2008年7月柳州五星商圈商业市调报告.doc

2008 年 7 月柳州五星商圈商业市调报告 前言前言 五星商圈概况简述五星商圈概况简述 3 第一章第一章 项目周边的商业基础项目周边的商业基础 6 一、交通道路组织特点一、交通道路组织特点 6 二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析 7 第二章第二章 商业业态分布商业业态分布 9 一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量）一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量） .9 二、项目周边二、项目周边 30 分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析 13 三、五星商圈商业业态分布情况三、五星商圈商业业态分布情况 .15 四、项目周边四、项目周边 30 分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析 17 五、项目周边五、项目周边 30 分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析 21 第三章第三章 五星商圈经营状况分析五星商圈经营状况分析 23 一、步行街临街商业经营情况一、步行街临街商业经营情况 .23 二、主要商业项目经营情况二、主要商业项目经营情况 .28 第四章第四章 商圈内商业项目特点总结说明商圈内商业项目特点总结说明 36 一、商业项目特点一、商业项目特点 .36 二、市场调查对项目的启发二、市场调查对项目的启发 .37 2 序序 言言 调查范围：项目调查范围：项目 30 分钟步行圈内（包括五星商圈和五星商圈以外）。五星商圈为分钟步行圈内（包括五星商圈和五星商圈以外）。五星商圈为 u 形半岛的下部分，东西方向沿江，由滨江东路和形半岛的下部分，东西方向沿江，由滨江东路和 滨江西路围合而成；南北方向以柳江路和广场路、友谊路围合。滨江西路围合而成；南北方向以柳江路和广场路、友谊路围合。30 分钟步行圈（五星商圈外部分）是分钟步行圈（五星商圈外部分）是 u 形岛的上半个部形岛的上半个部 分，东临滨江东路，南面从广场路、友谊路起向北，西面为雅儒路及广雅路，北面为潭中立交向南。分，东临滨江东路，南面从广场路、友谊路起向北，西面为雅儒路及广雅路，北面为潭中立交向南。 调查内容：调查内容：30 分钟商业基础环境（包括交通环境）分钟商业基础环境（包括交通环境） ；商业面积供应量；商业业态分布及比例；商铺的租赁政策；商业经营场的分布状；商业面积供应量；商业业态分布及比例；商铺的租赁政策；商业经营场的分布状 况及经营调查；商业步行街规划及经营状况调查；商业节点人流量统计观测。况及经营调查；商业步行街规划及经营状况调查；商业节点人流量统计观测。 调查目的：了解城中核心商区调查目的：了解城中核心商区 30 分钟步行圈内商业市场的基本概况。了解柳州市城中区商业市场格局（结构）分钟步行圈内商业市场的基本概况。了解柳州市城中区商业市场格局（结构） ，了解柳州市城中区商，了解柳州市城中区商 业经营状况，为八一路地块项目做市场基础分析。业经营状况，为八一路地块项目做市场基础分析。 调查思路：调查思路： 临街商铺的租赁政策临街商铺的租赁政策 商业市场总体概述商业市场总体概述 商区的商业基础环境商区的商业基础环境 商业节点人流调查商业节点人流调查商业步行街调查商业步行街调查商业经营场调查商业经营场调查 城区交通与商业发展的关系城区交通与商业发展的关系商业业态调查商业业态调查商区商业面积供应情况商区商业面积供应情况 3 前言前言 五星商圈概况简述五星商圈概况简述 商圈历史商圈历史 五星商圈位于城中区，处于广西柳州市中心,美丽的柳江绕城 而过,素有“玉带束龙腰” 、 “金钱吊玉壶”之美誉。她是柳州市的政 治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,配套设施十分完善。 更突出的是，五星商圈是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心， 是整个柳州城市的核心建成区，既具有传统的文化沉淀，又有日益 繁荣的现代商业。 商圈范围商圈范围 商圈面积范围是 u 型半岛的中偏下部分，东西方向以沿江的滨 江东、西路为界，南北方向以柳江路和广场路为界。其中商圈的核 心是以路解放南路、龙城路、中山路为中心主要道路，周边还分布 有公园路、曙光路、文惠路、中山路、弯塘路、连塘路、五星街、 映山路、景行路、小南路、斜阳路、罗池路等临街商业街道，这些 商业街道共同构成了商圈商业基础。 4 商圈功能地位商圈功能地位 商圈着力于服务柳州城市广大居民的消费，是城市商业发展的龙头。其商业经营包括购物、休闲娱乐、办公写字、旅游消费等为 前提。形成了以五星商厦、工贸大厦和丽晶大酒店、华天世纪大酒店等大型商场、酒店为主体，龙城路、解放路等特色街为支撑的城 市中心商业区。