精亦庄某楼盘价值点梳理分析销售员培训.pptx

,1,2,产品价值,3,地段价值,服务价值,4,客户价值,1,地段价值,二级CBD 如公司总部、媒体、广告业、公共关系和设计业等产业聚集区域，在距离核心区1020公里范围内集聚形成的新型CBD,亦城现在就可以说是北京的二级CBD,1,地段价值,国内最大产业基地落户亦城 1.将建成国内最大云产业基地 2.新能源产业基地 3.高端汽车零部件产业基地 4.国内最大生物疫苗产业化基地 5.微电子产业基地 6.移动通讯产业基地,1,地段价值,看银泰效果图，当年银泰建立的时候，银泰周边的绿化及其道路，当时的银泰远远不如我们现在,1,地段价值,看银泰的施工图，和我们亦庄某项目对比 没啥两样！,1,地段价值,亦庄在北京区域的作用我不做过多阐述，在这里补充如下： 开发区划分共有四个级别： 1.国家级开发区 2.省（直辖市）级开发区 3.市级开发发区 4.区县级开发区 亦庄处在最高级的国家级开发区，国内等同于中国的上海浦东，深圳特区。国外等同于美国硅谷。 国家级开发区必须由国务院批复，亦庄在1992年国务院就批复完成。 亦庄是整个北京唯一的经济技术开发区 亦庄的视眼是国际化的角度 亦庄是亦城,我们亦庄某项目（区域）是： 1.亦庄的核心 亦庄最宽阔荣华中路贯通，项目所处区域在地图上可以清楚看到处在整个亦庄的核心区域 2.BDA的门户 我们项目是BDA的门户，BDA- Beijing Economic-Technological Development Area 市政BDA广场就在我们项目的正北面 我们项目是真正的BDA门户，进入BDA商务区域的黄金之路,1,地段价值,我们亦庄某项目（区域）是： 国际化视眼下亦城 由于CBD发展已经成熟，而且CBD由于土地资源的稀缺，已经限制了CBD的发展了，国家确定了BDA的发展，大企业的引入，技术的引入，国家把关，BDA就是第二个CBD 亦庄3年，国家又规划2900亿的发展，这里光借助国家投入的钱，土地价值就超过了现有房价了,1,地段价值,1,地段价值,2008年国际金融危机时候国家划出4万亿刺激整个中国经济，那是在960万平方公里土地上刺激国家经济发展，折合下来国家在每平方公里土地上投入的是41万元钱 亦庄未来发展3年国家投入的是2900亿，而亦庄土地面积全部弄下来不到100平方公里，折合下来每平方公里投入290万元钱，比较超过了当年8倍之多！,我们亦庄某项目（交通）是：便捷立体化网络交通 1.轨道交通 三轨交汇核心区域！已建成的亦庄万源街站边上 地铁快速转换，快速连通东三环商务区 2.高速交通 京津塘高速路通到三环 ，荣华路，博大路与四环相连，荣华路北直通南五环，快速到达首都第二机场，10分钟连接国贸！ 3.公共交通 976区间、976、927、927区间、927延、723、4路、665、652、15路等多条公交线路 4.机场交通 第二机场区坐落在亦庄，将亦庄与世界同步，每年6000万-8000万人国际、国内旅客流量，亦庄成为商务交流区,注：这里不光光有我们需要的商业，这里还是一个商务中心区域,1,地段价值,我们（生活配套）是： 1.项目所在区域与科研产业、政府机关、生活服务等机构毗邻 2.日常生活配套，超市、教育、银行、酒店、书店、咖啡厅、政府集中核心区域 3.医疗配套 大型医院同仁医院、亦庄医院,1,地段价值,1,地段价值,创新，变“产业亦庄”为“科技亦庄” 创新能力不断增强的高新技术产业，已经成为拉动开发区经济增长的主导力量。目前，开发区汇聚了500余家高新技术企业、300多个企业技术研发中心，企业申请专利3000多项，其中60%以上为发明专利，技术成果的转化达到了80%以上。2008年，开发区高新技术企业的工业总产值、销售收入分别占到全区总量的81%和77.68%。