合肥贵池路瑞福食尚街全程策划报告（110页） .ppt

瑞福 “贵池路项目”全程策划报告,组 合,定 位,规 划,推 广,运 营,回 报,一个特别的地块.,一种全新的合作开发模式,我们没有规则可以遵循 没有案例可以模仿,于是,仅有20年的使用权,美食街？,社区配套商业街？,小户型公寓？,超市大卖场？,小户型公寓？,快捷酒店？,特色商业街？,传统商场？,写字楼？,曾经如此众多的选择和组合让我们陷入了,现在让我们再重新再来,迷思,市场是如此的残酷 要想脱颖而出，必须从走好第一步开始, 开启瑞福项目的成功历程 开创瑞福置业的品牌之路,案 前 思 考,组合，项目物业组合分析,定位，项目定位分析,规划，项目规划及建筑建议,推广，项目招商策略分析,运营，项目运营管理分析,回报，项目投资回报分析,瑞福新天地,组合,项目物业组合分析,项目区位分析,项目位于蜀山区，被老城区、政务区和高新区环绕，是新区开发与老城连接的核心地带，区位优势明显。,二环,老城区,高新区,政务区,项目位于解放军电子工程学院地块内，贵池路从潜山路至青阳路段，交通优势较为明显，通过合肥市的环状交通网，可直达市区各地。 但贵池路本身车流量不大，且公交路线较少！,潜山路,一环,二环,黄山路,长江路,金 寨 路,项目交通分析,a地块 矩形 75*75m 近7000,b地块 长条形 长约366m 总29145,c地块 矩形 约5000,项目地块分析,s-优势,w-劣势,t-威胁,o-机会, 项目位于蜀山区核心位置，区位优势明显； 紧临潜山路与贵池路，交通环境优越； 地块沿街面较长，为商业街铺的运营提供了充足的展示面。 老街改造，规划的力度强。, 项目地块零散，操作难度较大； 开发商知名度较低，市场号召力不足； 贵池路本身车流量、人流量较小； 背靠军校，核心商圈消费力不足。, 项目周边环境较差，不利于项目档次提升； 周边商业项目较多，市场竞争大，为本项目的招商带来一定的难度； 青阳路、东至路等老街区将有部分商业物业翻新； 周边新开发住宅项目多有配套商业，为本项目将来的价值提升带来较多不确定因素。, 老居民区商业配套不足； 项目周边近年住宅开发量大，有利于带动商业发展； 周边沿街商铺稀缺，使得本项目竞争力加大； 合钻街区、西环中心等商业项目分布项目周边，有利于片区商业氛围的形成。,项目swot分析, 走市场细分差异化战略，在享受板块整体的商业氛围的同时，又可脱颖而出，以此规避周边商业项目林立的局面； 对一些片区唯一性较强的业态，抢先引入（如政府规定1万以上的超市，500米范围内只准有一家），取得战略优势，来规避未来周边住宅项目配套商业的竞争问题； 利用周边其他老街铺面改造的时机，在规划建筑时积极融入其整体氛围，以提高本项目的形象和档次；, 发挥地理优势，在道路节点设置导视牌，化解本项目商业街部分离潜山路较深的问题； 与政府、协会、设计院等公信度较高的机构合作，提升本项目的品牌知名度，化解开发商号召力较弱的问题； 注重本案沿街部分的街区建设，吸引周边居民来此，带动项目人气，以此化解贵池路车流、人流不足的问题； 利用老街改造规划力度强的优势，进行科学规划，吸引品牌商户入驻，扩大市场辐射力，化解背靠军校核心商圈消费力不足的问题。,竞争策略分析,sw,发挥优势/化解劣势,ot,利用机会/规避威胁,各地块可行性物业选择,个案角度：风险度、收益率、增长率 全案角度：板块相容性（能否为其他版块带来效益）,选择物业组合的两个标准,个案分析a地块,超市 大卖场,高风险,低回报,高回报,低风险,专业 市场,传统 商场,超市大卖场,传统商场,专业市场,时间,价格,专业市场：合肥专业市场多集中于新站区版块，其他的除家电数码类和建材类外都经营较差。 传统商场：现在合肥的传统商场都在不断升级，生存空间极小。 超市大卖场：项目周边居民区集中，但生活购物问题一直让人头痛，超市大卖场生存空间较大。,社区配套 商业街,高风险,低回报,高回报,低风险,特色 商业街,社区配套商业街,特色商业街,时间,价格,社区配套商业街：周边住宅项目都有配套底商，整体竞争环境较大，难以形成自身特色，且本项目背靠军校，市场支撑力薄弱。 特色商业街：虽然周边也有合钻街区、西环中心等特色商业街，但只要利用好本项目规划空间大的优势，完全可以脱颖而出。,个案分析b地块,快捷 酒店,高风险,低回报,高回报,低风险,写字楼,小户型 公寓,快捷酒店,小户型公寓,写字楼,时间,价格,快捷酒店：快捷酒店作为主力店，将享受较大的租金优惠，但对拉动其他本分升值能力不强。 