龙城路、五一路以销售高科技数码产品及高附加值商品为主；解放南路以娱乐、休闲和购物功能为特色；罗池路、曙 光路借助东门城楼等历史文化遗产，体现旅游文化的商业特色；商圈主要承担起柳州市专业百货、酒店服务、精品购物和商务办公的 作用，辐射整个柳州市。 5 第一章第一章 项目周边的商业基础项目周边的商业基础 一、交通道路组织特点一、交通道路组织特点 在 u 形岛内，有四座桥（包括文昌大桥）通过半岛。 东西、南北向交通流通能力强。 商圈内道路分布较多单行线，包括八一路、五一路、 解放北路广场路四条，组成以围绕广场为中心的交 通环岛作用，车流方向如图粉红色箭头所示； 另外解放南路、中山路、罗池路、公园路部分道路 和文惠大桥亦为单行线，其他道路均为双行线。 主要消费人流将从八一路、连塘路、解放南路、弯 塘路、文惠路及中山路向商圈内汇聚，道路相对较 拥挤。 在商圈内，五一路、连塘路、八一路、映山路交叉 口，五一路、文惠路、解放南北路交叉口，中山龙 城路交叉口的交通比较拥挤。 6 二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析 （1 1） ，优势，优势 四座桥梁与商圈相连，商圈承接城市东西南北方向顺畅流通，是城市交通的枢纽。车流人流促进商圈黄金商业机会。 商圈内，主要由 5 横、6 纵的六条主要道路形成的不规则“井”字型道路，道路构成形式促进聚集人流、车流，有利于商业的发 展。 商圈内共有 18 路公交车经过，乘坐公共车辆可达全城。公共交通的便利，集散能力强，消费者往城中区消费比较方便。 商圈南端及偏西南端有三座桥呈“山”字形合理往江南、柳西方向展开。半岛中的龙城路、连塘路、文惠路承接了商圈内的主要 交通，在主要交通流中，商业消费易于渗透。 大街小巷遍布商圈，各个交叉路口节点易于聚集人流。 部分商场（如五星商厦、建佳名店广场）靠近交通路口，对商业经营有利。 （2 2） ，劣势，劣势 商圈除了八一路、五一路、解放北路、龙城路以外，部分道路比较狭小，人车混流现象严重，商业消费不方便。 步行街区道路设计过宽，人流聚集能力差，商业消费氛围难以形成。 商圈车辆停留空间过小，不利于驾车者购物消费。 商业街及临街人流停滞空间不足，商业消费吸引力不足。 历史遗留的小街小巷规划不合理，交通比较拥挤杂乱。 7 商业街道路通行能力普遍比较差，多形成“有去无回”的慷慨场景。 【提示提示】柳州五星商圈交通环境相对陈旧，但是交通条件基础好。商圈交通的改善能促进商业流通及消费，柳州五星商圈交通环境相对陈旧，但是交通条件基础好。商圈交通的改善能促进商业流通及消费， 总结：总结：五星商圈交通基础比较好，商圈中广场周围的交通体系贯通全城。目前五一路以南的商业片区交通比较混五星商圈交通基础比较好，商圈中广场周围的交通体系贯通全城。目前五一路以南的商业片区交通比较混 乱，这制约了其中商业的发展。乱，这制约了其中商业的发展。 8 第二章第二章 商业业态分布商业业态分布 一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量）一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量） 1 1、主要商业项目物业情况、主要商业项目物业情况 9 描述描述 龙城路、中山路、映山路、解放路一带聚集了众多的商业项目，大大小小商业经营场大约有 28 个（面积计算在 1500以上） 。 以龙城路为中心，向路周边辐射 150 米范围之内聚集了 9 个商场。龙城路商业聚集度最高。 整个五星商圈商业经营场面积体量大（不包括部分临街店面） ，调查预计总共有 20 万。 调查的十一个经营场中，四个商场经营面积上 1 万以上，其他经营场面积以 5000居多。 在调查的十一个商业项目中，有四个场经营比较好，分别是：以形象档次较好的五星商业大厦和柳州工贸大厦；以经营档次较低、 价格较便宜的建佳名店广场和银座百货。这些商业经营场吸引了柳州大部分消费者。 【提示提示】 柳州商场经营面积愈大，呈现出：商业经营效果也较好！柳州商场经营面积愈大，呈现出：商业经营效果也较好！ 龙城路交通条件不及文惠路、八一路好，但是龙城路周边龙城路交通条件不及文惠路、八一路好，但是龙城路周边 150150 米具有很大的商业体量，商业竞争格局激烈。米具有很大的商业体量，商业竞争格局激烈。 老商业经营场商业经营地位比较牢固，新兴商业项目商业经营未见起色。说明柳州新增商业面积消耗速度较慢，商圈商业面老商业经营场商业经营地位比较牢固，新兴商业项目商业经营未见起色。说明柳州新增商业面积消耗速度较慢，商圈商业面 积供过于求，其中主要的原因是柳州市发展商业地产具有一定的盲目性、目标定位不明确性。积供过于求，其中主要的原因是柳州市发展商业地产具有一定的盲目性、目标定位不明确性。 商圈中，以五一路以南的商业经营区内，继续发展商业经营比较困难，源于商区商业发展已经较为失败。商圈中，以五一路以南的商业经营区内，继续发展商业经营比较困难，源于商区商业发展已经较为失败。 10 2 2、主要路段商铺情况、主要路段商铺情况 描述描述 整个商圈内主要路 段临街一层铺面有 717 个，面积共计 24604，平均每 间铺面约为 34， 主要是以中小铺面 为主。 