【房产买卖纠纷】丈夫私自“出售”房产买卖合同被判无效.doc

【房产买卖纠纷】丈夫私自“出售”房产，买卖合同被判无效 建议不要基于友情，为他人代办抵押手续或者过户手续，而将房产过户他人，否则像汤先生一样，即使保留了朱先生的房产证和买卖合同、银行贷款合同，朱先生之流也会通过遗失申明补办房产证。会存在房产被另行出售的风险。 如果房产一旦过户到汪女士名下，汪女士支付完全款，此案的处理无疑会更复杂，值得借鉴和深思。 案情简介2002年6月，解女士与汤先生登记结婚，2005年12月，两人共同购买了公房的售后产权，房产登记在汤先生名下。 2006年1月，汤先生朋友朱先生需要资金周转，找来汤先生至房产交易中心签订上海市房地产买卖合同，约定将房产“转让”给朱先生，合同约定转让价款为人民币25万元。同年3月，系争房产过户至朱先生名下。其后朱先生作为借款人与银行、住房担保置业签订住房公积金个人购房担保借款合同三方协议，借款金额42000元，借款期限为15年。2008年1月，朱先生将系争房产委托中介挂牌出售。同年1月，朱先生与案外人汪女士就系争房产签订了上海市房地产买卖合同，约定转让价款为人民币30万元，房款为净到手价，过户等相关费用由汪女士承担。同年1月底，汪女士给付朱先生定金一万元，房款及装潢款项人民币19万元。同年2月初，系争房产剩余贷款余额一次性付清，所设抵押撤销，朱先生与汪女士办理了房产过户手续，双方签署补充协议，鉴于朱先生与原房主汤先生存在租赁关系，待此房空出后，汪女士再支付尾款。如朱先生收取购房款20万元后，存在违约行为，其愿意支付汪女士双倍违约金40万元。 由于朱先生迟迟不交房，汪女士上门要求朱先生尽快搬离。朱先生经过房产信息查询后，向有关部门提出异议登记，系争房产被登记至朱先生名下。解女士作为原告起诉丈夫及朱先生，汪女士及银行、住房置业担保公司作为第三人参与本案诉讼。解女士认为两被告的行为严重侵害了其合法愿意，要求判令两被告之间就系争房产所签订的买卖合同无效。办案思路及心得1、是否存在真实的买卖关系？汤先生辩称，2006年初，因好友朱先生做生意缺钱，为帮助其筹措资金，将其房产“借”给朱先生办理银行贷款，故签订了房屋买卖合同，办理了产权过户手续，朱先生未支付过任何款项。“出借”房产一事未与妻子商量过，其妻不知情。朱先生辩称，双方的买卖合同真实合法，以现金方式完成房产交易，由于是朋友关系，所以没有让对方出具收条。其认为汤先生的妻子解女士对于房产买卖一事是知情的。其购买房屋目的是投资，故同意朱先生继续居住以取得租金。从现有证据反映，银行贷款42000元进入了汤先生的账户，汤先生辩称其后取出，交付了朱先生。但是未见其朱先生他付款证据，所以朱先生未实际支付合理的购房对价，其取得系争房产非善意取得。2、解女士对共有产权侵权能否主张维权。虽然系争房产从形式上登记产权人为汤先生一人，但该房实际上系解女士与汤先生于婚姻关系存续期间共同购买，应属于夫妻共同财产。作为解女士和汤先生共同的好友，朱先生明知系争房产为解女士的夫妻共同财产，被告在未征得解女士同意的前提下擅自将系争房产出卖，系无权处分行为。根据合同法规定，恶意串通，损害第三人权益的，应属无效。朱先生声称以现金方式支付了购房款，缺乏证据证明，其没有证据证明解女士对于系争房产的出售是明知的。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，当事人应当根据自己的过错承担相应的责任。汤先生称其从银行取得42000元直接给付朱先生，提供的证据不充分，法院难以采信，故系争房产过户至汤先生名下后，汤先生需要返回42000元。 3、汪女士是否为善意第三人。汪女士声称，其依据房产登记与朱先生签订购房协议，并支付了购房款，其为善意第三人，权利应该得到保护。由于汪女士未实际取得系争房屋的产权，不适用不动产善意取得的制度。对于汪女士造成的合法权益受到损害，可另案主张权利。建议不要基于友情，为他人代办抵押手续或者过户手续，而将房产过户他人，否则像汤先生一样，即使保留了朱先生的房产证和买卖合同、银行贷款合同，朱先生之流也会通过遗失申明补办房产证。会存在房产被另行出售的风险。如果房产一旦过户到汪女士名下，汪女士支付完全款，此案的处理无疑会更复杂，值得借鉴和深思。裁判结果法院判决汤先生与朱先生于2006年1月就系争房屋签