昆明广福路项目院落商街规划思路提报118p.ppt

enter,商,街,铺,院落和景观,院落商街,商业项目包括大型百货商场、主题商城、专业市场、商业街、社区商业。, 集中商业 大型百货商场、主题商城、专业市场 自主商业 商业街、社区商业。,本项目不宜采用集中商业模式 大型百货商场（百大、金龙、柏联广场等） 城市商圈，大卖场，不可独立经营。 主题商城（双龙、鞋城、景星花鸟市场） 城市商圈边缘，单一品类，独立经营，招商养商难，要求高。 专业市场（茶叶市场、东站机电市场） 城市边缘，单一品类，独立经营，物流聚散，档次较低，易被淘汰。,本项目宜采用的商业模式 商业街（上海新天地、昆明新同仁） 独立经营，多品类，档次高。,开始,商,街,铺,院落和景观,院落商街,传统商业街的商业活动已经不得不浓缩到周围新建的许多大型商场中进行。 （武成路、长春路、金碧路）,武成路,武成路,人群被从地上挤到了狭窄的过街天桥上，街已经失去了让人们倘佯游走于其上的功能，而成为阻碍人们自由进行消费活动的因素，街道变成了河流，在路上逛街已经变得没有了意义。,长春路,长春路,我们要做的不是一条河，而是一条街，它必须具备和提供室外生活空间的乐趣，成为一个能让人享受室外空间的街。,东寺街,东寺街,真正的商业街一定是人们能够在其中行走、倘佯，如果失去了这样的功能，街也就失去了商业价值。,同仁街,同仁街,案 例 上海新天地 上海城隍庙旅游商业街 上海弘基假日广场,上海新天地,瑞安集团 罗康瑞,“作好新天地，把地价作起来，再从住宅、商业大楼回收获利。”,上海新天地,一期投资14亿元，包含具有历史文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和旅游综合小区。 二期翠湖天地，未花一分钱广告，已售罄，每平方米价格高达2500美元。,上海新天地 商业 公共,上海新天地 商业 娱乐,上海新天地 商业 餐饮,上海新天地 商业 餐饮,上海新天地 商业 休闲,上海新天地 商业 购物,上海新天地 商业 购物,上海新天地 建筑,上海新天地 建筑,上海新天地 建筑,上海新天地 建筑 细部,上海新天地 建筑 细部,上海新天地 建筑 细部 装饰,上海城隍庙,上海城隍庙 商业,上海城隍庙 商业,上海城隍庙 建筑,上海城隍庙 建筑,上海弘基假日广场,上海弘基假日广场 商业,上海弘基假日广场 商业,开始,商,街,铺,院落和景观,院落商街,商铺营销的核心既不是广告，也不是投资人，关键是有没有经营者。,住宅的参与者只有开发商和未来的业主，商铺涉及开发商、投资客、租赁经营者和最终消费者。,商业项目利益各方关系,商铺面积每单位80100m2 可以自由组合为2002000m2 铺铺朝街,做旺是每个参与者的共同信念 招商招租先于销售 业态与建筑是内容与形式的辩证关系,项目运作思路,项目定位,总体规划,招商策略,主力店招商,建筑设计,工程建设,广告推广,租售包装,租售策划,租金预估,业态组合,全面招商,商铺租售,全面经营,开始,商,街,铺,院落和景观,院落商街,商业街,院 落,商铺,若干商铺组合成院落 若干院落组合成一条商业街,武成路,业态规划 整条商业街上的院落规划为三种相关业态： 餐饮、娱乐、休闲,建筑设计 整条商业街设计成为一条 具有昆明地方特色的， 充满活力、时尚的， 让人体验商业时代的 现代化,景 观 院落内部根据业态分布和经营内容营造环境。 院落外部以公共休闲空间和树阵为主。 人们可以在院落和树阵中穿行，既可享受到宁静与悠闲，又可以看到院落内丰富多彩的业态和活动。,开始,商,街,铺,院落和景观,院落商街,现代新昆明,片区分析 花瓣概念,地形分析（一）,地形分析（二）,总平面图,交通分析,next,功能分析,娱乐,餐饮,商业步行街,购物,公园,专业市场,商业城,next,地下,专业市场,购物中心室内空间,商业步行街,下沉式广场,back,娱乐空间,公共活动空间 运动,地下空间分析,景观分析,back,空间连接,空间连接,休闲空间,昆明传统民居 院落 现代餐饮,昆明传统民居 院落 现代餐饮,next,一期开发,二期开发,三期开发,四期开发,1区技术指标 1区用地面积：184679m2（约277亩） 1区总建筑面积：256,155m2 其中：1、地上部分（174,720m2）： 院落商铺 162,518m2 综合楼 12,202m2 2、地下部分（81,435m2）： 地下车库 64,400 m2 地下娱乐 17,035 m2 容积率：0.946,商业功能配置 一、1200间院落式商铺； 二、12000m2品牌超市； 三、2000车位大型停车场； 四、12,202m2综合楼。 五、17,035 m2地下娱乐城 设主题公园、6厅电影院、动感电影厅、歌舞厅、ktv、主题俱乐部、小剧场、写字间、客房、会所等项目。,总体布局形态,小高层区,花园洋房区,院落商街区,临街商业区,shoping mall,小高层区：4.59公顷,花园洋房区：4.38公顷,院落商街区：6.62公顷,shoping mall 区：3.34公顷,临街商业区：3.59公顷,小高层区,花园洋房区,院落商街区,临街商业区,shoping mall,小高层区：109440m2,花园洋房区：50526m2,院落商街区：66185m2,shoping mall 区：9000m2,临街商业区：52515m2,占地面积,建筑面积,shoping mall,小高层区,花园洋房区,院落商街区,临街商业区,shoping mall,小高层区,小高层区,花园洋房区,院落商街区,临街商业区,shoping mall,花园洋房区,小高层区,花园洋房区,院落商街区,临街商业区,shoping mall,院落商街区,小