中山路的铺面数最 多，铺面经营以小 吃为主。 从我司对商圈内个 主要路段的初步调查，所调查路段因部分有临街二层商铺的商业面积未进行调查，调查部分约占整个商圈铺面的 60%左右，预计 整个商圈内临街商业面积约为 41000。 11 【提示提示】临街铺面中心多，两边散。周边适合发展特色商业，使商业分布配比更合理。临街铺面中心多，两边散。周边适合发展特色商业，使商业分布配比更合理。 总结：总结： 商铺供应体量大，商业经营底气不足。根据我司对商圈内商业供应量的初步调查，仅仅五星商圈估算出整个商铺供应体量大，商业经营底气不足。根据我司对商圈内商业供应量的初步调查，仅仅五星商圈估算出整个 商圈内商业总供应量在商圈内商业总供应量在 3030 万万左右，按城中区左右，按城中区 1212 万人来计算人均商业面积，达万人来计算人均商业面积，达 2.5/2.5/人，商业面积供应十足，人，商业面积供应十足， 要使商业面积能够消化，加强商业运作能力及改善交通体系是前提。要使商业面积能够消化，加强商业运作能力及改善交通体系是前提。 12 二、项目周边二、项目周边 30 分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析 13 描述描述 30 分钟步行圈的商业铺面，主要分布在三中路、北站路、八一路和雅儒路的临街道路。 30 分钟步行圈业态分布中， “其他其他”项（诸如网吧、美容美发店、电器、五金等）占据一定的比例，与文具文体书店、服装、小项（诸如网吧、美容美发店、电器、五金等）占据一定的比例，与文具文体书店、服装、小 餐饮和日杂烟酒店成为餐饮和日杂烟酒店成为 3030 分钟步行圈主要的经营业态；分钟步行圈主要的经营业态； 项目周边 30 分钟步行圈有 605 个临街铺面，总面积 21740，平均每间铺面积约 36； 调查中发现，该区域内的商铺主要以社区型商铺为主，承担起服务社区和街区的功能； 其中八一路的铺面较多，达到 178 个铺面，面积 8694，平均每间铺面达到了约 48.8，占 30 分钟步行圈 29%的商业铺面，主 要以其他（网吧、电器、五金等） 、小餐饮、日杂糖烟为主的商业，可以看出，八一路的商业消费相对于其他路段商业需求较为 成熟。 【提示提示】八一路商铺数量比较多，商业环境经营比较有秩序。要发展成为主要公共用地发展带（也就上商业发展带）条件成熟。八一路商铺数量比较多，商业环境经营比较有秩序。要发展成为主要公共用地发展带（也就上商业发展带）条件成熟。 总结：总结： 项目周边项目周边 3030 分钟步行圈内（五星商圈以外）预计商铺面积有分钟步行圈内（五星商圈以外）预计商铺面积有 6 6 万万，占整个五星商圈商业面积的，占整个五星商圈商业面积的 1/51/5，说明，说明 商业供应量比较大，商业已经形成一定的规模（体系）商业供应量比较大，商业已经形成一定的规模（体系） 。由此，商圈外商业经营分担了一部分商圈内的商业消费。由此，商圈外商业经营分担了一部分商圈内的商业消费。 另外圈内外商业经营竞争也会难免出现。另外圈内外商业经营竞争也会难免出现。 14 三、五星商圈商业业态分布情况三、五星商圈商业业态分布情况 1 1、商业业态布局情况、商业业态布局情况 以中山路与解放路为中心的商圈中， 各种商业业态比较丰富，聚集了酒聚集了酒 店、商业大厦、临街各种商业经营店、商业大厦、临街各种商业经营 铺面铺面。 商圈内有小学、中学、医院、政府 机关、各大银行等，配套齐全。 商铺和商场相互渗和，其中商场在 解放南路和中山路交叉口处和中山 路及斜阳路交叉口出比较集中。 【提示提示】商圈内商场多分布在交叉路商圈内商场多分布在交叉路 口，广场傍边无商业经营场。口，广场傍边无商业经营场。 15 2 2、五星商圈内商业业态比例分析、五星商圈内商业业态比例分析 描述描述 从业态比例上可以看出，在商圈内“服 装”类占据了所有业态的 34%，占据整个 商圈的主体市场。 “其他”类 15%， “日杂烟酒”类 13%， 小餐饮 12%。这些业态所占的比例差不多。 化妆品、精品、文体文具、通信服务、 银行、皮具、医药等所占的比例差不多， 约为 34%左右。 【提示提示】商圈内商业服装经营吸引了众多消商圈内商业服装经营吸引了众多消 费者。商业街业态丰富程度欠佳，特色商业费者。商业街业态丰富程度欠佳，特色商业 业态没有显现。业态没有显现。 总结：总结： 商场与商场、商场与商业街之间，商业竞争比较明显。主要原因是商业场分布的不合理与及商业业态过少、商场与商场、商场与商业街之间，商业竞争比较明显。