广东省兴宁市房地产市场调查报告四华46P,市场调研,市场分析,调查报告.ppt

1,兴宁市房地产市场调查报告,2,调研时间：009年11月23日-2009年11月26日 调研范围：兴宁市区 调研人员：余晖 调研目的：为宁江兴城的物业发展以及营销工作提供市场资讯。 调研内容：兴宁市宏观发展趋势、兴宁在售住宅以及市中心商业圈的特征。 调研方法：实地考察 调研报告：11月27日初稿形成，11月28日公司总监会评审、29日调整后定稿。,调研工作说明,3,报告结构,兴宁市宏观发展趋势,兴宁住宅市场调查,兴宁商业中心市场调查,把握宏观趋势,把握兴宁住宅销售规律,把握兴宁商业定位方向,一、,二、,三、,市调结论,4,第一部分 兴宁市宏观发展趋势,兴宁市位于广东省东北部，地处东江、韩江上游，至广州377公里，至深圳347公里，至梅州57公里。辖福兴、兴田、宁新个街道办事处和 个镇，总面积2104.85平方公里。城区规划面积51.9平方公里，至2003年建成面积12.8平方公里。总人口113.6万，市政府驻兴田街道。,一、兴宁市概况,5,二、兴宁市经济发展指标,2008年，全市生产总值完成77.6亿元，比增10.2。其中第一产业增加值21.7亿元，比增6.5%；第二产业增加值25.8亿元，比增8.3%；第三产业增加值30.1亿元，比增14.1%。财政一般预算收入2.32亿元，比增15.7%。国税收入2.33亿元，比增8.3%；地税收入2.46亿元，比增2.5%。全社会固定资产投资完成22.3亿元，比增15.3%。实际利用外资4302万美元，比增4.8倍；外贸出口4851万美元，比增18.3%。城镇居民人均可支配收入8894元，比增7.3%；农村居民人均纯收入5730元，比增16.6%。,6,第三产业持续活跃。充分发挥传统商贸集散地优势，以商促工、促农、促发展。全年实现社会消费品零售总额38.04亿元，比增22.9%。2008年房地产业发展势头强劲，完成投资4.49亿元，比增64%，新开工商品房面积10.1万平方米，比增52%。金融运行稳健，年末金融存款余额达98.67亿元，比年初增长24.8% 。,三、兴宁市产业结构变化图,7,产业结构决定城市化进程，进而决定居民收入和消费需求。兴宁市目前的经济指标和未来发展的方向为本地区房地产发展提供了长远和稳定的有力支撑。,小结：,8,四、兴宁市城区宏观规划与发展趋势,东风新区,福兴新区,北部商贸区,2009年兴宁市政府工作报告 围绕宜业宜居城市的发展战略和“西连、东进、南扩、北优”的城市发展思路，打造亮丽城市。重点是规划建设“三区三带三园”。建设“三区”：福兴新区、东风新区、北部商贸区。,本项目,兴宁市“十一五”发展规划纲要 在城市空间扩展上，突出抓好南部新城区建设，整合完善东风新区，打通城西出口，完善北部商贸区。,9,小结：,在政府宏观政策的推动下，市政配套日益完善，兴宁市房地产行业蓬勃发展，这种趋势无疑使我公司项目获得非常难得的入市时机和利好局面。,10,第二部分 兴宁住宅市场调查,11,一、兴宁楼盘分布特征,兴宁楼盘主要集中在东风新区，几乎囊括了近两年兴宁房地产的主要供应。 东风新区在2006年即被列为“十一五”计划重点规划建设区域， 周边配套成熟、环境优美，住宅产品供不应求，现仍有大片可供开发的土地，已成为兴宁人居中心。 福兴新区拥有地缘优势，土地资源丰富，随着兴宁南扩政策的逐步推进，将成为兴宁新的人居中心。,12,兴宁市楼盘分布图,13,现场实景,之,东风新区,合山河,合山河绿化带,14,东风新区,之,现场实景,文化艺术中心,休闲广场,15,福兴新区,之,现场实景,兴南大道,待开发土地,16,二、兴宁代表楼盘个案调查,项目点评：地理环境优越，裙楼为商业，该项目设计规划较为专业，建筑外观在本地较现代时尚。户型区间：117-142 三房，145-164 四房，183 五房，由于地段非常好，销售比较迅速，已售50。,丽都广场 城市地标建筑,物业地址：兴南大道与205国道交汇处,建筑类别： 19层电梯洋房,开发商：兴宁丽都房地产有限公司,折后均价：2328元/,预售时间 ：2009-6,入住时间：2010-10,物业费：3楼6楼0.8元/ 月 6楼9楼0.85元/ 9楼以上0.9元/元月,交通状况：位于兴南大道旁，205国道侧，距火车站、梅河高速公路兴宁西出口约2公里。,周边配套：有明星公园、神光山国家级森林公园等自然风景区，附近有培英小学、兴民中学、信用社、邮政局等,优惠政策：一次性付款98折优惠。,17,丽都广场,之,沙盘和效果图,兴南大道,待开发土地,18,项目点评：项目体量大，产品单一化严重，销售手法简单，在市内多处树立广告牌，产品价格优势明显，销售迅速，已进入清尾盘阶段。,新兴雅苑 全市规模最大的住宅区,物业地址：官汕路,建筑类别： 小高层住宅,开 发 商：兴宁新兴房地产有限公司,销售价格：二楼1280元/ ，三楼以上每层增加50元/,组团布局： 兵营式布局,物 业 费：0.7元/ 月,主力户型：四房二厅171.95 ， 三房二厅152.04 ,优惠政策：一次性付款98折优惠。