小户型公寓：目前开发商持有的小户型公寓较少，但作为新兴市场，其升值潜力也是最大。 写字楼：写字楼的成功主要在于其周边商务氛围、以及其地理标志性，在这两点上c地块都极为不足。,个案分析c地块,在排除传统商场、以及写字楼后。 由于c地块在整个项目构建中，只是一个追随者的角色，其定位对整个项目并不起决定性作用，因此将以资金回报分析来决定其定位。 所以a地块与b地块的组合问题在全案操作中至关重要。,业态组合甄选,超市大卖场,电器大卖场,vs,a地块业态定位,特色商业街,购物类,餐饮娱乐类,娱乐为主,餐饮为主,b地块业态定位,批发为主,零售为主,快捷酒店,小户型公寓,vs,c地块业态定位,+,+,业态组合定位,超市大卖场,特色商业街,小户型公寓,瑞福新天地,定位,项目定位分析,宏观经济环境分析 合肥总体的经济水平呈现良好的上升趋势； 省会经济圈战略实施，推动合肥经济、商贸发展； 城市规划战略的实施步伐加快，如滨湖新区开发、交通设施完善； 在人口结构上，合肥是个年轻的城市，其中大学城及黄山路大学区更集中了高学历年轻人群； 合肥居民收入持续快速增长，人民生活水平不断提高，居民收 入增长而消费支出增长略缓； 旅游资源开发程度不高，旅游消费市场不活跃； 项目发展启示： 合肥在中部地区经济的辐射力将加强，对商贸市场、消费市场发展推进的势头突出； 注重合肥年轻消费群体的消费需求，以培育项目忠实的消费群 体；,宏观经济分析,商业定位依据,商业定位依据,合肥商业市场分析 消费市场正朝综合化、规范化、专业化方向发展； 合肥旅游、衣着支出增长缓慢，文化餐饮类比重大，增长快； 2010规划大幅提高人均零售商业营业面积水平； 成熟商圈内拥有较多大型购物中心和百货商场，而本案未在其中； 各大现有商圈业态均以服饰为主，休闲娱乐型业态分布较为零散； 未来新增项目多，规模大，与本案存在一定类似性，对本案形成相当的竞争压力； 项目发展启示： 突出多功能综合性大型购物中心定位，合理组合业态； 提高餐饮休闲娱乐型业态比例，以目的性消费培养人气； 强调主题式经营，加强项目未来竞争力； 商户选择上创新，引进新的品牌，形成本案特色。,宏观经济分析,商业定位依据,宏观经济分析,可借鉴案例分析（南京1912、芜湖凤凰美食街） 都是依托当地资源； 都充分与当地文化相结合； 其最特色的部分，并不在业态中占绝对比例，都是多业态并存； 都在经营过程中，很大程度上坚持了自身的定位； 街区景观化浓重。 项目发展启示： 注重自身建筑的美观化 充分利用项目周边的资源，将这部分市场做细； 积极推进项目周边公共交通的改善，为项目发展铺平道路； 将正确的商业定位与规划坚持到底，不任意中途改变规划；,商业定位依据,宏观经济分析,项目特性分析 项目地块零散，操作难度较大； 开发商知名度较低，市场号召力不足； 贵池路本身车流量、人流量较小； 背靠军校，核心商圈消费力不足。 项目位于蜀山区核心位置，区位优势明显； 紧临潜山路与贵池路，交通环境优越； 地块沿街面较长，为商业街铺的运营提供了充足的展示面。 老街改造，规划的力度强。 项目发展启示： 发挥地理优势，在道路节点设置导视牌，化解本项目商业街部分离潜山路较深的问题； 与政府、协会、设计院等公信度较高的机构合作，提升本项目的品牌知名度，化解开发商号召力较弱的问题； 注重本案沿街部分的街区建设，吸引周边居民来此，带动项目人气，以此化解贵池路车流、人流不足的问题； 利用老街改造规划力度强的优势，进行科学规划，吸引品牌商户入驻，扩大市场辐射力，化解背靠军校核心商圈消费力不足的问题。,硬件佳,档次高,租金高,商品价格高,体量大,位置佳,本案,西环中心,元一中西街,合钻街区,绿地饕界,合肥商业市场的竞争性决定了如果要项目，发展在市场定位上除了应把握项目自有的优势外，更需把握市场空间。 商业街的特色化及现有商业街的件的条件决定了本项目要在市场上形成影响力，一方面要提供优越的消费环境、符合消费市场的商户组合方案； 同时面对商户资源的竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件，争取到商家的进驻。