主要原因是商业场分布的不合理与及商业业态过少、 商商圈圈内内各各种种业业态态比比例例 服服装装 3 34 4% % 小小餐餐饮饮 1 12 2% % 日日杂杂烟烟酒酒 1 13 3% % 其其他他 1 15 5% % 化化妆妆品品 4 4% % 精精品品 4 4% % 文文具具、文文体体、书书 店店 4 4% % 家家装装家家饰饰 0 0% % 银银行行 5 5% % 通通信信服服务务 3 3% % 药药店店、医医疗疗店店 3 3% % 皮皮具具 3 3% % 日日杂杂烟烟酒酒小小餐餐饮饮服服装装通通信信服服务务 家家装装家家饰饰文文具具、文文体体、书书店店银银行行皮皮具具 药药店店、医医疗疗店店精精品品化化妆妆品品其其他他 16 3 30 0分分钟钟步步行行圈圈各各种种业业态态比比例例 通通信信服服务务 4 4% % 服服装装 5 5% % 小小餐餐饮饮 1 13 3% % 日日杂杂烟烟酒酒 1 12 2% % 家家装装家家饰饰 1 14 4% % 文文具具、文文体体、书书店店 5 5% % 银银行行 5 5% % 皮皮具具 1 1% % 药药店店、医医疗疗店店 4 4% % 精精品品 2 2% % 化化妆妆品品 1 1% % 其其他他 3 34 4% % 日日杂杂烟烟酒酒小小餐餐饮饮服服装装通通信信服服务务 家家装装家家饰饰文文具具、文文体体、书书店店银银行行皮皮具具 药药店店、医医疗疗店店精精品品化化妆妆品品其其他他 商业业态（品牌）分布不科学有关。商业业态（品牌）分布不科学有关。 四、项目周边四、项目周边 30 分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析 描述描述 从图上可以看出项目周边 30 分钟步行圈商 业业态主要以“其他（网吧、电器、五金、 美容美发等） ”业态为主，占总业态的 34% 。 “家装家饰”占总业态的 14%， “小餐饮”占 13%， “日杂”占 12%，其他各类占较小的份额。 17 服装、药店、文体文具、通信商业业态比例差不多。 【提示提示】商圈外（项目商圈外（项目 3030 分钟步行圈）商业业态比较丰富，商业比例也较平衡，呈现特色经营迹象。服装经营偏少，家装家饰经营分钟步行圈）商业业态比较丰富，商业比例也较平衡，呈现特色经营迹象。服装经营偏少，家装家饰经营 变多。变多。 总结：总结： 该区该区 3030 分钟步行圈内（商圈外）商业业态倒反比五星商圈丰富，其业态自然合理布局，个别商业街（如八一分钟步行圈内（商圈外）商业业态倒反比五星商圈丰富，其业态自然合理布局，个别商业街（如八一 北路）呈专业经营模式。北路）呈专业经营模式。 五、五星商圈内商业物业租金及转让费情况分析五、五星商圈内商业物业租金及转让费情况分析 1 1、租金价格分布情况、租金价格分布情况 描述描述 以龙城路、中山路、解放路和五一路组成的回合区域租金均价 300 元/月。 中山路与小南路路交汇处至中山路与映山路交汇处租金价格为整个商圈最贵的地方，达到了均价 450 元/月，最高达到了 510 元/月。 连塘路、斜阳路、公园路和映山路组成的回合区域的租金均价 180 元/月。 弯塘路与友谊路交汇的租金均价 200 元/月。 18 【提示提示】租金与商业分布密集度与人流量有关，中山路与小南路路交汇处至中山路与映山路交汇处租金价格均达租金与商业分布密集度与人流量有关，中山路与小南路路交汇处至中山路与映山路交汇处租金价格均达 450450 元元/月，源月，源 于日人流量达到于日人流量达到 253253 人人/ /五分钟。五分钟。 2 2、商圈内部分商业项目及路段租金、商圈内部分商业项目及路段租金 租金（元租金（元/月）月）路段路段经营业态经营业态层高层高 （m m） 面积面积 （）一层一层二层二层 转让费（万转让费（万 元元/ /间）间） 保证金保证金备注备注 龙城路星河商龙城路星河商 业广场业广场 服装 620-170300120 两个月租金 五一路五一路手机销售 3.545300 3 个月租金租金季度交，3 年以后递增 8% 地王商业广场地王商业广场服装、饰品等 175-180135 2 个月租金租金按月交，每年一签，租 金每年根据市场的进行调整。 建佳名店广场建佳名店广场服装、饰品 2.8281436.5 5000 元合同 2 年一签 公园路公园路服装、精品 3.550-200100-180 立华路立华路餐饮 32520812 3 个月租金五年一签，合同期内无递增 友谊国际友谊国际服装、银行等 5.550-150200100 中山西路中山西路土特产小吃 2.54-155102-4 2 个月租金一年一签，年递增 8% 19 曙光路曙光路除餐饮外均可 357100 三个月租金 瑞泰大厦瑞泰大厦餐馆 4.51400100 三个月租金共 4 层，逐层减 10 元租金 文惠路文惠路花店 315102 2 个月租金 五星街五星街服装（淑女装） 3.5252306 2 个月的租金 描述描述 五星商圈内铺面可经营的业态主要以服装和饰品为主，餐饮和精品为辅的一个市场格局。 关于租金关于租金：五星商圈内一层铺面的租金五星商圈内一层铺面的租金 100-510100-510 元元/月，租金跨越的幅度较大，说明商圈内的租金有较大的弹性，依据商业月，租金跨越的幅度较大，说明商圈内的租金有较大的弹性，依据商业 消费氛围，其调整的空间较大消费氛围，其调整的空间较大；二层租金 100-135 元/月 从图表上可以看出，中山西路为整个五星商圈里面租金最高的地方，该路段主要经营柳州美食小吃，经营得较好。 关于保证金关于保证金：商圈内的租赁保证金基本以 2-3 个月的租金作为保证金，符合一般市场情况。 关于租期关于租期：商家的租期不会过长，除了经营餐饮的以外，基本上的租期最长不超过 3 年，有些商家甚至 1 年签，并且租金递增情 况不尽相同，有的甚至不递增。 