鄂州项目调研及定位报告206P.ppt

湖北鄂州项目 市场调研及初步定位建议,深圳市鼎泰房地产经纪有限公司 2011年3月,思 维 导 图,市场调研,项目定位,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,项目地块分析,项目swot分析,项目定位,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,全国宏观经济分析,房地产发展趋势,思 维 导 图,初步核算，2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。,点评：分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。2010年第二产业及第三产业增长较快，依旧占据主导地位。,宏观经济分析,2010年是中国“十一五”计划的最后一年，也是谋划“十二五”计划的决策之年。,2010年中国宏观经济发展汇总防通胀，扩内需，调结构成为宏观政策和百姓生活的新命题,宏观经济分析,防通胀调控政策效果显现，经济社会大局稳定 表现：为保障群众基本生活，国务院11月20日出台了16条稳定消费价格总水平的具体措施。此举传递出中央严控物价、控制通胀的坚定决心； 随着国家财力和经济实力不断增强，各级政府通过提供补贴等手段，帮助低收入群体应对生活必需品价格上涨的压力；为了遏制游资兴风作浪，抬高物价，证监会在11月26日将各个期货品种的交易保证金提高到10%以上，同时提高期货品种的涨跌停板幅度。 扩内需把扩大消费需求作为战略重点 表现：国家对购买部分消费品给予财政补贴，成为了撬动内需的重要杠杆。同时，不少地区上调最低工资标准，中低收入阶层收入呈现稳步增长，为扩内需注入了强劲的活力。 调结构“十一五”节能目标如期实现，减排目标已提前完成 表现：据初步估算，2010年前三季度单位国内生产总值能耗同比下降3%左右，“十一五”节能目标有望如期实现，而减排目标已提前完成。 惠民生不让“短板”拖经济发展、扩大内需的后腿 表现：据统计，2010年中央财政用在与居民生活直接相关的教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性住房、文化方面的民生支出安排合计8077.82亿元，比上年增长8.8%；此外，大幅提高低收入群体的工资水平，也是2010年民生工作的一大亮点。 谋长远一些关键领域和重点环节改革取得突破 表现：允许民间资本兴办金融机构，鼓励民间资本进入基础设施领域等规定尤其引人瞩目。央行宣布，将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。,2010年，中国经济增长强劲，经济运行回归到了正常的增长轨道；同时也面临着通货膨胀、热钱炒作等风险和挑战，展望未来2011年及随后的中国经济，经济发展方式转型和结构调整所创造的机遇，将支撑我国经济基本面长期向好，创造强劲增长动力。 2011年中国经济社会发展的九大重点任务： 1、持扩大内需特别是消费需求战略，保持经济平稳较快发展。 2、强化价格调控监管，保持物价总水平基本稳定。 3、进一步做好“三农”工作，巩固农业农村发展和农民增收的基础。 4、加快产业结构调整，着力提高核心竞争力 5、优化区域发展格局，提高发展的协调性和城镇化水平。 6、坚持不懈地推进节能减排，加强生态文明建设。 7、着力保障和改善民生，建立健全基本公共服务体系和社会管理机制。 8、加大改革攻坚力度，增强经济社会发展的动力和活力。 9、坚持实施互利共赢开放战略，拓展国际经济合作空间。,2011年中国经济最大风险是通胀和资产泡沫,宏观经济分析,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,全国宏观经济分析,房地产发展趋势,2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。 2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。,1998年至2010年全国房地产投资开发投资增速,2010年全年全国房地开发力度持续稳健增长,宏观房地产分析,2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。 2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。,2006年至2010年全国房地产各月销售面积,1997年至2010年全国房地产商品房成交均价,2010年全国房地产销售额沉稳递增，其中商业用房增速较快,宏观房地产分析,2010年房地产市场表现： 从年初的高速开局到第二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。 8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也三次上调存贷款基准利率； 四季度房屋销售价格出现缓慢回落。 2011年初房地产市场表现： 自1月26日新版“国八条”出台以来，包括北京、上海等一线城市在内的众多城市纷纷量身定制了自己的细则。而在各地版本的细则中，“限购令”无疑是其中最大的亮点，在收紧贷款等其它政策配合下，调控初现成效。