,项目市场定位,通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布的调研，结合本项目在合肥城市的区位、道路交通、商业开发规模量体以及市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下：,项目客群定位,高,中,低,合肥本地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层； 从周边规划看，未来会汇聚当地中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费； 中等偏下收入的群体作为项目初期人气培育及后期人气的补充； 从人口年龄结构上，以20-40岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。,项目客群描述,流行性/高品质,高价格,低价格,流行性/低品质,餐饮,娱乐,零售,服务,项目商品定位,餐饮：品质及流行性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型，满足各类消费群体的消费需求； 娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态； 购物：中档偏高的流行性及品质定位，中低价格； 服务：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费群体的需要； 项目整体定位以中档为主，在餐饮及服务类上少量高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体。,餐饮菜品定位,特色战略,本地 战略,异地 战略,混合战略,餐饮定位的战略中，弱化菜品的本地特色，强化异地菜系特色；菜品口味则偏重混合特色。 即，本土菜品混合特色战略。,商业项目的主题直接影响到其在消费市场的被接受程度，符合当地文化及消费习惯的主题，才能为大众所接受，以合肥商业市场发展现状、合肥文化特性而派生的消费心理为基础，结合项目特性分析提炼： 市民化的文化特性长合肥人于闲暇安逸的生活，乐于享受日常生活的乐趣，市民化即是“生活化“；合肥人的消费心理表现在务实与精明，尤其在消费上注重性价比，对于服务环境所带来的附加价值的接受程度有限； 因此太过概念化的主题无法与人们产生共鸣，太过高调的主题难以为市场所接受，在此主题定位应以亲民性为首要原则：,项目主题定位,特色餐饮 娱乐街区,项目案名定位,项目案名 ,瑞福新天地,下班！我得去那！,招待客户！我们去那！,我想妈妈带我去那！,约会！我们要去那！,“那”究竟是在,哪里？,无聊，我想去那！,就在这里 你可以,宁静,放纵,沉溺,奔放,热情,优雅,更可以,时尚街区知味生活,瑞福新天地 2010年餐饮娱乐经济时代来临 欢乐主题商业街区,瑞福新天地,合肥首座餐饮休闲体验街区,酒吧、ktv、夜总会（club）,主题生活馆、养生会所,超市大卖场,酒店式公寓、快捷酒店,天 下 美 食,天下美食,中餐：粤菜、川菜、鲁菜、徽菜、杭帮菜等 特色餐饮：重庆鸡公煲、德庄火锅、澳门豆捞、蜀王火锅等 茶楼咖啡：香樟花园、上岛咖啡、一茶一座等 夜宵,不在乎街边小吃、法国牛扒的店面谁更抢眼，只在乎你的胃口,b,c,d,a,漫步酒吧街,在这里，你可以劲情“撒野”,主题生活馆,大堂、泳池、沐浴 休息大厅、保健、按摩、美体、美甲、巴厘岛spa 健身、台球、乒乓球、商务会所等,健康养生，选地方比选方式更重要,b,c,a,商务公寓,常往来这里的没有俗客 ，只有精英,精品商务公寓 快捷酒店,b,a,hotel,o f f i c e,parking,shopping mall,convention,apartment,ruifu commercial plaza,瑞福新天地,规划,规划及建筑建议,设计目标,本案欲引进国际先进的商业街开发模式，来度身定做“瑞福新天地”的开发计划：,打造城市名片、塑造地标形象 激活城市空间、方便餐饮娱乐 提供有机场所、展示多层内涵 提倡生态环保、创造持续发展,建筑功能： 大型集中商业+单边商业街+休闲广场+小户型公寓,1、 物业纵深在 50 米以上为佳，原则上不能低于 40 米； 2、 5.5米最佳，最少不低于5米（空调排风口至地板的距离）； 3、 楼板承重在 600kg以上； 4、 柱间距要求 9 米以上，原则上不能低于 8 米； 5、 正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告位至少 3 个； 6、 每层有电动扶梯连接 7、 商场要有一定面积的广场。 