美国前四大房地产公司权威分析.ppt

美国四大房地产公司比较,目录,现状介绍 发展历程 地域市场 并购历史 业务范围 土地储备 金融服务 红利政策 企业文化 运营模式 美国四大房地产企业的一些指标对比,1、美国四大房地产公司现状介绍,2003财务年度,美国四大房地产公司的基本数据（2003财年）,美国四大公司销售额和利润情况对比,百万美元,美国四大公司资产情况,亿美元,2、美国四大房地产公司的发展历程,pulte homes 公司的历史简介,18岁的公司创始人bill pulte 卖出自己生平第一套房； pulte homes 公司正式注册成立，业务主要集中在detroit 郊区修建住房和部分商业用房； 50年代末，bill pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设了第一家分公司。 公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成为公司主要业务来源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股20万股。70年代中期，公司股票在美国证券交易所（amex）上市交易，股票代码是 phm 。 1983年, 公司的股票开始在nyse上市进行交易 ; 公司并购了icm抵押公司（现为pulte抵押公司），以更好的管理整个住房买卖过程，为客户提供优质购买服务; 在新任总裁bob burgess 领导下，在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计划（pql），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河。正是开始了精细化运营阶段； 公司实施战略扩张计划，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在96年进军 mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。 现金收购blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权； pulte homes公司与 del webb 公司 (nyse: wbb)宣布完成并购，新的pulte公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入,1950年,1956年,60年代 中期,70年代,80年代 中期,90年代初,1999年7月,2001年7月,centex的历史简介,开始涉足居民住屋建设领域；1963年开始了在建筑材料制造领域的运营,由于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集团又独立上市,公司出售了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元；1969年集团上市。 在并购了j. w. bateson公司之后,进入建筑管理与服务领域。 随后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并购了该行业的若干公司，使公司该项业务成为全国行业内的领先者； 涉足房地产抵押贷款金融服务；在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后,公司进入商业银行领域； 对公司发展有着重要意义的并购是1972年兼并fox & jacobs公司，该公司在达拉斯、福特沃茨市场占有15%的份额。此后，新成立的f&j公司一直在这两个市场上占有相当重要的地位。 公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传统信贷商业银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融服务业务，同时加强了不动产业务。 开始涉足物业服务领域。从而形成了一套从建材、建筑服务、建筑、金融服务、到物业服务一条龙的产业链结构。,1952年,1966年,1973年,1988年,1996年,2002年,lennar公司的发展历程简介 一个靠兼并扩张的路程,leonard miller 投资10，000美金建立f&r builders ，开始在佛罗里达，迈阿密进入建筑行业，专建家居住宅。1961年，lennar年销售房屋350栋，均价$16,000 。 开始发展，拥有并管理商业建筑和多单元住宅。1970年，正式更名为lennar corp.1971年，在纽约证交所上市。1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。 建立universal american mortgage company， lennar开始进入金融服务领域。到1996年，可以提供住房抵押贷款服务、保险服务和战略技术投资服务。 1992年，通过合资并购resolution trust corporation，使lennar在贷款和不动产抵押的商业运营方面取得了质的飞跃。 lennar兼并了佛罗里达的development corporation of america。1991年开始进入西部德州、加州等市场。 通过兼并bramalea california, inc ，lennar开始进入加利福尼亚。1996年，通过兼并加州renaissance homes, inc.,德州 village builders，friendswood development company 使得在这两州的业务得以进一步扩展。还兼并了regency title ，使金融服务在得克萨斯得以发展。 完成了对lnr property corporation的商业不动产的转换，集中发展家庭住宅。