,2010年，中国房地产市场总体形势呈“一波三折”态势，2011年初“限购令”初现成效,宏观房地产分析,在新一轮调控影响下，全国各地开发商的推盘意愿大大降低。权威机构数据监控中心显示：全国72个大中城市，2月仅239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%；甚至有15个城市2月出现零项目开盘。 截止到3月初，“新国八条”执行城市已增加至26个。其中包括北京、上海、成都、青岛、长春、南京、南宁、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉、银川、济南、广州、昆明、沈阳、大连、海口、杭州、苏州、福州、深圳。至此，明确将要实行限购的共计36个直辖市、计划单列市、省会城市中，已有七成落实地方限购政策。 据统计，全国72城市3月计划开盘的项目高达1043个，其中住宅项目885个，占比八成。,受“新八条限购政策”影响，2011年2月大中城市商品房开盘大降七成 ，15个城市零开盘,宏观房地产分析,连续三轮调控，让越来越多的地产商、炒房者感到了调控的寒意，也让越来越多的普通百姓看到了“居者有其屋”的希望。随着楼市供应量的增加，开发商可能会采取更大力度的促销降价跑量，新“国八条”的调控效果是否能延续至3月尚需观察。,2011年政府工作报告关于房地产的要点： 要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。 各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监管，保证符合条件的家庭受益。 建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。,宏观房地产分析,政府：对抑制房价“仍有信心”，提出“要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。”,温家宝总理政府工作报告：切实稳定房价 追究工作不力者责任,点评：实现调控房价，在“手段”之外，目前我们所真正缺乏的其实是一种建立在充分尊重民生、捍卫民权基础上的利益平衡约束体制，一个能够平衡政府、开发商和住房消费者之间利益，约束抑制前两者尤其是政府利益冲动、自我牟利的机制体制。政府的努力是否获得实效，拭目以待。,2011年2月北京商品房供应面积21.55万平方米，环比1月供应量上涨49.86%，同比下降55.84%。 2011年北京市一手住宅成交2535套，成交面积为29.95万平方米，环比降幅分别为72.39%、69.43%；与去年同期相比，降幅则分别为61.95%、55.92%。,被称为“最严限购令”的北京版限购细则，对北京房地产市场已经初步起到了立竿见影的效果,宏观房地产分析,点评：受京十五条的影响，北京2011年12月房地产市场受到较大的冲击，作为政策的应激反应，12月市场的供应、成交、价格等都受到一定程度下滑，随着政策落实到位，北京房地产市场遇冷期还将持续。,根据深圳房地产信息网的监测，2011年2月深圳的新房成交均价环比上涨2.5%，为20660元/平方米，同比下降近15，除了成交结构低端化因素外，一年以来对投资、投机的打击、围堵也是房价同比下跌的重要原因。,2月份，深圳房价依旧坚挺，但成交大幅萎缩,宏观房地产分析,点评：2011年虽然政策环境严峻，虽然成交量大幅萎缩，但深圳房价依然坚挺，继取1月份强势收复2万大关后，2月份继续小幅上扬，供应不足，刚需强劲的供求格局是深圳房价坚挺的根源。,广州开发商加快尾盘脱销，新盘入市较少，客户的观望情绪浓烈 广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示，截至2月26日，广州新建商品房住宅网签面积约36.67万平方米，较1月份的73.25万平方米环比下跌约50%。,2月份上海楼市冷落、广州新盘入市减少，观望情绪浓烈,2 月上海一手房市场成交量价齐跌，楼市冷清，存量房压力仍然很大。 2011年12月上海房地产住宅市场供应面积5293181万平方米,1-2月总成交面积221.9 2万平方米，同比10年上涨22.40%。 2月份住宅成交5501套，成交面积52.12万平方米，环比下降69.30%，均价14937元/平方米。,宏观房地产分析,点评：随着限购措施和房产税出台，12月份上海投资性购房基本消失，改善性群体中需求也被抑制。不少项目临时决定延迟开盘，可见开发商在短期内惜售观望氛围已有所显现。,点评：对此业内人士分析，虽然广州版新“国八条”正式出台并从2月25日才开始实施，但市场整体观望气氛仍导致广州楼市成交量遭遇“腰斩”，随着市面上新入市房源的缩减，开发商推迟入市时间，为尽快缩短尾盘销售时间，部分楼盘优惠折扣力度加大，2月份广州商品房同比下降12%。,2月22日下午，武汉市住房保障和房屋管理局正式公布市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知。继北京、上海、南京等“国八条”细则出台之后，武汉成为第12个落实“新国八条”限购政策的城市。 通知规定：从2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。