青岛市场调研报告.ppt

FCL China Dec-2007,山东省 青岛市市场报告,Brief Introduction of ingdao City,前言,青岛位于北京和天津的东南方，地处山东半岛南部，东与朝鲜半岛、日本隔海相望。 青岛是全国15个经济中心城市之一，也是全国15个副省级城市之一，国家计划单列市，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一，与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。 青岛是中国优秀的旅游城市和宜居城市，也是2008北京奥运会帆船项目的举办地。,城市介绍-地理行政,青岛,天津,北京,全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。 所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。 截至2006年末，户籍总人口为749万，市区人口271万。,GDP：年均增长达15%以上。,青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山东全省。,人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）,城市介绍-经济发展,固定资产投资： 年均增长20%以上。,房地产开发投资 高速增长。,青岛市的固定资产投资位居全国二线城市前列；房地产开发投资有较大提高潜力。,城市介绍-经济发展,青岛市居民收入与消费水平在北方主要城市中仅次于北京，收入年均增长超过15%，超过全国平均水平（10.4%）。,城市介绍-收入水平,实际利用外资 ：平稳增长。,青岛吸引外资水平较高，位居全国前列，累计有79家500强企业在青岛投资了项目； 英国铁行、丹麦马士基等世界航运巨头，美国朗讯、瑞士雀巢、德国安德烈斯蒂尔、 韩国丽东化工、日本三美电机等技术项目，都已进驻青岛。,城市介绍-经济发展,青岛的六大支柱产业为电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰。 青岛经济技术开发区（保税区、高新技术产业开发区）为国家重点发展区域。经济开发区已经引入500强企业30多家，累计总投资90多亿美元。 青岛还拥有一批中国知名企业：海尔集团，海信集团，青岛啤酒，澳柯玛集团等。,城市介绍-总体规划,青岛市城市总体规划（19952010） 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 1城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。 2发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、功能完善的社会主义现代化城市。,主城,辅城,主城区：主要由老城区、新城区和崂山沿海风景区组成，为了保护老城区，建设了东部新城区，促进了老城区的人口转移，最终形成了一个功能完善、布局合理的现代化城市新区，实现了老城区向新城区的延伸 。 辅城：主要以集约现代工业和高科技产业区（黄岛-青岛经济技术开发区）和港口贸易、大型临港产业（青岛港港区）为主，随着2001年开始的青岛港区胶州湾西迁，其产业聚集的潜能将更加突出。,老城区,新城区,崂山风景区,城市介绍-交通,对外交通：十分便捷 海港：青岛是全国集装箱吞吐量第三大港，世界排名前20位的船公司已经全部 在青岛设有了航线。 机场：青岛流亭国际机场为国内航空大港之一，开通国际、国内航线56条，二 期扩建工程已于2007年竣工。 铁路：胶济铁路（青岛胶州市-济南）电气化改造已完成，时速可达200公里。 公路：由济青高速公路、烟青一级公路和环胶州湾高速公路为骨干框架的公路 网四通八达，从青岛至银川的青银高速公路青岛段已于2000年11月建成通车。 市内交通：不断扩大完善，形成大青岛市 规划以环胶州湾干道为内环的“三环”交通网络，涵盖了胶州湾东西两岸，形成 了“大青岛市”。 胶州湾跨海大桥已于2005年开工，海底隧道也于06年开工，届时两岸联系将更 密切。 另外，城内快速路、8条轨道交通已经出现在最新的交通规划中。,胶州湾跨海大桥,环胶州湾干道（内环）,青岛是我国重要的经济中心城市，是北方重要的港口城市和外贸口岸，也是著名的宜居和旅游城市。 青岛市总体经济水平在环渤海经济圈仅次于北京、天津，领先于山东全省，对外通商和贸易（特别东北亚地区：韩国、日本）发达，吸引外资众多，加上港口西迁战略的成功，未来港口园区和技术产业将越来越发达。 