深圳市04月房地产市场监测月报86p.doc

绝对保密深圳市2012年04月房地产市场监测月报2012-04-11此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。克而瑞（中国）信息技术有限公司 一、城市数据范围覆盖3月份商品房和商品住宅供求价数据范围为：罗湖区、南山区、福田区、盐田区、宝安区、龙岗区。二、项目区位无三、备注无目 录管理层摘要61 、宏观经济环境与政策62 、土地市场63、 楼市行情64、 房企动态7第一章 城市市场监测81.1宏观经济以及房地产投资环境分析81.2 政策时事解析121.3 规划时事分析191.4 行业时事分析21第二章 土地市场动态232.1 土地供求分析232.1.1深圳全市总体供应量成交量，成交价格232.2月度土地成交情况242.3、结论24第三章 城市房地产动态243.1 商品房市场综述243.2 商品房各物业属性分析253.3 商品房供应量分析263.4 商品房成交量分析273.5 商品房成交均价分析273.6 商品住宅整体供求分析283.7 市场存量分析403.8 5月市场走势及预测43第四章 办公物业市场444.1 市场综述444.2 供求关系分析454.3 供应量分析464.4 成交量分析474.5 均价分析47第五章 商业物业市场485.1 市场综述485.2 供求关系分析495.3 供应量分析495.4 成交分析505.5 均价分析51第六章 房地产重点企业监测516.1 重点企业市场本月咨询51二、本月营销动作和销售策略52三、本月销量和销售结构571、监测企业本月情况572、监测企业年度累计情况59四、标杆企业的重要动作62五、结论64第七章典型项目动态647.1 重点项目案例分析647.1.1 （一）招商雍景湾647.1.1 （二）万科海轩广场二期（万科红二期）70第八章 营销媒体768.1 营销透析768.2 媒体分析798.3 典型项目81附件：深圳2012年4月房企销售排行831.2012年4月企业销售金额十强排行榜分析832.2012年4月企业销售面积十强排行榜分析843.2012年4月项目销售金额十强榜单分析854.2012年4月项目销售面积十强榜单分析85管理层摘要1 、宏观经济环境与政策 广东将出台住房保障办法 明确保障房退出机制为规范城镇保障住房管理，广东将出台城镇住房保障办法。昨日起，广东省城镇住房保障办法(送审稿)(以下简称办法)在广东省法制办网站上征集立法意见。根据该办法，租赁保障房的家庭或个人无正当理由连续6个月以上未在保障房内居住的，将要解除合同，收回出租保障房。 时事政策：首套房贷利率松动不改楼市调控基调对于个人首套住房贷款，近期我国北京、上海、武汉、南京等一二线城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折。这样的一个优惠幅度，对于很多刚需购房者来说，意味着贷款买房之后每月还贷的钱数少了，因此购房成本也会下降了不少。不过，尽管首套房贷利率有所松动，我国楼市调控的总体基调并未改变。目前市场上二套房贷利率依然维持不变。2 、土地市场 4月份，深圳新增供应土地1宗，全市商品住宅土地零成交2012年4月份，全市土地供应1宗土地；成交量为零。由于房地产限购政策，4月份居住土地供应为零。在当前房地产遭遇调控的情况下，开发商拿地的意向低迷，为了避免大量的土地流标，政府减少了土地供应，这种情况可能将持续至第二季度。3、 楼市行情 深圳成交量回升，多楼盘低价入市，优惠促销更加多样化2012年4月，深圳商品房新增供应62.07万平米，供应面积环比上升217.86%，同比上升50.11%。新增供应套数5305套，供应套数环比上升162.62%，同比上升16.34%。 4月份星河地产和中洲地产推新品入市，而且这两个盘销售前期积极现场营销造势表现出开发商冲刺年中业绩逆市求量的急切心态，从整体市场来看，上半年的供应量在4月份集中爆发，且超过去年12月份市场新供应。2012年4月，深圳商品房共成交2866套，环比下降18.7%，同比上升52.04%。成交面积27.62万平方米，环比下降14.86%，同比上升50.88%。本月市场延续了3月份小阳春的市场行情，市场政策层面对成交有细微的影响，导致本月成交量小幅下跌，但比去年同期较好，也预示了今天市场成交量比去年乐观。2012年4月，深圳市商品房成交均价为18281元/平米，同比下跌11.79%，环比下降0.22%，本月价格走低的主要原因是成交增长主力区域由市中心转向了龙岗和宝安区，以及商业成交面积的下降。4、 房企动态 重点企业销售：【万科】4月投11.4亿拿下5宗块地本月为万科年内首次拿地，万科新增的5个项目分别位于青岛、唐山、南充、贵阳，其中唐山新增了两个项目。