,武汉新版限购令：限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区,宏观房地产分析,武汉新“限购令”将对投机者和投资客可能会进一步受到打击，而对改善性住房者的误伤也是在所难免。,从武汉市房管局数据显示：2月，武汉全市新住房共卖出50万平方米、4633套，成交均价为6557元每平米。武汉楼市一年以来首次出现量价齐跌。 2月武汉市新住房销量较1月下降56%，价格虽仅下滑0.66%，却是最近12个月以来首次下跌。由于营业税增加、限购等政策出台，二手房成交仅1079套，减近七成。,2月份武汉楼市房价首降，首次出现量价齐跌,宏观房地产分析,点评：从供应层面上看，武汉2月份新盘供应量较少，多为1月份抢购后剩余的尾盘；其次，随着2月份汉版限购令的出台对于拥有两套及1套非本市居民不的再次购买，此细则一出对于刚性需求及投资者都将是沉重的打击，市场再次陷入观望阶段；目前限购等政策已起到明显作用，预计未来2-3月将更为明显。,首先：中央政府似乎更加坚定了调控房地产市场的决心，政策法规措施接二连三的出台，政府工作报告更是罕见地提出：切实稳定房价 追究工作不力者责任。 其次：各地纷纷出台限购政策对房地产市场的冲击影响已趋明显，楼市是否得到有效遏制，调控效果是否明显仍待进一步观察。 再次：房地产市场制度如何做到能够平衡政府、开发商和住房消费者之间利益，同时又能和谐有序发展，仍是今后必须探究的关键所在，并出台长效机制保证房地产市场的积极稳健、健康有序的发展，使之与社会经济发展和居民生活水平相适应。,小结：随着新一轮的限购政策的落实，全国楼市调控进入新的发展阶段,宏观房地产分析,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,鄂州概况,鄂州市房地产市场分析,经济与城市发展,思 维 导 图,“8+1”经济圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。这里是湖北人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。目标是到2020年将武汉城市圈建成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。 而鄂州市是距武汉最近的一个城市，随着城际铁路的开通这些因素将拉近与武汉的距离；在接武汉产业转移和大都市圈的经济带动效应，鄂州经济发展得到极大的飞跃，已越来越受到各界广泛关注。,鄂州市位于武汉“8+1”经济圈，是距离武汉中部大都市最近的城市,城市概况,鄂州市辖鄂城区、华容区、梁子湖区三个县级区和国营长港农场、湖北省葛店开发区。 鄂州全市总面积1504平方公里，境内有大小湖泊133个，水域面积65万亩。 2009年年末全市户籍总人口为106.97万人，比上年末增加0.32万人；全年人口出生率为8.71，死亡率为5.69，自然增长率为3.02 ，比上年下降0.45个千分点。其中鄂城区人口约40万人。 人口基数庞大，潜在购房需求旺盛。外出务工人员众多，返乡人群已逐渐成为商品房消费的主力军。,鄂州地域面积较小，但人口基数较大，消费需求市场大,城市概况,鄂州整体经济实力发展迅速，尤其是人均gdp排名位居中部地区前列,2010年鄂州全年实现地区生产总值395.3亿元，同比增长15.3%，全省排名第16位，人均gdp36700万元，全省排名第四。一季度生产总值同比增长15.8%，二季度生产总值同比增长 16.6%；三季度同比增长15.1%。其中，第一产业增加值51.45亿元，增长5.2%；第二产业增加值231.35亿元，增长21.2%；第三产业增加值112.49亿元，增长9.0%。 2011年1月鄂州财政总收入为37045万元，同比增长50.5%，规模以上工业增加值153253万元，同比增长31.3%。,经济状况,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,鄂州概况,鄂州市房地产市场分析,经济与城市发展,思 维 导 图,2010年鄂州市全年社会固定资产投资完成298.64亿元，增长35.4%，占年计划的104%，其中城镇以上固定资产投资284.61亿元，增长33.4%，在城镇投资总额中，完成房地产投资11.49亿元，比上年增长41.6%，增幅比上年提高66.7% 。2010年全年鄂州市施工项目累计472个，比上年增加21个，增长11.3%。 从固定资产的投资价格可以看出，投资价格不断上涨，全年累计上涨6.6%，涨幅比上年扩大3.2个百分点，第一季度为104.9%、第二季度为104.8%、第三季度为106%、第四季度为110.7%。,鄂州市固定资产投资稳定增长，同比增长35.4%，城市建设速度明显加快,经济状况,2010年全年鄂州市完成财政总收入31.46亿元，比上年增加4.91亿元，增长18.5%，增幅比上年提高13.6个百分点。在财政总收入中，国税完成15.2亿元，比上年增长14.4%；地税完成12.57亿元，比上年增长29.7%。全年完成地方财政一般预算收入15.66亿元，比上年增加2.64亿元，增长20.3%。 2011年1月鄂州财政收入为37045万元，同比增长50.5%地方财政预算支出18829万元，同比增长119%。 鄂州市社会消费品零售总额达到135.6亿元，比上年增长20.1%，其中批发业完成零售额16.08亿元，比上年增长11.43%，零售业完成103.28亿元，比上年增长22.85%，增幅高于鄂州市平均水平2.74个百分点。