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通州万达广场调研报告,2013.9,周边路网密集，东侧、西侧、北侧均为区域城市主干道，分别为通惠南路、北苑南路和新华西街，南侧为区域城市次干道玉带河西街。 项目交通条件优越，北侧的新华大街是长安街东延长线，是通州连接北京市中心的最核心的交通主干道；项目隔北苑南路与轻轨八通线北苑站紧邻，交通便捷。,项目交通状况：,通州新城八大功能区的发展目标是，进一步明确功能定位，积极推动新城重要功能区和产业聚集区建设。本项目位于八大功能区中的北苑商务区。 通州发展目标： 加快产业聚集，发挥对中心城产业和人口转移的作用 。 重点要加快通州高端商务服务区建设（运河核心区），重点吸引北京中心城区企业转移总部、 全球 500 强企业开设地区总部 。 发展与总部经济共生互惠的金融、会计、法律、知识产权交易、咨询等专业服务业 。 北苑商务区重点承载城市综合体项目通州商务园重点发展金融服务、电子商务等产业。,小结： 优势：传统商圈，人流密集；周边人口密集，消费力较强；近邻八通线，交通便捷。 劣势：周边交通在高峰时段较拥堵；区域商业市场仍处于起步阶段，消费行为和习惯有待引导和培育；本项目室外街及住宅底商均不临新华街。 机会：区域升级、商业产品升级换代带来发展机遇；随着地铁的规划、交通路网的完善，板块的交通枢纽作用将带来更大规模人群；本项目综合体的属性，自身带来大量高收入高消费人群，与自身百货等大型商业的错位经营，可形成有效互补。 威胁：通州各个商圈相对独立，消费力的导入需要有契机和过程；京杭广场、金成中心都有大体量的商业入市，是本项目商业运营的直接威胁；未来面临朝阳区东部常营地区龙湖长楹天街及周边商业形成的超过60万平方米的商业中心的竞争威胁。,快速去化,万达做为新商业综合体的代表，即满足客户的多元化需求，又拉动片区层次性的需求，虽然自然景观等资源不足但是自身的品牌效应足以弥补，如同石景山万达。 项目地块分为AE五个区域，其中AB地块为商业写字楼，CE为住宅和配套公建混合区域。住宅均配置在底商上部，主力户型7090，主要针对工作在CBD及东部的客群，满足两口之家首次置业需求。 项目一期开盘为写字楼和临街商业，写字楼均价3万，商业均价5.5万，开盘售罄，回款约15亿。项目续客时间充足，瞬间爆破，制造热销场面，以提升楼盘形象，使项目品牌与企业品牌互为促进。,卖点整合,城市综合体的都市中心价值。60万万达城市综合体，通州乃至北京城市的活力中心，整体设计中建筑的群体是比建筑单体更为重要的设计因素。通过城市开放空间、方便高效的混合功能区、等级清晰的交通系统以及景观设计，创造城市中心区的复合性及多样化。 物业类型丰富：甲级写字楼、普通写字楼、酒楼、购物中心、室外步行街、住宅、配套商业及公建、幼儿园。 住宅户型分为两大类型，一类为60-90的刚需型产品、一类
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