深圳万D生活广场商业方案35p.ppt

万达生活广场商业方案,深圳美格行房地产顾问有限公司,目 录 一、本司对项目的理解 二、商户组合 三、关于招商之前期工作 四、项目招商进程,一、本司对项目概念的理解 1.1 商业发展史,前四代商业基本以物质为基础，而第五代商业重视精神的追求，着重商业的主题，商业的管理、服务更具专业化及人性化。本项目是中国首个以“文化营销”为主题的第五代商业，且演绎“时尚人文”的有机结合。,一、本司对项目概念的理解 1.2 本项目“文化营销”理解,含义： “万达”以其实战经验及在全国的影响力，且在一定程度上发挥其独一无二的“文化”实力； 商业体现文化，商业与文化的有机结合，各种商业体内每种业态及商家所包含和代表的文化内涵； 整合并使用商业文化的资源，充分发挥商业文化的“一体两面”； 享誉国际的万达剧院、万达博物馆可提升整个项目的档次及文化内涵； 项目的硬件条件（国际顶尖级别的工程设计）也充分证明了其独特性； 提炼商家的“特殊性”，充分发挥各商家特有的商业文化；,一、本司对项目概念的理解 1.2 本项目“文化营销”理解,“文化营销”的表现方式： 商家组合，在各区域特有文化的前提下，挑选出文化代表性商家，通过商家的整合等来体现文化； 商家本身所具有的文化，商家的唯一性或独特性，通过对商家细节上的简单装饰或修改等，为顾客带来“只有在这里（万达）才可以得到的感受”； 商家经营上的唯一性、独特性，以商家经营为第一原则， 通过项目特有的商业设施（万达博物馆、影院等），联合迎对市场需求，可定期举办文艺性演出、联合联合各业态类商家搞活动等、如听歌剧、看展览、看电影、类似“法国商品节”等来宣传商业文化，进一步突出本项目的文化特色； 商业在二装中体现的文化气息，如通过整体装修风格、文化设施设备等来营造商业氛围； 商业经营管理模式所体现出的文化及个性； 商业服务上所传播的文化等等。 以上仅为抛砖引玉，随着对项目了解的深入将会有更深层次的表现方式。,二、商户组合 2.1 对商户的要求,根据项目的“文化营销”特征，敝司认为在商户的选择上主要要求有以下几点： 能将商业做出文化层次的，代表一定的消费文化； 有创新思想、引领消费潮流时尚、愿意根据本项目的具体情况改变其装 修或管理等的商家； 细节体现价值，对商业装修、管理等追求到细节； 实力商家，能带动消费的主力商家品牌等。,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场a3层业态规划:(时尚饮食+健康饮食或私房菜) 具体业态：韩国料理、泰国菜、西餐扒房、中西概念餐厅 建议商家：阿里郎韩国料理、丹阳韩国料理、星期五西餐厅、大灰狼餐吧、檀都印度餐厅、雨花西餐厅、新罗宝韩国餐厅、长今苑、kc韩国料理、皇子扒房、湘菜时代餐厅等等,特色餐饮,韩国料理,泰国特色餐饮,台湾料理,异域特色餐饮,万达生活广场a3层业态规划,铁板烧,异域特色餐饮,中餐概念店/ 高级西餐,凯宾斯基酒店,二、商户组合 2.2 业态组合,2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场a4层业态规划:高级粤菜潮菜酒楼或大型概念店 具体业态：中国餐饮精华的八大菜系其中之一或者大型的概念店 建议商家：澳葡街、荷风大酒楼、东园海鲜酒楼、王子厨房、潮江春、印尼海鲜酒家、北海渔村酒楼、百鲜楼、新大好大酒楼等,高级粤菜或潮菜酒楼,万达生活广场a4层业态规划,二、商户组合 2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,a区商家组合思路： 每个商家都能表现出一定的餐饮文化，让顾客、游客进入每个商户都可以感受到其独特的餐饮文化氛围； 在商户原有风格的基础上适当的进行创新，使其与整体规划休闲餐饮文化区相辅； 挖掘传统餐饮文化，将传统文化融入时尚购物中心中，丰富购物中心的内涵，同时提供传统餐饮创新的舞台；,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场b1层及c1层步行街业态规划 具体业态：精品服饰、珠宝、工艺礼品、时尚休闲服、户外运动用品、汽车展示及相关文化产业等 建议商家：周生生、钻石世家、梵克雅宝、龙浩、进口汽车展示厅、火狐狸、任我行、依米奴休闲服、周大福、金至尊、老凤祥、金大福、宝岛眼镜、大明眼镜、雪亮眼镜、博士伦隐形眼镜、欧莱雅、玉兰油、兰蔻、娇兰、4711科隆香、香奈儿、丁家宜、芭克闪冰、哈根达斯等,万达生活广场b1层及c1层步行街业态规划,肯德基,二、商户组合 2.2 业态组合,2.2 业态组合,2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场b2层及c2层步行街业态规划 具体业态：根据影视主题，引入好莱坞专卖（香港、澳门有）、潮流服 饰专卖及部分服饰精品等 建议商家：好莱坞专卖店、吉祥斋、h&b、 disa 、锐步 、彪马 、斐乐 、美津侬 、茵宝 、匡威 、安踏 、康威 、双星 、鸿星尔克等,好莱坞专卖、超流服饰专卖,肯德基,精品服饰,万达生活广场b2层及c2层步行街业态规划,二、商户组合 