沈阳千缘地产铁西区北二路项目市场定位提报66P.ppt

千缘地产铁西区北二路项目 市场定位提报,第一部分：项目整体战略定位,项目总体主题定位,因为相似，所以选择；因为气质，所以选择；因为文化，所以选择。,开发主题的作用：实现以建筑艺术为主线、通过创新的建筑形式、空间布局为具象，承载居住文化和生活方式、整合商业、住宅、商务三方面的功能。形成项目的总体开发主题，使商业、住宅、商务公寓三种物业能够协调、互动发展。避免风险、实现市场竞争的差异化。,社会经济环境分析,沈阳gdp增长情况（单位：亿元）,固定资产投资与房地产投资分析（单位：亿元）,人均收入及消费水平对比情况（单位：元）,居民消费支出构成（单位：元）,沈阳市居民恩格尔系数对比分析,居民人均储蓄存款余额（单位：元）,本项目住宅部分市场机会点,高品质：产品的趋优化是沈阳房地产市场发展的必然趋势，项目产业链的优化整合，让项目在铁西市场中处于领先的地位，引领高品位的消费观念。 高性价比：高性价比是价格与价值最优化组合，是项目的核心竞争力。体现项目在一环路内实现品质和价格的高性价比，树立精品社区的项目形象。 舒适型：舒适是一份体贴，是一份关怀。居住的理想状态也是达到某一程度舒适性，通过先进的规划设计理念来实现居住空间舒适性的最大化。,本项目住宅部分发展定位方向,高品质、高性价比的舒适型生活社区,第三部分：商业市场调研分析,沈阳商圈分布,金廊工程 太原街商圈 中街商圈 北行商圈 其它商圈：西塔商圈、三好街商圈、铁西兴顺街商圈,分 析: 中街商圈及太原街商圈是沈阳市民传统的消费集中地。由于起步最早，这两大商圈的商业氛围是沈阳各大商圈中最成熟的。现在，这两大商圈已经成为沈阳市区的商业中心，并辐射到沈阳周边城市。 现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，业态重复，各商圈之间也没有明显的特色区分，同质化比较严重。 由于经营业态的冲突，城区内人群的消费，尤其在耐用品的消费，也集中在此两大商圈内。但从沈阳的整体格局看出，各大商圈的地理位置分布均匀，几乎囊括了各大区域常住人口的日常用品消费份额。 消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。,沈阳商业地产发展趋势,商业地产的规划分布趋向合理化 2005年沈阳地区新开业的商业楼盘将主要集中在中街、太原街两大主力中心商务区。这两个中心商贸目前正在制定的新的发展规划。中街商贸区规划面积1.9平方公里；太原街商贸区规划面积3.9平方公里。与此同时，在金廊沿线，浑河两岸，北站金融商贸开发区、五里河商贸区，以及新规划开发的10个大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。预计总建筑面积将达150万平方米左右。 商业地产的功能趋向复合化 随着金廊工程、银带工程（浑河两岸大开发）、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快，房地产的开发重点转向以商业地产开发为主的集居住、办公、娱乐为一体的复合型地产。 商业地产的价格将稳步攀升 2005年是沈阳商业地产平稳增长的一年。由于沈阳的房地产市场不存在泡沫现象，加之建筑材料价格居高不下，商业地产及商铺价格起点较上海、北京等一线城市低，市场购买力逐渐增强。同时，因2004年新开工或续建的综合房地产项目中，商业地产部分大多将于2005年完工投入使用， 如：华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、领先国际城楼盘中的上海百联购物中心、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。从总体上看，商业地产出租、 出售价格将呈现小幅增长态势。,铁西区域商业概况,铁西新区由沈阳市铁西区和沈阳经济技术开发区合并组成，总面积126平方公里，人口100万，享有市级经济管理权限。现有各类企业1586家，集中了沈阳市66%的工业产值，66%的工业利税和75%的大中型企业，两区合并后，集中整合和提升了铁西的存量优势，人才储备优势，级差地租优势和开发区的开放优势、筹集资金优势，形成了较大的核心竞争力和经济影响力。 为合理配置资源，在铁西区内规划建设以下三个区域商业区： 兴工商业区。结合铁西区总体改造、西货场搬迁、沈阳站开设西出口，规划布局在兴工街。重点规划兴工多功能购物中心、商贸宾馆等，形成铁西区东部商业区。 工人村商业区。结合工人村总体改造，规划建设工人村超市、重工市场，配套建设沿街式商服网点，形成铁西区中部工人村商业区。 滑翔商业区。规划沿滑翔路、凌空二街布局。完善惠盛隆俱乐部、滑翔游乐场、餐饮娱乐街、金辉宾馆等商业设施，进一步提高档次、拓展功能，引入新兴业态，营造浓郁商业氛围，形成铁西区南部商业区。,铁西区商业格局分析,铁西区商业布局较为集中，商业业态以专业市场建设为主，包括建材家居市场、五金市场等，随着铁西近年的区域规划建设。 北部为传统意义上的老工业区，03年将该区域规划成北二汽车产业带。目前有部分厂区拆迁新建的住宅与商业复合型项目. 南部则是