海安县城西片区前期地块可行性分析报告64p.pptx

,南京扬子置业咨询服务有限公司 前期市场研究部 2011.8,海安县 城西片区 前期地块可行性分析报告,contents,城西板块前期地块可行性报告,海安县宏观市场分析,1, 海安县城市发展概况 海安县宏观经济环境 海安县城市总体规划,chapter 1,1.1 海安县城市发展概况/地理区位,城市地理区位：海安县地处长江长三角洲。东临黄海，南毗长江，与国际大都市上海隔海相望，是全国首批14个沿海开放城市中最早的对外开放县，海安位于江苏省中部，是国务院批准的沿海开放地区。地处南通，盐城，泰州三市交界，县城海安镇地处苏中咽喉，是通扬、通榆交通线上一座有名重镇。全县总面积1108平方公里，总人口93.42万人。 海安县交通路网：海安地理位置优越，交通十分发达，是东部沿海地区重要的交通枢纽，新长铁路和宁启铁路在此交汇，海安火车站是江苏东部地区最大的二级编组站；204、328国道和202省道贯穿全境，已建成通车的沿海高速和规划中的海溧高速公里在此汇合，苏通大桥建成通车后，海安至上海的行程仅为1.5小时。,1.1 海安县城市发展概况/海安文化,从青墩走来的海安文化多姿多彩，“海安花鼓”北上京城，南下杭州，参加首都国庆晚会，获中国文联全国民间广场舞蹈最高奖“山花奖”；苍龙舞展演呈现海安人奔放热烈的豪情，“中国民间艺术（龙舞）之乡”蜚声全国。 海安产业基础雄厚。海安工业体系门类齐全。机械、电子工业基础雄厚，生产规模、加工能力和技术装备水平等在全省名列前茅。丝绸、纺织工业配套成龙，纺织产品畅销50多个国家和地区，成为全国的纺织服装生产加工和丝绸出口基地之一，产品远销欧美、日本等国。 海安农业极具特色，为全国有名的“中国禽蛋之乡”、“中国茧丝绸之乡”、国家大东海农业产业化示范县、全国畜牧科技示范县、江苏省生态农业先进示范县。全县桑园面积18万亩，年产鲜茧1.8万吨，连续二十多年列江苏省之冠；家禽年饲养量4500万羽，年产鲜蛋14万吨，居全国农区之首。 海安是全国知名的“建筑之乡”，江苏苏中建设集团拥有国家级特级施工资质和对外签约权，在全国建筑行业100家最大经营规模企业中排名20位左右，是全国知名的“建筑铁军”、江苏省著名施工企业，工程合格率100%，获部、省优工程82项，鲁班奖16项。 海安投资环境优良。人力资源丰富。海安教育事业发达，各类教育协调发展，培养出不少尖端人才。王庆根、卢立捧回国际奥林匹克竞赛化学、生物金牌，一大批教师、学生在国家和省市竞赛中取得优异成绩；高考高分人数、总达线率均居全省前列。 海安人居环境优美。海安不仅历史悠久，文化底蕴深厚，而且自然环境优美怡人。是全国最长寿的地区之一。 海安县利用仅有8公里的海岸线做出了海洋特色经济产业化、规模化、高效化的大文章，并创下紫菜养殖面积和产量全国第一、紫菜加工和出口量全国第一、黑籽鳗鱼苗基地规模全国第一、河豚养殖量和年库存量全国第一、河豚良种场规模和国家级等级全国第一在内的五个“全国之最”。9月10日，国家海洋局有关专家在该县考察后认为，海安县是名副其实的中国紫菜之乡、鳗鱼之乡、河豚之乡,1.1 海安县城市发展概况/行政区划,海安县隶属于南通市，位于南通、盐城、泰州三市交界处，现辖1个省级经济开发区、14个镇、212个行政村。,2004年7月20日，海安县对部分乡镇行政区划进行调整。全县乡镇行政区划由19个镇、3个乡调整合并为14个镇：海安镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇。海安县政府设于海安镇。 区域人口： 海安镇 面积113.15平方千米，人口188309人。 城东镇 面积108.48平方千米，人口 97298人。 曲塘镇 面积115.52平方千米，人口103936人。 李堡镇 面积 94.53平方千米，人口 85822人。 