深圳绿景·新美域价格制定说明(汇报)38p.pptVIP

绿景新美域价格制定说明,区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理； 树立标杆。 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充当本项目和区域内的价格标杆； 增大极差。 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的增加差值； 打破均衡。 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后，价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；,制定策略,汇报总纲：,定价策略 定价标准说明 基准价/平面差垂直差制定 价格表形成 特殊跳差说明,酒店,.项目户型分布,金地工业区,红树湾,高尔夫,福 强 路,新 洲 三 街,山景,绿景花园一期,.项目周边环境,楼体,低 层,中 层,高 层,.高层价值曲线,定价思路：,一、a-b 与 c-d-e分别打分； 二、园景户型与远景户型分别打分； 三、内、外采用不同层差； 四、特殊户型跳差处理；,1。权重&极差制定,权重/极差制定,a/b栋（1000）,c/d/e栋（1500）,因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例 产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同,东南 南 东 西南 东北 北 西北 西,1、朝向,分项打分,2、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。,园林景观,部分园林景观,少量园林景观,无园景无遮挡,少量园景部分遮挡,无园景有遮挡,5.0,最佳园林景观,4.5,4.0,3.5,3.0,2.0-2.5,1.5,分项打分,3、噪音 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素： 噪音分值参考 : 道路噪音+噪音辐射度+其他噪音影响,临主路（福强/三街）,不临主路,受主路辐射,远离主路,2.0,2.5-3.0,受主路少量辐射,3.5,4.0,4.5,* 主路为车辆主要途径道路,分项打分,4、通风 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡。,东南南东西南东北北西北西,分项打分,5、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度：,采光分值参考 :采光面+ 遮光度,分项打分,6、户型 本项目的户型具有整体均好性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。,分项打分,7、面积 本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。,另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整,分项打分,特殊分值,体现稀缺性 a/b栋03、07单位，平面差额外上调200元,a/c/d/e栋统一基准价； b栋考虑实用率因素，基准价降低30元,2。水平差制定,金地工业区,红树湾,高尔夫,福 强 路,新 洲 三 街,山景,绿景花园一期,金地工业区,红树湾,高尔夫,福 强 路,新 洲 三 街,山景,绿景花园一期,a 栋,b 栋,1房1厅 a03西南向，较安静， 9层以下被一期遮挡 a07东南向，较嘈杂 b103西南向，景观视野窄，被a栋遮挡较多 b107/b207正南向，通风、视野好，噪音明显，户型结构最佳 b203东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观 *13层以上除b203均可看海景 a03b203a07b103b207b107,2房1厅（内圈） a01西北向，可看一期绿化，次卧可看园林 a08东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵 a09东北向，安静，房间都可看园林，为2房中最小面积 *全部带双阳台，02可看海景 b1/b2 01北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响 b102北向，房间全部朝园林 b202北向，受部分酒店影响 b1/b2 08北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响 * b1/b2 01、08带双阳台 a01b202b208b108b102a08b201b101a09,2房2厅（外圈） a02西向，较安静， 9层以下被一期遮挡，可看一期绿化 a05/06西南向，临路，噪音明显 b105/06/b206西北向/西南向，临路，视野开阔，靠近红 绿灯噪音影响大 b205西南向，为外圈较安静单位，视野开阔 * b205无海景，a栋天井比b栋略窄，影响厨房采光，可看山景 a05a06a02b106b105b205b206,1房 起价单位a03：朝向最差，无景观，受遮挡 最佳单位b107：朝向最佳，视野开阔无遮挡，户性结构最佳,2房（内） 起价单位a01：朝向略势，主景观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位 最佳单位a07：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最佳单位，通风采光好,2房（外） 起价单位a05：临路噪音明显，最大面积2房，户型无明显优势，天井窄厨房采光受阻 最佳单位b206：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积单位,c栋 d栋 e栋,2房2厅 d02西南向，视野稍受遮挡，看园林 d06东南向，视野开阔度劣于d02 d06d02,3房2厅（内圈） d01/e02东南向/西南向，可看园林，但视野较受阻 d05/06东南向，园林景观面充足 e03西南向，园林景观面充足，视野开阔 e02d01e03d05d06,4房2厅 d03西南向，园林视野开阔，带工人房 d05东南向，园林视野略微差于03，带工人房 e05西南向，带落地弧形凸窗（唯一性） d05e05d03,3房2厅（外圈） c02/03西南向，低层受一期遮挡，高层海景面充裕 02客厅受03部分遮挡，03带工人房 d01/07北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔 01遮挡程度高于07 e01/06东南向，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景 06带工人房 d01d07e01e06c02c03,2房 起价单位d06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻 最佳单位d02：园林景观及视野度优于06,3房（内） 起价单位e02：朝向劣势，遮挡严重，视野度差 最佳单位c06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔,3房（外） 起价单位d01：朝向劣势，受凯欣园遮挡非常严重 最佳单位c03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房,4房 起价单位d05：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻 最佳单位d03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房,a、b栋 起价单位：a/0 顶价单位：a/09 c、d、e栋 起价单位：d/01 顶价单位：c/06,3。垂直差（层差）制定,低层内外差值最大 内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差 中层内外差值逐渐减小 外圈跳差增加，内圈为基本跳差 高层内外差值最小 内外圈均为最小层差,层差制定策略,制定标准,因内外圈景观差异，内外层差各成体系 外圈景观跳差在基准依实际情况跳差上另外增加,制定方法 内圈,极差制定 因园林景观差异，ab栋（1290）极差低于cde栋（1520） 层差值幅度制定 低层为园林景观最佳层数，随高度逐渐减弱 高中低 跳差制定 cde栋30层越过ab栋/酒店，增加100跳差,制定方法 外圈,极差制定 景观变化大，根据ab栋与cde栋差别及客户群差别 ab栋（1680）c栋（2070）de（1970） 幅度制定 低层无景观资源，为基本层差；中层景观变化明显，层差拉大，高层无 特殊变化，逐渐拉小层差 中高低 跳差制定 13层视野开阔度明显增加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅 跳差,整体层差体系,a栋特殊跳差处理 02/03 9层起越过花园一期遮挡，增加200跳差 08客厅正对园林，内景观优势明显，414采用内圈跳差，1529采用 外圈跳差 d栋05与e05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。,特殊制定说明,3。价目表形成（附件）,4。实价表分析&垂直差值,价格分析,a栋,b2栋,b1栋,50005999,6000