在零售总额中，限额以上单位实现零售总额36.2亿元，增长62.3% 。全年完成海关出口总值12952万美元，比上年增长75.8%，其中三资企业完成出口6732万美元，比上年增长49.7%，外商到资12400万美元，比上年增长10.0%。,鄂州市近年来经济稳步发展财政收入不断增长，社会消费品零售总额增长显著,经济状况,2010年全年鄂州市农民人平纯收入为6645元，比上年增长16.2%，增速较上年提高4.0个百分点。城镇居民人平可支配收入达到14788元，比上年增长10.3%，增幅较上年提高0.8个百分点。 鄂州居民消费的整体水平仍然很低。2010年月，鄂州市城镇居民人均消费性支出15003.03元，比上年同期增长3.41%，而鄂州社会消费品零售总额为135.6亿元，仅占地区生产总值的36.13%。作为现代消费大类商品的家用电器等耐用消费品在鄂州的普及率还较低。 随着鄂州城乡一体化步伐的加快、经济的发展和居民收入的提升，鄂州城乡居民的消费观念、方式、内容以及消费品市场供求关系，都将发生重大变化，鄂州的消费市场存在着较大的上升空间。,经济状况,鄂州城乡居民人均收入稳步提高，人均消费水平有很大上升空间,小结：随着鄂州各项社会经济工作的的全面发展提高，鄂州迎来发展新的阶段,从各项数据可以看出，鄂州市经济运行保持了持续稳定增长的良好态势，各经济指标的预期目标如期实现，居民的生活水平继续提高，全市经济工作和项目建设超过预期目标。 近年来，鄂州市坚持以项目建设为抓手，大力开展招商引资，努力扩大对外贸易，积极促进居民消费，同时各产业结构不断完善升级，城市建设的步伐切实加快，社会各项事业都取得显著的成绩，同时，随着发展的进程，各项经济指标还将不断刷新。特别是固定资产投资的快速发展，为鄂州市房地产的开发提供了良好的发展环境基础。,经济状况,近几年来，鄂州经济总量不断跃上新的台阶，产业结构得到了持续调整和优化。三次产业结构发生了重大变化，第一产业比重持续下降，第二产业比重稳步上升，实现了由“一、二、三“向“二、三、一的大跨越，由2005年的16.147.436.5演变为2010年的13.01：58.52：28.45。 鄂州市一座典型的重工业城市，第二产业是推动鄂州经济发展的主导力量，在鄂州基本形成了以冶金、装备制造、建材、能源、医药为支柱产业，新医药、电子信息为新兴产业和电力、轻纺等传统产业组成的具有鲜明特色的快速发展的产业体系。目前，在鄂州高新技术企业达到74家，其中国家级高新技术企业14家，省级创新试点企业10家。随着鄂州电厂二期、武大有机硅、银龙管业等35个项目投产，华顶机电工业园、华工科技等58个项目开工建设，将带动项目资金40亿元。,典型的重工业城市，第二产业是推动鄂州经济发展的主导力量,产业结构,在2011年鄂州市政府报告中明确指出，工业建设依旧是经济建设重点，在大力发展工业建设的同时，强化招商引资，加快扩张经济规模，提升壮大优势产业，积极发展新兴产业，高度重视节能环保，加强民生和社会建设，努力转变发展方式。 工业建筑方面：以三大园区为依托，发展冶金、建材、纺织服装、金刚石工具、生物医药、精细化工、电子信息、非金属矿加工八大产业集群。抓好重点工业项目建设，着力做好鄂钢宽厚板2期、鄂钢大棒、球团2期、程潮铁矿新选矿厂、嘉吉烯王2期、比克电池2期、武钢煤焦油、武汉港工业园等重大项目的建设工作，整体提升工业经济实力。 农业建设方面：结合农村新社区建设，投入4500万元统筹推进农村环境连片整治，提高农业综合生产能力，发展壮大水产、畜牧、蔬菜、林果四大支柱产业，实施农业产业化龙头工程，新增销售收入过亿元企业2-3家。 服务业方面：把旅游业当做重要增长点来抓，重点开发建设，三国吴都历史文化旅游区、梁子湖生态旅游度假区、红莲湖休闲健身旅游区和中心城旅游景区。,鄂州产业结构发展规划以工业建设为重点，扩张经济规模，提升优势产业,产业结构,产业结构，是影响地区经济发展的重重之重，也是未来能否全面实现可持续发展的关键。鄂州市目前正面临着一系列的发展机遇，湖北省省委提出“两个率先”（率先实现城市一体化、率先融入武汉城市圈）发展战略，为鄂州市积极融入武汉城市圈提供了重要的平台和载体。这将使鄂州成为武汉城市圈和长江经济圈支点地位更突显，承接产业转移更为快速。 鄂州市以其自身的资源与地理优势，趋利避害，创造条件。三种产业链的合理延展，工业产业规模不断壮大、投资环境不断的完善、招商政策的利好等，为引进资金、技术和人才等资源打下坚实基础。众多利好因素带动城市化建设进程不断加快，这将为鄂州市房地产市场井然有序的发展提供广大的发展空间。,产业结构,小结：,鄂州市城乡总体规划纲要（2008-2020）,城市总体发展目标 将鄂州建设成为“两型社会”和城乡一体化示范城市，以科技创新和钢铁绿色制造为龙头，以现代服务业发展为重点，以循环经济和生态建设为纽带，以滨湖滨江优质环境景观塑造为特色，全面融入武汉城市圈，构建最具活力的宜居宜业组群式大城市。 城市性质 鄂州是国家“两型社会”和城乡一体化示范城市，省级历史文化名城，绿色制造基地，武汉城市圈区域性物流中心和交通枢纽。 人口规模 至2020年鄂州市域总人口约为166万人。其中城镇人口约为131.2万人、主城区城镇人口约为52.7万人，户籍人口约为116万人，外来人口约为50万人。 