贵州某盘住宅推盘建议.pptx

XXXX 住宅推盘建议,Part 01 区域市场现状 Part 02 一、二组团推盘规划 Part 03 一组团推售计划 Part 04 住宅推盘效益分析,The Work Plan,区域市场现状,Part 01,市场竞品分析,城东板块,城西板块,碧阳湖板块,碧阳大道板块,城中心板块,城中心竞品项目,盘古中心,盘古中心,盘古现目前的成交单价为3400元/，3月截止目前共销售32套，销售情况有所下降，大体能够保证每天一套的量。,小 结,城东板块竞品,玫瑰花园,盛世华都,玫瑰花园,小 结,目前正在认筹阶段，单价在2900元/左右，还未正式销售；,盛世华都,成交单价3000元/左右； 成交户型以110套三为主，其次是120左右户型； 己推出房源剩余近1万平方米左右，下半年预计将推出20000左右住房。,小 结,城西板块竞品,天厦翠溪苑,天厦翠溪苑,小 结,成交单价主要是以2900左右为主； 成交面积主要是以110平方米左右为； 己推出房源剩余1万平方米左右，预计近期将推出2万平方米左右住房；,碧阳大道板块竞品,招商花园城,七众奥特莱斯,樽憬财富广场,兰乔圣菲,远航万象城,红星润发广场,竞品一：招商花园城,招商花园城三期一批次开盘当天销售45套，成交单价3500元/左右，主力户型为110左右套三，其次是130左右套四。 招商花园城近期开盘成交单价相比前2个月下降200元/。虽然价格略有下降但是总体单价保持在3300元/，成交量相比去年和前2个月呈上升趋势。 预计6月将新开E区8#楼，近200套房源。,小 结,竞品二：樽憬财富广场,樽憬财富广场从去年9月开盘至今共售363套，现可售房源剩下7套，销售情况在同区域内表现最差，但成交单价一直保持在3350元/左右，但是在在八个月左右的时间能够实现基本清盘，每个月也能够保持45套的销量。 目前永辉超市己签约入驻，并约定在2年内交付使用，预计近期将会启动2期住宅的销售工作，赠送面积相对较大，另外商铺近期也将全面推出。,小 结,竞品三：七众奥特莱斯,七众采取逐步递增式的开盘策略，认筹期成交单价在3100元/左右，临近开盘前成交单价在3200元/左右，开盘后成交单价一直保持在3300元/左右，价格相对稳定； 七众已开始启动招商工作，目前正在与北京华联进行接触； 一期2批次住宅预计在今年下半年推出，另外商铺将在今年7月推出。,小 结,竞品四：兰乔圣菲,23,兰乔圣菲推售周期较长，销售情况从2011年到2014年共销售900余套，销售情况并不理想。 主力成交户型为90含赠送面积20的可变套三户型，现中庭园林己开放。,小 结,竞品五：远航万象城,目前远航物流单身公寓已售面积约800左右，剩余存量约20000左右，销售情况很不理想； 2014年6月左右将推出住宅1000套左右，预计出街单价2700元/左右，面积区间90-140左右；,小 结,竞品六：红星润发广场,3月开始订房以来累计订出超过200套，近期已推出第二栋 以低价抢占市场；,小 结,碧阳湖板块竞品,水韵天颐,碧阳国际城,博泰水韵天颐,水韵天颐近期销售面积主要是以130平方米左右为主，销售价格以3100左右为主。半岛水湾销售面积主要是以100平方米左右为主，销售价格主要是以3080左右为主； 代理公司已撤场现由开发公司自销，目前以保证底价3050元/的方式进行销售。,小 结,碧阳国际城,碧阳国际城3期共1200套，目前一批次推出460套左右，剩下50套左右，价格在2850元-3050元/，成交户型在100左右套三，赠送面积较大；部份房源成交单价在2400元/。2期部分房源成交单价在3150元/左右。 预计5月底推出400套新房源；,小 结,毕节市房地产市场数据汇总,市场当前单个项目去化走量基本维持在月均25-40套左右； 随着推出楼盘总量增大，价格抗性逐步呈现，品质差异化是未来趋势； 市场总体来访偏低，表明市场对楼市关注度普遍不高，需相对强势的优惠及渠道推广，以及二、三级市场渗透，方能形成有效来访； 去化周期相对较长，须做好产品推售规划，配合口碑传播及体验模式的建立，第次推进，有效去化产品,市场总结,The Work Plan,一、二组团推盘规划,Part 02,1批次,2批次,3批次,4批次,5批次,6批次,推盘节奏,1、第1、2、5、6批次共两个单元，每个单元128套；推盘体量上，准客户积累在80套以上100套以内，可推一个单元；准客户积累80套以上，可两个单元同时推出，但结合实际客户积累数量进行销控。 