8、 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 ；,a地块规划建议超市大卖场,入口：有独立的顾客入口、员工通道和货物通道，且顾客的入口临街，宽度在10米以上。 交通：要有多条公交车、地铁（如有）等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物。 门前场地：宽敞平整，可停放机动车辆和非机动车辆，可举办户外促销活动。 店招、广告：主入口可设立主店招，租赁对应外立面及楼顶可设广告位，公用通道内可设引导、指示牌。 设施设备：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。 电容：提供80kw/1000平方米的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自动扶梯、货梯等设施设备用电。 物业结构：层高3.5米以上，柱间距7.5米以上。,a地块规划建议电器大卖场,b地块规划建议设计原则,商业街的单元结构及消费节奏“五要素”,节点,节点,区 域,道路,消费者在消费过程中直接感受的面,边界,连续消费过程中的呼吸处,区域中有代表性的突出元素,具有某种共同能被识别特征的范围,消费者的移动通道,b地块规划建议总体构思,绿化休闲街区：周边多为老社区，休闲场所匮乏，以此来加大社区融入性，培养潜在消费人 群，并将项目三大板块串联起来，以弱化其分裂性； 后置停车场：提升项目形象，并保证绿化休闲街区功能的完整性。,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,停车场,休闲街区,主,力,店,主,力,店,主,力,店,儿童游乐设施,儿童游乐设施,中心广场,b地块规划建议街区功能,人行动线,车行动线,连续商业界面,b地块规划建议动线设置,3,1,5,4,2,b地块规划建议亮点解析,1、商业界面前后错落，使商业街整体生动、活泼； 2、中心广场设置，提升整体形象，吸引人气； 3、在整体停车场后置的原则下，给与主力店一定的门前停车位； 4、中心广场部分，商业建筑整体退后，留出广场空间； 5、儿童游乐设施，以提升项目的整体亲和力，拉动家庭消费； 6、商业建筑进行相对独栋设计，加强后置停车场的可视性，以及人流动向的便利性。,6,b地块规划建议其他,消防系统,排污系统,排烟系统,此三大系统由设计院参照政府规定和行业标准来具体制定,b地块建筑建议端头设计,在贵潜交口、贵青交口，以及两边商业街的东西开口处须配合相应的建筑异域风格，采取代表性的处理方式以形成整体的气势； 或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒；,商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；,建筑物到了端头可以放大，或形成大面积广告位,精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业街的直接表达；,商业街中的景观一般有遮阳、休憩的用处，对延长客流在商业街中逗留时间起到了很大的作用；,由于商业街东西之间约有近400米距离，之间有相当一定的长度，为此期间必须要布置绿化和小息的位置；可以增加客流，并延长客流在本商业区域的逗留时间；,景观和休憩椅子之间有许多处理方式；,b地块建筑建议景观节点,商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。,b地块建筑建议休憩景观,商铺的立面的设计既要考虑整体风格的体现，细节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；,b地块建筑建议商铺立面,建筑风格选用现在中式风格，外立面采用深色色调，以突显稳重，提高档次。,商业街日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商业街日后招牌林立，风格全无。,统一的侧招,在绿化中的广告位也是事先有安排的,b地块建筑建议商铺招牌,由于本项目在商业建筑与城市干道之间设置了80-10米的绿化休闲带，所以街区的围合至关重要。,b地块建筑建议街区围合,建议使用一些矮小建筑和绿化景观来进行围合，以防止阻隔视线。