厦门翔安区大嶝岛概念规划51p.ppt

厦门翔安区大嶝岛概念规划,一 方向：大嶝镇的出路在哪里发展旅游业、发展旅游地产？ 二 策略：如何发展旅游业 三 方案：南部填海区的前景 四 行动：近期及未来的实施项目,一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 受自然条件的限制,大嶝的总用地只有13平方公里多,不仅总量上在翔安各镇中最少,而且人均占有土地也是最低的,因此大嶝无法象其它镇一样可以通过土地扩张获得外延式的发展,大嶝的出路在于必须要大幅度提高土地的产出效率.那么,对大嶝而言哪一类产业能够大幅度提高土地的产出效率呢?,一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 1.发展哪一类产业？ 从第一产业看 耕地1700亩(600元/亩) 林地1800亩(1000元/亩) 盐田13300亩(400元/亩) 养殖7000亩(7000元/亩) 共计23800亩 总产值不到6000万,人均3000元(2004厦门城市居民人均收入近15000,若达此水平,需把全岛扩大一倍全部用来养殖),一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 1.发展哪一类产业？ 那么,第二产业是不是大嶝的最终出路呢? 大嶝镇缺少发展工业的比较优势和竞争优势,因为大嶝没有发展大规模工业的资源,这个资源包括原材料,也包括充足的土地,虽然大嶝水产资源较丰富,但仅仅靠水产加工也无法使大嶝获得强劲发展动力 大嶝作为一个海岛,处于交通网络的末梢,局部交通条件无法与大陆相比,这也不利于吸引工业企业;另一方面,占地近5平方公里的火炬高新区就在翔安区,这里是工业企业的首选之地,土地充足,配套完善,交通便利.因此,工业也无法让大嶝起飞.,一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 1.发展哪一类产业？ 所以,大嶝必须要依靠第三产业,而如果第三产业能成为大嶝的强劲动力的话 有两个途径 一是吸引更多的人来岛内消费,服务的人口越多,收益也就越大, 二是输出更多的人去岛外服务.第二种方式,一方面减少了岛内人口,使岛内人均占有的资源更多,另一方面输出的人还会向岛内寄钱拉动经济,大嶝目前在外打工的近1000人每年可寄回近一亿人民币,成为很多家庭的最主要经济来源,但这种方式更多的使个体获得较大收益,而对全镇面貌的改善效果不大.因此第一种方式非常重要.,一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 1.发展哪一类产业？ 对大嶝而言哪种产业能吸引更多的人来岛内消费呢? 比较优势在哪里,交通条件受限土地资源缺乏的大嶝岛最大的优势在于它的生态景观,特别是具有极佳的临海景观条件 厦门本岛受到环岛路的禁锢，其临海地段价值被极大损害 鼓浪屿作为建成区余地也不多 而其它各区由于处于海湾纵深加上人为影响,临海污染情况较严重且不易排出,厦门周边海域70%以上的海水没有达到四类海水水质标准,相比之下大嶝岛周边海水水质不仅达标而且达到二类海水水质的标准(第二类 适用于水产养殖区，海水浴场，人体直接接触海水的海上运动或娱乐区，以及与人类食用直接有关的工业用水区)。可以说大嶝岛的滨海条件是最好的也是绝无仅有的，也就是说良好的滨海条件是大嶝最重要的吸引物,那么显然只有发展旅游业包括旅游地产才能吸引更多的人来岛内消费.,一 方向：大嶝镇的出路在哪里？ 1.发展哪一类产业？ 大嶝另外一个重要的吸引物是对台小额商品交易市场,平均每年接纳客流总量约50万人次,但由于商品档次不高无法吸引高端客户,未来可以把这个内容和观光旅游结合起来.,二 策略：如何发展旅游业? 1.