老坝港镇 面积 36.80平方千米，人口 21685人。 角斜镇 面积 65.99平方千米，人口 48080人。 西场镇 面积 55.40平方千米，人口 48869人。 大公镇 面积 89.28平方千米，人口 61214人。 孙庄镇 面积 50.19平方千米，人口 36320人。 雅周镇 面积 83.30平方千米，人口 62976人。 胡集镇 面积 51.00平方千米，人口 39654人。 白甸镇 面积 53.05平方千米，人口 33570人。 南莫镇 面积 74.20平方千米，人口 57698人。 墩头镇 面积115.56平方千米，人口 72428人。,城西板块前期地块可行性报告,海安县宏观市场分析,1, 海安县城市发展概况 海安县宏观经济环境 海安县城市总体规划,chapter 1,1-2 海安宏观经济环境/gdp,海安县gdp近年来保持持续高速发展，2010年增速明显，投资拉动是海安县经济增长最主要的因素。 自2007年以来，海安县gdp平均每年以15%的速度增长，说明三大产业发展平稳，按照国家gdp增速与房地产发展关系表对照显示，海安县经济水平步入高速发展期。 从2010年海安县周边主要城市gdp对比中不难看出，相对比周边城市，目前海安县gdp水平明显高于姜堰、如东等城市，按照海安县目前的发展速度看，未来很长一段时间内，其gdp将保持快速增长方式，但是与如皋、海门等城市相比还有一段距离，说明其未来存在较大发展空间。,1-2 海安县宏观经济环境/人均gdp,07-10年海安县人均gdp平均以两位数速度增长，增长明显，按照目前的增长速度看，2011年人均gdp将突破四万大关。根据国际通用衡量标准计算，海安县目前处于房地产平稳发展阶段的初级阶段，以改善型需求为主的的需求特征同时，生存需求兼有。 对比2010年海安县周边主要城市人均gdp比值不难看出，海安县人均gdp高于姜堰、如东、如皋等城市，与海门相比还有段距离，但是以目前海安县的发展速度来看，海安县具备高速发展的条件，未来发展空间广阔。 人均gdp的持续高速增长，将有力推动海安县房地产市场的发展。,1-2 海安县宏观经济环境/三产结构,从三大产业构成结构可以看出，第二产业在三产中占主导地位，由此可见，海安县是一个以工业为主导产业的城市，工业在国民经济中占主导地位。 从07-10年海安县三大产业比重可以看出，海安县产业结构调整明显，三大产业比重逐年上升，目前，海安县第二产业在经济结构中占据了重要位置，这与海安县机械、丝绸、建筑之乡的美誉分不开。 海安县三大产业中第二产业处于主导地位，且比例不断提高，同比2009年上涨18.56%，上涨势头迅猛，以工业化为主导的海安县其经济发展将会越来越迅速，经济的发展带动了其当地房地产市场的发展，人民生活安居乐业。,依据海安县的三产结构来看，海安县目前处于工业化初始阶段，现阶段城市经济发展的主力军是纺织业、通用设备制造业、建筑业，主要应对与区域国家化接轨。,1-2 海安县宏观经济环境/居民收入&居民消费,纵观2007-2010年海安县居民收入与消费对比图不难发现，人民生活不断改善，居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，居民收入与支出基本平衡。 居民消费水平的提高，另一个程度上刺激了当地房地产业的发展，人民用于购房的意思随着经济的发展越来越明显。 2007-2010年，海安县恩格尔系数逐年降低，说明海安县居民越来越富裕，人民生活安居乐业，生活消费结构已经从温饱型向享受型过渡。 海安县经济的发展在居民收入上表现的很明显，近年来，人均收入水平大幅度提高，政府引导居民消费合理。,世界衡量生活水平划分标准,1-2 海安县宏观经济环境/人口规模&城镇化率,年末总人口逐年减少，说明海安外出打工人员较多，这与海安县近年来人均gdp增长相符合，随着工业的高速发展，未来海安县将会吸引更多的农业人口进城。 