5个项目分别是，青岛四方新都心项目，建筑面积约12.4万平方米，支付地价款约5.7亿元；唐山南湖三期项目，建筑面积约5.6万平方米，支付地价款约1.2亿元；唐山建华桥项目，建筑面积约6.6万平方米，万科拥有该项目40%权益，支付地价约0.3亿元；南充下中坝项目，建筑面积约52.1万平方米，万科拥有该项目60%权益，支付地价款约3.7亿元；贵阳云岩区项目，建筑面积约14.8万平方米，万科拥有该项目51%权益，支付地价款约0.5亿元。万科3月底向大股东华润集团申请了高达30亿元的借款，郁亮曾表示，借款的目的之一是寻找土地市场的机会。“我们是拿钱来壮胆，等待好的机会”。郁亮也表示，今后万科为了节约资金，合作的项目将越来越多，4月新增的5个项目中，与他人合作的项目占了3个。无独有偶，“招保万金”四大龙头房企中的其他三家近期也表示，将抓住今年土地市场的机会。保利地产和招商地产今年在拿地上一直都很积极，去年拿地甚少的金地集团也在不久前表示，今年准备了超过100亿元的资金在土地市场寻求机会。第一章 城市市场监测1.1宏观经济以及房地产投资环境分析（一）深圳宏观数据1、城市gdp2011年1-12月份，全市经济继续保持平稳健康发展，全市gdp总值11502.06亿元，比上年（下同）增长10.0%，经济总量迈上万亿新台阶，增长规模远高于“十一五”期间平均增长水平，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四位。其中，四大支柱产业支撑作用明显，金融、物流、文化和高新技术产业的增加值占gdp的半壁江山。战略性新兴产业增长迅猛，生物医药、互联网、新能源等产业的增速都超过20%，成为新的经济增长极。图1.1：深圳2009-2011gdp走势图数据来源：cric 2、工业生产1-2月规模以上工业增加值720.65亿元，比上年同期（下同）下降3.0%。深圳工业回落，主要受外需疲弱影响，尤其是外商及港澳台商投资企业，这部分工业占全部规上工业增加值54.8%，1-2月份下降9.2%，对整体工业影响较大。图1.2：深圳规模以上工业增加值月度走势图数据来源：cric 3、对外经济据海关统计，1-2月全市进出口总额562.89亿美元，下降3.5%。其中出口总额327.00亿美元，下降6.0%，比1月份上升了5.8个百分点；进口总额235.89亿美元，增长0.3%，比1月份回升了29.5个百分点。图1.3：深圳外贸进出口总额月度走势图数据来源：cric 4、固定资产投资1-2月全市固定资产投资185.67亿元，增长10.2%，同比提高1.9个百分点，延续了去年平稳增长态势。 图1.4：深圳固定资产投资月度走势图数据来源：cric 5、社会消费1-2月社会消费品零售总额646.80亿元，增长11.5%。在十大类商品销售中，服装鞋帽、书报杂志、家用电器和汽车类销售下降，其余均不同程度增长，分别是：通讯器材类增长48.0%；金银珠宝类增长41.1%；文化办公用品类增长28.3%；日用品类增长12.4%；食品饮料类增长11.8%；体育娱乐用品类增长11.1%。图1.5：深圳社会消费品零售总额月度走势图数据来源：cric （注：官方未公示2012年1月份数据）（二）深圳房地产数据1、房地产开发投资今年1-2月，受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发项目投资累计70.63亿元。各月的走势来看，近几个月显示出持续震荡下跌的趋势，反映了政策下开发投资受到较大影响，但总的来看，相对去年同期还是增加过程。图1.6：深圳房地产开发投资月度走势图数据来源：cric 2、商品房累计施工面积2011年1-12月，新建商品房累计施工面积3082.46万平方米，累计同比增加1.8%，新建商品住宅累计施工面积2089.87万平方米，累计同比增加0.4%。图1.7：深圳商品房及商品住宅施工面积月度走势图数据来源：深圳统计局（更新至12月份）注：四月份施工面积数据缺失3、商品房竣工面积2011年1-12月，新建商品房竣工面积累计343.36万平方米，累计同比增加12.1%，新建商品住宅竣工面积累计247.29万平方米，累计同比上涨12%。图1.8：深圳商品房及商品住宅竣工面积月度走势图数据来源：深圳统计局（更新至12月份）1.2 政策时事解析（1）金融、财税政策1. 来了就是深圳人， 深圳入户新政出台4月11日，深圳市召开“2012年人才引进政策新闻发布会”，公布今年人才引进新政策。新政出现了一系列变化：高校应届毕业生将无限制入户深圳、农业户籍人员引进的限制被取消、单位申办和个人申办条件将会等同。此外，深圳引进人才不设数量指标限制，所有用人单位也无引进指标限制。同时，之前的招调工政策也统一纳入积分入户政策，外来务工人员可以通过积分入户的方式最终获得深圳的户籍。