处理好观光旅游和度假旅游的关系 观光和度假是旅游的不同需求和层次,二者既相互关联又有很大区别. 观光区与度假区的比较,观光区 对资源及设施的要求 新、奇、特 吸引大量各层次游客参观或参与。,度假区 对资源及设施的要求 宁静、自然、不同于都市生活 针对某一消费群体。,泰国普吉岛的观光设施fantasea,泰国普吉岛国际一流的度假区amanpuri,观光区 功能组织 以游线串联景点 客源消费水平 中低档,停留时间短,消费水平低,经济贡献水平也相对较低. 观光设施本身赢利 环境影响 客流量大,对生态影响大(因此很多景区均有游客量限制),度假区 功能组织 尽量避免穿过式交通 客源消费水平 中高档,停留时间长, 消费水平高,经济贡献水平也相对较高. 度假设施本身不赢利 环境影响 游客量相对较小,对生态影响程度也较小,一般来说,一国的居民家庭恩格尔系数小于40%时,度假旅游就会有很大增长(1990年54%,目前38%左右.通过旅游业吸引更多的人入岛消费只是第一步,更重要的是要能够吸引更多的岛上过夜游客,统计显示过夜游客的人均消费是一日游观光游客的6倍以上.吸引更多的过夜游客就需要提供更多更好的度假设施.由于岛上新奇特的景观资源不多,吸引力不强,应以营造度假氛围为主. 同时,观光旅游的需求也不应忽视,岛上也拥有类似战地观光园白哈礁对台小额商品交易市场等有吸引力的观光点.但需要注意的是由于这两类旅游方式所针对的层次不同,因此需要适当分区,而不能笼统的混为一谈.例如亚龙湾的例子 观光与度假职能相互干扰,大嶝岛基于旅游发展的功能分区概念示意图,2.全岛旅游发展概念 总体结构：圈层斑块结构(符合资源最佳配置要求符合岛的形态) 外圈-滨海资源旅游功能为主(度假观光) 中圈-当地居住功能为主,共六个组团,五个为现状整合,一个新增;每个组团都可从旅游开发中获益. 中心-集中的公共服务设施为主,各组团均可方便享用 观光和度假入口分开 外圈分区（度假、观光、生产） 内陆纵深结合现有村落整合为七大组团,包括核心部位的公共服务中心,与原来大嶝总规的比较,功能上以旅游发展为导向，注重沿海的旅游开发 结构上组团发展vs成片发展（网络绿带；提高路网密度，减小道路宽度）,功能分区-生活及产业聚落 中圈的居住组团可利用良好的红砖古厝资源将旅游功能渗透其中(如家庭旅馆风情古街等) 建议对红砖古厝采取积极的保护措施(如何保护怎样制定政策建议作专题研究),第一步应当禁止随意拆除古厝,功能分区-生态绿廊 组团之间结合现状林地耕地水塘形成大片生态的开敞空间,塑造大嶝”生态岛”形象 利用现状低地水面形成贯通的水系 平均高潮2.41米 最高高潮位4.12米 防潮设计高水位4.41米 组团间的生态绿廊可作为生态农业、观光农业、苗圃、公园等内容，尽量不做其它开发，虽然减少了土地收益，但会帮助大嶝形成生态岛、旅游岛的形象，未来会给大嶝带来巨大的无形收益。,路网 旅游型道路 路面窄/绿化覆盖率高/线型自由 各组团开发强度大,路网密度大 组团间只有联系路,保持好的生态开敞空间 双环特色:交通组织上旅游交通量不大时可单行;当旅游交通量大时,双环中的外环承担旅游交通;内环主要承担岛内交通,互不干扰. 双环间绿化保护了现状海边木麻黄,同时将旅游功能与其他功能适当分离,与特殊用地没有矛盾，仅在南部阳塘有微小矛盾。 与批地有几处需协调，阳塘和双沪之间应当保留较宽的向海通道。 新的镇政府结合具体设计在两侧留出林荫绿带，保持向海通道的连续性。 意向项目：一所200亩的学校，一座医院；临时性的加工区两处，不做永久性，未来根据大嶝的发展随时改变用地性质；无任何污染的手工业小作坊可在各村落中结合古厝来做。 与概念方案的比较,规划路网与现状特殊用地以及批地或意向项目的关系,旅游项目策划意向 度假项目:度假住宿设施/海上高尔夫/游艇别墅/温泉度假区 观光项目:海洋公园/游乐园/观光园等,3 南部填海地产开发走旅游地产型之路 从整个大嶝岛的发展方向及定位来讲,岛上地产开发应走旅游地产的道路。 