对外交通便捷，随着未来胶州湾跨海大桥和隧道的建成，城区交通将更完善，有助于胶州湾两岸经济的提升。 青岛市固定资产投资水平较高，房地产业有较大提升空间。 青岛市居民的收入及消费水平在北方主要城市中居于前列，储蓄水平一般。 由于青岛经济辐射范围广，近到华北、东北，远到东北亚地区，故外地和外籍客源众多，购买力强，置业需求较大。,城市介绍-小结,青岛高新技术产业开发区,青岛整体的地产走势可概括为“沿海扩张，整体北进”。 青岛市下辖7个区： 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区,市政府,市 南 区,四 方 区,李 沧 区,崂 山 区,胶 州 湾,黄 海,市 北 区,土地市场-城市地图,土地市场,供应与需求：青岛市土地市场经历过2000年-2004年的高速发展，2006年与2007年根据中央宏观调控的要求土地供应缩紧。 出让价格：2007年前，土地价格逐年平稳上升，与房价比在30%的合理区间，但2007年，随着房地产投资热的进一步加剧，土地市场供不应求，出让楼板价比2006年增长约1.5-2倍，甚至在中心区域出现“面粉”贵过“面包的现象。 供应区域：随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，土地开发和供应区域近两年重点放在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。 供应类型：住宅用地仍是供应主力，2007年通过拍卖和挂牌出让的住宅用地占总出让经营性用地的90%以上，其他为商业服务用地。,土地市场概况：,成交量/结构/区域分布： 青岛近两年土地成交量与北京、天津、大连有较大差距，07年成交量与06年大抵相当。 供地结构中，住宅用地占绝大部分，07年限价房比例远大于06年；商业用地供应未来可能增加。 由于近两年青岛推出了大量限价房用地，还有待消化，故未来供应量可能减少。 近两年商业用地出让极少，未来供应可能增加。 区域分布中，四方区成为供应重点，市北区、李沧区商品住宅用地推出多 近两年，四方区无论在商品住宅用地还是限价房用地中，都占有很大比例。 市北区07年商品住宅用地推出较多，李沧区06年商品住宅用地推出较多。,土地市场-供给与需求,土地市场-价格,青岛市地价平均水平（土地单价） 2000-2006年变化趋势,2000年-2006年间，土地价格逐年平稳上升,2005年前增长率较高,在2004年达到高峰.2005年-2006年由于房地产调控力度加大,地价增幅明显放缓; 不同用途用地地价平均水平连续增长,但增长幅度差异较大,商业、居住用途的土地价格上升较明显,工业用地地价上升的幅度偏缓. 高级别土地价格上升趋势明显,低级别土地价格水平上涨较缓,地价的增长幅度与土地级别基本上呈同向变化.,青岛市2001年-2006年各类用地地价增长率情况,青岛市2001年-2006年住宅地价变化情况,土地市场-价格,青岛市地价与房价比值分析,2007年前,地价房价比基本维持在20-30%左右,青岛市的房价构成处于合理、协调的状态. 青岛城市地价水平及变化趋势总体上与房地产市场的发展相适应,地价跟随房价上涨步伐,地价变化幅度略高于房价变化幅度. 2007年,全国性的房地产投资过热使青岛市中心城区的出让地价提升飞速,与其他一、二线投资热点城市一样,出现“面粉贵过面包”的现象.,2001年-2006年间,青岛市地价增长率远低于GDP、固定资产投资与城市房地产投资增长率,总体发展良性.,地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发投资增长的比较,总体价格/区域价格： 07年地价总体涨幅明显，商品住宅用地容积率上升。 07年的总体每亩地价相比06年翻了一倍； 07年商品住宅用地平均成交楼板价较06年上升了53%； 07年限价房用地平均成交楼板价较06年翻了一倍； 从商品住宅每亩地价和成交楼板价来分析，07年的用 地容积率在上升，由于07年限价房用地供应增加，城 区内可供开发面积日益减少，商品住宅用地的供应量 也上升有限。 市南区平均价格仍旧最高；市北区两房产大鳄拿地，将是未来热点区域；四方区限价房用地价格涨幅明显。 市南区07年商品住宅用地成交平均楼板价与06年大致持平，仍为市内四区最高； 07年市北区商品住宅用地成交平均楼板价较06年上升了48%，已经逼近了市南区，其中： 中海地产拿下的一地块楼板价达到了8,330元/平米，为起始价的三倍；这是中海地产一年内第二次在青岛拿地，1月在市南区拿下的一块地，楼板价为4,600元/平米。 