正如深圳市人力资源保障局副局长李明所指出的，深圳今年人才政策是按市场导向原则做出改变，简单地说就是把用人的选择权交给用人单位，“一家企业、一家用人单位最需要什么样的人才，企业最清楚”。因此，过去由政府发布毕业生个人申办的院校名单、市外引进人员重点引进专业目录，以及企业招调工职业工种目录，也就到了寿终正寝的时刻。而同时，深圳方面也在所有人才引进业务中扩大了个人申办范围，并针对外来务工人员群体的居住、社保等需求，不断改善引进机制中的评价体系。不过，在给予深圳人才引进新政较多赞许的同时，也有必要交代一些此项政策能够顺利出台的基本背景。这里首先要谈的是，作为一个迅速崛起的新兴城市，深圳的户籍人口在1980年建市时为31.68万，到2000年达到120万，再到2010年增长为260万。尽管从数据上看30年间的户籍人口增长，后十年的速度远高于前二十年，但是，如果将数据从户籍人口换成常住人口，1980年为32.35万，2000年则达到了419万，而根据全国第六次人口普查的结果，2010年深圳的常住人口是1035万。从户籍人口占常住人口的比例来看，这一比例正在日趋变小，户籍人口与常住人口的倒挂现象也随着时间的推移越发严重。因此，不客气地说，深圳方面计划到2015年将户籍人口增加到400万，这其实是对此前数十年历史债务的一次偿还，甚至还非彻底的清偿。更何况，从2008年的金融危机后，加之深圳本身所推动的产业转型，城市所面临的人口压力也已经有很大程度的减轻，此时的深圳推出针对人才引进的新政，可谓轻装上阵。除此之外，还有一个背景值得一提，即一些大城市之所以迟迟不愿意放弃户籍制，还跟城市本身的社保服务提供能力相关，尤其是老年人的养老和医疗服务，这一块对于城市而言绝对是实实在在的压力。但对于年轻的深圳来说，老龄化社会距离自己还相当遥远(2010年全市65岁以上人口比例仅占1.76%)，通过进一步放宽户籍制的限制，大量的人才进入深圳，不但让深圳得享丰厚的人口红利，还免去了许多社保服务方面的压力，这样的好事，何乐而不为呢？当然，对于当下中国的一线城市而言，能够进一步放开人口迁移的管制，这都是值得赞许的。我们不能因为深圳拥有更有利自身的条件，甚至反而能从户籍新政中获得更大的收益，就否定深圳废旧推新的意义。对于改革本身而言，如果各方能够找到共识乃至共同的利益，这应该是推动改革成功的最大动力。只不过，眼下深圳启动的入户新政仅仅是朝着市场配置方向前行了一大步，并不意味着彻底告别行政管制的时代。克而瑞视点:一方面是废除给企业设置指标的做法，另一方面则是放宽个人的入户条件，两者无一不体现了政府放权的意涵，也印证了深圳市的人才引进政策正在朝着市场配置而非过去政府配置方向前行的趋向。这也使得我们有理由确信，这一远离计划经济时代产物的政策，将对深圳市未来的人才引进，乃至经济发展与社会和谐带来颇为良性的影响。因此，对于深圳而言，新政不过是户籍制度改革进程的一个步骤而已，距离最后的目标尚有不小的距离。在未来，我们希望深圳能够最大程度地将入户权力下放给企业与个人，让人口的流通最终由市场来配置。只有这样，从城市的经济健康发展到公共福利供给的均等化等诸多问题，才能在一个有序的轨道上得到良好的解决。2. 深圳保障房收编农民房 小产权房转正难诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳年度计划之一。日前，深圳市公布的住房建设规划2012年度实施计划中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。农民房纳入保障房体系深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的深圳市房地产市场监管办法中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。这次的计划首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。计划还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。除了这些具体的供应计划外，计划还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。计划提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。小产权房“转正”难深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。因而多位专家均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。