【提示提示】 从商铺的租金及转让费上看，商圈商业市场的发展已经较为从商铺的租金及转让费上看，商圈商业市场的发展已经较为“热情热情” 。 20 商圈内铺面租赁形式较为简单，多以业主自行出租为主，由此看出商业发展还不够成熟。商圈内铺面租赁形式较为简单，多以业主自行出租为主，由此看出商业发展还不够成熟。 总结：总结： 从租金水平可以看出，商圈中商业经营水平较高，与南宁商业消费水平相比不相上下。但是从商业招商招租从租金水平可以看出，商圈中商业经营水平较高，与南宁商业消费水平相比不相上下。但是从商业招商招租 及管理上看，发展比南宁落后。及管理上看，发展比南宁落后。 五、项目周边五、项目周边 30 分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析 1 1、项目、项目 3030 分钟步行圈内（五星商圈外）租金分布情况分钟步行圈内（五星商圈外）租金分布情况 描述：描述： 雅儒路一带临街铺面的租金价格均价为 75 元 /月。 北站路一带临街铺面的租金均价为 75 元/月。 三中路一带临街铺面的租金价格为 90 元/月。 该片区商铺平均租金相差无几。 21 【提示提示】 商铺经营场与三条路为主，沿街商铺经营以服务社区为主。由于人流量较少，商铺租金水平相对五星商圈低，租金平均相当于商圈租商铺经营场与三条路为主，沿街商铺经营以服务社区为主。由于人流量较少，商铺租金水平相对五星商圈低，租金平均相当于商圈租 金水平的金水平的 2/52/5 。 2 2、项目、项目 3030 分钟内（五星商圈外）步行圈租金分钟内（五星商圈外）步行圈租金 租金（元租金（元/月）月）路段路段经营业态经营业态层高层高 （m m ） 面积（面积（） 一层一层二层二层 转让费（万转让费（万 元元/ /间）间） 保证金保证金备注备注 白沙路白沙路均可 50605 三个月租金 北站路北站路 2929 号号服装 3401004.5 5000 元 雅儒路雅儒路餐饮、百货、银行、通讯等 3.510-25075402 8000 元两年一签 三中南路段三中南路段数码、通讯等 4309075 北站路北站路服装、饰品、餐饮等 310-2001453-5 2 个月租金一年一签 描述描述 22 项目周边 30 分步行圈内可以经营的业态较为复杂，没有比较系统的市场分布格局。 项目周边项目周边 3030 分步行圈内一层租金分步行圈内一层租金 60-14560-145 元元/月，可以看出，项目周边月，可以看出，项目周边 3030 分钟步行圈的租金与五星商圈内的租金相差较大。分钟步行圈的租金与五星商圈内的租金相差较大。 由于项目周边 30 分步行圈内的商铺二层商铺较少，租金价格在 40-75 之间元/月。 总结：总结： 区域内居住人口较多，租金水平相对低，商业经营有一定的基础，做好特色商业是该区发展的一大机遇。区域内居住人口较多，租金水平相对低，商业经营有一定的基础，做好特色商业是该区发展的一大机遇。 第三部分第三部分 五星商圈经营状况分析五星商圈经营状况分析 一、步行街临街商业经营情况一、步行街临街商业经营情况 24 1 1、经营商品种类分、经营商品种类分 中山东路和解放南路的十字相交点这里是柳州最繁华的街道之一，主要以糖果蜜饯、饮料、 水产品、糕点、服装、鞋帽、照相器材、日用杂品、五金交电、计算机及软件、办公设备、等的销 售为主；中路南边是新华书店，所谓书中自有黄金屋，在书里可以得到精神上的享受，提高个人素 质的最好选择，到此可以选购到您所需的各种书刊杂志。 解放南路和五星街相交点五星街，是一条商业步行街步行街是现代城市购物的新产物，该街 集休闲、娱乐、购物于一体。一楼有各种品 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 25 牌服装店，二楼有餐饮店面和其他精品店面，三层也有少量的餐饮店。当然还有柳 州高的娱乐场所兰桂坊。真是的爬山要爬马鞍山,逛街要逛五星街。 （注：公园路和中山东路系单向车道，把解放南路整条步行街分成了三部分，箭头 指向的是车辆行使方向。 ） 描述描述 步行街主要业态有服饰化妆品鞋类、餐饮酒店、文化娱乐、金银首饰、银行和手服饰化妆品鞋类、餐饮酒店、文化娱乐、金银首饰、银行和手 机通讯。其中装化妆品鞋类占据了步行街的机通讯。其中装化妆品鞋类占据了步行街的 46%46%，主要分布于五星街和解放南路 东边的铺面，各类休闲装和运动装为主要产品类型； 解放南路西边的临借铺面主要以经营各类餐饮酒店、手机通讯为主与东边的经营 业态构成了餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的商业步行街。 商业街中， “其他”类业态，包括医院、写字楼、商场、银行等占据一定的比例。 【提示提示】柳州商业步行街发展形式沿接历史，尊重历史发展而演变而来的！柳州商业步行街发展形式沿接历史，尊重历史发展而演变而来的！ 