建设用地规模 至2020年市域城乡建设用地总规模约为222.4千平方米，农村居民点建设用地规模约为25千平方米，城镇建设用地规模约为197.4千平方米。,城市规划,城市发展结构规划 “两区互动，城乡融合”：北部发展区依靠航道和高速公路发展第二产业，南部生态区利用现有生态资源，打造环梁子湖生态发展区，重点发展第一、三产业。 “一组三新，组群集聚”：形成主城区、葛华新城、红莲湖（梧桐湖）新城和花湖新城组群式空间结构。 主城区建设用地的发展方向 重点城南、城东方向发展；由于鄂州市主城区过于狭小，发展已受制约，而且主城区北面被长江隔断，西面被鄂钢和武九铁路线拦阻，东南方向则很开阔便于充实主城区，挖掘城南城东用地潜力，而且城南城东方向距离鄂黄大桥较近，一桥之隔将是黄州城市圈。,规划关键词：“两区互动，城乡融合、一组三新，组群聚集”,城市规划,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,鄂州概况,鄂州市房地产市场分析,经济与城市发展,思 维 导 图,鄂州房地产发展概述发展空间及潜力较大,鄂州房地产整体形势乐观，供应结构相对合理，销售情况也比较理想。自进入2010年以来受政策及省会城市武汉的的影响，在时间段内销售情况出现一些波动，有向下的趋势，但受其较低的市场售价，将会保持着长期上涨的趋势。 目前武汉城区商品房均价已达至8000元左右，而鄂州城区价格还未达其1/2，随着鄂州市市民生活水平的提高，以及整个中部地区的相互交配，鄂州市的商品房价格还有很大的上涨空间。 在“8+1”城市圈中，鄂州距离武汉最近，这无形的影响鄂州房地产产业的发展，如今的鄂州房地产开发水平，已不再停留在多层、无物业、无管理阶段，其发展水平已慢慢向武汉城市接轨，但无论是规模，还是品质，受当地消费能力及城市经济现状的影响，与武汉还是有着较大的的差距，发展空间较大。,鄂州地产概况,鄂州房地产开发规模情况：2010年全市房地产开发规模不断扩大，全年房地产投资9.9亿元，同比增长18.1%。 鄂州房屋新开工与竣工情况：2010年新开工面积94万同比增长72.3%、竣工面积87万同比增长86.5%。 鄂州商品房销售情况：交易市场保持活跃，全市商品房销售面积66万，同比增长25.8%。拉动gdp增长1个百分点，2010年鄂州商品房均价3400元/平米，同比上涨13%。,鄂州地产概况,近年来，鄂州房地产整体运行呈长期上涨趋势,2010-2011年土地成交活跃，大宗地块成交较多,2010年-2011年鄂州市鄂城区土地成交一览表：,鄂州地产概况,鄂州地产概况,2010-2011年土地成交活跃，大宗地块成交较多,鄂州地产概况,点评： 1011年鄂州市鄂城区土地成交面积为308万平方米。2011年鄂州市土地开发体量将会增大，成交地块价格差距很大，位置相对分散，但城东与成南附近地块成交依然是热点，根据规划未来该片区还将有大批的土地出让，未来本项目所在区域竞争十分激烈。,人均gdp与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均gdp水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,2010年，鄂州市gdp为395.3亿元，增速达到15.3%，房地产进入高速发展阶段。,2010年，鄂州市人均gdp为36700万元，折合约5397.05美元，房地产市场正进入快速发展阶段。,鄂州市房地产市场正步入稳定发展阶段,鄂州地产概况,鄂州市房地产市场的主要发展特点是处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，而城市格局的转变将引导市场快速呈现“成熟市场”的竞争特征，下一步的竞争方向是基于“市场细分”下的“品质、资源”竞争。 商品房销售情况好于预期：尽管楼市政策相继推出，但鄂州市商品房市场交易情况依然好于上年同期。尤其城东地区的商品房开发与销售增长幅度巨大，其它区域商品房销售同比均有增长，可见鄂州房地产市场的刚性需求强劲，城市人口正进入回流期 ，拉动了鄂州房地产市场销售的上扬趋势。 回乡置业者将成主力：由于武汉及各大城市相继出台限购政策，而鄂州还没出现限购令，房价涨幅相对理性，众多因素吸引在外打工者回乡置业。 投资浪潮加大，外商关注度显著提高：城市发展迅速，导致知名度、关注度显著提高，随着鄂州gdp的快速发展其潜力巨大。各知名开发商不断考察鄂州房地产市场，外地购房者的数量加大，可以预测鄂州未来的房地产发展空间仍会很大。,鄂州地产概况,小结：,市场调研,宏观市场分析,鄂州市场调研,微观市场分析,商业市场调研,住宅市场调研,黄石红星美凯龙,思 维 导 图,鄂州专业市场,飞鹅建材大市场 鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建） 宜安居家建材广场 北门建设街 花园路汽车综合市场 祝家湾集贸市场 五里墩摩托车市场 南浦路电脑一条街 蟠龙农产品批发大市场 鄂东水果大市场,飞鹅建材市场,【项目简介】该市场共分四期，其中一至三期统一在一起，四期为陶瓷、卫浴、门板、油漆等为一体的独立的综合性市场，该项目总体规模近10万 ，拥有各类商户400家左右，目前是鄂州市最大规模的建材市场。 【地理位置】官柳北路、庙鹅岭 【开业日期】 2000年 【建筑规划】以排列式商铺呈现，商铺面积约4050 ，开间4m，进深10m左右，层高4.3m。 