,b地块建筑建议楼顶设计,商铺到了三层，商家要的就很少，但诸如高级餐厅、酒吧需要一个风情露台一样，三层局部退台设计，不但丰富了立面，也增加了情趣。,由于本项目规划空间大，为保证在市场培育期度过以后，预留再盖楼层的空间，建议楼顶采用平顶，局部可采用退台设计,为加强休闲街区的商业氛围，以及夜景的美观度，建议在街区内有节奏的布置一些广告灯箱。,b地块建筑建议广告灯箱,街区导视系统景观化，将其功能性与美观性充分融合。,b地块建筑建议导视系统,b地块建筑建议围墙设计,由于本项目三大地块之间都被现有建筑物所阻隔，为了弱化街区的割裂感，建议利用围墙包装的整体性来弱化此问题。,各段围墙风格保持一致,在ab地块的间隔段，用墙体广告来进行串联。,b地块建筑建议消防设置,商业街区的消防系统至关重要，再加之本项目以餐饮娱乐为特色，消防问题更要慎重。,根据消防要求，设置5米以上的消防通道，并用绿化来使其景观化，与整条街氛围相符。,消防设备，主要放置在商铺后面，以不影响街区整体感觉。,c地块小户型公寓建筑建议,1、设置25%的精装房（配有独立厨房，10-11层）、75%的中装房（4-9层）； 2、装修标准：席梦思、行李柜、电视柜、写字台、空调、热水器、电话、宽带、有线电视、厨具等； 3、单间40 。,项目整体外部导视系统,瑞福新天地,招商,项目招商策略分析,一、按来源地域细分 1、合肥市区范围内的本地经营者群体 2、合肥市区内的外来经营者 3、合肥市下辖周边县、镇等地的经营者群体 4、全国范围内其他地区的品牌餐饮经营商,二、按经营类别细分 1、提供餐饮、休闲、康体等服务性消费的经营商； 2、满足家庭需求的日常性商品经营商国内，如服装、食品等； 3、提供针对性商品的经营商，如电器、数码、通讯等。,目标经营者群体细分,一、目标经营者群体整体分析 经营者群体以本地品牌经营商为主，该群体有较强的经营能力和经验，但本地品牌资源相对稀少，需整合有效的外部资源作为支撑。,二、目标经营者群体特征 1、资金特征 有一定的资金实力，但不算充裕，希望通过实际经营获得丰厚的经营利润 2、经营特征 有过类似的经营经验或从业经验 3、目标特征 不满意目前的经营环境和物业设施，对本项目的发展前景看好，希望通过更换或增加经营场地提升经营实力。,目标客户分析,本项目目前为合肥市蜀山区最具规模、配套最齐的特色街区，经营业态包括超市大卖场、餐饮休闲街区、酒店式公寓等。其中商业街的商业面积达20000，需要大量的客户资源储备作为项目经营支撑，因此本项目的招商工作和商户储备工作就显得更加重要。,1、积极与政府、行业协会合作，提高项目的公信力； 2、低成本推广，以各类公关活动来代替硬性广告，节约成本； 3、与掌握大量客源的组织单位合作，降低招商难度； 4、由大及小，以商引商，主力店先行。,招商策略,本案以项目工作组形式，采用招商总监负责制。招商总监同时与发展商、进行招商工作的协调、对接，监督媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。为了更好第、有效地实施招商工作，必须做好充分有序的前期招商准备为后期招商工作的推进奠定坚实的基础，因此，必须具备以下条件。,一、铺位分割 以经营分区、商业管理综合考虑，合理设置铺位面积，利于招商以及运营。,招商准备,二、招商资料的完成 招商资料博阿扩项目招商手册、项目单页介绍、项目主题幻灯片、项目光碟介绍资料。 1、招商手册内容包括翔实的广告主题，用于招商现场或客户拜访。 2、条幅、道旗、导视牌，用于招商现场 3、现场vi物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等） 4、招商合同文本 5、招商细则、招商流程及租赁协议等 6、街区平面分割图（规划效果图）,三、招商团队的组建及培训 建议设立招商总监1名，严格对招商进度有效进行控制。设立招商小组3个, 小组主管由有经验的招商人员担任，保证项目招商工作的按时完成。,招商准备,四、招商控制程序 建立科学完善的招商管理制度，以控制整个项目招商工作的有序进行。,五、良好的推广营销活动作为招商支持 推广营销活动包括项目招商推介会、招商成果发布会、客户联谊会、合肥市餐饮行业论坛、适度的广告推广。