,现在八通地铁拥挤 亦庄地铁宽松,1,地段价值,亦庄某项目所在亦庄同国贸相比 十年前的国贸，到处是工厂，住宅，乌烟瘴气 2000年6月5日时候将国贸发展划入第十个五年规划 如今的国贸，国际企业入驻，中央办公区 2005年10月22日中共北京市委第九届十次全会通过中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 2013年的亦庄，成为亦城，全面超越国贸，因为我们是政府已经规划好的区域，所以现在在亦庄已经没有住宅用地了，我们政府要在这里做起来的是第二个中央商务区！,1,地段价值,3,产品价值（建筑风格）,亦庄某项目新古典主义Aredeco风格 古雅尊贵，历久弥新,3,产品价值（规划）,本项目定位：高档酒店式公寓 酒店式公寓的核心价值： 地段繁华 周边配套齐全 多以综合体形式出现 周边汇集大型商务中心、高端写字楼、国际购物中心、大型休闲娱乐等 客群多以企业老板、高管、社会上层人士等，俗称“懒人、忙人” 北京现有的知名酒店式公寓有：银泰、御景台、财富中心、华贸公寓等。,Art Deco建筑风格的盛行 Art Deco即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派。Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，看似既传统又创新的建筑风格，是的建筑本身更加挺拔、立体和典雅高贵。上海作为世界上现存ART DECO建筑总量第二位的城市（仅次于纽约），目前已经成为世界ART DECO建筑的“圣地”之一，已经引起了越来越多的国外建筑大师和建筑史专家的关注。,3,产品价值（建筑风格）,帝国大厦,上海华侨城,上海金茂大厦,3,产品价值（建筑风格）,新古典主义风格 新古典主义建筑风格是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。 新古典主义建筑风格多用于项目体量较大、品质高端、富有文化底蕴、定位为高档别墅、townhouse、高端住宅等项目，如星河湾、珠江帝景、拉斐特城堡。,亦庄某项目：42-93平米绝版小户型 优点： 户型灵活多变，大多非承重墙设计 伸缩空间大变幻多样 办公、居住也都可以 投资风险底，增值空间大，过渡性强 （发达国家公寓和住宅的比重为7：3，而中国现在公寓产品紧缺，从北京公寓产品租金就可以得出。例：国贸一居室租金额3000元，公寓5000-15000元/月）,3,产品价值（户型）,3,产品价值（园林）,项目周边公园： BDA广场 博大公园 亦庄文化园 南海子公园 社区外就是市政绿化广场，按照小区方式计算绿化面积，可以将绿化看成是100%-500%,3,产品价值（材料）,设计品鉴 入户大堂 挑空高达8米的精装入户大堂，豪华尊贵，不仅是您回家必经的温馨港湾，也是您的第一会客厅。 走廊设计 楼内的走廊均为精装修标准，墙面全部以高档壁纸装饰，尽显品质感和尊贵感。 电梯设计 电梯可直达车库，既为业主提供了方便，又节省了宝贵的时间。,建材品鉴 剪力墙 现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震系数到达8度以上，精选优良的建筑材料，打造卓越的建筑品质。 高档钢制四防门 入户门采用高档钢制安全防盗门，除了本身有良好的防火、防盗、防撬、防冲击的特性，同时还具有保温、隔音的功能。 地板采暖 与集中供暖相比，地暖式供热不仅避免了传统暖气片的笨拙，而且散热均匀、安全美观。,亦庄某项目带给业主的生活品质： 环境生活品质 我们亦庄某项目，门口就是市政绿化BDA广场，全北京没有几个项目是能享受到永恒的市政标志型广场绿化，当别人都在说他们有一百几十米的楼间距的时候只有我们亦庄某项目敢说我们的楼间距可以说是几百米，我们楼间是市政的绿化广场，有哪个项目可以比？,3,产品价值（楼间距）,3,产品价值（自身配套）,亦庄某项目项目配套 生活配套（超市、洗衣店、美发店、水果店） 商业配套（服装店、精品店、美妆店） 休闲配套（咖啡店、红酒吧、健身房、SPA中心） 餐饮娱乐（西餐厅、KTV、美食城）,3,服务价值,我们亦庄某项目（物业价值）是： 同样引导客户不同物业导致二手房差价在10%以上 我们的物业是：酒店物业服务体系 项目采用智能化物业管理系统，24小时公共区域全程监控，可视对讲楼宇系统，24小时保安，8小时保洁，为业主提供既安全又人性化的物业服务。