【租售情况】商铺租金30-40元/平米/月不等，沿街租金在50元/平米/月，四期商铺租金在1115元/平米/月，沿街商铺租金在20元/平米/月，合约三年一签，由市场内商户与管理方统一签约。市场内商铺只租不售。,专业市场分析,【经营方式及主要消费人群】 该市场是目前鄂州最大的专业市场，由于经营时间较长，在当地影响较大，其经营方式批发零售，目前消费客群主要分为以下类别： 鄂州市及辖区内县区经营商户，此类客户为飞鹅建材市场的主要消费群体。 少量黄石、黄州区经营商户。,飞鹅建材市场,专业市场分析,【经营业态】 瓷砖卫浴：地砖、内墙砖和外墙砖等整体卫浴、座便器、洗脸盆、浴缸等 油漆涂料：内墙涂料、外墙涂料等 门窗橱柜：包括实木橱柜、人造板橱柜、复合型橱柜、不锈钢橱柜等 五金电器：钢材、铝材、灯饰、电工工具、电线、开关电动工具、气动工具、梯子、量具刃具等 板材：花岗岩、大理石、石料、砂岩、实木地板、强化复合地板等 楼梯吊顶：瓷砖边线、铝合金边线、木质边线、彩绘玻璃天花、木制楼梯、钢制楼梯、玻璃楼梯、大理石楼梯、铁制楼梯等 窗帘布艺：地毯、纸质壁纸、纺织纤维壁纸、塑料壁纸、天然材料等,飞鹅建材市场,专业市场分析,从商家数量的统计上看，飞鹅建材大市场涵盖了建材各种门类，业态非常齐全，基本能够满足消费者一站式购物需求。,飞鹅建材市场,专业市场分析,鄂州飞鹅建材市场是无论是从规模还是经营上来说，在鄂州都是首屈一指的，其繁荣的原因主要有： 该项目是鄂州市目前最大的建材专业市场，影响力大，业态涵盖比较齐全，经营产品以中低端大众化为主， 基本满足目前鄂州市消费者需求。 目前在鄂州市大体量、种类齐全的建材市场仅此一家，因此，飞鹅建材市场受外来冲击力较小，小型的专业市场，难以撼动其垄断地位。 鄂州市近年来城市化进程逐步加快，房地产开发量特别是住宅项目非常多，因此建材需求每年均以几何倍增长。 该项目地理位置优越，交通方便，位于主干道滨湖西路、官柳北路和江碧路交汇处，多路公交车可直接到达，极大方便消费者前来购物。,点评：,飞鹅建材市场,专业市场分析,该市场虽然是目前鄂州市最成功的市场之一，但由于市场建立时间较为久远，前期的规划已难以满足日新月异的市场需求，市场的发展愈显急促： 在建筑形态和规划上都存在一定的弊端，越来越不能满足市场发展需要。如沿街门面偏小，商户办公环境较差，商铺门前空位较小，进出货极不方便。 市场内虽建有仓储配套，但仓储配套的位置规划较为凌乱，而且远不能满足市场商户需求，大部分商户自行在周边租用仓库，极为不便。部分商户将产品置放于商铺的阁楼，严重影响铺内展示面。 该市场进一步发展潜力有限。一是市场建设档次不高，大部分建材经销商的经营方式仍停留在摊位式经营上；二是目前市场上的商品多销在本地及周边一些县市，知名度较低，辐射范围不广，销售量有限,飞鹅建材市场,专业市场分析,鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）,【项目简介】该项目位于城东港开发区，交通便利，市场占地面积125.8亩，展厅（4栋）面积8万平米，生产加工区4万平米，物流仓储2万平米，排列商铺共计90间。涵盖了临街门面、多功能厂房、物流等，目前一期已有商户入驻，二期展厅及厂房正在招商。 【地理位置】城东港开发区 【开业日期】 2010年 鄂东大道沿街商铺及桥文路沿街商铺已有商户入驻 【建筑规划】 一期以排列式商铺及展厅式（一层）呈现，排列式沿街商铺主力面积约为72平米/间，进深12米，开间6米。内铺面积约100 ，开间8m，进深12m左右，层高4.3m。 二期以展厅式商铺呈现，主力面积在72平100平米，该项目主入口开间16米，内铺过道12、10、18、24米不等。,专业市场分析,【租售情况】只租不售，鄂东大道沿街商铺及桥文路商铺（1区、4区）由于是第一批入驻的商户，为吸引商户进驻打开市场，租金在11元/平米/月，内铺（2、3、5、6区商铺）租金递增10%。仓库租金7元/平米/月。二期展厅商铺租金不超过15元/平米/月，签约周期为一年一签，部分考虑三年一签。,【经营方式及主要消费人群】该市场目前还在招商中，进驻的商户较少，从经营的态势及规划来看，经营方式将以批发为主零售为辅。未来消费客群主要分为以下类别： 鄂州市及辖区内县区承接二级批发商户，此类客户为鄂东飞鹅建材家俱大市场的主要消费群体。 部分武汉、黄石、黄冈客户。,鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）,专业市场分析,【经营业态】 目前展厅还未明确规划业态，以下业态为排列式商铺 瓷砖卫浴：地砖、内墙砖和外墙砖等整体卫浴、浴缸等 油漆涂料：内墙涂料、外墙涂料等 门窗橱柜：包括实木橱柜、人造板橱柜、复合型橱柜、不锈钢橱柜等 板材：花岗岩、大理石、石料、砂岩、实木地板、强化复合地板等 楼梯吊顶：瓷砖边线、铝合金边线、木质边线、彩绘玻璃天花、木制楼梯、钢制楼梯、玻璃楼梯、大理石楼梯、铁制楼梯等 窗帘布艺：地毯、纸质壁纸、纺织纤维壁纸、塑料壁纸、天然材料等,鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）,专业市场分析,排列式商铺,展厅式商铺,仓库及加工厂,鄂东建材家俱综合市场平面示意图,专业市场分析,鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）,主入口,点评： 鄂东飞鹅建材家俱大市场目前招商进度并不理想，只有少量的沿街商铺已进驻，对于一个在鄂州市口碑效应较大的开发企业而言，并未从层次上挖掘商户。 