,小区配套：小区大广场，会所,折后均价：1530元/,承 建 商：兴宁市第二建筑工程有限公司,19,新兴雅苑,之,现场实景,20,项目点评：开发商系资金实力雄厚的多元化经营的综合民营企业，开发模式较其他项目成熟，体量较大，且楼盘位于兴宁市中心,交通便利,配套设施完善 ，性价比较高，销售迅速，目前剩余少数大户型。,鸿源花园 玩转出你的生活艺术,物业地址：鸿源大道,建筑类别： 小高层（2梯四户）、多层,开 发 商：兴宁鸿源房地产有限公司,销售价格：小高层（共15层）2楼1228元/ ，27层每层增加50元/， 8层以上每层增加80元/,组团布局： 围合式布局,建筑结构 ：框架结构,户型区间：177-178 四房，207-208 五房。,绿化面积：30000 ,小区配套：健身会所、游泳池、休闲公园、篮球场等,承 建 商：兴宁市鸿源建筑工程有限公司,物管公司：兴宁市鸿源物业管理有限公司,21,鸿源花园,之,效果图,22,鸿源花园,之,现场实景,23,鸿源花园,之,现场实景,24,项目点评：楼盘位于兴宁市黄金地段,交通便利,配套设施完善 ，销售迅速，三期已售60%。,华威新苑三期 我家门前就是文化体育中心,物业地址：东风路与官汕路交汇处,建筑类别： 小高层,开 发 商：广东华威化工实业有限公司 兴宁市泰安投资发展有限公司,销售价格：二楼1980元/ ，三楼以上每层增加80元/,物 业 费：0.8元/ 月,主力户型：四房二厅162， 三房二厅151,周边配套：市第三人民医院、东风信用社、乐万家超市、明珠大酒店、文化广场 市第一中学、沐彬中学、体育中心、少年宫,小区配套：小区广场、简易园林、会所,折后均价：2500元/,建筑面积：21000 ,25,华威新苑三期,之,现场实景,26,项目点评：楼盘设计简单，兵营式布局，位于兴宁市和山河畔,自然环境优美，交通便利,配套设施完善 ，价格低廉，销售迅速，一期仅剩部分顶楼，二期热销中。,新兴御苑二期 至尊宝地 品位生活,物业地址：和山河堤畔,建筑类别： 多层,开 发 商：兴宁新兴房地产有限公司,销售价格：1880元/,物 业 费：0.8元/ 月,主力户型：四房二厅120.75， 三房二厅100.67,周边配套：市第三人民医院、东风信用社、乐万家超市、明珠大酒店、文化广场 市第一中学、沐彬中学、体育中心、少年宫,小区配套：简易园林,交房标准：毛坯房,建筑面积：21000 ,27,新兴御苑二期,之,现场实景,28,项目点评：楼盘设计简单，物管不够专业，地段优势明显，位于和山河畔,自然环境优美，交通便利，配套设施完善 ，价格低廉，销售迅速，一期已售完，二期仅剩部分顶楼。,怡宁苑二期,物业地址：和山河堤畔,建筑类别： 多层、小高层,开 发 商：兴宁华侨住宅建设有限公司,销售价格：1900-2980元/,物 业 费：0.7元/ 月,主力户型：四房二厅147.8， 三房二厅132.8,周边配套：市第三人民医院、东风信用社、乐万家超市、明珠大酒店、文化广场 市第一中学、沐彬中学、体育中心、少年宫,小区配套：简易园林、小型休闲广场,自然景观：和山河,建筑面积：30000 ,29,怡宁苑二期,之,现场实景,30,怡宁苑二期,之,现场实景,31,兴宁市房地产现处于从传统落后的开发模式向市场化商品房开发模式逐渐过渡的阶段，楼盘多呈兵营式布局，以多层为主，小高层亦逐步进入市场，物业管理欠缺，小区园林绿化不足，产品单一无个性化，采取简单的一口价模式，无专业的销售队伍及营销推广活动，但价格便宜，地段较好，销售速度快。,小结：,32,第三部分 兴宁商业中心市场调查,33,一、兴宁商业中心分析,团结路商圈,兴宁市目前仅形成一个商业中心：团结路商业中心，主要是以团结路、兴田一路、曾学路、宝华路等道路所组成的区域。该区域商业多体量大，业态丰富：百货零售业、金融业、餐饮业、酒店旅馆业、教育文化业等等，是兴宁传统的商业中心。该区域主要以小型街铺形式销售，大型商场以招租为主。,34,团结路,之,现场实景,35,现场实景,团结路,之,36,现场实景,团结路,之,37,现场实景,兴田一路,之,38,现场实景,兴田一路,之,39,现场实景,兴田一路,之,40,现场实景,兴田一路,之,41,现场实景,兴田一路,之,42,现场实景,兴田一路,之,43,现场实景,宝华路商业街,之,44,二、兴宁商业中心主要特点,（1）商业气氛最旺、人流量最集中的商业集中地，是兴宁传统的商业中心。 （2）业态种类繁多，集中了麦当劳、肯德基、苏宁电器、太平阳超市、好邻居妇幼商场等知名品牌，其主题特色是服装品牌专卖店，占业态总比例的50%，其次为鞋类品牌专卖店占15%，再次为餐饮占业态总比例的10%，其它约占25%。 （3）街铺面积范围跨度大，由于为兴宁老城区，规划早，地理位置优越，人流车流量大，商业规模早已经形成并且发展成熟，使该商圈商铺单位面积租金较其他街道都高，单位面积平均租金约为100元/ 月 ，最高的租金可达130元/ 月 ，售价为800012000元/。,45,市调结论,1、兴宁的宏观政策导向以及目前的地产走势使兴