兼并 pacific greystone corporation使lennar能够不但在加州和亚利桑那扩展业务，还使其能够进入内华达市场。1998年，兼并加州另两家公司 colrich communities 和 polygon communities, 以及 northern california homebuilder, winncrest homes，使其在加州的市场继续扩大。还兼并了在亚利桑那，内华达及加利福尼亚开展产权保险业务的north american title ；1999年，兼并德州southwest land title，和在内华达，俄勒冈，华盛顿州开展抵押贷款业务的eagle home mortgage。2000年，兼并 u.s. home corporation 使业务扩展到新泽西，马里兰，弗吉尼亚，明尼苏达，俄亥俄及科罗拉多。还通过兼并texas professional title使产权保险业务在得克萨斯州进一步扩大。 兼并patriot homes, sunstar communities, don galloway homes, genesee company,barry andrews homes, cambridge homes, pacific century homes, concord homes and summit homes 使业务扩展到卡罗来纳和芝加哥，巴尔的摩。还包括在马里兰以及华盛顿特区经营产权保险业务的sentinel title。 2003年，兼并seppala homes和coleman homes，进一步拓展了在南卡罗来纳和加州的业务。还包括伊利诺伊德产权保险公司mid america title 。,1954年,1969年,1984年,1986年,1995年,1997年,2002年,dr. horton的历史简介,荷顿先生开始他在dallas的建筑生意 荷顿（horton）公司成立于特拉华州, 收购了25个前期公司，这些公司都是唐纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产发展商。公司主要的执行办公室位于德州。通过内部生长和外部并购扩张，公司在发展壮大的过程中一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新屋房。 实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只服务8个市场；继而于1996年挂牌纽约证交所，股票代码：dhi。 市场从原有的8个扩张到24个，收入从原有的1.53亿增长到5.47亿美元，净利润从810万增长到2740万美元，公司净资产从5020万增长到1.77亿美元。 又和其他公司组建了金融抵押贷款公司：drh mortgage, llc, 主要服务california市场。通过多元化经营加强了跟客户的关系。 horton住房72%的客户通过horton办理金融抵押贷款，同比前年有64的增长，公司今后会继续对金融服务投入物资人员，以期得到更大的回报。但在其他一些次级市场，公司不通过金融抵押贷款公司提供金融服务，而是跟当地的金融机构协商合作，同时公司都及时充分为客户提供这些公司的服务产品信息，目的是通过稳定的收费手段（联合金融机构）协调和加快房屋的成交销售。,1978年,1991年,1992年6月,从1992年 到1996年,1998年,2002年,3、美国四大房地产公司地域市场,美国四大方地产公司地域、市场对比（2002财年）,pulte 20个州 44个市场 centex 25个州 92个市场 lennar 24个州 d.r.horton 22个州 44个市场,pulte homes的区域市场,开展业务的地区数量,centex 区域市场情况（2004）,dr.horton的区域市场状况（2004）,lennar公司的区域市场状况（2004年）,美国各地政府对地产项目控制措施的不同,该地区试图通过大型区域项目规划来控制地产项目。 large-lot zoning to control growth.,该地区基本采用放任不管的政策。政府对土地项目的管控比较少。.,较强的地产增长管理职能。比如郊区建设规划、划定许可区域、要求相应的公共设施等。,最严格控制的地区,4、美国四大公司并购历史对比,pulte homes 并购历史（94年后）,1996 并购leblanc homes of rhode island 130 1996 并购n. florida classic homes of jacksonville 192 1998并购radnor homes 332 1998并购divosta and co. 850 2001并购del webb corp. 8,419 2003并购colrich - san diego 150 2003并购sivage-thomas homes 1,073,含并购对象前一年的住房结算套数,含并购对象前一年的住房结算套数,centex 公司并购历史（94年后）,1995并购vista properties n/a 1997并购cavco industries, inc. 0 1998并购wayne homes 634 1998并购teal homes 129 1999并购calton homes, inc. 297 1999并购nomas corp. n/a 1999并购sundance homes, inc. 652 1999并购real homes 500 2001并购the selective group 223 2001并购cityhomes 150 2002并购the jones co. 727,lennar 公司并购历史（94年后）,1996并购friendswood development co. n/a 1996并购bramalea california, inc. 