2010年年末海安县总人口93.42万人，同比下降了0.27%。 07-10年，海安县年末总人口逐年降低，说明外出务工人员较多，人口的减少促进了人均gdp的显著提高，进一步刺激了海安县房地产的快速发展。同时，海安县城镇规模不断扩大，人口迁移流动速度加快，城镇化率不断提高，2010年海安县城镇化率达30.57%，城市发展处于高速发展期。 海安县人口以海安镇最为密集，其各乡镇也分布了不少人口，随着城市化进程的加快，未来海安县城市人口将会越来越多。,1-2 海安县宏观经济环境/社会固定资产投资,07-2010年以来，海安县社会固定资产投资额逐年上升，并以平均16%的增速增长，说明海安县近年来政府不断调整经济结构，增强经济实力，为人民生活创造了物质条件。 纵观房地产开发投资额占社会固定资产比重可以看出，房地产开发投资额逐年攀升，09年占社会固定资产投资额比重接近10%，说明近年来海安县政府逐渐注重房地产开发投资，这与其经济实力的不断增强正呼应。 海安县经济的快速发展推动着海安县房地产业的发展，海安县房地产业是海安县经济发展的重要条件，二者有些不可或缺的关系。,海安县用于房地产开发投资额比重逐年上升，政府越来越注重房地产开发投资，未来房地产业将会蓬勃发展。,1-2 盐城宏观经济环境/商品房市场,2009-2010年海安县商品房销售面积保持小幅增长，08年受经济危机的影响销售有所下降，2009年由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长，2010年商品房销售面积达到74.7万 2007-2011年海安县房地产均价由2755元/上升到5500元/，除2008年金融危机以及房产新政引起的房地产低迷期，房价上涨不明显以外，其余几年海安县房地产均价平均每年以两位数的速度增长，增速明显，尤其是2011年，海安商品房均价出现40.23%的增速，增速明显。 2010年楼市新政的一系列措施打压了一、二线城市的房产投资客，三、四线城市将成为投资客的另一个战地，按照目前海安房价走势来看，未来海安县将是投资的热点区域。,海安县商品房销售面积保持小幅增长，商品房均价增速明显，2011年均价上涨40.23%，大量潜在需求爆发。,1-2 盐城宏观经济环境/商品房市场,海安县2011年上半年平均每月成交量都出现小幅下降，分析其下降原因，主要有三点：一、1-6月以来新推出房源数逐月减少 二、货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了一部分刚需 三、部分楼盘捂盘，等待楼市旺季的到来，预计下半年住宅放量将会大幅提高。 从海安县2011年1-6月份商品房成交均价走势图中可以看出，上半年海安县商品房成交价格逐月提升，直至5月趋于缓和，随着政策性的消化及刚性需求的积累，下半年大批房源入市，尤其是标杆品质大盘的入市，将有可能大复苏拉动均价走势。,1、单幅土地面积增大，预计海安未来进入大盘时代。 2、从2009年开始海安成交的土地平均容积率就达到1.8-2.6左右，预计未来市场中基本以高层为主； 3、今年虽然只成交了6幅地块，但成交总价比去年全年9幅地块增加了近一倍，预计未来海安的房价仍旧保持快速上升趋势。,1-2 盐城宏观经济环境/未来潜在供应,城西地块前期地块可行性报告,海安县宏观市场分析,1, 海安县城市发展概况 海安县宏观经济环境 海安县城市总体规划,chapter 1,1-3 海安县城市总体规划/总体空间格局,城市发展方向：主要向南向东发展，积极引导向西、向北发展 旧城区以内涵发展为主，新建居住用地主要向南发展，工业用地在两个工业片区集中布置 规划结构：形成“一心，二区，五片”的规划结构 其中 一心：公共设施服务中心 二区：东、西两个工业区 五片：五个居住片区,1-3 