从市场内业态上来看建材、家俱、各种门类等，业态非常齐全，完全能够满足消费者一站式购物需求。 从区位上来看，该项目位于城东港开发区，临近鄂黄大桥，拥有汉鄂高速公路，城际铁路、5000吨级外贸深水巷等，占据物流配套优势，对于商户的货物进出及客户的购物出行提供良好的外部环境。 从建筑规划上来看排列式商铺太少，只有90余家，而展厅式商铺共4栋建筑面积约为8万平米，这对于鄂州习惯性独门独户经营的商户而言，一时难以接受。 从商铺面积设计上来看，沿街商铺面积在70平米左右，内铺面积在108平米左右，面积设计过大，导致目标客户的流失。,鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）,专业市场分析,宜安居家居建材广场,【项目简介】宜安居家居建材广场建筑面积为2万平方米，目前已有商户100余家，以建材、家具和家电为主，涵盖建材家装行业全品类的体验式购物。 【地理位置】古城南路虹桥天城 【开业日期】2010年5月 【建筑规划】商铺以展厅式呈现，主力铺位约为40平米，商铺开间4米，进深8米，负一楼层高4米，一楼5.5米，二楼4.5米， 三楼4米，一个中庭，四部扶梯，整体规划较科学。 【租售情况】 -1f 20元/月/平米 1f 40元/月/平米 2f 30元/月/平米 3f 20元/月/平米 商铺只租不售，采取一年一签制。,专业市场分析,【经营方式及主要消费人群】,由于宜安居家居建材市场开业时间还未满一年，在鄂州市知名度还未深远，就目前市场经营状况来看经营一般。其定位为中高档，主要销售方式为零售，主要客户群体集中在鄂州城区。,宜安居家居建材广场,专业市场分析,【经营业态】,负一楼： 家具 一楼： 陶瓷、卫浴、五金 二楼： 地板、门业、楼梯、橱柜、整体家居等 三楼： 灯饰、布艺（窗帘）、墙纸等,宜安居家居建材广场,专业市场分析,一楼经营业态,二楼经营业态,三楼经营业态,宜安居家居建材广场,专业市场分析,点评： 该项目位于古城南路虹桥天城，周围人气、配套等还未形成较大规模，定位中高端家具和饰品，是鄂州首家品牌家具卖场，由于开业时间还未满一年，市场影响力并不大，目前经营状况一般。 从产品定位来说，宜安居家居建材市场是鄂州市首家定位为中高端家居产品专业市场，填补了鄂州市场上高端家居的空白。这将是打破飞鹅建材市场长期垄断鄂州家居、建材市场的开始。 为抢占市场，宜安居家居建材市场相继举行了系列优惠活动以扩展声势（如陶瓷卫浴节、建材家居团购会等），但效果并不明显。可见鄂州居民的固有消费习惯转变时间较为漫长。 宜安居家居建材市场大部分商户来自于飞蛾建材市场商户，可见鄂州市家居建材商户受市场发展的制约，急需寻找新的市场不断扩展。,宜安居家居建材广场,专业市场分析,北门建设街,【项目简介】北门建设街是由当地居委会筹建，共计商铺600于间，以副食品、百货、日用小商品、餐饮、服饰、娱乐休闲为主，所涵盖的商品种类齐全，是鄂州市最大的小商品交易市场。 【地理位置】建设路与南浦路交汇处 【开业日期】1996年 【建筑规划】以住宅底商形势呈现，小商品主力商铺约为20平米，商铺开间3平米，进深6米。副食品主力商铺约为10平米，商铺开间3平米，进深5米。商铺共分两层，一层为商铺展示、二层可居住可办公。市场内建筑围绕庚亮楼（古楼）而建设。 【租售情况】自2000年以来，市场内大部分商铺拥有者已办理房产证，目前沿街商铺销售均价为22.5万元/平米，内铺均价为11.5万元/平米（一、二层联体销售）。沿街商铺租金约为5000元/间/月，内铺租金约为1800元/间/月。,专业市场分析,【经营方式及主要消费人群】批发兼零售，主要客户来自于老城区居民、辖区内县、区居民、黄州三大学校学生。 【经营业态】 南浦路：日用百货、干货副食品、影碟、餐饮等 建设路：日用百货、服装、鞋帽、电子电器、文体用品等 庚亮楼：百货、食品、针纺、布匹、灯具等 十字街：餐饮、日用百货、娱乐休闲等,北门建设街,专业市场分析,点评： 北门建设街经营服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等十八大类商品，具有货源足、品种全、信息灵、价格廉、信誉好的经营特色，品种的齐全和集中，完全满足了鄂州消费者喜欢“一站式”购物的消费心理，同时满足周边黄州的商贸要求，是鄂州规模最大的小商品集散地。 多年来，依托区位优势，背靠观音山公园及长江（是本土居民及黄冈居民纳凉、旅游观光、休闲之地）人流的攒动，带动市场不断繁荣。 正由于市场消费品种繁多，消费者和商家都聚集于此，使得市场内人员种类的多而杂，再加上市场建筑规划落后，使得商场的景象看是繁华无比，实则为杂乱无章，人口密度过高，建筑物的陈旧，处处存在安全隐患，这对市场以后的发展有着一定的阻碍。,北门建设街,专业市场分析,【项目简介】该项目市场占地面积107亩，商铺面积2.6万平方米，以宽敞新颖汽车“4s”店为主体，配套建设其他汽车美容、维修、配件等专业经营门店，该项目建设后将是鄂州首家集汽车销售、美容、配件、维修为一体的汽车综合市场。 【地理位置】古楼街道五里墩村 【租售情况】只售不租，一期共计1.3万平米，均价12000元/平米，目前在售面积为3000平米，截止目前还剩1700平米未售。 