郑州市商业地产市场调研报告.ppt

2013郑州市商业地产市场调研报告,二零一三年五月十日,分析：商业市场销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万，销售面积4.52万，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/，环比上涨40.35%，同比上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。,图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图,数据来源：搜狐房地产网,分析：商业物业库存库存上涨趋势放缓 商业物业截止2013年3月份库存约为112.91万，库存增势略有放缓，按照郑州市商业月均（2011年至2013.3月）5.16万的消化速度来看，库存消化需近22个月，去化压力较大。,图1-10 郑州市商业库存市场走势图（以2010年底为基底）,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公市场市场成交量价平稳 办公市场依然持续供大于求，竞争激烈，本月办公用房供应面积8.9万，销售面积7.98万，销售均价11098元/，主要为西元国际广场、绿地中心、联盟新城、正弘凯宾城等项目办公物业的集中备案。,图1-11 2011年-2013年3月郑州办公市场供销价走势图,数据来源：搜狐房地产网,分析：办公物业库存近两月供应维稳，库存累积速度放缓 办公物业截止2013年3月份库存量约为101.83万，库存增速放缓，然而未来销售压力依然较大。,图1-12 郑州市办公市场库存量走势（以2010年底为基底）,数据来源：搜狐房地产网,分析：4月郑州市各区域销量有所转变，二七区赶超金水区，位居榜首，郑东新区和金水区紧随其后。二七区之所以有如此不俗成绩，首先本月区内升龙城、二七万达广场均分列本月销售套数一二；其次，随着郑州城市规划着力打造的二七运河组团，给二七区的房地产市场带来了契机，加之区内大都为城中村改造的大盘，着力打造刚需盘，周边大量的刚需客户更是带来销售潜力，综合各方因素使得二七区这个后起之秀表现不俗；金水区和郑东新区作为传统的销售热区，4月表现为稳中有增，延续了热销，销量分别为14.41万和12.47万。,图1-13 2013年4月郑州各区域各物业销售面积分布,区域房地产市场分析,数据来源：搜狐房地产网,分析：4月份住宅类物业各区域较上月除惠济区和金水区有小幅下降外，其余各区均有不同程度的上扬，郑东新区依旧领跑；办公类物业较上月除金水区和中原区外，其余各区均有15%左右的涨幅，郑东新区以高端写字楼聚集领跑；商业类物业较上月除惠济区和中原区有一定下降外，郑东新区基本持平，金水区和二七区均有20%左右的涨幅，金水区以23313元/领跑。,图1-14 2013年4月郑州各区域各物业销售均价分布,区域房地产市场分析,数据来源：搜狐房地产网,add：中国郑州南阳路清华商务f9 tel区域市场分析中原区,中原区是郑州市的老城区、配套成熟、教育资源丰富，但居住环境相对破旧。在政府在“北扩东移”成功之余，开始谋划西区老城改造。近年区域先后将制造业外迁，加大招商引资力度，先后引入万达、宝龙等国内外知名企业，重振区域商业格局。加上区域地铁1号线的开建，未来区域地产发展将受到政府的大力支撑，住宅和商业地产发展前景可观。,中原区概况,中原区最受关注项目一览表,区域市场分析中原区,区域市场分析惠济区,惠济区市场概况,惠济区近两年市场状况良好，因该区域紧邻黄河，生态环境良好，区域北部集中了全市主要的高端居住楼盘，整体形象较好。中国自古就有“北为上”的说法，而郑州的“北移东扩”似乎暗合了这种传统。在郑州楼市的几个区域中，除了郑东新区以外，北区发展也相当迅速。按照郑州市城市总体规划，北区花园口组团为行政区的延伸地带，被规划为旅游度假区，重点发展旅游娱乐业，使之成为郑州市的大型居住区。惠济区凭借宽阔的道路，便捷的交通，清新的空气，大片平整的土地，日益完善的市政设施，这一切都在吸引着房地产开发商的目光，同时也召唤着购房者的到来。,惠济区最受关注项目一览表,区域市场分析惠济区,区域市场分析金水区,金水区市场概况,金水区属于郑州市成熟行政居住区，是郑州市当前城市行政、文化、居住中心地位，发展较为成熟，因此整体规划较少，主要规划建设集中在北区，包括产业发展、环境改造、交通改善、教育资源再分配等方面，规划区域已扩展到连霍高速以北地区。目前来看，金水区居住环境已较为拥挤，土地稀缺，资源被充分利用，因此短期之内金水区城市建设和规划格局不会有大的改变，主城区内规划仍将主要表现为对现有资源的改造，包括城中村改造、道路系统改造（建设立交、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环境改造等。同时主力发展方向将进一步向北区转移，即北环以北区域，甚至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将是金水区房地产发展的长期方向。,金水区最受关注项目一览表表,区域市场分析金水区,区域市场分析管城区,管城区市场概况,管城区地处郑州市的东南部，接金水，临二七，望郑东，守中观直接把守城市南大门。2013年即将开通的地铁2号线在管城区均设置站点使得区域具备发展地铁物业的先天条件，区域升值潜力巨大。随着郑州市城市规划框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，郑州市城市总体规划（2008-2020)明确了东、南、西、三向并举的发展模式，未来城市经济增长将更加丰富，南部版块运动成为近阶段发展重心，为管城老区焕新颜带来机遇。,管城区最受关注楼盘一览表,区域市场分析管城区,区域市场分析二七区,二七区市场概况,在郑州都市建设规划中，二七区被定位为“二七生态文化新城”，作为郑州市的传统商贸中心，如今，二七生态文化新城板块已经形成一个全新规划的大型居住区。目前区域内在售项目主要有德润黄金海岸、伍号院等。除了在售项目以外，板块内还有泰宏建业国际城、长龙金港、锦绣山河等全新项目，届时，二七生态文化新城板块可谓是群星璀璨、百花齐放。锦绣山河是南郑州唯一具有1783亩湾区的生态腹地大盘；目前尚未上市的泰宏建业国际城项目，是郑州市二七区荆胡村改造项目，也是河南建业集团和泰宏集团战略性合作的首个项目。此外，绿地集团投资130亿打造的绿地滨河国际城项目将成为郑州市的新地标，目前，一期工程的139亩土地已经获批。由世纪金源、百荣投资控股集团和合展集团共同投资建设的郑州csd国际时尚商贸中心项目，未来将建成约380万平方米的大型物流商业综合体。,二七区在售楼盘情况统计表,区域市场分析二七区,区域市场分析东区,郑东新区市场概况,郑州东区作为未来的市中心，商业、居住价值是不可估量的，郑州城市发展的重心东移，以世纪大道为主干，南三环到航海路、金水路、黄河路、北三环、连霍高速等道路的贯通，使得郑州东区处于一个360度辐射全国的交通优势中，而这个优势直接促进了郑州东区高尚生活圈的形成。 经过这几年的大力发展，郑东新区已今非昔比。最值得一提的是，许多小区都已建成，宏光蓝水