2.2 业态组合,2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场b1层业态规划：文化艺术生活馆 具体业态：生活艺术、家居生活馆、工艺精品区等 建议商家：施华洛世奇、红苹果家居精品、开封汴绣、时尚家居陶瓷精品、琉璃工坊等,万达生活广场b1层业态规划,工艺精品区 （水晶、玻璃、琉璃、翡翠、画廊、灯饰、收藏品）,必胜客,肯德基,生活艺术区,家居生活馆,二、商户组合 2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,二、商户组合 2.2 业态组合,万达生活广场b2层业态规划：数码音像馆 具体业态：图书、影音数码电脑类等 建议商家：博恩凯音像聆听音乐中视音像钜田数码、三星、飞利普、动漫精品等,万达生活广场b2层业态规划,二、商户组合 2.2 业态组合,b区商家组合思路： 体现深圳时尚、前卫、创新的文化精髓； 体现中华及异域服饰的文化； 体现前沿汽车文化，带动有车族群的文化消费； 由奥运为目标带动整个南山及至深圳的运动文化； 数码的前卫，音乐的动听文化; 体现生活的文化，艺术的生活在万达生活广场；,二、商户组合 2.2 业态组合,首先美格行公司将会组织一只精干的招商队伍来把万达生活广场项目做好，美格行将安排一名高级招商经理、一名招商经理、二名招商主任、三名招商专员负责招商工作，但若要在2007年4月份招商完成，则开发商需要配合的工作主要有以下几点:：,三、关于招商之前期工作 3.1 队伍进驻,三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点,1、主力商家进驻必须加快，在全面招商开展前应该完成。 主力商家的进驻对商场的整体招商起到非常大的带动作用，甚至一个主力商家的进驻可以对项目周遍产生巨大的影响，对小商家的号召力更大，加快招商进程。 2、现场气氛的包装，体现商业气息，在建筑外墙做大面积广告； 招商气氛对招商有极大的影响力，所以就有情景营销的说法，在客户犹豫的时候，一种氛围可以使其成交的可能性大增，同时现场包装是在对外界宣传我们正在做什么事。,三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点,3、重新启动招商： 配合主力商家的进驻召开新闻发布会（圣诞前），明星来做活动，报纸媒体强势配合，在深圳、广州、上海、香港、澳门等地展开宣传，举行活动； 4、适当的推出招商优惠政策； 在适当的时候做出的一些让步会让成交变的更加简单，在关键时候的一些优惠可以加快招商的进程。,三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点,5、审批商家速度必须快（2天内给予答复）； 为了尽快的达成商家进驻，我们希望开发商可以很快的回复所有商家的意见，这样我们可以更准确的找到需要的商家资源。 6、内部装修体现文化气息，商家二装上给予配合； 体现文化的气息，在内部公共装修上的文化完全可以带动商家在二装时加大文化体现力度。,三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点,7、专业的经营管理公司： 全面控制商场的经营管理权，以便整个商场按照预先的商业定位进行；统一管理，可保持商场的整体企业形象，便于商场对外宣传；通过有效的管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场之主题及定位，并按市场发展趋势，不断更新商场的产品，满足消费者不断变化的需求。 8、商场配套设施： 文化气息的体现，相关的配套，由三排到仓储到上下货，都是体现开发商的实力和内涵。,（一）、招商总思路： 先招主力店、再招次主力店、最后全面招商 根据南山后海及南山万达文化中心周边的实际情况和本项目的业态规划以及建筑特点；可分不同楼层和不同区域，在总体招商原则的基础上，同时展开招商工作。这样能使各楼层和各区域的招商工作独立开来，分别招各区域的主力店、次主力店和普通商家。这样既不相互影响进度又能相互促进，从而加快招商进度，提高招商率，保证招商工作的完成。,四、项目招商进程 4.1 招商时间节点,（二）、招商步骤及流程 第一阶段 主力商家招商（特指本司招商区域的主力商家） （2006.12.1-2007.1.31） 项目商业规划及招商方案确定 制作招商宣传册及筹备法律文件 少量的宣传公关工作 针对主力商家进行重点直销推广 检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整 第二阶段 全面招商工作（2007.2.1-2007.4.30） 跟进所有目标商户、与商户洽谈租赁条款 根据各商户的质素及营业性质来商定其位置 检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整 第三阶段 落实商户进驻商场及交付使用试业开幕（2007.5.1-2007.8.1） 落实进驻商户，签订正式合约 协助商户进场，装修