127 1996并购reinaissance homes, inc. 58 1997并购pacific greystone corp. 1,961 1998并购winncrest homes 560 1998并购colrich communities n/a 1998并购northern california homebuilder n/a 1998并购polygon communities co. 330 2000并购u.s. home corp. 9,246,2001并购don galloway homes, llc. 325 2001并购sunstar homes 325 2002并购patriot homes 366 2002并购b. andrews &co., inc. 275 2002并购pacific century homes 810 2002并购cambridge homes 596 2002并购concord homes 1,222 2002并购summit homes 419 2003并购seppala homes 400 2003并购coleman homes 400,含并购对象前一年的住房结算套数,d.r. horton公司并购历史（94年后）,1994并购aspen homes of san antonio, tx 157 1994并购miller construction, inc. 350 1994并购milburn homes 802 1995并购arappco homes 177 1995并购regency homes 536 1996并购westchester homes of dallas, tx 140 1996并购trimark communities, llc. 185 1996并购sgs communities, inc. 280 1997并购the torrey group of cos. 1,442,1998并购c. richard dobson builders, inc. 823 1998并购continental homes holding corp. 5,204 1998并购mareli construction and development, llc. 92 1998并购rmp properties, inc. 220 1999并购camridge properties 1,010 2001并购fortress-florida, inc. 3,385 2001并购emerald builders 1,394 2002并购schuler homes, inc. 5,561,含并购对象前一年的住房结算套数,5、美国四大房地产公司的业务范围对比,美国四大房地产公司的业务范围对比,pulte homes 业务链安排,营业额、利润,时间,1:首次置业房 2:老年人住宅,1:首次置业房 2:二次置业、老年人住宅（收购） 3:投资国外房地产,1:首、二次置业 2:老年人住房 3:国际房地产市场,1: 首、二、三次置业房 2:老年人住房（收购） 3:国际房地产市场,1995,1996,1998,2000,2002,centex的三层业务链,不动产投资业务 标准化居民住宅,住房建设业务 地产金融业务 建筑服务、建筑产品,住宅服务 国际化投资（英国）,住房建设业务、银行储蓄 地产金融业务 建筑服务、建筑产品,1995,1996,1998,2000,2002,horton公司业务链安排,营业额、利润,时间,1:首次置业房 2:二次置业房,1首次置业房 2:二次置业房,公司建立至整个80年代,90年代初期,90年代中后期,2000年以来,1首次置业房 2:二次置业房,1首次置业房 2:二次置业房,lennar的业务链安排,营业额、利润,时间,1:二次置业房 2:三次置业房,1:二次置业房 2:三次置业、老年人住宅（收购） 3:土地并购 4、社区规划,1:二次置业房 2:老年人住房 3:土地并购 4、社区规划,1:二次置业房 2:老年人住房 3:土地并购 4、社区规划,1995,1996,1998,2000,2002,6、土地储备,pulte的发展轨迹（土地储备control）,pulte homes公司近10年的土地储备,centex的发展轨迹（土地储备control）,centex公司近10年的土地储备,lennar公司的发展轨迹（土地储备own）,lennar公司近10年的土地储备,horton公司的发展轨迹（土地储备own）,horton公司近10年的土地储备,7、金融服务,四大公司历年金融业务收入比较曲线,千美元,四大公司金融业务税前利润对比曲线,千美元,centex的金融服务业务收入变化,千美元,数据来源:centex 公司年报,千美元,lennar 的金融服务业务收入变化,数据来源:lennar 公司年报,pulte homes 金融服务业务收入变化,数据来源:pulte homes 公司年报,(千美圆),千美元,d.r.horton 的金融服务业务收入变化,数据来源:d.r.horton 公司年报,8、红利政策,因为horton一直强调organic growth，那么单靠原始主体的增长资金的来源可能影响增长的速度，分红和eps的比率处理应该是很重要的指标（再投资比率）,pulte homes 分红政策与eps对比,centex分红政策与eps对比,lennar公司的分红政策和eps对比,horton 公司的分红政策和eps对比,horton的分红政策有明显的特征：96年之前无分红，之后分红比率很高,horton：要么不分红，全部盈利用于再投资；要么高分红，吸引更多投资者投资，吸纳资金用于再投资,强调主体业务增长的horton公司分红情况,9、企业文化,pulte homes 企业文化：高效运营和让客户高兴,在53年前bill pulte建立公司的时候就开始强调一个公司的经营理念： “让客户高兴” pulte homes 在招聘新员工的时候，强调以下几点： 领导能力、热情、主动性、正直、坚持并好胜、决策技巧、积极、团队合作 在pultehomes,我们不仅仅讨论企业文化我们在文化中生活、呼吸他、衡量它。