大连万达也拿下了一块地，楼板价为2,170元/平米。 限价房方面，四方区成为主要供应地，07年 成交楼板价较06年翻了4倍；市南区和市北 区限价房用地的价格大都在2,000-2,200元/平 米左右。,土地市场-价格,房产市场,房产市场概况：,供应与需求：青岛市房地产开发热启动较早，并以其高速的经济发展和独特的城市魅力，成为全国性投资热点城市，自住性住宅与投资性住宅需求均很旺盛。根据城市发展规划，青岛市将长期保持较强劲的住房需求，而供应量将很大程度上受制于政府对土地出让的控制程度和囤积土地在多大程度上转化为有效供给，而目前国家对于土地供应采取的是与调整经济过热同样的偏紧原则。 房产价格：房价高位运行多年，目前青岛市新建商品住宅均价达到7,300元/平方米。 供应区域：市南区、崂山区等城市中心区域供应量十分有限，根据近两年土地主要供应区域，相应的四方区、市北区和李沧区成为住宅供应主力区域。 供应类型：住宅仍是供应主力，2006年住宅年度新开工面积占商品房总开工面积81%，其次是商业和办公，分别占7.2%和5.6%。,房产市场-供给与需求,2006年青岛市全市商品房情况,青岛市历经了2000-2004年的飞速发展，2005年政府开始施行一系列较为严格的房地产调控举措，市场供地量有所减少，市场投机风大为缓解，2007年，压抑了近两年的市场需求爆发，市场重新出现供不应求的局面，07年底青岛市政府加大了土地投放力度，但形成市场有效供给尚需时日。,房产市场- 价格,-以上年价格为基数,2002年青岛市房地产价格涨幅在全国排名第3位; 2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%,其中上海上涨29.1%位列第一,青岛排名第二为17.7% ; 2004年青岛成为拉动全国房价上涨的9大城市之一; 2006年以前,青岛市商品住宅无论是价格还是价格涨幅均位于全国37个主要城市前列,大大高于全国平均水平; 2006年开始,青岛市加大房地产调控力度,房价涨幅有所减缓,低于全国增长水平,但整体价格仍然居高不下; 2006年青岛市房价在全国城市房价排名中位列第12(不包括港澳台地区); 2007年6月,青岛市新建商品住宅销售价格达到7,300元/平方米.,房价高位运行多年,房产市场-市场结构,上海市2006年商品房销售比例,青岛市住宅投资占房地产开发总投资的比重逐年增加,2006年占总投资额的75%,住宅的主体地位得到进一步加强; 2006年,住宅施工面积占总施工面积的79%,竣工面积占总竣工面积的84%,但销售面积却占总销售面积的90%,说明市场对住宅的需求大,认可度高,去化情况较其他业态为佳;,商业营业用房的销售比重大于写字楼,与上海同期商业销售比重相当.,房产市场-市场预测,青岛市(包括5市7区)住房建设”十一五”发展规划摘要(2006-2010年) -2007年4月颁布 原则: 以需求为向导,以迎办2008年奥运会为契机,结合旧城区和城中村改造,合理调配青岛市住房结构和布局,以保障住房困难的最低收入和低收入家庭的基本住房需求为目标,进一步完善住房保障供应体系. 现状: 2005年末全市城区住房总建筑面积为8,196万平方米,人均住房面积为27.97平方米. 规划: 2006年到2010年,全市房地产业完成投资额1,514亿元,其中,住房投资1,079亿元;开工建设各类住房总建筑面积6,182万平方米,其中各类中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2,210平方米,包括: 1)普通(限价)商品住房500万平方米; 2)经济适用住房300万平方米; 3)城中村改造1,001万平方米; 4)旧城区改造603万平方米; 由城中村改造和旧城区改造须拆迁安置居民共约62,250户; 2006年-2010年全市住房建设用地供应总量为3,091公顷(46,365亩); 新开工住房建设项目中,单套建筑面积在90平方米以下的商品住房总建筑面积占新建商品住房总建筑面积70%以上.,房产市场-住宅与人口规划,青岛市人口和计划生育事业发展“十一五”规划摘要 (2006-2010年) -2007年5月颁布 人口目标: 到2010年末,全市户籍总人口控制在809万人左右(其中市区户籍达到人口310万),流入人口130万,现居住地总人口控制在940万人左右.(2005年末,青岛全市户籍总人口为741万人,其中市区户籍人口265.43万人) 根据市政府提出2010年达到小康社会的要求,则人均住房面积应达到35平方米. 