克而瑞视点:根据去年6月由深圳市政府公布的深圳市住房保障发展规划(20112015)，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。3. 首套房贷利率松动不改楼市调控基调对于个人首套住房贷款，近期我国北京、上海、武汉、南京等一二线城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折。这样的一个优惠幅度，对于很多刚需购房者来说，意味着贷款买房之后每月还贷的钱数少了，因此购房成本也会下降了不少。不过，尽管首套房贷利率有所松动，我国楼市调控的总体基调并未改变。目前市场上二套房贷利率依然维持不变。4月15日，从多家商业银行的深圳分行发现，部分银行已经开始实施收贷8.5折，具体优惠幅度要看房源是否为新房，贷款总额以及申请年限来综合判断。对此，建设银行客服人员解释说，贷款这个业务并不是对每一个客户都是统一的，里面涉及很多审核，要具体事情具体对待。不过，也有部分银行表示，目前还没接到调整通知，因此首套房贷将继续维持基准利率。据从深圳部分房产中介了解到，不管是中资银行还是外资银行，首套利率都有所松动，优质客户普遍可以申请到9折甚至更低的优惠。不过，对于二套房贷利率，各大行都没有松动迹象，目前执行基本利率上浮10%，首付5成的政策。首套房贷利率下降能给消费者带来多大优惠？我们算了一笔账。以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比基准利率对应还款额少418元，总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息减少15万元左右。首套房个贷利率出现松动，对于房地产市场是个利好。2月以来，一线城市楼市成交量明显回暖，3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交量逐渐上扬。专家表示，房贷利率出现松动有利于释放刚性需求，这也在一定程度上助涨了近期楼市的一波“小阳春”行情。上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍说，二月份以来，成交量节节攀升。去年最高的时候利率是1.1倍，现在很多城市可以打9折甚至85折，房贷在进一步宽松化。政策松动还表现在地方政府开始调整政策，或者称为放松。比如说，去年8月份以来，大概有18个城市，经过媒体曝光的，调整了政策。其中，有5个城市的调整力度比较大，被中央叫停了。克而瑞视点:目前企业信贷需求只是相对减少，风险相对增加，银行并不会大面积地将信贷调整到个贷业务上。此外，目前各家商业银行仍严格贯彻房地产调控政策，严格执行第二套和第三套房的房贷政策。市场分析认为，首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。当然，与此前一刀切的政策相比，现在更加明确地支持首套自住的需求，这当然标志着房地产政策一个结构性地微调。另外一个方面，我们的政策还是在鼓励对于房地产的自住性需求，现在仍然要抑制投资和投机性的需求。所以对于首套房贷利率的一个调降，实际上同时反映了银行对于国家政策的体现和它自身的业务需求。（2）其他政策1. 广东将出台住房保障办法 明确保障房退出机制为规范城镇保障住房管理，广东将出台城镇住房保障办法。昨日起，广东省城镇住房保障办法(送审稿)(以下简称办法)在广东省法制办网站上征集立法意见。根据该办法，租赁保障房的家庭或个人无正当理由连续6个月以上未在保障房内居住的，将要解除合同，收回出租保障房。办法部分内容1.保障房的来源：政府投资建设的住房；政府购买、租赁的住房；政府依法收回、回购、没收的住房；政府委托企业或者其他组织建设、搭配建设的住房；企业或者其他组织按照与政府约定建设、搭配建设的住房；单位自筹建设的住房；产业园区集中配建的住房以及社会赠予政府的住房。2.保障房的申请：保障性住房实行轮候登记方式，将审核符合条件的申请人按照轮候规则，列入轮候登记册进行轮候。轮候时间一般不超过5年。3.保障房的收回：保障房只能用于自住，不得转让、出租、闲置、出借、抵押。租赁保障房的家庭或个人无正当理由连续6个月以上未在保障房内居住的，住房保障实施机构应当根据约定或者法定情形解除合同，收回出租保障房；另外，租赁家庭或个人无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳租金的；擅自互换、出借、转租、抵押保障房；将保障房用于经营性用途或者改变使用功能的也将收回出租保障房。克而瑞视点:在13日，省政府法制办公布了广东省城镇住房保障办法（征求意见稿）。其中规定，不符合条件的申请人隐瞒或者虚报人口、户籍、年龄、婚姻、收入、财产和住房等状况，或者采取不正当手段，申请保障房或者租赁补贴的，由县级以上人民政府住房保障主管部门驳回申请，并处100元罚款，自驳回申请之日起十年内不予受理其住房保障申请。