海安县城市总体规划/总体空间格局,规划结构：形成“一心，二区，五片”的规划结构 其中 一心：公共设施服务中心 二区：东、西两个工业区 五片：五个居住片区 一心：中心区，北起新华路、南至三环路、西至永安路、东至宁海路，总面积6平方公里，近期加强旧城改造和城中村改造 二区：海安工贸园区、海安经济技术开发区 五片：旧城居住片区 城东居住片区 城西居住片区 城南居住片区 城北居住片区,城西地块前期地块可行性报告,海安县房地产市场分析,2, 城西板块个案分析 其他板块楼盘简介 未来市场潜在竞争 市场小结,chapter 2,2.1 海安县房地产市场分析&板块格局分析,海安城区板块简介,从数据上看，城中板块的均价即将突破八千，下半年东大街海天国际、信拓东港国际等品质楼盘入市，板块价格还有上涨趋势，目前以海安大世界广场为首的房源依旧稀缺。 城西板块以海州阳光城为主，多为小盘学区房存量房的释放。 城南板块主要集中在中央高尔夫公寓和金水湾公馆两个高端楼盘上，目前价格引领全县房地产市场。城南板块为目前政府重点打造的居住区板块，随着政府南移后，其房价及土地开发量也一路飙升，随着2011年年初和2010年年末的一波集中放量，均价递增。 城东板块一直以其价格优势而较为火热，以七星湖国际城为代表的楼盘销售较为火爆，随着火车站扩建的消息逐步放出，加之城中板块均价的不断拉升，该板块亦将成为未来市场的热点。,2.1 海安县房地产市场分析&城西板块分析,城西板块：集娱乐、教育、休闲为一体的大型居住区,区域认知：属于城西板块 区域关键词：学校、商业、医院、健身 本案关键词：学区房、镇政府旁、5分钟商业圈 城西南板：老商业中心的辐射板块、政府积极发展区域、地理位置稀缺、板块内开发成熟、生活配套一应俱全 城中板块：传统商业中心、地段稀缺、价值属性 城南板块：城市发展主导方向、区域内高档盘集中区域 城东板块：继城南板块后，海安县重点打造的又一城市新兴发展区、七星湖旅游生态区,2.1 海安县房地产市场分析&城西板块分析,海安县楼盘分布一览,长宏水岸名城多层带电梯,地址：人民西路西段 开发商： 南通长宏房地产开发有限公司 占地面积 ：176亩 容 积 率 ：1.8 建筑面积 ：25万平方米 建筑形式：39栋多层，8栋小高层 在售房源：3栋多层 在售均价：多层4900元/，必须搭车库，车库价格大概810万，约20左右 开盘时间：2011.4.17 销售率：75%,基本信息,平面图,交通图,项目介绍,该项目出于老商业中心人民路最西边，虽然位置较为偏僻但是到距离海安繁华的人民路核心商圈较方便，项目周边有海安职校、明道小学、实验中学等、城西农贸市场、农工商超市、县人民医院、中国银行等生活配套。,尾 盘,主力户型,主力户型,销售解析,该项目为海安目前市场上为数不多的多层在售，开盘至今去化良好，以133的三房两厅最为热销，目前还剩少量顶层或底层在售，基本以160平米较难出售大户型为主，该项目必须要搭售车库，开发商在均价上打出的价格稍低，只有通过搭售车库从中赚取利润，车库均价在10万左右，大概20。,户型点评： 该项目户型面积存在较大跨度，有100 的两房，也有160的四房，该项目主力户型为133三房两卫，所有户型均座北朝南，不仅南北通透，而且采光充足的，户型设计方正实用，结构合理、明厨明卫，面积使用率高。,长宏水岸名城,江海雅居多层无电梯,地址：江海西路155号 开发商： 海安华建置业有限公司 占地面积 ：11019平方米 容 积 率 ：2 建筑面积 22730平方米： 建筑形式：5栋多层 在售房源：5栋多层 在售均价：4900-5900元/ 开盘时间：2010.8.28 销售率：71%,基本信息,交通图,项目介绍,项目位于海安县江海西路155号，东临中洋现代城，南临海陵中学。是由海安华建置业有限公司开发，小区风格现代交通便利，生活设施齐全，并有83128平方米多种户型 。