小结: 2006年-2010年: 全市户籍人口新增68万人,按2010年人均住宅面积35平方米计算,则需新增住宅建筑面积3,426万平方米; 如考虑常住人口和流动人口的需要,则需新增住宅建筑面积约4,454万平方米(其他人口:户籍人口=0.3). 则:在不考虑市场存在着一定规模的投资与投机发展要求的前提下,2006年-2010年青岛市市区平均需新增约900万平方米住宅面积以满足人口发展与住宅建设要求,与2005年、2006年每年新增住宅开工面积基本持平,青岛市住宅市场将继续保持快速稳定的发展.,房产市场-区域分析,市南区,老城市中心,市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心。该区拥有两个市级商业中心：位于老城区的中山路商圈和东部的香港中路商业街，汇集了本市最重要的商业网点。市南的海滨景区是青岛市观光、购物、娱乐和海上观光的主要场所，景观优美。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，经济快速发展，新建商品房大量地集中于市南区东部地区。,当前该区大部分地区已开发完毕，土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。该区房价居高不下，新房平均售价在10,000元/平方米以上，在商业中心附近楼盘售价可高达25,000-30,000元。新开楼盘建筑面积基本都在10万平方米以下，户型以中小户型为主。,市南区,房产市场-区域分析,市北区,该区由于地处城市中间地带的区位优势成为继市南区之后第二个最重要的城市商业和居住中心。该区拥有青岛市4个市级商业中心之一台东商业中心。随着政府对旧城区改造的加快，东部地区土地供应量减少，开发量较少，而地段区位处于中间地带的市北区受到市场关注，近年发展迅速。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后，该片区可供开发的土地已大部分出让。该区房价目前多在6,000-10,000元/平方米,新开楼盘建筑面积多在几万平方米左右，10万平方米以上大型楼盘很少。,房产市场-区域分析,四方区,四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区和民俗民情旅游区。 四方区房地产业还处于起始阶段，是城市北扩的第一站，该区域目前商业网点发展缓慢，只有一个正在发展中的区级商业中心。为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府增大了四方区和李沧区的土地供应量。随着308国道和重庆路的整治美化，四方区房地产市场逐渐升温。但目前新推楼盘价格在4,000-7,000元/平米之间，多层价格高于高层。,房产市场-区域分析,李沧区,李沧区是青岛市市内四区之一，位于青岛市市区北端，正在努力创建成为青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区。 在政府土地供应政策的引导下，李沧区的房地产投资将大幅增加，大规模小区开发的项目将增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部分市场需求。商品住宅价格目前在4,000-6,000元/平米之间。本区域也是限价商品房规划集中区域，限价房在3,600-4,000元/平方米之间。,李沧区,房产市场-区域分析,崂山区,崂山区是青岛市高科技园区（国家级）和著名旅游度假区，近十年得益于市中心东移的战略，随着市政府的东迁，以及国家级旅游度假区石老人旅游度假区的拉动，东部板块持续升温，目前该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。 在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资商大举进入该区圈占土地，使该区大部分土地已被开发公司购买，目前土地供应量很小，成本很高，作为国家级风景保护区，居住发展空间已经受到制约。该区域拥有的稀缺环境资源使该区域成为高档房地产的热点区域，但交通和零售商业网点还有待完善。,房产市场-区域分析,城阳区,城阳区是主城重点发展的六个分区之一。城阳区从成立以来，经济发展迅猛。城阳已经是青岛乃至山东省最强有力的外资吸引地。大量的外资中小型企业的进入，已经促使城阳成为青岛城市发展的一个新的增长极。 优势条件： 1、城阳区具有较高的规划水平和较好的市政条件。区内规划规整，分区明确。市政条件较好。 2、于“大青岛”的几何中心，地理区位优势明显。城阳是连接各城区与北三市的枢纽。具有机场优势，同时，公路网异常发达。海、路、空运输条件好，具有较强的后发优势。