要让保障性住房制度真正起到应有的扶危济困、保障和谐的社会功效，需要更多“阳光化”举措。比如大幅提高对造假骗房者的惩罚力度，并在报纸和网络等媒介曝光，除驳回申请、10年禁申请外，罚款5万元10万元，让造假骗保障房者“偷鸡不成蚀把米”；对失职、渎职的工作人员严肃追究；设立举报平台，对举报属实者进行重金奖励。这样，不仅对造假骗房者产生足够震慑，对那些蠢蠢欲动的人，也是一个极其必要的提醒。2. 重深港合作瞄准前海 深圳温州竞速金融创新深圳更看重“深港合作”“跨境流动”，着力点瞄准前海在国务院决定设立温州金融综合改革试验区两个多星期后，深圳12日宣布了一系列加强改善金融服务、推进实体经济发展的重大举措，成为资本市场又一重大利好消息，当日股指大幅上扬。同样是金融创新举措，同样引发市场热烈反响随着资本热潮渐渐散去，人们的目光更多地投向深圳金融创新的实质内容。在深圳和温州形成我国金融创新“比翼齐飞”的现实背景下，两地的金融创新方案究竟有何异同，又会给我国经济带来怎样的影响，成为市场关注的焦点。创新“有同”重在扶持实体经济虽然与国务院直接决定设立温州试验区相比，此次深圳金融创新更具“自下而上”的特点，诸多重要举措最终仍需要国家有关部门批准后方能实施，但两个方案都将“服务实体经济”放到了核心位置，如此次深圳意见明确表示，排在第一位的目标导向就是“着重解决目前实体经济和社会民生发展的金融需求”。而在具体内容上，两个方案也有不少相似之处，都提出鼓励和支持民间资本进入金融服务领域，设立村镇银行，推动银行业机构设立小微企业信贷专营机构等有关小微企业金融服务体系建设的内容。并且，都提出要发展地方资本市场，温州方案提出“依法合规开展非上市公司股份转让及技术、文化等产权交易”，深圳方案则是“争取深圳高新技术园区纳入代办股份转让系统第二批试点范围”。同时，两个方案也都强调增加创投企业，温州方案是“引导民间资金依法设立创业投资企业、股权投资企业及相关投资管理机构”。深圳方案是“大力扶持股权投资基金发展，吸引更多创投和股权投资类企业落户，引导更多社会民间资本参与发起风险投资、私募股权投资和天使基金”。一位分析人士表示：“深圳和温州都有比较发达的制造业和众多民营企业，实体经济特别是民营企业在融资方面同样面临困难，而这也是当前全国共同面对的紧要课题，所以金融创新的举措必定都集中在这一层面上。”克而瑞视点:两地的金融创新仍有很多不同之处，各有侧重。温州方案更为注重规范发展民间融资、发展个人境外直接投资试点、通过债券市场解决企业融资问题；而深圳方案则将推进跨境贸易人民币结算试点、加快推进深港银行跨境人民币贷款业务试点列入其中。同时，还包括推进前海股权交易所建设，加大对战略性新兴产业的支持力度等新内容，并且更加注重发展直接融资。相比温州，深圳金融创新的突出特点之一是“深港合作”与“跨境流动”。这与“前海深港现代服务业合作区”拥有强烈的跨境资本业务扩张需求有直接关联，为此意见提出“加快推进深港银行跨境人民币贷款业务试点，利用香港低成本人民币资金支持前海开发开放和重点产业发展。争取更多前海地区企业和金融机构在香港发行人民币债券。”1.3 规划时事分析（1）城市发展1. 30房企进驻深圳北造城 大龙华楼市渐具雏形深圳二线关撤去，特区一体化加快，龙华新区成立，深圳北站、高铁、地铁等市政基础设施相继建成，以龙华、观澜、坂雪岗为主的城市中部组合组团规划正逐步呈现在世人面前。深圳城市中部组合组团规划是宝安、龙岗八大城市组团规划之一，已列入深圳十二五重点发展项目，片区巨大的发展潜力被各大品牌开发商看中。目前，已有三十房企进驻，开发出四十余个楼盘。在深圳城市中轴北部，正在进行一场名为“大龙华”的造城运动。至2020年，“大龙华”人口规模将达125万人2005年，深圳市提出中部综合组团规划，范围包括龙华、观澜和坂雪岗地区，面积为203.5平方公里。2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。中部综合组团的城市建设目标和功能定位为特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。重点发展商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。具体为：（1） 制造业：突出华为、富士康等高新技术产业开发建设，尽快形成支柱产 业，带动现有劳动密集型工业逐步向先进工业、信息业的转型过渡，形成一业为主，多业发展的经济结构；（2） 仓储业：加大华南物流园与和记黄埔物流园配套基础设施投入，结合新深圳站轨道交通网络的建设强化全市仓储业发展；（3） 服务业：加快商贸、教育、卫生、文体娱乐等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施。