文化经常被误解，我们这样解释：“文化是我们做事的方式”。我们做事的方式是：发现、定义、衡量和分析我们的文化及其对底线的影响。 一句话：pulte homes 是一个高效运营、以客户为中心、过程导向、团队合作的组织，这一切构成了pulte homes的价值观。,horton 企业文化：服务客户,公司经营理念： 灵活设计房屋和处理细节的能力，以及在低廉的价格方面的努力的将令荷顿公司成为全美最佳的居民住宅建筑公司之一！ 对客户友好谦恭的服务也是赢得青睐和业务的卖点。荷顿先生以及公司的员工专注于快速礼貌地回应客户所有的要求和需要等。这种观点也在实践中为公司带来持续和客户的重复购买和良好印象。,centex企业文化：作正确的事！,通过正确的途径获得成功。centex way是一种有闯劲的、具想象力的、足智多谋的，并且永远遵循商业伦理和商业公平性。基于正确的商业法则对我们来讲就像实现商业业绩一样的重要。 centex way有三个基础：首先：所有的员工和特别是centex的领导人。其次，所有的员工能够跟踪监督商业行为的执行情况。第三，是我们保证商业行为规范最为重要的，我们提醒同我们合作的每一个客户我们所遵循的商业行为准则。 我们相信centex “做正确的事情”的企业文化已经成为我们公司的dna生命基因。但是，我们也意识到我们不断重申我们最基本的文化原则和对识别文化和道德陷阱提供支持。对于新的员工进入公司，这一点是非常重要的。同时，现在商业竞争环境非常复杂，需要我们对我们的商业行为保持足够的警惕。 正是因为centex对于“正直”文化的强调，centex被评为美国最受敬重的公司之一。（ source: fortune online, february 23, 2004; fortune magazine, march 8, 2004）,the “centex way”,lennar 关注消费者的语言,lennar把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员工随时把客户当作朋友和亲人。下面是lennar自己的字典中的例子： 家园：1、舒适的居住场所；2、安全、和平的家庭居住所，充满了温暖和美好的记忆；3、永远不要称呼为住房或者单元。 购买协议：1、用来描述lennar为其朋友建筑家园的条款。2、个协条款给我们的朋友来拥有他们的家园。3、永远不要把该协议称为合同。 市场调调查：1、我们的朋友在来lennar迎客中心来访时所填写的问卷；2、是我们的营销人员和新房顾问们使用的一个重要工具。永远不要把它称为一个注册卡。 lennar生活：1、在一个家庭社区所享受的心灵安宁；2、享受舒适、安全、作为业主的骄傲和富有的快乐。3、相信lennar作为全美最大的住房建筑商会永远和他们在一起，4、为lennar 而骄傲，5、是极好的感觉！,第三部分:四大房地产公司独特的战略安排,美国四大房地产公司独特的战略安排,通过精确的客户细分和明确的市场定位，获得定位优势；同时，通过精细化生产提高为客户服务的质量和水平。赢得市场。,通过标准化的双市场营销模式（“应有尽有”和“自主设计”），通过市场和市场上的并购，进行规模化的扩张。,通过标准化生产和多元化经营，把握市场机会。,分散化运营模式：通过专注的市场定位和内部的竞争机制实现市场盈利。,a)pulte homes的客户定位加精细化生产,获得追加的效益 在市场划分上持续地贯彻目标客户群模型，开发新的产品：多元化的目标客户群社区 全国范围内的标准化产品规范，检验一个模式：看住房标准化是否能够适应每一个目标客户群 如果可以，就可以通过更有效的供应链管理来节省数以百万计的成本,客户细分和产品定位 （多元化的市场定位）,供应链管理 （前项一体化的控制）,客户研究,精细化生产 （价值链上的精细化操作）,金融服务 （降低购房门槛，给客户提供购房体验）,客户服务 物业服务,理解细分客户市场的力量：多元化的市场定位,丁克家庭,老年夫妇,有婴儿的家庭,单身未婚人士,成年人家庭,pulte homes 的价值战略多元化的市场定位,pulte homes 通过将客户研究融入精益生产过程，保证客户价值在产品中的体现,宏观市场指标,客户细分,地域市场细分,供应分析,竞争分析,osp,持续改进流程,floor plan设计流程,土地获取过程要素,基于osp 结果的战略方向方阵设计,将对目标客户群的研究融入生产规划的流程中去！,流程信息更新,在同一个社区中有不同定位的产品供应！,pulte homes 的战略安排,通过精细化运营来实现战略目标,毛利率目标,产品的规格化、采购流程化、更先进的系统整合,顾客细分流程化、目标产业的垂直整合、供应链管理、价值工程,平稳的生产流程、提高物流管理水平,年份,centex的战略安排：专注于高质量的增长,高质量的增长：通过降低成本和提高运营效率来提高利润空间的同时不断地通过市场渗透增加销售额 加强主营业务，不断减少其他业务。居民住房业务将由现在的75%提高到83%，金融服务业务由现在18%减少到14%，同时其他业务由现在的7%减少到3%。,提高利润空间,市场拓展,市场渗透,控制建筑成本 提高客户满意度 提高生产效率 加强市场调研 平衡发展,提高目前市场上的市场占有率 选取新的市场进入 增加新的细分市场,参与市场竞争 应对市场竞争 主动市场竞争,c) lennar的战略安排双营销模型+并购扩张,在“应有尽有”的住房里，我们把购房的过程变得简单而且有趣。我们提供了高质量、高价值的各种配置。 从1954年以来，lennar一直致力于我们传统的核心价值观：高质量、关心客户并能够支付的起。我们的目标是提供各种价格范围内的最大价值的住房。我们“应有尽有”的方法让这个目标变得更加容易实现。因为我们为客户定制。我们研究他