区域竞争力强，吸引了大量的制造型企业与物流企业，具有极强的产业发展基础。 3、以日、韩、台资为主的外资中小企业发展迅猛，外来投资者和中高层管理者成长迅速。 劣势方面： 1、传统心理认知度差。城阳在青岛人心目中是郊区和农村，心理距离非常远。 2、不临海也不靠海，传统印象中不属于青岛。与海滨城市的形象和心理距离都较远。 目前城阳区的住宅价格主要在3,000-6,000元/平方米之间。 就青岛主城发展而言，市南区房价居高不下，用地已经受到严格限制，发展空间相当有限；崂山区市规划中的旅游风景保护区，发展受到制约，进一步发展依赖隧道的建成；在这种情况下，城市向四方、李沧甚至城阳区北扩已经成为最现实的选择。,房产市场-区域分析,黄岛区,房产市场-区域分析,黄岛为青岛市七区之一，依山傍海，旅游资源丰富。1992年黄岛区与青岛开发区合并，现有面积280平方公里，人口40万。其中青岛开发区是国务院于1984年首批设立的14个国家级经济技术开发区之一，2001年青岛市关于加快青岛开发区发展的决定提出把开发区建设成为“青岛的明天”的宏伟目标，确定了青岛经济发展重心向青岛开发区全面转移的战略决策。黄岛被定位为青岛市的辅城，发展重点将以工业为主，成为青岛市的工业重心，突出发展三大特色经济：大港口、大工业、大旅游。 虽然黄岛在青岛还属于一个刚开发的片区，但多种因素的综合使得黄岛逐步发展成一个较大的移民城区，随着各大工业园区的纷纷入驻，黄岛市的外来流动人口逐年增加。2001年开始黄岛的房地产市场正式启动，受青岛房地产市场的影响，02年03年黄岛的房地产发展（尤其是住宅市场）进入了一个高速增长期。在客户来源当中，以黄岛本地购房族为主，大部分楼盘在60%以上，而来自于青岛的购房群体也占有相当体量约占到20%左右，外地的购买客群一般占到10%左右，部分楼盘外地购房比例甚至能达到70%。 黄岛区房地产还存在北冷南热的特点，两个区域由于经济行政中心转移等因素，在价格和地产热度上有不小的差别，而跨海大桥的修建和海底隧道的利好，对比较受冷落的黄岛北部地产板块有所拉动。 黄岛区新建和在建的各种房地产项目主要集中在5大片区，未来的房地产开发主要以此5个区域为重点：其中长江路将成为未来居住的核心区域；薛家岛将成为旅游核心区；灵山卫将成为居住次核心区域；辛安和黄岛主要以工业为主，房地产供应主要以中低档为主。 目前开发区楼盘可为两个板块：黄岛老城区和新区。黄岛老城区价格较低，住宅均价在3,500元/平方米到4,500元/平方米，新区的住宅价格在5,000-6,500元/平方米之间。开发区新推写字楼价格在6,000-10,000元/平方米之间。,房产市场-高档物业,1、物业形态 商务酒店式公寓、滨海和近海的TOWNHOUSE别墅、高级纯居住小区 2、供应区段分析 根据楼盘定位和环境资源不同，高档楼盘分布区位可分为三大板块： 1）位于市政府后江西路段周边板块。这里商业氛围浓厚，坐拥新城一切优势，居住人群为外籍人士、高层管理 人员和青岛市新富裕起来的从事商贸活动和企业经营之人士。因该板块土地资源极其有限，市场供应量很小， 楼盘多以单栋或塔楼的高层建筑形式出现。 2）香港东路北部和浮山之间至石老人板块。该板块拥有较好的海景资源和浮山山景资源优势，但生活配套设施 和商业设施都有待完善。入住率低，较大部分物业是青岛市“炒楼”投机者的投资物业。该板块可供开发的土地 已非常有限，后续供应量不多。 3）自五四广场沿海至石老人旅游度假区板块。目前沿海楼盘充分利用稀缺的景观环境资源，以良好的规划设 计、园林景观设计打造青岛市最高级的居住社区。该板块楼盘以度假和商务居住型为主，目前入住率较低。 4）市北及市南区沿海位置的旧城区改造将提供新的高档海景公寓产品，如和黄的小港湾项目。 3、市场发展趋势 未来高档物业产品开发将更注重市场定位的准确性和产品规划设计、建造和物业管理的质量，以差异化的市场 定位赢得市场的认同。在产品趋势上： 1）城郊连接处的别墅和连排别墅是将来高档住宅发展的方向； 2）城区内高层是居民的最佳选择，户型上功能划分更加具体和个性化； 3）物业管理和智能化的要求越来越高。,青岛市高档居住物业分析：,房产市场-竞争者动态,青岛市房地产市场基本是以本地开发商品牌为主，海信、天泰、百通城建、海尔、青岛建设、青岛中房等本土巨头占据了青岛房产开发的大半江山。但近年来内地房产巨头、港资、外资地产大鳄在青岛异常活跃，随着外来资本进入青岛房地产业的步伐加快，打破了本土企业一统天下的局面。仅2007年上半年本市就新设外资房地产企业9家，投资总额4亿美元。,房产市场-商业布局规划,加快推进中山路、香港中路、台东、李村和开发区香江路5大市级商业中心改造步伐，进一步提升商圈