中部综合组团规划区2005年人口为73.2万人，其中户籍人口4.6万人，非户籍人口68.6万人，常暂比为1：14.9。根据规划，中部综合组团规划期内应控制人口总量，提高人口素质，增加户籍人口比重。规划至2020年组团人口控制规模为125万人，总当量人口规模100万人。深圳市对中部综合组团执行高标准建设原则，将按照特区标准配置基层服务设施，打造成具有综合服务功能的城市组团区，局部地区承担部分市级配套服务功能。对于组团内现状不同发展水平的各地区，规划提出有针对性的策略，以切实可行的控制、引导开发建设。克而瑞视点:随着大龙华区域的不断完善和发展，大牌房企争相扎堆进驻。据不完全统计，目前已经或者即将在大龙华片区开发项目的知名房地产企业将近30家，包括万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河等，共计开发出41个楼盘，产品从普通刚需小户型到高端奢华墅院大宅一应俱全，房源类型多样。大龙华开发产品丰富多样，对于刚需置业群体、改善型群体或是投资客，大龙华的房源都可以成为他们关注的对象。随着龙华新区建立以后，生活配套的完善、高铁时代的来临、政府对新区的重视，对于开发商来说，从本质上看是一个利好的消息。但更加利好的是置业者，多重利好给予区域房源未来的升值空间以及房源的保值。同时，随着政府政策推动，几十家房企巨资投入，几百个楼盘建成，万千名市民涌入片区买房定居，一个崭新的“大龙华”新城即将诞生。2. 招商局600亿再造蛇口 片区租赁投资回报率颇丰 “蛇口是一个工业片区不断城市化，最终转变成现代化城区的成功范例。”有业内人士如是评价蛇口30年来的发展。事实上，南山区蛇口片区拥有着得天独厚的优势特征：蛇口半岛三面环水，西北背靠大南山，为形成山海景观的别墅群和高尚住宅群创造了无可比拟的条件；独特的历史风貌和文化风情，完善的商务、教育和医疗等配套，齐全的酒店、公寓、写字楼等商务和工作空间，造就了蛇口成熟规范的工业社区；深圳80%的国际教育资源和近7成的外籍居住人口，使蛇口渐渐融为国际居住区。按照蛇口再造的规划，招商局将在未来5至8年再投资600亿元，完成整个蛇口的再造，包括海上世界城市综合体、投资近百亿元的太子湾邮轮母港、以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。其中，由招商地产负责的海上世界更新计划，作为新蛇口面向公众的大型展示性项目，是备受关注的焦点。据了解，蛇口主流成交价在3.2-3.5万元/平方米，如均入围一季度南山区成交量三甲的海境界、招商雍景湾；依山临海的楼盘价格较高，如半山海景兰溪谷均价4万元/平方米，鸿威海怡湾均价则在5.5万元/平方米左右。以蛇口绝佳地段蛇口东角头为例，其中的二手房价格基本稳定在每平米3万元左右，根据楼盘具体位置和楼层的不同价格可能有差异。以该片区最为成熟的南海玫瑰园为例，3期项目中4室2厅151平方米的户型价格在495万元左右，价格为3.2万元/平方米。值得关注的是，近几年，自西部通道开通以后，蛇口东角头的人流量明显增多，主要体现在来自香港等地的外籍客的增加。由于外资公司外籍管理人员大都租住在该片区内，租赁市场活跃，因此投资回报率较为可观。目前在蛇口租一套两室一厅的小户型，每月租金也要至少5500元左右，相比之前价格并没太大改变，每年都在小幅持续上涨。以上述南海玫瑰园3室2厅98平方米户型为例，月租已达7000元。克而瑞视点:按照目前蛇口再造的规划，招商局将在未来5年8年再投资600亿元，完成整个蛇口的再造。蛇口再造包括：海上世界城市综合体、投资近百亿的太子湾邮轮母港、以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。招商地产对新海上世界的未来规划，是希望通过提升改造原有功能设施和规划建设，将其打造成具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务办公和居住生活聚集区，并使其成为深港联动“海上门户”的重要组成部分。而在未来，随着海上世界城市综合体的建成，蛇口将成为深圳国际化的一张名片，尤其是在深港一体化进程下蛇口被圈定为唯一的核心发展区域之后，海上世界更有可能成为深港一体化城市格局中的北岸“中环”。1.4 行业时事分析1. 招保万金四房企首季业绩分化 去库存压力仍大随着金地集团2011年年报和2012年一季报今日登场，地产四大金刚“招保万金”年报季报落幕。值得一提的是，这四大标杆性房企去库存压力仍较大，预示着整个行业的冬天并未结束。在此背景下，四大金刚均采用了“合作项目”的开发模式以应对冬天。今日，金地集团同时公布2011年年报和2012年一季报。年报显示，公司去年实现营业收入239.19亿元，同比增长22.08%，实现净利润30.17亿元，同比增长12%。