1.从宏观交通条件来看.虽然东通道建成后会改善大嶝外部大的交通条件,但东通道工程采用的是“收费权益质押”的方式来还钱，既项目建好后，由政府承诺，通过收费来还贷款,而其他外围各区与本岛联系路桥的收费届时会取消,因此,对大嶝以及整个翔安来说来自岛内方向的交通成本会比较高;而从局部交通条件来看,大嶝作为一个海岛,只能是城市交通的末梢,无论如何不如内陆便利.所以从交通条件看,大嶝如果开发针对本地市民特别是岛内市民居住区的话风险极大.而对度假者来说,并不看中交通便利程度. 从配套设施来看,大嶝如果希望对本地居民或长期生活的人具有吸引力,一定要有完善而优质的配套服务设施,包括教育医疗文化娱乐设施等,要达到这个要求会是一个长期的过程.而对度假者来说,由于是临时居住,对这些设施的要求并不高. 从环境容量来看,大嶝镇本来在各镇中的人均用地是最低的,海岛的生态环境也较为脆弱,淡水等资源都比较短缺,并不适合引进太多长期定居生活的人口.而作为旅游地产在旅游淡季,海岛生态能够有缓冲恢复的休养时期. 从气候条件看,滨海地带潮湿受台风影响大,特别是大嶝岛西南面处在较大风程海域的正面,风浪较大, 长期定居的人比度假的人对这些因素更为敏感.,2.厦门的房地产业存在一定的泡沫,特别是住宅,原因在于厦门的房地产非常具有投机性,有估计认为厦门的投资性购房的比例在25%以上,超过20%的警戒线,而据一份权威杂志开列的全国37大城市房价泡沫榜上,厦门位居第10.泡沫的存在令长期房产项目的风险加大,对大嶝填海这样的项目,房地产开发特别是一般住区类型的房地产开发尤应慎重.美国在上世纪70年代泡沫经济时积压了大量房产,后为处理这些资产,将其改造为度假物业,大获成功,当时美国95%以上的度假物业由这些资产改造而来.大嶝填海区的开发一开始就应错位发展另辟蹊径,不要扎入目前主流的居住开发类型,而选择旅游地产类型的开发,这一方面符合大嶝的自身条件,也可以规避泡沫风险.,3.在房地产市场上,厦门2004年的一个引人注目的变化就是外地买房的比例从前几年的接近70%降到了40%以下,其中一个重要原因在于针对外地购房者的产品类型不够突出,外地购房者当中很多人并不常住,度假特点的住区对他们更具吸引力,中国现在的情况就像美国的70年代,大量的旅游度假需求正在出现,但地产类型仍停留在传统形式,只是想方设法在住区内部环境上大做文章, 在中国度假物业正逢其时; 4.对厦门本地人而言,大嶝的环境和条件显然是选择第二居所的好地点,与第一居所相比第二居所对环境的要求更高,而对交通基础设施配套服务的要求相对较低.而目前第二居所的需求潜力相当之大,在去年北京举办的首届旅游城市精品房地产博览会上的一项调查显示,参观者中的77%有第二居所的需求. 5.厦门虽然已经有公司涉足旅游地产的领域,但起步尚浅,与三亚海口等城市相比尚有差距,新浪网的网上调查显示,厦门排在三亚昆明青岛大连之后,第五个外地人希望置业旅游地产的城市,但在营销过后,厦门跌出前10,因为厦门没有好的有吸引力的旅游地产概念的产品.,旅游地产的特点 1.依附于某种吸引物 旅游地产的前提是其必须依附于某种旅游吸引物,例如大山大海等 大嶝内陆景观吸引力不足,因此一方面需要依靠沿海优势,很重要的另一方面需要在内陆创造新的景源.也就是需要采取第一种方式和第三种方式的组合.,旅游地产的特点 2.建筑布局及建筑设计 景观优先是旅游地产的重要原则，作为朝向优先的行列式布局并不适合 两种方式：延长水岸长度、延长建筑观景界面长度 第一种方式受到护岸工程和承载力的影响，更适合低层低密度的开发 第二种方式更多的用于多层及高层,旅游地产的特点 2.建筑布局及建筑设计 在单体设计中一般的经验是: 为保证更多住户朝向好的景观,往往采用“u”形布局,延长面向景观的建筑界面;同时为取得好的观景角度,“u”字形布局侧面房间朝向景观倾斜布置。 