,平面图,主力户型,销售解析,该项目位于城西板块，由5栋多层组成，项目外立面较为低档，自2010年8月份开盘以来，4900元/较低售价使销售情况良好，目前剩余的多为顶楼送约50-80的阁楼的户型，因为5900元/价格原因加上地理位置，还有楼盘整体包装，使得销售较为困难。,送80的阁楼,户型点评：该项目户型基本上都是120左右的三房，户型面积控制较好，多层得房率较高，顶楼部分赠送阁楼部分，层高2.2米。,江海雅居,海州阳光城电梯多层,地址：海安县长江西路以北、海光西路以南、海南路以东、规划区间路以西 开发商： 南通锦达房地产有限公司 占地面积 ： 55365 容 积 率 ：2.4 建筑面积 ： 133252 建筑形式：多层、小高层、高层 在售房源：尾房多层剩余78套 在售均价：电梯多层6000元/ 销售率：98%，后期将推出小高层,平面图,基本信息,在售多层,项目介绍,项目是海陵中学学区房，地理位置优越，由高层和多层电梯洋房组成，项目周边交通便捷，配套设施齐全，苏果超市，资丰市场等环绕周边。,交通图,户型展示,户型点评：户型面积较多从90-160 ，其中以119-138的三房较为热销，部分户型进深较长，户型无明显缺陷。,销售解析,项目由22幢高层和多层组成，目前在售多层，在售的为156左右的尾房户型，仅剩78套，其余均售罄，目前整体销售率为98%，后期高层部分由于拆迁问题至今无法动工，具体开盘时间还未定。,主力户型,海州阳光城,海州新城高层,在售高层部分,地址：海安县 长江西路10号 开发商：南通锦达房地产开发有限公司 占地面积 ：10.4万平方米 容 积 率 ：2.8 建筑面积 ：20万平方米： 建筑形式： 多层、小高层、高层 在售房源：在售4栋28f高层 在售均价：高层5080元/起售，均价5800元/目前剩余2030套150左右的大户型有售 开盘时间：2009.11.12,基本信息,项目介绍,项目是海陵中学学区房，规划约1200多户，是一个综合性大型生活社区，背依长江路，坐北朝南，社区水系与红光河景互相呼应，项目西邻海陵中学，东望海安新城核心区，与资丰市场为邻，教育、购物、交通方便快捷，小区多层率先采用全框架结构建造，立面融合欧陆风情元素。,面积配比,项目多层面积配比,销售解析,项目高层面积配比,项目多层共465户，首批于2009.11月 开盘，推出10栋多层共393户，整体去化较好。 4栋高层于2010年1月公开，共460户，目前整体销售率为97.36%，剩余2030套153左右的大户型未售，项目整体去化情况较好。,海州新城,城西地块前期地块可行性报告,海安县房地产市场分析,2, 城西板块个案分析 其他板块楼盘简介 未来市场潜在竞争 市场小结,chapter 2,地址：中坝南路与黄海大道的交汇处 开发商： 江苏中洲置业有限公司 占地面积 ：108.6亩 容 积 率 ：3 建筑面积 ：35万平方米 建筑形式：1栋五星级酒店，9栋高层住宅 开盘时间：2011年1月 在售房源：9栋高层住宅（30f） 在售均价：10000元/（精装修）8000元/（毛坯） 销售率：约25%,基本信息,中洋高尔夫公寓项目由主楼40层的五星级酒店和9幢30层的高尔夫公寓住宅两大部分组成。铂金五星级大酒店按照绿色旅游饭店的标准设计，40层的主楼总高将近200米，5层的裙楼将围绕人民广场西侧，建造酒店配套，包括高标准的体育健身中心，如游泳馆、网球馆、健身馆、羽毛球馆、乒乓球馆、台球馆、室内高尔夫等；高端的娱乐休闲中心，如酒吧、咖啡、洗浴、歌厅、美容、养身等；精品购物中心，会务接待中心，中西餐饮中心等，为酒店宾客、小区业主及海安市民提供服务。 项目住宅部分由两排30层高端住宅楼组成，主力户型为160-330平方米。100多米的超大楼宇间距，规划了一个集草坪、果岭、沙坑、河流、小树林于一体的3洞微型高尔夫球场，中洋高尔夫公寓将充分利用国内外成熟先进的绿色技术和新型材料，延伸中洋.