,组织结构,招商总监,餐饮业态主管,招商 专员,其他业态主管,招商后勤,招商 专员,招商 专员,招商 专员,主力店招商,1、招商时间计划,2、主力店目标群设定与意向分析,（1）主力店：大型综合超市（大卖场）,主力店招商,（2）主力店：电器大卖场,（3）主力店：大型餐饮旗舰店,主力店招商,（4）主力店：娱乐旗舰店,3、主力店的访谈或约见 逐一请前期已掌握的相关目标群所有的客户来本项目考察，并征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面建议，而这些均可用于制定出更合理的招商条件和政策。对于第一目标层客户的考察，可邀请当地相关政府部门的领导参加，并请他们在招待餐上介绍本项目的投资前景。招商行为的对象是投资行为，这极需要当地政府的支持和配合，相关部门的领导出面，可以加强投资方来投资和未来经营的信心。因避免客户联合压低租金，并对客户表示合作诚意，拟采取逐一邀请考察的方式，而不召开主力店招商恳谈会。,主力店招商,4、主力店跟踪,主力店的跟踪是促成招商最有效的方法，在客户考察本项目后，将安排招商人员逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。,5、主力店租金合同要点及注意事项,一般情况下，主力店租赁合同由承租方提出合同初稿，出租房修改，最好双方就分歧部分的条款进行协调。而承租方提出合同初稿一般都比较苛刻，双方可能需要几个回合才能达成最终的协议。,主力店招商,（一）招商工作的阶段性节点设定,将整个招商工作参照项目的重要时间节点分为五部分,招商阶段划分,（二）招商进度和工程形象进度的配合,1、招商导入期（ 2009年10月2009年11月） 工作重点如下： 各类招商资料准备完毕 全面开展第一类客户和第二类客户的客户联系工作 在项目现场设立招商展示点,招商阶段划分,2、正式招商期（ 2009年11月2010年1月） 工作重点如下： 基本上完成所有主力店的洽谈工作，开始着手次主力店商家爱的合同洽谈和位置安排 各外地招商展示点设置完毕 工程进度上，基本完成主体部分,招商阶段划分,3、强势招商期（ 2010年2月2010年5月） 工作重点如下： 开始将各招商人员分组按业态进行招商，并重新调整工作部署 配合整体的运营工作安排 预计工程进度配合：主体完成，开始外立面装修,招商阶段划分,4、持续招商期（ 2010年6月2010年9月） 工作重点如下： 全力进行第三类、第四类客户招商工作 商家开始进场装修 预计工程进度配合：项目整体完工,招商阶段划分,（一）整体招商、定价建议 （二）层差和位置差分析 （三）招商分期定价建议 商铺招商根据低价入市，高价收的策略。按不同的时间段、不同的价格策略随时对租赁价格进行调整，调整的幅度可根据当时的实际情况灵活掌握。 （四）价目表建议 价目表的设定按照比例一铺一价，对外公开做到明码标价。,租金策略执行计划建议,招商和经商一样面临风险，如招商工作不能按原计划顺利完成，为了能保证项目如期开业，建议采取以下措施。,招商应变措施,（一）加大广告推广力度 （二）对品牌商家加大免租期 （三）根据招商状况，积极调整业态规划,1、先试营业后正式开业 一般情况下根据装修进度、业主要求、开发商要求等为了早日计算租金，择日进行试营业，以便商家和运营公司进行调整，用于人气的初步聚集，也可以获得一定的政策优惠。 等待整个行业真正合适的时机，进行充足准备，在另行正式开业。 项目最理想的是一次性全部开业，整个是商业气氛容易营造；如果招商进展确实不顺利，可以考虑首先让 a 区、b 区开业，之后根据招商的进展按照主题各个片区相继开业。比如：旅游购物区隆重开街、消闲康体区闪亮开张。这样也有利于整个项目持续的热点炒作。,开街总体策略,开街总体策略,2、开业需要具备的条件 试营业前半个月商铺的签约率至少要达到 70%，装修施工率要超过 50%。 开业前一周的铺面面积出租率要达到 85%，一二类口岸要达到 100%。开业当天正常营业的要达到 75%。 对于尚未出租的商铺要用喷绘或彩条布遮挡门面，在门上上张贴“正在装修，敬请期待”等告示。,3、商业促销提前预热 业未开，声先到 突袭开业，低价抢市 前半个月的推广不提及具体的时间和具体的促销内容，仅仅用大奖和重大事件作为预告。 在开业半个月的时候推出部分的促销内容，商家内容不予公告。由于不具备同等条件的竞争对手，此举足够使消费者持币待购。 开业前 3-5 天左右集中推出商家的促销内容，以超低价格抢占市场，进行商品促销的突然袭击，避免其他相关餐饮、酒店等旅游接待行业提前知悉促销力度后针对性的降价而影响项目形象，形成高价格、东西贵的印象。如果有必要，可以市场统一补贴。