在水位变化较大的水滨,建筑底层可以架空,能够适应水位变化并且防潮,同时也减少了土方工程. 单外廊的设计,使每个房间或每一户都能面向好的景观.,旅游地产的特点 3.度假服务设施 一般城市住区关注的配套设施是学校医院等生活服务设施 旅游地产住区更关注泳池网球场高尔夫等度假服务设施,这些设施配置的数量及档次,南部填海旅游地产开发面临的几个问题及解决措施 1.亲水性问题 大嶝南部填海纵深在600-700米,内陆较难享受水景资源 大嶝海域平均潮差4.36米,最大潮差6.42米,且南部风浪较大,需要在内陆创造较稳定的水域(水位变化小/风浪小) 将海水引入纵深,改善内部的环境,创造旅游度假气氛;在高潮位蓄足所需海水,设置水闸或橡皮坝保持水位,在需要换水时,可退潮时开闸,南部填海旅游地产开发面临的几个问题及解决措施 纵深引入水系的经济可行性 根据一项调查,在基地内部创造有吸引力的景观环境,能够使周边土地和楼面价值均增值25%以上 以南部填海的首期开发进行测算: 一期总用地约1300亩,在内部开设景观水系面积约165亩,占总用地的13%,相当于维持原价值不变1420亩的土地,每亩价值按30万计,可多获得3600万的土地增值 基地的容积率是0.6,相当于维持原价值不变0.75的容积率,如果按每平米3000元计,可多获得近4个亿的楼面增值,南部填海旅游地产开发面临的2个问题及解决措施 2.季节性问题 冬季(平均气温12.7)雨季(年均降雨天数122)刮风,南部填海旅游地产开发面临的2个问题及解决措施 解决措施 业态多样化(第二居所,产权酒店,时权酒店,养老住宅,度假宾馆,服务中心),既有针对远途游客的度假设施,也有针对厦门本地游客的度假设施,还有长期居住的居民,旺季远途游客相对较多,一般季节近途游客相对较多,淡季有常住居民,保证设施不致闲置 活动多样化在气候条件不佳时如刮风/下雨/海边活动无法展开时,可通过内部活动吸引游客,如内部水道的游船泳池其它室内活动等 与地方文化交融充分利用岛上的祭祖/供神/地方风俗/古厝等文化资源,增加旅游活动的文化内涵(如日照的赶海节,威海的渔民节);将旅游功能向地方原住聚落内渗透,提供大量就业岗位,使旅游发展与地方生活互利互惠.,三 方案 1规划结构 2功能分区 3公共设施 4道路交通 5分期实施 6设计导则 7指标体系,1.规划结构,不确定性（性质、规模、模式、时间） 弹性规划结构（既保证完整统一，更要考虑各部分的相对独立性，以适应未来各种可能的变化 本方案在统一架构下，形成7个相对独立的组团，组团规模随开发的进程逐渐减小，精明增长,2.功能分区,3.公共设施,度假服务设施包括：游艇码头、观光船码头、泳池、网球场、特色餐厅、购物水街、庆典广场、垂钓、人造沙滩、茶室、酒吧街、康疗中心等。,4.道路交通,近端式口袋式：符合度假区路网特点,安静/减少无关车辆；不要形成 贯通的路网。 水上交通：电瓶游船，码头。,5.分期实施,大规模开发分期实施 弹性规划结构适应功能、开发量、资金、市场需求的变化 包括功能、开发量、路网、水系都可以在适当规模的地块中保持相对独立，而不受周边其它地块的牵制，调整不会影响整体结构.,6.设计导则,建筑风格： 应体现度假建筑的特点，建筑通透、有大面积的观景露台、良好的遮荫设施，丰富的立面光影效果；建筑底部可架空，一方面起到防水、防潮、通风的作用，另一方面可作为建筑的公共活动空间。建筑屋面采用坡顶。 建筑色彩： 建筑色彩以淡色为基调，如暖白色、淡黄色、浅红色、浅灰色等，不宜使用黑色、深红色、深灰色等深色；玻璃材料使用无色或淡绿色，不建议使用茶色、咖啡色、银色等其他色彩，不要使用高度反光的玻璃。 建筑材料： 建筑外墙使用环保涂料；建筑在入口和特殊设计部位可使用有对比的材料；建筑立面的许多部位可以使