2 2、商品价格档次分析、商品价格档次分析 价格档次分布情况价格档次分布情况 右边右边 价格（元价格（元/ /件）件） 左边左边 价格（元价格（元/ /件）件） 台北牛排馆台北牛排馆地王商业广场地王商业广场 新华书店新华书店五星商业大厦五星商业大厦 东都百货东都百货百草堂（饮品）百草堂（饮品） 麦当劳麦当劳 阿里汉身（饼、面包）阿里汉身（饼、面包） 中国移动通信中国移动通信曼泥沙食品曼泥沙食品 凯盛家坊（床上用品）凯盛家坊（床上用品）珍珠奶茶珍珠奶茶 灰色纯真（男女休闲、淑灰色纯真（男女休闲、淑49159莫阿姨麻辣汤莫阿姨麻辣汤 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 26 女装）女装） 华谊（淑女装）华谊（淑女装）89458小百货店小百货店 新芝堡酒城新芝堡酒城港饮之部港饮之部 季候风（休闲、淑女装）季候风（休闲、淑女装）50500水之恋水之恋 五星茶楼五星茶楼歌巢歌巢 银座百货银座百货鑫源通讯鑫源通讯 奥康皮鞋奥康皮鞋特电玩特电玩 大众眼镜大众眼镜中国联通中国联通 adidas(adidas(运动装、鞋运动装、鞋) )350600乐城乐城 天使丽（理发、皮肤护理）天使丽（理发、皮肤护理） nokza(nokza(手机手机) ) 达芙妮（女鞋、皮带）达芙妮（女鞋、皮带）50350迪通信迪通信 李宁（鞋、运动装）李宁（鞋、运动装）149450特卖场特卖场 jackjack jones(jones(男士休闲装男士休闲装) )3001000柳中区城中医院柳中区城中医院 septwolones(septwolones(正装、休闲正装、休闲 装装) ) 皮革皮具店皮革皮具店 中国银行中国银行绝味鸭脖子绝味鸭脖子 大可以饭店大可以饭店 odboodbo 芝脂（女休闲、淑女装）芝脂（女休闲、淑女装）4 4 福珠宝福珠宝 唐朱迪（女休闲、淑女装）唐朱迪（女休闲、淑女装） 2001000华侨大厦华侨大厦 乔丹（运动服、鞋）乔丹（运动服、鞋）350800烟酒店烟酒店 金山首饰金山首饰英国雅格英国雅格95238 蕾禾（淑女、休闲）蕾禾（淑女、休闲） 安踏（运动装、运动安踏（运动装、运动 鞋）鞋） 49198 哥弟（女休闲、淑女）哥弟（女休闲、淑女） 250-1000 肯德基肯德基 欧迪芬（女装）欧迪芬（女装）68593金伯利钻石金伯利钻石10006000 女人秀（女装）女人秀（女装）商业银行商业银行 新和通讯城新和通讯城 ochirlyochirly 199431 金皇后金皇后 ktvktv anmanianmani 41568 丽声个个（女装）丽声个个（女装）nokza(nokza(手机手机) )5002500 三明通讯三明通讯惠之琳（化妆品）惠之琳（化妆品） adidas(adidas(运动装、鞋运动装、鞋) )3001200提娜（化妆品）提娜（化妆品）40350 达芙妮（女鞋）达芙妮（女鞋）150300peakapeaka（运动鞋）（运动鞋）250500 圣恩慈（化妆品）圣恩慈（化妆品）50300体会（女性内衣）体会（女性内衣）124140 千姿色（化妆品）千姿色（化妆品）40380安踏安踏250490 motrola(motrola(手机手机) )5002000 三星手机三星手机5002500 眼镜超市眼镜超市 与狼共舞（男正装）与狼共舞（男正装）149495 交通银行交通银行 福生堂福生堂 上岛咖啡上岛咖啡 名烟店名烟店 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 27 （注：中山解放路口为起点向南） 描述描述 整个步行街的价格档次以中低档商品价格为主，少量高档产品价格为辅；其中男 正装和运动装的价格在步行街内价格是比较高的。 从步行街各商品品牌上看，汇集了较多的知名品牌商品，商家都比较看好商圈的汇集了较多的知名品牌商品，商家都比较看好商圈的 商业发展。商业发展。 品牌经营档次较为合理，高低互混的现象较少。 商业街商铺的衔接性不高，商业消费出现割断，不利于促进商业消费氛围。 运动服装、鞋占有一定的比例，较为符合商业街的品牌经营布局。 【提示提示】从商业街的经营形式、效果上看，对比南宁（广西首府）的发展还是较为从商业街的经营形式、效果上看，对比南宁（广西首府）的发展还是较为 落后。落后。 总结：总结：商圈内商业街发展延续该城区历史发展布局，符合柳州商业发展商圈内商业街发展延续该城区历史发展布局，符合柳州商业发展 习俗。但是，柳州商业街的商业特性不利于促进外来商业消费。习俗。但是，柳州商业街的商业特性不利于促进外来商业消费。 