现代城奔驰品质的理念，建成绿色、节能、环保的高端住宅小区。,项目介绍,平面图,交通图,在 售,中洋高尔夫公寓,主力户型,256四房,160四房,销售情况,中洋高尔夫公寓,300复式,户型面积配比,开盘时间：2011年1月 公开房源：1008套 整体去化率：25% 销售情况： 该项目均是大户型，单价和总价都是海安县最高的，销售情况不甚理想，开盘至今8个月销售率不到3成。,户型点评,均为超大户型，面积从160-300平米，南北通透，户型方正，大开间大进深的奢华户型。两梯两户的设计，部分复式产品。,地址：中坝南路与黄海大道的交汇处 开发商： 南通华新建工集团 占地面积 ：104000平米 容 积 率 ：3 建筑面积 ：约30万平方米 建筑形式：18栋高层（18f30f），两梯三户 开盘时间：2009年12月 在售房源：目前无房源在售，明年1月份公开新房源 销售率：100%,基本信息,华新一品是2009年海安城市重点建设工程。项目位于中坝南路和黄海大道交汇处，这里同样是市政重点工程人民广场所在地。华新一品是南通华新建工集团投资11亿元、南通欣利置业有限公司倾力打造的以住宅为主的高档品质小区。项目占地约104000平方米，建筑面积约300000平方米，由18-30层的高层组成，绿化率约41. 2%，建筑密度约23%，住宅户数约2000户。 华新一品是海安县首个列入国家级康居示范工程的住宅小区；国家级康居示范工程，是由国家住房城乡建设部推动实施的商品住宅性能认定体系，代表着我国目前住宅产业的最高水平和发展方向，是住宅性能认定的最高国家标准。,项目介绍,平面图,交通图,华新一品高层,主力户型,销售情况,华新一品,户型面积配比,开盘时间：2009年12月 公开房源：2000套 整体去化率：100% 销售情况： 项目开盘较早，至今已近2年时间，目前已全部售罄。销售过程中131 的三房去化速度最快，超过150 以上的房型去化速度相对较慢。 项目后期仍有大量房源，预计明年1月份公开。,户型点评,户型方正，除了96 两房以外均为南北通透的户型，户型设计合理。主力面积是130150 的三房二厅二卫。,地址：黄海大道与永安南路交汇处 开发商： 海安苏中动漫有限公司 占地面积 ：8万平方米 容 积 率 ：3 建筑面积： 21万平方米： 建筑形式：12栋高层（18f25f） 在售房源：4栋高层 在售均价：7000元/ 开盘时间：2011.2.10 销售率：80%,基本信息,平面图,该项目是开发商与绿城联合建设，是目前海安品质最高的项目，位于黄海大道（三环路）和永安路交叉路口东南侧，金海国际的西对面，是规模21万方的大型社区。小区采用的是目前国内高档楼盘最流行的西班牙风格，项目各个环节上都是以杭州、上海的高档楼盘为标准，小区建成后将是整个南通地区最具西班牙感觉的一流高品质豪宅。 小区的景观打造是海安最贵的，每平米800多块。大面积的高档石材铺地、球径十几米的全冠移植树，100多种各式植物等等，充分保证了景观的高品质，五重植被体系、小桥流水的动静结合，雕塑小品的情趣设置增添了更多生活意境。 小区的建材、智能化设计等有很多特色。南通首个全施奈德品牌小区、梯控电梯、智能安保系统等等，在整个南通地区都是一流的。,项目介绍,金水湾公馆高层,主力户型,金水湾公馆,户型点评,目前仅公开3种户型，分别是110 、140 和143 ，均为三房户型。户型设计中规中矩，无明显的面积浪费。,户型面积配比,销售情况,开盘时间：2011年2月 公开房源：288套 整体去化率：80% 销售情况： 项目整体去化速度较快，目前仅剩少量底层、7层、13层、14层的房源在售。 该项目品质较高，景观设计、楼盘风格、小区智能系统均首屈一指。,地址：江海中路与宁海南路交汇处 开发商： 海安大地置业有限公司 占地面积 ：4万平方米 容 积 率 ：3.5 建筑面积： 14万平方米： 建筑形式：5栋高层（1518f）住宅，2栋商业办公楼。 