一季报显示，公司今年一季度实现营业总收入17.43亿元，同比减少18.7%，实现净利润1.56亿元，同比减少3.58%。对比万科，保利地产和招商地产此前公布的一季报，四大金刚一季度业绩出现一定程度分化。万科实现净利润14亿元，同比增15.8%；招商地产净利润4.3亿元，同比降23.5%；保利地产净利润5.4亿元，同比下降23.5%。尽管房企业绩分化，今年以来整体销售情况逐月回暖，但是从一季报看，“招保万金”的存货压力仍没有得到缓解，3月末的存货较2012年期初均微幅增加，同比也大幅增加。一季报显示，截至3月末，金地集团存货为660亿元，较2012年期初增2.8%；同比大增26%；万科存货2147亿元，较2012年期初增3.1%，同比大增42%；招商地产存货近517亿元，较2012年期初增0.4%，同比增长27%；保利地产存货1633亿元，较2012年期初幅7.4%，同比增长29%。在此背景下，“招保万金”均采取了“合作项目”的开发模式以“抱团过冬”。如金地集团少数股东损益为3846万元，同比大增11倍，招商地产少数股东损益达到1.4亿元，同比大增近160倍，这均源于合作项目的利润增加。业内人士指出，在地产调控，融资渠道卡紧的大背景下，地产公司纷纷选择与其他公司合作来开发地产项目，有利于减轻负担，应对市场风险。不过，这样的“分羹”也会让业绩受到影响。面对市场调控，金地集团表示将继续深化地产加金融“一体两翼”，未来将着力二、三线城市以及中小户型开发。公司总裁黄俊灿昨日接受记者采访时表示，在严厉的调控环境下，金地将保持住宅业务、房地产金融、商业地产等主体业务的快速发展，另一方面也将采取措施强化集团的精细化管理和整体效率。克而瑞视点：销售放缓库存高企，房企降价压力陡增，成为近期房企重新开启大规模降价促销活动的主要原因。截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量 相对于2011年5月底增加了约6成。以过去12个月的月度销售面积均值测算，目前标杆房企的库存消化时间 已经从2011年5月底的6个月左右上升至2012年1月底的12个月左右，库存消化周期翻了约一番，已接近2008年行业最低谷时期水平。与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77%，三线城市增加了60%，一线城市增加了39%。2. 广东首现房企申请破产 或引中小房企破产兼并潮业内分析称，不排除未来有更多中小房企面临破产或兼并不容忽视的是，随着调控的深入，尤其是限购政策的持续，整个房地产市场的有效客户群将会逐步减少，未来将会有不少的中小房地产开发企业，尤其是项目型房地产开发企业将面临被破产兼并的局面。杭州金星房地产公司破产案挑起了人们敏感的神经，近日，另一家广东顺德小房企申请破产也令业界浮想联翩，这是广东首现房企破产。业内人士分析，随着限购政策的持续，未来将会有不少的中小房地产开发企业，尤其是项目型房地产开发企业将面临被破产兼并的局面。广德业提出破产申请公开资料显示，4 月12日，顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告称，公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证，请与该公司相关的公司或个人见公告后，3 天内到该公司洽谈有关破产和解事宜。来自顺德法院方面的证实，广德业确实已经以“资不抵债”为由向法院提出申请，进入破产程序，法院正对其提交的材料进行审核，尚未正式作出受理或驳回的决定。另相关消息称，广德业老板黄冠芳事业起步于杏坛，十几年前就活跃于顺德地产界。黄冠芳2008 年去世后，留下复杂的遗产继承和债务问题，广德业逐渐淡出地产行业。广德业陷入法律诉讼由来已久，仅2011 年以来，就有28 单相关诉讼，涉及金融债务、借贷、商品房买卖合同、商铺租赁等多个方面。据业内人士分析，从相关信息来看，顺德房企的破产跟杭州房企破产一样，跟房地产市场调控并无直接的关系。但不容忽视的是，随着调控的深入，尤其是限购政策的持续，整个房地产市场的有效客户群将会逐步减少，未来将会有不少的中小房地产开发企业，尤其是项目型房地产开发企业将面临被破产兼并的局面。如何防止项目因为房企破产而烂尾，影响购房者的权益，从而引发更多的社会问题，将极大地考验政府的应对能力。部分房企的破产，将迫使更多的房企将以价换量，通过降价等措施加速销售来回笼资金，维持稳定的现金流，以应对接下来更加激烈的竞争市场。克而瑞视点：在严厉的调控之下，长达3年之久的时间里，a股房企几乎失去了从资本市场上筹钱功能，房企业绩全线飘红的岁月似乎一去不复返。低迷的业绩影响了房企的再融资，融资不畅，扩张受阻，进而再度影响业绩，形成了恶性循环。