二、主要商业项目经营情况二、主要商业项目经营情况 1 1、各主要商业项目人流量人流量对比分析、各主要商业项目人流量人流量对比分析 各主要商业项目人流量各主要商业项目人流量 场场 地地时间段时间段平均五分钟人流平均五分钟人流 量量 合计：平均日五分钟人流合计：平均日五分钟人流 量量 早8：30-9：0031 人 中12：00- 12：30 73 人 东都百货东都百货 晚6：00-6：3096 人 6666 人人 早8：30-9：0033 人工贸大厦迎宾工贸大厦迎宾 门门中12：00-133 人115115 人人 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 28 12：30 晚6：00-6：30180 人 早8：30-9：0045 人 中12：00- 12：30 87 人 建佳名店广场建佳名店广场 晚6：00-6：30113 人 8181 人人 早8：30-9：0042 人 中12：00- 12：30 77 人 银座百货银座百货 晚6：00-6：30125 人 8181 人人 早8：30-9：0033 人 中12：00- 12：30 50 人 东都百货花旗东都百货花旗 店店 晚6：00-6：3065 人 4949 人人 早8：30-9：0035 人 中12：00- 12：30 85 人 五星商业大厦五星商业大厦 晚6：00-6：30115 人 7575 人人 早8：30-9：0035 人 中12：00- 12：30 70 人 银龙百货银龙百货 晚6：00-6：3090 人 6565 人人 早8：30-9：0025 人 中12：00- 12：30 53 人 星河大厦星河大厦 晚6：00-6：3070 人 5252 人人 早8：30-9：0020 人 中12：00- 12：30 32 人 地王大厦地王大厦 晚6：00-6：3051 人 3535 人人 早8：30-9：0023 人 中12：00- 12：30 34 人 龙城大厦龙城大厦 晚6：00-6：3045 人 3434 人人 早8：30-9：0028 人 中12：00- 12：30 37 人 金运来大厦金运来大厦 晚6：00-6：3075 人 4646 人人 早8：30-9：0025 人 中12：00- 12：30 33 人 兴隆大厦兴隆大厦 晚6：00-6：3068 人 4242 人人 描述描述 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 29 从时间段上可以看出，早、中、晚三个时段的人流，各主要商业项目晚上这一时各主要商业项目晚上这一时 段的人流是最多的，从而反映出了柳州市人喜欢于晚上逛街购物。段的人流是最多的，从而反映出了柳州市人喜欢于晚上逛街购物。 从整个调查上看，整个商圈内各大商场的人流量比较理想，其中人流量最大的工其中人流量最大的工 贸大厦，贸大厦，平均五分钟人流量达到了平均五分钟人流量达到了 115115 人人； 商圈中经营较好的其他三个个商业项目，建佳名店广场、银座百货和五星商业大建佳名店广场、银座百货和五星商业大 厦人流量分别达到了平均五分钟人流量厦人流量分别达到了平均五分钟人流量 8181 人和人和 7575 人。人。 工贸大厦位于解放路与中山路的交汇点，处于五星商圈的中心点，人流主要从映人流主要从映 山路、中山路、解放南路向该大厦汇聚，商场以完善的配套、宽敞舒适的购物环山路、中山路、解放南路向该大厦汇聚，商场以完善的配套、宽敞舒适的购物环 境、齐全的商品种类吸引消费者。境、齐全的商品种类吸引消费者。 【提示提示】 商业场有四个经营较好。中档消费的属五星商业商厦和柳中工贸大厦。低档消费的商业场有四个经营较好。中档消费的属五星商业商厦和柳中工贸大厦。低档消费的 属建佳名店广场和银座百货。这四个场人流量比较多。属建佳名店广场和银座百货。这四个场人流量比较多。 2 2、各主要商业项目经营环境对比分析（规模、配套、装修）、各主要商业项目经营环境对比分析（规模、配套、装修） 主要商业项目经营环境主要商业项目经营环境 硬件配套硬件配套商业项目名称商业项目名称商业面积（商业面积（）商业总层数商业总层数 电梯电梯中央空调中央空调停车场停车场 装修装修 五星商业大厦五星商业大厦 290008 4 个电梯、2 个 扶梯 有有中档 银座百货银座百货 50006 2 台扶梯有有中档 东都百货东都百货 50005 2 台扶梯有有普通 地王大厦地王大厦 60003 4 台扶梯有有中档 龙城大厦龙城大厦 30003 1 台扶梯有无中档 兴隆大厦兴隆大厦 50004 2 台扶梯有无普通 金运来大厦金运来大厦 100005 2 台扶梯有无普通 柳州工贸大厦柳州工贸大厦 200005 2 台扶梯有有中档 建佳名店广场建佳名店广场 30002 2 部走梯、2 单 向 无无中档 星河商业广场星河商业广场 150004 7 个电梯、双向 扶梯 3 个、2 个 货梯 无无普通 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 30 描述描述 各主要商业项目的商业面积从 2500-29000，主要以中、大型商业经营场为主。 从硬件配套上看，有些商场的硬件设施不够完善，导致了这些商场经营的失败原 因之一。如星河商业广场，没有中央空调和停车场，以致于只有一层商家和二层 部分商家进驻，三层、四层空置。 在调查中发现，商圈内的各主要商业项目的停车位非常紧张的，无法满足消费者商圈内的各主要商业项目的停车位非常紧张的，无法满足消费者 的停车问题，部分商场基本上没有停车位；特别是步行街一带的车位，车位根本的停车问题，部分商场基本上没有停车位；特别是步行街一带的车位，车位根本 无法满足停车需求。无法满足停车需求。 从装修商可以看出，作为柳州市中心商圈的各主要项目，为整个柳州市商业氛围 最为浓厚的商圈，但装修情况却未能达到商业经营装修水准。 