曲阜裕隆圣都花园与芝兰公馆专题对比研究报告案50P.ppt

世界上，最好的老师 不是朋友，而是对手,裕隆圣都花园 与 芝兰公馆 专题报告案,济南前沿置地房产营销策划有限公司 地址：中国济南经十路14717号齐源大厦711室 电话：0531 - 85997711,核心思想：,认识竞争对手，区别竞争对手， 最后战胜它！,目 录：,第一部分-认识芝兰公馆 第二部分-裕隆圣都花园价值体系分析 第三部分-裕隆圣都花园价值体系构建 第四部分-引爆市场,第一部分：认识芝兰公馆,第一部分：认识芝兰公馆,芝兰公馆的竞争理念： 打造 “标杆”和“唯一性”项目,售楼处已启动，销售人员已进驻，处于认筹阶段，各种销售政策制定中。,第一部分：认识芝兰公馆,为了更好的认识芝兰公馆，从以下几点进行阐述：,案名 形象语 推广语 建筑风格 户型 位置 规模 售楼处装饰风格 sp活动,第一部分：认识芝兰公馆,案名：芝兰公馆诠释,第一部分：认识芝兰公馆,1、整体案名代表高档、有身份、有层次， 并且具有海派风格的现代气息； 2、公馆：在古代指公家所建的馆舍，在 民国时期发展演变为“闻人居所”； 3、与周边项目案名形成差异化，如：栖 庭水岸、华沁苑等。,芝兰公馆字面传达示意：现代、身份、地位的象征，但是给人一种规模小感受。,宋子文公馆,形象语：亲情社区和居时代,第一部分：认识芝兰公馆,亲情+和居 = 景观好、物业好、人性化社区,推广语：主要体现“唯一性”,第一部分：认识芝兰公馆,曲阜唯一现代风格都市社区,曲阜唯一海派户型生活特区,曲阜唯一两梯两户板式小高层,曲阜唯一智能化系统智慧旗舰社区,曲阜唯一体验式售楼中心,曲阜唯一园林景观亲水家园,利用“唯一性”、“排他性”来强化自己是“标杆”、“标志”性项目,建筑风格：海派现代都市风格,第一部分：认识芝兰公馆,从外立面效果图中及沙盘图中看，并未体现出海派风格，与周边 项目无多大差异。,户型：96-133-140-204平，两室、三室、复式,第一部分：认识芝兰公馆,本期最小户型96平，最大户型206平 户型特点：全明户型设计、利用率高、私密性强、大客厅带阳台布局、流线型阳台 总之：户型设计成功，但是小户型缺失，将会流失部分客户。,位置：春秋西路与南环路交汇处,第一部分：认识芝兰公馆,芝兰公馆与裕隆圣都花园同处于春秋西路与南环路的交汇处， 但是裕隆圣都花园位置好于芝兰公馆。,规模：春秋西路与南环路交汇处,第一部分：认识芝兰公馆,总建筑面积：33万平，是本区域除富邦新都外，最大规模项目。 裕隆圣都花园正式启动之后，将是本区域最大规模社区。,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,售楼处风格：体验式售楼处、现代建筑风格售楼处,第一部分：认识芝兰公馆,芝兰公馆售楼处外形采用“异形处理”，简约、现代、而不使情调。 内部处理布置合理、材质高档，设有咖啡吧台、迎宾台等专属区域。,售楼处外部区域布置：体验式广场,第一部分：认识芝兰公馆,芝兰公馆售楼处外部设置小型广场，作为停车场、健身、休闲作用， 更可以展示自己形象。,sp活动芝兰公馆杯2011曲阜旅游形象大使大赛,第一部分：认识芝兰公馆,此次sp活动主要为“芝兰公馆”做前期形象宣传，为楼盘进行造势。,sp活动评审“国家康居示范工程”，已评审成功,第一部分：认识芝兰公馆,通过评审“国家康居示范工程”，展示项目品质，当做一卖点展示给客户。,认筹活动交5000元抵10000元,第一部分：认识芝兰公馆,目前，芝兰公馆开始认筹，交5000元抵10000元的活动，但是，由于 区位及工程进度等原因，认筹活动欠火爆。,综述:,第一部分：认识芝兰公馆,1、芝兰公馆是目前曲阜房地产的“标杆”和“标志”性社区； 2、在形象宣传、前期造势方面，在曲阜市房地产市场起到了引领作用； 3、在包装方面，特别是售楼处的内、外打造上，可以说“独树一帜”； 4、海派风格、户型设计、景观处理已经高于曲阜同类产品；,房地产是一种周期性长、总价格高的特殊性大宗商品，芝兰公馆是否 被客户认可，是否能够做到“唯一性”和“标杆”，能否引爆市场， 我们拭目以待！,裕隆圣都花园与芝兰公馆处于同一区域 我们要做的就是： 跑赢竞争对手。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,产品只有销售出去才能变成效益，而效益通过价值体系来实现。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,裕隆品牌影响力,裕隆集团是曲阜市“首屈一指”的企业，在曲阜，裕隆是实力的象征。