在售房源：二期1、2、3号楼高层住宅 在售均价：6000元/ 开盘时间：2010年3月 销售率：92%,基本信息,项目位于海安县的市中心，地理位置极佳，周边生活配套一应俱全。项目集百货、家电、超市、酒店、住宅等为一身。其中有近5万平米的现代化百货商场、近2万平米的大型综合超市和家电卖场，另外还规划有近2万平米的中高档家居家装广场。,项目介绍,平面图,海安大世界高层,户型面积配比,销售情况,开盘时间：一期2010年3月，二期2011年初 公开房源：一期254套，二期238套 整体去化率：95% 销售情况： 项目去年开盘公开一期2栋高层，已售罄。今年初公开二期3栋高层，目前仅剩顶楼跃层和底层的房源，整体销售处于尾盘中。,海安大世界,地址：江海东路59号 开发商： 南通德荣置业有限公司 占地面积 ：55759平方米 容 积 率 ：3 建筑面积： 17万平方米： 建筑形式：6栋高层，4栋小高层 在售房源：前期公开房源处于尾盘销售中，现主要在认购8号楼 在售均价：6500元/ 开盘时间：一期2010.12.18，二期2011.10 销售率：已内部认购约6成,基本信息,平面图,项目介绍,江海清水园项目位于江海东路与通榆路交汇处，北依老通扬运河，规划17万平米居住用房。周边人文气息浓厚，交通便捷。城市未来枢纽之地，多条交通主干道构架城市生活，目前其产业规划已经形成，正逐步放大。农贸市场、第一幼儿园、海师附小、新客站、奥华装饰城、中医院、建设银行教育、医疗、购物、金融，一应俱全。水景主题花园小区将成为海岸一个全新的城市亮点，终将早就高品质生活典范。,预定认购,尾 盘,江海清水园高层,8号楼户型面积配比,销售情况,开盘时间：一期2010年12月，8号楼2011年10月份开盘 公开房源：一期750套，二期8号楼200套。 整体去化率：尚未正式开盘，已内部认购6成 销售情况： 项目自去年年底开盘，前期推出4栋小高层和1栋高层，目前已处于尾盘销售中，仅剩几套尾房。现主要在预定认购8号楼。,江海清水园,户型点评,户型面积主要集中在118126 之间的三房二厅，面积大小适中，户型比较受当地购房者欢迎。,万豪国际 高层（未公开）,地址：海安永安南路与平桥路交汇处 开发商： 南通金昌房产 占地面积 ：13.6万平方米 容 积 率 ：3 建筑面积： 40万平方米： 建筑形式：小高层、高层 在售房源：暂未开盘，首次开盘将公开1、2、3、7、8、11、12号楼，均是高层住宅18-25f。 在售均价：约6000元/ 开盘时间：预计2011年9月,基本信息,项目介绍,项目总占地136000平米，建筑面积40万平方米，项目规划以为小高层、高层住宅、社区会所及配套商业。社区内将兴建游泳池、网球场等运动主题景观，是南通首座运动主题园林社区。,平面图,项目预计在9月开盘，一期推7栋房源，户型为100143平米，共600户左右。,销售情况,金石蓝郡高层（未公开）,平面图,地址：海安县 长江西路、龙须路交汇处东北侧 开发商： 海安金石置业有限公司 占地面积 ：90975平方米 容 积 率 ：2.97 建筑面积 ：270000平方米： 建筑形式： 14幢18f高层和144户叠加多层 在售房源：预计国庆左右开盘 在售均价：预计5500-6000元/ 开盘时间：2011.10左右,基本信息,项目介绍,学区房项目位于紧邻海陵中学等海安名校，周边医院、市场等生活配套齐全，叠加多层的设计让项目整体档次提高，项目前期规划销售高层，预计国庆前后开盘，目前先做客户来访登记。,即将公开,户型展示,销售解析,该项目预计国庆左右开盘，目前在做蓄水工作。,户型点评：整体户型结构较好，符合海安目前市场需求，户型设计基本上维持在98-143之间，客厅连接阳台，采光性能较好，主卧客厅等三房朝南，唯一的不足是阳台太小。