一些小型房企到了与这个行业说再见的时候了。第二章 土地市场动态2.1 土地供求分析2.1.1深圳全市总体供应量成交量，成交价格图 1.1 深圳2011年3月-2012年4月份居住和商办土地供求情况趋势图数据来源：cric2011年3月-2012年4月全市供应14幅居住和商办土地，供应面积136.34万平方米；2011年3月-2012年4月累计成交14幅土地，成交面积132.75万平方米 。2012年4月份，深圳新增1宗商办土地，位于南山区，土地属性为商业性服务设施用地；成交方面，本月度无土地成交。2.2月度土地成交情况表1.1 深圳市2012年4月土地交易情况项目名称所在行政区土地位置建筑面积土地类型容积率起始总价（万元）土地使用年限（年）t107-0015南山南山区后海中心区47300商业性服务设施8.5054100402.3、结论2012年4月份，全市土地供应1宗土地；成交量为零。由于房地产限购政策，4月份居住土地供应为零。在当前房地产遭遇调控的情况下，开发商拿地的意向低迷，为了避免大量的土地流标，政府减少了土地供应，这种情况可能将持续至第二季度。（注：深圳土地供求面积单位一致用占地面积，楼板价按成交总价除以建筑面积得出）第三章 城市房地产动态3.1 商品房市场综述2012年4月，深圳商品房新增供应62.07万平米，供应面积环比上升217.86%，同比上升50.11%。新增供应套数5305套，供应套数环比上升162.62%，同比上升16.34%。 4月份星河地产和中洲地产推新品入市，而且这两个盘销售前期积极现场营销造势表现出开发商冲刺年中业绩逆市求量的急切心态，从整体市场来看，上半年的供应量在4月份集中爆发，且超过去年12月份市场新供应。2012年4月，深圳商品房共成交2866套，环比下降18.7%，同比上升52.04%。成交面积27.62万平方米，环比下降14.86%，同比上升50.88%。本月市场延续了3月份小阳春的市场行情，市场政策层面对成交有细微的影响，导致本月成交量小幅下跌，但比去年同期较好，也预示了今天市场成交量比去年乐观。2012年4月，深圳市商品房成交均价为18281元/平米，同比下跌11.79%，环比下降0.22%，本月价格走低的主要原因是成交增长主力区域由市中心转向了龙岗和宝安区，以及商业成交面积的下降。图3.1 2011年3月至2012年4月深圳市商品房供求走势图资料来源：cric 表2.1深圳市2012年1-2012年4月商品房各类指标变化表指标2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月供求比0.631.661.66供应量（万m2）21.26019.5319.53成交量（万m2）13.418.2132.4432.44成交均价（元/ m2）18823177231832218322成交总额（亿元）25.2232.2859.4459.44资料来源：cric 3.2 商品房各物业属性分析2012年4月，深圳商品房供求分物业类型来看，普通住宅新增供应49.26万平米，环比上升163.54%，同比上升27.96%；别墅新增供应4.51万平方米，178套；商业物业本月新增供应6.23万平方米，环比上升646.69%，同比上升118.66%；办公物业新增2.06万平方米，150套，预计下半年有望进入办公物业供应井喷期。从成交来看，普通住宅成交2652套，25.2万平方米，占比51%，面积环比下降16.61%，同比上升55.14%；别墅成交13套，2454平方米，面积环比上升27.23%，同比上升278.76%；酒店式公寓成交26套，2224平方米，面积环比下降20.74%，同比上升40.69%；商业物业成交1.09万平米，环比下降12.82 %。办公物业成0.85万平米，环比上升74.97%，同比下降29.17%。商用物业的成交相比3月份有略微的下跌，本月办公市场的成交相比沉寂的3月有大幅增长，主要位于福田和南山区。表2.2 2012年4月各物业属性市场情况供应面积(万m)成交面积(万m)成交金额(亿元)成交均价(元/m)住宅53.7725.5343.5116591商业6.231.513.7733349办公2.060.453.2239854资料来源：cric 3.3 商品房供应量分析2012年4月，全市共有9个项目取得预售许可证，商品房供应5305套，商品房面积49.26万平米，环比上升163.54%，同比上升27.96%。从供应走势来看，上半年前半场市场在政策压力下营销活动不断翻新，频推特价房是试探客户入市态度的重要手段，但较多已经具备销售条件的楼盘迟迟不入市，直到4月份，宝安区两大综合体项目取得预售许可证，且迅速高调地将住宅推向市场，本月商品房市场新增供应创16个月以来的新高，预计未来数月市场供应将持续在高位