较实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今 住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正： A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格， 考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。 区域因素修正： 该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和 环境，委估对象及比较实例均处区内，但估价对象较实例8、C略 差，进行修正。 个别因素修正： 主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比 较因素分值计算见下表。 5确定待估宗地的比准价格 经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437： 元/m2和4748：元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估 宗地的价格，即为4562元/m2。 (二)成本逼近法 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依 据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使 用权出让金)来确定土地价格的估价方法。 1计算公式 土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收 益(土地出让金)2土地取得费 (1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安 置51户居民，除沿路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆 平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。 则：居民拆迁安置费为：12万元/户(51-3)户=576万元 (2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临 时水、电未到位，未发生土地开发费。 (3)管理费及不可预见费。计3W6万元3%=1728万元 (4)利息。利率按银行一年期贷款利率585%计，该地块动拆迁于 2007年3月开始，拆迁周期约05年，计算利息为： 576万元585%05=1685万元 (5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。 (6)税费。未发生经营收入，税费不计。 (7)土地增值收益。土地出让金以房地产发展有限公司与市国土 资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金5718万元(70 年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(571867 33/70)万元=55万元。 (8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+1728+1685+0+0+55) 万元=665.13万元。单位土地面积单价=66513万元/1020m2=652088 元/m2。 三、地价的确定 1地价的确定方法 成本逼近法估价结果为652088元/m2，市场比较法估价结果为 4562元/m2，说明房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑 开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目 的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较 法价格为最终结果。 2估价结果 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限 的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2； 总价为4562元/m22244m2=10237128元； 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分 附件 1委托估价函。 2待估宗地位置示意图。 3国有土地出让合同复印件。 4待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。 5估价机构营业执照复印件。 6估价机构资质证书复印件。 7土地估价师资质证书复印件。 2009年7月14日 参考答案 一、案例分析题 (一) 先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。第一 步：采用市场比较法确定不动产总价 (1)分别计算三个案例盼试算价格： (二) 1该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为： (1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收 益权。 (2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。 2(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出 让金后的余额。 (2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。 评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较 法、收益还原法。 3对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 (1)土地用途应设定为商业。 土地使用权年限应为出让剩余年限35年。 (2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩 余法等方法。 4对于宗地D应由政府无偿收回，因为： 根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，以出让方式取 得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收 回。 5作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年 第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。 各出让方式的基本特征如下： 招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标 价格确定中标者，投标者一般在3个以上。 拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固 定的场所集中竞买，出价高者成交。 挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限， 挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。 6(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估： 1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价 格类型、估价日期等。 2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调 查方法、人员安排、时间进度等。 3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般 资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区 域因素、个别因素等进行分析。 5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。 6)试算价格调整，确定最后估价结果。 7)撰写土地估价报告书。 8)将土地估价报告提交给委托方。 (2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较 法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。 收集的资料包括： 1) 收益还原法应收集以下资料： 2) 开发后的房地产出租收益。 房地产出租费用及有关税费等。 房屋重置成本。 土地还原率、房屋还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 2)市场比较法应收集以下资料： 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件 相近、交易时间相近等条件的比较实例。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 3)基准地价系数修正法应收集以下资料： 当地基准地价及修正体系。 待估宗地所在土地级别。 土地还原率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 4)剩余法应收集以下资料： 开发后的不动产市场售价。 开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。 土地还原率、年贷款利率等参数。 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 二、报告判读题 (一) 1隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供 需圈。 2没有对挂牌出让价格进行修正不合理。 因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水 平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定 可以不修正。 土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别： 挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。 挂牌时问有限制。 挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。 挂牌土地信息有限。 3C 4存在错误和不完善的地方如下： 编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的 编制依据。未进行容积率修正。未进行使用年期修正。未说明 由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。 (二)土地估价技术报告的错误之处： 1第一部分后面应写上“总述”。 2估价项目名称不明确。 3“估价目的”中未说明估价的应用方向。 4“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。 5“地价定义”中未说明土地开发程度。 6“估价日期”中未注明估价的截止日期。 7“估价结果”无单位地价和大写。 8“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。 9“估价师签名栏”无估价师资格证书号。 10“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。 11登记状况中无四至、登记等。 12“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。 13区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积) 列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。 15交易情况说明不正确。 16在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环 境条件”列人区域因素栏。17在选取的实例中，实例3超过了规定年 限(5年)。 18个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19“基础设施状 况”未作修正。 20交易时问未作修正。 21期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。 22实例2“容积率”修正错误；实例1、实例3容积率未修正。 23实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。 24年期修正未对，r的取值作说明。 25市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26成本逼近法公式错，无土地增值收益。 27在成本逼近法中，计算土地取得费不能