首层设有人性化的豪华入户大堂，前台服务人员全天执勤，为业主提供所需的商务服务和生活指南，全力为业主营造“安心、舒心、省心、贴心、暖心”的物业服务体系 贴身管家人性化的服务，让您荣享无比尊崇。 训练有素的门卫，随时准备迎接您的归来。 大堂服务人员随时随地为您提供标准化的星级服务。 24小时商务服务，让您的商务活动随时进行。 随叫随到的点餐外送服务，让您尽情享受美食带来的满足感。 只需拨通电话，家庭保洁服务便能使您的家立刻变得整洁、温馨。,4,客户价值,成为亦庄某项目业主 生活品质表示人们日常生活的品位和质量，包括经济生活品质、文化生活品质、政治生活品质、社会生活品质、环境生活品质“五大品质”。 亦庄在北京的经济生活品质方面，相当于第二CBD，而第二CBD又从一个侧面其实是要超越现有的CBD的，提前规划，完备入驻 文化生活品质方面，在亦庄某项目的业主，你们的邻居是BDA的核心高端人群，试着想象一下，在亦庄某项目居住，你的邻居是黄头发的外国高端精英人群，你的小孩子一起玩耍的是那些接受过世界顶级教育的精英人士的孩子，在亦庄某项目居住，你的整体身份就完全抬高了 社会生活品质、政治生活品质方面不多解释，国泰民安、社会稳定,销售主任，亲们： 我们的项目所处位置是三个核心 我们的项目所处位置是两个唯一 我们的项目所处位置是一条马路的距离,销售主任，亲们： 我们的项目所处位置是三个核心 a.亦城（庄） 真正核心区域 b.未来轨道环绕核心，周边都是轨道交通 c.四大公园环绕核心,销售主任，亲们： 我们的项目所处位置是两个唯一 a.北京唯一的国家级开发区 b.亦庄唯一的小户型酒店式公寓,销售主任，亲们： 我们的项目所处位置是一条马路的距离 a.一条马路到了您以后上班的5A级写字楼里 b.一条马路的距离到了您休闲购物的 万平米商业中心里 c.一条马路的距离到了您散步的市政广场绿化区,销售主任，亲们：,亦庄某项目能给业主的是： 百万平米商业综合配套 四万平商业高端商业写字楼宇包围 千万平公园环绕,亦庄演变 蚕，蛹，蝶,销售主任，亲们：,我们亦庄某项目（精装修）是： 说辞精装修价值的时候，现在万科案例， 1.样板间标准和实际交房标准不一样，连万科这样的巨型房地产企业都是采用纸做的门 2.说高装修标准，开发商是为了避税，说的越高，开发商避税越厉害，实际装修水平都不到1000元/平,各种装修门事件： 1.万科再陷“质量门”：用纸板做精装房 2.太原星河湾楼盘装修问题百出 精装房成闹心房 3.世茂精装房深陷信任危机 陷毒气门 4.行业标准缺乏 精装修房质量问题频现,销售主任，亲们：,我们亦庄某项目（处于价值中部，价格洼地）： 同通州第一点对比：北京通州，北京规划重点发展新城：“区域服务中心，文化产业基地，滨水宜居新城” 对比分析：亦庄是国家规划发展的经济技术开发区，通州是北京政府规划的发展新城，从规划初期 第二点对比：通州成为了，名副其实的睡城，人们以前买房在通州因为觉得通州的房子便宜，交通便利，通州的房地产开发商又把通州新城的规划放大，结果通州的房价一路暴涨，最后明显的是透支了规划，所以现在通州的房子一直在降价，不断的再降价，首开国风美仑这个项目以前打算2000开盘，现在12000就要开盘，合生世界花园9980元每平米的价格，当时说的是全北京最底价格，当时说是底价了，可是现在实际还是在降价，通州的房价是属于严重透支的，通州本来是没有产业的，政府规划里面是是建立区域服务中心，文化产业基地，但是大家都知道，文化产业本来就和经济技术开发区不一样，从业人数也少，房子多啊，那么人们就住在通州，朝阳上班，最终导致早上的八通线根本挤不上去，然后晚上再回到通州睡觉来了，使通州成为了名副其实的睡城，那里不是通州新城，而是通州睡城,销售主任，亲们：,我们亦庄某项目（处于价值中部，价格洼地）： 第三点对比：通州以前的房价很低，八通线也不挤，其实买房子，除了考虑地段和交通以为，还可以换个角度思考，当八通线开始挤的时候，通州的房价就坐上了