盘锦双台子太平区域市场调研报告（61页） .ppt

太平区域市场调研报告,前言：,承蒙贵司的信任与支持，沈阳创天世纪地产顾问有限公司组织4名相关工作人员，于2011年3月7日到9日对盘山县政府区域（以下称太平区域）和双台子区域房地产市场进行深度调研，现将收集的市场信息整理汇总，编制成太平区域市场调研报告，诚请贵司审阅！ 本报告以太平区域为重点介绍，仅在房地产个案分析时介入双台子区域楼盘对比分析。,二、中国房地产市场宏观环境分析,六、区域客群特征分析,三、项目周边环境分析,报告提纲,一、盘山县区域概况,四、区域楼盘案例分析,五、区域房地产市场概况,附：区域主要竞争楼盘详细分析水岸蓝桥,第一章 盘山县区域概况,城镇性质 全县政治、经济、文化中心，以石油化工工业和物流业为主导产业的现代化新城。 人口规模 盘山县总人口26万人。县城实际居住人口约5万人；远期至2020年县城实际居住人口力争达到10万人。 用地规模 现城市建设用地约5.6平方公里，人均城市建设用地113平方米；远期2020年，城市建设用地10平方公里，人均城市建设用地100平方米。,农业养殖业 依托资源优势，盘山县大力发展“两高一优”农业 （高产、高效、优质）。 在水稻生产上，六合有机食品基地生产的有机米已进入中南海，成为“贡米”。水产养殖业，是全县农业产业的一大支柱，其中河蟹养殖基地是东北地区最大的河蟹养殖基地，胡家镇河蟹销售市场又被誉为“天下第一河蟹市场”。 利用井盐水养虾是该县的一个创举，一大突破，全县井盐水养虾已达到5000亩； 号称 “水中人参”的泥鳅鱼也是我县一大特产,发展方向 规划期限内县城建成区的发展主要集中在沟海铁路以西、京沈高速公路以南、盘锦市西外环以东、盘锦市行政区划界线以北的区域内，县城远景发展跨过沟海铁路、京沈高速公路、盘锦市西外环向外围扩展。,城市结构 盘山县城规划期限内将发展成为一个沿十字轴向有序扩展的组团城市，其布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。 一心指规划中的城市中心区。 中心城区位于现状井下生活区以东，沟盘公路以西。 两轴指盘山县的城市空间发展轴。 城市功能综合轴：以府前大道为主导轴向，是城市东西向发展的功能主轴线。 城市生活服务轴：以曙光南路和曙光北路为主导轴向，以井下生活区为基础的城市生活服务轴线。 六片区指城市的六大功能片区，即中心片区、3个居住片区、工业片区以及物流贸易片区。,工业概况 盘山县有工业企业506户，石油化工、机械制造、新型建材和食品加工是全县工业的四大支柱产业。建筑沥青、盘锦佳酿白酒等产品畅销全国，其中盘锦佳酿白酒被中国工业经济联合会评为“全国十大名牌”之一。,辽宁华锦化工集团,交通运输 盘山县地理优势明显，距沈阳市区150公里，锦州市区90公里，大连市区300公里。交通便利，公路、铁路网络纵横交错，京沈高速公路全线最大的出口位于盘山新县城内；秦沈高速铁路客运专线位于县城北侧。沟海铁路、305国道、盘海高速公路形成一体两翼大通道。,风景名胜 盘锦森林公园 盘锦市森林公园位于盘山县喜彬乡，占地3800亩，是罕见的平原原始森林。森林公园内有8座奇异的大沙丘，据传说是咸丰年间八仙聚会的落脚地。森林公园内现已开发的“匹特博”运动场令游人真实感受枪林弹雨、硝烟滚滚的“战场”；容纳150人的“念佛堂”让游人将痛苦与忧愁，郁闷与惆怅在原始森林里化为乌有。,盘山特产 芦苇盘山县有我国最大的苇田，其面积达60万亩，年产量24万吨，是全国造纸原料基地之一。,第二章 中国房地产市场宏观环境分析,1、短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态 虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，最多将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。,2、由于通货膨胀走高，商品房仍是国民较好的投资渠道 当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国,投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。,3、人们收入的逐步增长，被推迟的需求可能将逐步释放 近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，