商圈内经营的较为成功的四个商场，五星商业大厦、柳州工贸大厦、银座百货、五星商业大厦、柳州工贸大厦、银座百货、 建佳名店广场，经营面积都是比较大的商场，电梯、中央空调、停车场等硬件设建佳名店广场，经营面积都是比较大的商场，电梯、中央空调、停车场等硬件设 施都比较完善，装修为中档装修。施都比较完善，装修为中档装修。 【提示提示】 柳州商场商业经营以体量大而成体系。柳州商场商业经营以体量大而成体系。 商场吸引人的地方比较少，商场配套也待进一步完善。商场吸引人的地方比较少，商场配套也待进一步完善。 3 3、各主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列）、各主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列） 各主要商业项目经营环境对比各主要商业项目经营环境对比 商业项商业项 目名称目名称 经营业态经营业态代表经营品牌代表经营品牌 陈列（件陈列（件/ /立方立方 米）米） 价格（元价格（元/ / 件）件） 档档 次次 精品：15-20 300-2000 化妆品：15-20 40-380 男女服装：10- 15 78-2000 鞋包：8-18 100-2000 五星商五星商 业大厦业大厦 五星特色商品超市、精品、化妆 品、名烟酒茶、饰品、男女服装、 鞋包皮具、女士用品、内衣、精 品男装、饮食中心、运动装、运 动器材、数码产品、高档文具、 家用电器、数码产品、床上用品、 依丽莎白、playboy、菲园皮具、法国名郎、 富贵鸟、芬利、名莎、黎姿、雅戈尔、九牧王、 杰克琼斯、李宁、lee、阿迪达斯、匹克、耐 克、皮尔卡丹、海尔、三洋、美的、三星、 飞利浦、联想、索尼 电器：2 1200-8000 中高档 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 31 数码产品：10 900-4000 童装、玩具、工艺礼品、书画艺 术、vip 娱乐城床上用品：1 55-3700 鞋包：5-10 150-600 精品：40-45 600-3000 服装：10-20 69-1000 饰品：40-60 20-50 银座百银座百 货货 鞋包、精品、男女服装、内衣、 饰品、皮具、运动装、香水 香奈儿、adidas、nike、李宁、 puma、kappa、菲图皮具、威路皮具、米奇女 装、皮尔卡丹、老爷车、威廉 香水：15-20 500-700 中高档 化妆品：150250800 手机 ：25-30 500-1500 饰品 ：30-40 200-400 鞋包 ：6-10 150-500 服装 ：25-30 150-600 东都百东都百 货货 化妆品、手机、鞋包、精品、服 装、玩具、床上用品 时尚女装、职业女装、淑女装、箱包、内衣泳 衣、休闲女装、童装、女装、精品 玩具：10-15 中档 饰品：30-40 15-50 包 ：6-8 个 150-200 鞋 ：6-10 300-400 精品：30-35 300-1000 地王大地王大 厦厦 精品、饰品、日杂、女装、女性 时尚个性服饰、鞋包皮具、电玩 城 伊莉莎白、奈儿、米奇 女装：15-20 145-300 中低档 运动服装：15- 25 150500 运动鞋：810 300-1000 龙城大龙城大 厦厦 儿童服饰、精品、运动装 卡帕、耐克、阿迪、领跑、美国苹果、彪马、 安踏、鸿星尔克、361 度、特步、匹克、米奇、 童装：45-50 100300 中档 饰品：30-35 15-50 服装：25-30 150-450 精品：30-35 300-600 兴隆大兴隆大 厦厦 饰品、服装、冷饮、药品、精品、 鞋 鞋 ：6-10 150-300 中档 金运来金运来 大厦大厦 服装、餐饮、婚纱、酒店、私人 会所 卓雅女装、芝柏淑女装、乔丹、柏丽英、燕之 屋、金虎珀女装专卖 15-20180-2000 中档 女装：20-25 200-1300 柳州工柳州工 贸大厦贸大厦 床上用品、工艺礼品、精品超市、 饰品、黄金珠宝、女装、精品小 家电、化妆品、体育用品、男装、 鞋包 梦特娇、金利来、袋鼠、皮尔卡丹内衣、三 枪、阿迪、特步、彪马、鸿星尔克、乔丹、匡 威、红双喜、爱步、雅乐士、卡帝乐、鳄鱼、 宾度、贵之步、安家英、公牛、花花公子 鞋包：8-12 150-1500 中档 鞋子：22 50-380 饰品：75 20-48 建佳名建佳名 店广场店广场 饰品、皮具、鞋子、服装、儿童 装 茉莉阁、个性、男与女、魔言、小旺角个性 衣服：15-60 40-250 中低档 星河商星河商 业广场业广场 通讯、餐饮、服装、饰品、鞋子、 美容美发、银行、床上用品 中低档 描述描述 从经营业态上可以看出，主要商业项目的主要以经营服装、鞋包、精品、饰品、 化妆品、床上用品为主的商业业态。 而衣服类款式主要以各种不同品牌休闲装为主体，占据了整个商圈的绝大部分。而衣服类款式主要以各种不同品牌休闲装为主体，占据了整个商圈的绝大部分。 东丽新新家园市场供应研究报告东丽新新家园市场供应研究报告 32 从代表品牌上可以看出，大部分代表品牌以二线、三线产品居