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,区位：比芝兰公馆更胜一筹,紧邻春秋西路与南环路，可以说：两面邻路八方通衢,春 秋 西 路,南 环 路,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,规模：总建面39万余平方米,39万方，容积率为2.0，多层、小高层、高层、商业、教育的搭配组合，在建筑 形态上比芝兰公馆更加丰富，更能满足不同客户的需求。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,风格：现代中式建筑风格,现代中式建筑风格，外立面在传统建筑风格的基础上，弃繁 从简，与芝兰公馆的海派风格形成差异化。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,户型：80180平以上,最大可能的全明户型、户型方正、通透、实用，主力户型120平，努力打造2-3间卧室 朝阳、玄关设计、270度观景阳台等，特别是在实用性及户型多样性方面将会比芝兰 公馆更具竞争力。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,景观：庭院空间与实体组合，打造步移景异的人文、自然空间,广场、绿地、雕塑、亭台、楼阁、植物景观塑造中国传统园林建筑 风格，与芝兰公馆的“亲水景观”形成区别。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,案名：裕隆圣都花园,芝兰公馆的案名很“洋气”，因此我们的案名必须“大气”， 用“圣都”+“品牌”不但易记，而且还可借势“裕隆”实现购买力。,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,第二部分：裕隆城价值体系分析,推广语：中国500强裕隆集团精工造城 形象语：千年圣都一府一园,通过“裕隆品牌”、“500强”与“千年圣都一府一园”及“精工造城”的视觉传达， 表达项目“质量”和“稀缺性”，与芝兰公馆的“唯一性”与“亲情社区和居时代” 形成鲜明对比。,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,在全民营销时代，20000人的口碑传播力与购买力是其他项目所无可比拟的。 而且，为将来的客带客做好准备。,裕隆集团职工人数：20000人,第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析,裕隆物业提前介入，不但起到保安作用，还要展示保洁、服务等功能， 使物业形成一种竞争力。,物业:裕隆物业,综述:,充分挖掘价值卖点，与芝兰公馆在进行竞争时做到： 非重合点要放大，重合点要差异化！,第二部分：裕隆城价值体系分析,第三部分：价值体系构建,两者对比之前，我们审视一下两者之间的关系：,两者虽然在将来竞争异常激烈，但是也是互为依托！,第三部分：价值体系构建,我们如何在这块“高档区域”的蛋糕中占据大份！,第三部分：价值体系构建,裕隆圣都花园,芝兰公馆,地段,规模,开发商实力,风格、建筑形态,景观,户型,营销中心,前期形象展示,地段,规模,开发商实力,风格、建筑形态,景观,户型,营销中心,前期形象展示,差异化竞争,差异化竞争,物业,物业,差异化竞争,第三部分：价值体系构建,优 势,地段,规模,开发商实力,户型,差异化,风格,景观,物业,建筑形态,劣势,营销中心打造,前期形象展示,裕隆圣都花园核心价值体系,第三部分：价值体系构建,放大优势、弥补劣势、走特色差异化竞争路线，才能获得更大的蛋糕。,第四部分：引爆市场 鉴于实用性原则，我们只谈如何在前期引爆市场！,第四部分：引爆市场,引爆市场,售楼处启动,sp活动,有节奏的媒体投放,行销,前期方案中已阐述,我们着重阐述一下售楼处外部打造与sp活动，作为对前期方案的补充,第四部分：引爆市场,售楼处外部打造门前处理,与芝兰公馆相比，售楼处略显简单，所以在售楼门前设置景观或做异形处理。,第四部分：引爆市场,售楼处外部打造东侧处理,东侧设置休闲广场，比芝兰公馆更要丰富些，如：设置停车位、休闲桌凳、健身器材等， 目的：增加人气，为促销活动的提供场所，开盘时作为等待区。,第四部分：引爆市场,售楼处外部打造售楼处划出部分区域作为儿童乐园区 进行涂鸦、绘画、陶艺,在售楼处周围设置一培训基地，聘请2-3位知名专业教师，对孩子进行免费辅导，涉及： 绘画、舞蹈、书法、跆拳道等，以此来吸引此年龄段的客户群，这样会抓住一大批购 房者心理。,第四部分：引爆市场,售楼处外部打造物业、安保，军事化管理,裕隆圣都花园与芝兰公馆的安保可以说大同小异，因此，我们需要做到推陈出新，如： 正规站岗、给客户开门、物业人员给客户倒水、保洁时时刻刻打扫卫生等,第四部分：引爆市场,sp活动前期市场预热联合当地媒体对裕隆集团进行专访 可以当做裕隆圣都花园新闻发布会,利用裕隆集团的品牌及企业