,开街总体策略,4、开业活动持续性和广泛性 原则 能够引起各层次消费者持续关注和互动参与的活动作为开业的主打活动之一。避免开业之后消费者对项目的关注度迅速降低，营业状况下滑过多引起商家不稳定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能够温度不降低、趁热打铁。 开业活动参考 美食节、啤酒节,开街总体策略,开街活动策略,1、开业促销活动 主要有两部分构成：商家促销活动、公司总体促销活动。 两者统一由管理公司进行宣传。根据各个业态产品的不同，各个商家的促销内容和力度会大相径庭，主要目的是提升营业额和扩大知名度。促销内容由市场部提前 2-3 周开始向商家收集，统一登记制作包装宣传 。 管理公司的促销要考虑整体商家情况和各产品的特性设置不同的促销条件，主要目的是为了集客。 促销活动的参与条件设置要非常清楚明白，并且在现场公示。参与条件要设置多个等级的门槛。一般的规律是“来就送、买就送、满就送”，送的东西可以是纪念品、现金、抵扣券或其他证券、经营的产品、各种服务等等。 各种促销活动的内容和具体细则，要在试营业前 2 周进行完全确定。,开街活动策略,2、开业典活动 开业典礼常用策划方案分为以下几种，根据项目招商情况可以多种方式组合。 名人效应法 中国水街开业时邀请知名人士来现场，通过名人的到来再邀请媒体配合制造轰动效应，提升中国水街知名度；本项目可考虑知名主持人主持民间奇人绝技比拼等活动。 事件效应法 开业时利用当时广受社会大众关注的事件进行公关活动，吸引广大消费者的注意，如在大学开学前捐助贫困大学生。 促销开业法 开业时集中项目内的商家统一对消费者实行大幅度的优惠，吸引消费者到来，打开项目经营的局面。 常规开业法 举办一次常规的开业典礼，邀请乐队及歌舞表演及现场抽奖助兴。 特殊开业法 针对项目特色来制定，如某些高档百货商业楼可以通过举办消夏音乐会来代替开业典礼。 购物节开业法 根据商业项目主要经营内容，集中某些品类商品组织购物节，以价廉物美的商品、活泼的气氛来吸引消费者，达到聚集效应。本项目可以考虑啤酒节、美食节。,开街活动策略,3、开业演艺活动 由专业的演艺公司进行操作，节目内容由双方共同协商确定，主要包含当地特色艺术、歌舞表演、杂技、益智游戏、活动抽奖等内容。演艺活动的过程中要不停的穿插有关本项目的介绍和宣传、商家。 因为本项目商业体量较大，涉及商业品种繁多，建议开业演艺活动持续 3-5 天，每天都有不同的节目，以此吸引不同类型的客户。创造商业经营的持续消费旺场。,开街组织策略,1、现场布置 包括现场气氛的营造、开业庆典和促销活动的场地、户外广告位、竖幅彩旗、商家促销展位等外场地的布置； 通道走廊、商铺内部、pop、吊旗、围栏、地面、植物租摆等等相对长期的内场地景观布置。 2、人员安排 演艺活动的衔接人员、商家管理协调人员、工程人员、安保人员、保洁人员、总体协调、嘉宾接待、媒体接待、现场布置人员、促销活动组织协调人员等等各方面的人员要做到：提前到岗、责任明确、认真负责等。,开街组织策略,3、宣传推广 开业前后的媒体及促销费用开支应该占到全年广告费用预算的 15%以上。 根据本项目的实际情况建议以新安晚报、合肥商报、合肥电视台、分众传媒等媒体作为主要发布手段，以宣传单张、海报张贴、出租车广告、短信广告、户外广告为辅助，以合肥市政府领导的荏临现场为新闻点运用多种立体的方式进行开街宣传推广。 4、商家管理 开业前的商家管理主要是针对未完成装修的商家的工程管理和已完成装修的商家的上货督导、配套设施服务等工作，以及未办理完签约手续和交清费用的相关事宜。开业期间主要是针对人流量对商家的安全、促销活动的误解与纠纷、商家需要的临时帮助等等突发情况。,瑞福新天地,运营,项目运营管理策略,商业经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。,物业管理方案,1、 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 2、 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。 3、 管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。,商铺物业的管理特点,商铺物业管理理念,商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和