,金石蓝郡（未开盘）,华府天地高层（未开盘）,地址：江海路与永安路交汇处 开发商：南通华威房地产拓展有限公司 占地面积 ： 17721平方米 容 积 率 ：3.5 建筑面积 ： 62024平方米： 建筑形式： 高层（1栋25f，2栋33f）、小高层（14f） 在售房源：预计国庆左右推出2#号楼 在售均价：预计均价5000-6000元/ 具体价格要跟着市场价走 开盘时间：国庆左右开盘,基本信息,1#,2#,3#,安置房,项目介绍,项目地理位置得天独厚，配套设施一应俱全。实验小学、海陵中学、明道幼儿园、城市中心商圈近在咫尺。 项目由3幢25至33层的高层住宅和1幢10层的小高层住宅以及部分沿街商铺组成，主力户型面积在120至140平米之间，为三室两厅户型。,交通图,江海西路,主力户型,户型点评：该户型设计一般，120平米三房只有两房朝南，但是每个房间均有飘窗设计，三面均设有阳台，户型整体通透性较好。,销售解析,项目由3栋高层组成，预计国庆左右推出2#楼，目前前期在做客户来访登记工作，售楼处看房人较少。,华府天地（未开盘）,当前海安在售项目不多，但体量普遍较大，各项目总体量达到290.7万，罕有少于15万的项目，大盘时代来临。 市场可售量不足，仅21万，且主要集中在高端项目（中洋高尔夫）。而以水岸名城为首的中端项目，现存量较少，主要剩余房源多为大户型。 后期供应量（178.2万 ）较目前公开量（112.5 万 ）会有放大，且主要以高层为主，多层逐渐稀缺。,2.2海安县房地产市场分析&区域市场总结,在售项目整体去化率较高，除了中洋高尔夫公寓以外，其余楼盘整体效率率均超过了7成，部分楼盘已处于尾盘销售，整体去化速度尚可。中洋高尔夫去化率较低主要由于该楼盘价格过高（单价达到1万元/），户型面积过大（最小户型为160，最大户型是300 ）。 根据以上9个在售项目月均去化情况推算，海安月均2010年至今商品房平均每月销售约为6.7万平米，这个数据跟2010年海安商品房整体去化率75万平米，较为接近。,2.2 海安县房地产市场分析&区域市场总结,目前市面上在售的物业类型主要是高层住宅，除了中洋高尔夫的售价明显高定位项目以外，其余高层楼盘均价多集中在55006000元。 在售的多层因为基本是尾房，根据位置的差距，带电梯多为6000元以上，不带电梯的约5000元。 在售项目的优惠措施较少，基本上没有优惠措施，按报价来销售。,2.2 海安县房地产市场分析&区域市场总结,当前海安市场上在售楼盘项目以高层和多层为主，高层住宅多为18-30f，多层住宅分为电梯和普通两种，处于尾盘阶段，小高层目前无在售。 未来待售的物业中，多层已经没有供应，除了金石蓝郡有少量的叠加别墅外，少量小高层和绝大多数的高层是未来海安房地产供应主格局 此外近年海安土地成交信息，今后楼盘项目基本都是高层。 未来多层将成为市场属于稀缺产品，尤其是市场中从未出现的高品质花园洋房。,在售项目各物业类型供应情况,2.2 海安县房地产市场分析&区域市场总结,在售项目各户型供应情况,目前市面上在售项目中以户型为133150 的舒适三房供应量最大，占总供应的一半体量； 其次是105-130的经济型三房和150 的以上大户型； 9098 的两房供应量最少；,从销售情况可以看出当地购房者比较偏向于购买三房户型，但是由于近年来单价的上涨幅度较大，因此户型也出现紧凑的趋势，原先市场较为热衷的133150 的舒适三房中出现了两级分化，其中144 以内的三房仍旧是市场的热点，而超过144 的户型已经开始滞销。 105-130的经济型三房由于总价适中，功能性强等特点，已经受到市场追捧，目前市场中去化最快的就为该户型。 此外9098 的两房由于一直缺乏供应，也存在一定市场机会。 大户型依旧是竞争项目中去化最慢的产品，由于海安房价近期涨幅较大，该户型受到总价影响将能难销售。,2.2 海安县房地