【建筑规划】汽车4s店为前厅后区模式建设，前厅内空高达7m，厅内大跨度横梁连接，厅内面积600-800平方米，后区采用全钢架结构，客户购买后自行分割。 【开业时间】10年6月 【经营方式及主要消费人群】经营方式为零售，主要消费群为鄂州鄂城区客户。 【经营业态】4s店、美容、配件、维修,花园路汽车综合市场,专业市场分析,点评： 花园路汽车综合市场是鄂州市第一个真正意义上现代化的汽车专业市场，也是鄂州市目前为数不多的在售的专业市场。由于本地的汽车行业店铺分布散乱，无科学规划与推广，该项目有着准确的市场定位，从目前经营情况来看，由于市场刚建立不久，知名度还未延展开来，商铺经营态势一般，仅少数商家开门营业，目前还有相当部分商铺在建设中。 从营销推广水平上说，该项目水平不高。无论是从项目现场包装，还是销售员接待客户水平来看，项目的营销推广水平都比较差。,花园路汽车综合市场,专业市场分析,祝家湾集贸市场,【项目简介】祝家湾集贸市场是城南区首家集油米面、家禽水产、蔬菜肉食、餐饮等一体的专业市场，市场内共有商铺50余家，餐饮摊位在市场外围共计30间。 【地理位置】邱家咀 【租售情况】只租不售，早点摊位面积为10平米，租金400元/间/月。市场内部摊位租金1000元/间/月。 【经营方式及主要消费人群】周边居民 【经营业态】粮油米面、副食品、蔬菜肉食、家禽水产，,专业市场分析,点评： 祝家湾集贸市场是位于滨湖南路的小型的专业农贸市场，由于位处，该片区新建楼盘较多，人流也慢慢增加，在周围的生活配套设施中，祝家湾集贸市场做为该片区首家农贸市场，为周边的住户提供生活保障。但市场内杂乱无序，规划落后，体量较少，随着外来农贸市场的冲击，该市场发展将受到限制。,祝家湾集贸市场,专业市场分析,五里墩摩托车市场,【项目简介】五里墩摩托车市场经营面积近5000，是目前鄂州市规模最大、秩序最好的摩托车经营市场。目前进入市场经销商20余家，经营品牌20多种，从业人员达到110多名，实现经营收入2.26亿元，上交利税700万元。 目前经营状况良好。 【地理位置】五里墩 【开业日期】2004年11月 【建筑规划】以住宅底商形式呈现，铺铺沿街，主干道约为20米长，主力铺位面积约为40平米，进深10米，开间4米。商铺的展示面整体大气。 【租售情况】只租不售，租金约为20元/平米/月,专业市场分析,【经营方式及主要消费人群】,五里墩摩托市场定位中高档产品，市场内经营的品牌齐全，经营时间较长，在鄂州已有很高的知名度，而且以零售为主，面对的主要客户群为鄂州市区民及辖区县区居民。 【经营业态】 电动车、燃油摩托车、女士摩托车 经营的品牌有本田、铃木、雅马哈、大阳、钱江、豪爵、宗申、嘉陵等20余种品牌,点评：整个市场经营面积达5000平方，是鄂州唯一一个经营摩托产品专业市场，受市场冲击较小，经营种类的齐全，周边整体商业氛围的成熟，再加上特殊的地理位置让其成为鄂州乃至黄州摩托产品交易的主要场所。,五里墩摩托车市场,专业市场分析,南浦路电脑一条街,【项目简介】共计商铺约20余家，涵盖品牌电脑、电脑配件、组装电脑等，各类产品以中低档品牌居多。 【地理位置】文星大道、南浦路附近 【建筑规划】住宅底商，铺铺沿街，多数商铺进深6米，开间3米，商铺面积集中在2025平米。 【租金情况】整体商铺月租金约15-20元/平米/月。 【经营方式及主要消费人群】由于受铺位及地理位置的制约，经营方式为单一的零售，主要客户来自于鄂城区客户,点评：南浦路电脑一条街主要集中在鄂州中学附近，分布较为零星散乱，经营的产品主要为中低端，尚未形成气候。,专业市场分析,蟠龙农产品批发大市场,【项目简介】蟠龙农产品批发大市场是国家农业部定点市场，也是国家重点扶持市场。做为鄂东最大的农贸城，集水产、蔬菜、水果、干货、冷冻食品、粮油为一体的六大业态，立足鄂州辐射全国。该市场总占地面积670亩，一期农产品建筑面积14万平方米，共计500余间商铺。 【地理位置】位于鄂东大道与鄂黄长江大桥交汇处，正处于鄂州新城区核心位置。 【区位优势】雄踞武汉新港、鄂黄大桥105国道，交通网络十分便利，拥有汉鄂高速公路。城际铁路、5000吨级外贸深水港等绝佳优势，具有从事农副产品购销、集散等得天独厚的地理条件。 【开业日期】目前还未开业，处于招商阶段。预计11年中旬正式开业。 2010年12月12日果蔬交易区封顶 2010年11月28日水产交易区封顶 2010年11月22日冷冻食品、干鲜调味交易区封顶 2010年11月8日冷库封顶,专业市场分析,【建筑规划】一、二层联体出租出售，一楼为商铺展示面、二楼可住可办公，主力商铺为35平米，交易大厅净高10米，买家通道10米，排列摆放式商铺保证了浓厚的商业氛围。 【租售情况】 目前售价还未公布，预计以70平米为例在3240万左右。 2010年10月12日对外招商，目前干鲜调味、冷冻食品、水产区已招商完毕，粮油、水果、蔬菜区已招商过半，租金在22元/平米/月。 【主要消费群体】 项目是零售兼批发，所以消费客群主要分为以下类别： 整个鄂东经济圈客户， 鄂州与黄州境内客户，此类客户是最主要消费群,蟠龙农产品批发大市场,专业市场分析,【经营业态】 水产区 蔬菜区 水果区 干货调味区 冷冻食品区 粮油区 【相关配套】 2.3万吨冻库 宾馆酒店 仓储物流 电子商务 银行,蟠龙农产品批发大市场,专业市场分析,蔬菜、水果区平面图,蟠龙农产品批