2、第3、4批次为一个单元的两梯六户，在推盘时可根据准客户积累，楼层分段推出。 3、为了积累并培养更多忠诚的准客户，在推盘上，可根据实际情况灵活处理。比如此次推出房源没有客户想要的，也可让客户在下次待推房源里选择，但客户只享有该房屋优选订房权，等明确价格出来之后，客户可以放弃或转定。,说 明,推盘产值,说明： 1、一组团每批次房源间形成100价差，形成快速升值印象 2、二组团进入稳定销售期，原则上每批次价格调整幅度压缩到50左右 3、梯六房源因综合品质相对稍弱，若与梯四房源同期推出价格需下调50-100，综合该因素后，在三批次梯六房源价格叫二批次梯四房源只上调50,The Work Plan,一组团推售计划,Part 03,节奏鲜明，优先推售难销端物业，掌握优质房源； 第次推进，产品线搭配合理； 单批多次推出，小步快跑，促进销售； 批次间隔严格把控，避免各批次客户流失现象，增加成交率； 尽量避免一次性大规模推盘，导致部分产品滞销情况发生。,推售原则,1、一组团概况,一组团,7月15日 推售单元：1-8栋1单元 推售建面：12220.8 推售套数：128套,9月1日 推售单元：1-8栋2单元 推售建面：12220.8 推售套数：128套,11月中旬 推售单元：1-7栋2单元 推售建面：11980.48 推售套数：128套,4月 推售单元：1-6栋19-32层 推售建面：8313.48 推售套数：84套,高层：128套，均价2680元,10月上旬 推售单元：1-7栋1单元 推售建面：11980.48 推售套数：128套,3月 推售单元：1-6栋1-18层 推售建面：10688.76 推售套数：108套,2、一组团推盘策略,高层：128套，均价2720元,按照当前市场月均去化表现，按最优估计40套/月，当前704套物业需17.6个月； 如按照总蓄客量4个月（每批次前固定蓄客1个月，各小批次出货前蓄客1周），有效蓄客实际1500组，按转化率15%计算，则确保开盘热销期实际去化225，剩余部分按40套/月计算，则去化周期为12个月； 按此，则推售计划如下：,高层：128套，均价2780元,高层：128套，均价2820元,高层：108套，均价2850元,高层：84套，均价2880元,一组团一批次推盘(7月上旬) 一批次均价2700,一组团二批次推盘（10月下旬） 二批次均价2800元,一组团三批次推盘及一组团清盘（2015年3月上旬） 三批次均价2850,3、任务目标分解,本任务计划充分考虑到季节性因素对于销售的影响，其中11月开始，贵州地区进入返乡购房季，成交相对较高，1-2月为传统淡季，预计每年4月开始市场重新进入常规销售状态； 按照以上数据，截止2015年6月实际销售套数为702套，基本实现一组团清盘； 预计回款比例按照签约销售产值60%及当月销售产值的30%合并计算（7月开工前收2万订金）。,4、1批次具体推售方式及计划,考虑到本案实际情况，建议1批次蓄客时间为30-45天（1至1个半月）； 预计6月10日启动蓄客，6月25日启动意向房源锁定，7月15日正式定购； 过程中将全力蓄客，根据预判的较高意向客户数量确定一批次首次推盘的数量； 7月房源所谓为意向锁定，仅需2万订金，8月正式开工后可开始收取首付款； 截止7月14日积累较高意向客户达到未达到100户，则首次推盘计划推出1个单元； 当积累较高意向客户达到100户以上，为保证客户不因为房源楼楼层因素流失则推出2个单元，我们将根据实际客户数量需求，进行房源销控。,The Work Plan,住宅推盘效益分析,Part 04,住宅推盘利弊分析,不利面： 增加首期工程总投入； 后续不可控风险增加； 后续产品调整难度加大。,住宅推盘利弊分析,有利面： 住宅产品加入，丰富产品线，保持项目热度，持续营造市场口碑，利于后续商业销售及招商； 利用住宅销售，提升与合作银行间关系，保持更多接触； 为后续工程建立持续的现金流，确保工程开展的稳定性； 通过住宅销售任务的实现，提前回款（预计一批次总产值6600万，总建安成本按1600元/平米计算工程款为39