中铁置业杭州项目考察成果汇报41P.ppt

杭州 项目考察 成果汇报,2011年2月,总体情况,2011年1月27日，由中铁置业牵头，联合中铁新业公司以及易居克尔瑞杭州公司， 对杭州市场具有代表性的优质楼盘进行了为期2天的市场考察，目的在于为余杭 临平项目前期定位提供市场决策依据。,中铁新业,中铁置业,易居,考察单位,总体情况,杭州市区,中铁临平项目,1.绿城玉园,2.万科草庄,3.龙湖滟澜山,4.万科公望,此次考察，遴选了杭州市场目前具有代表性的四个楼盘：绿城玉园、万科草庄 、龙湖滟澜山、万科公望。,总体情况,城市外围区域：江干、临平、下沙、富阳,品牌开发商：万科、龙湖、绿城,为使本次考察更具针对性，我们抓取了具有以下共性的楼盘进行调查。,均包含舒适性产品：花园洋房、大平层、别墅、舒适三房,市场表现良好：,绿城玉园,地 址：临平南苑街道水景公园以北，东至新丰路、 余杭区档案馆 售楼处：临平人民大道（余杭大厦1楼） 电 话 总建面积：31万 容积率：3.1 物业类型：高层 开发商：绿城房产,绿城玉园拥有绝佳的天然景观资源水景公园，且位于临平副城规划主轴南边临平新城上，距离地铁一号线世纪大道站约600米，距离沪杭高速和沪杭高铁5分钟车程，拥有良好的区位优势和交通资源。项目充分利用了这些优势打造绿城第二代高层精品，结合绿城集团较强的市场品牌效应，成为临平市场上的顶级豪宅。,概述：作为同处临平板块的绿城玉园，占据临平板块的核心区位。,绿城玉园,建筑立面：承袭绿城二代高层的优雅血统，汲取蓝色钱江的时尚大气， 西溪诚园的精诚之致等尊贵品质 。,绿城玉园,户型：绿城玉园的户型以一梯一户的大平层公寓为主，主力户型在150-200平米。,主力户型：三房及以上 主力户型面积：三房（137-160）；四房及以上（ 177-450 ） 销售单价：20000-26000元/平米（精装修） 销售总价：300-1800万/套 装修标准：4000元/平米,绿城玉园,营销：绿城玉园项目尚处施工阶段，目前仅在余杭大厦一楼设外接待。,沙盘,签约区,背景墙,控制台,目前该项目由于未设现场接待，受相关条件等的限制，外接待布置略显简陋。 考虑到绿城在当地市场的号召力，绿城在售楼案场布置的投入力度不大。,绿城玉园,去化：绿城玉园2010年10月开盘以来，去化率高达90%，市场认可度高。,开盘时间： 2010年10月 入住时间： 2013年12月31日 推盘面积：约1.5万平米 去化率： 90% 客户来源：临平区域客户50% 杭州市区客户40% 其他区域客户10% 客户特征：以周边中小私营企业主为主,客户构成比例图：,去化,产品,营销,绿城玉园项目尚处施工阶段，目前仅在余杭大厦一楼设外接待， 略显简陋,作为同处临平板块的绿城玉园，占据临平板块的核心区位 承袭绿城二代高层的优雅血统，汲取蓝色钱江的时尚大气， 西溪诚园的精诚之致等尊贵品质 绿城玉园户型以一梯一户大平层公寓为主，主力户型在150-200平米,绿城玉园,总结：,绿城玉园2010年10月开盘以来，去化率高达90%，市场认可度高,万科草庄,城区：江干区 地址：位于机场路和同协路交汇处 装修情况：精装 板块：城东板块 容积率：2.20 开发商：杭州东尚置业有限公司 建筑类型：高层 城铁沿线：1号线 物业类别：公寓 建筑面积：116000平方米 占地面积：37000平方米,概述：位于江干的万科草庄，毗邻草庄公园，项目容积率指标与我司项目有较大借鉴度。,万科草庄，坐落于机场路草庄公园南侧，毗邻城东新城，距武林广场约7公里，是杭州高端城市公寓的代表作品。项目共有9座artdeco经典高层建筑，仿若自然生长于草庄公园与园区花园之间。素以“尊重居住者感受”著称的杭州万科，集粹万科二十余年城市公寓营造大成，以电梯宠物提示按钮、玄关自动灯光、电动遮阳帘等更人性化的产品配置，社区管道直饮水系统、强大收纳体系等更实用的生活细节，让建在花园里的高端城市公寓，邂逅独一无二的万科标准，演绎出划时代的人居体验。,建筑立面：经典artdeco风格，与景观建造相互融合 。,万科草庄,万科草庄,万科草庄,户型：万科草庄主力户型为90平米左右的奢适一房与200平米左右的三房户型。,一房户型,三房户型,主力户型：一房、三房 主力户型面积：一房（90）；三房（ 200 ） 销售单价：21000-23000元/平米（精装修） 销售总价：180-500万/套 装修标准：5000元/平米,万科草庄,万科草庄,营销：万科草庄售楼处采用米黄色系，给客户油然而生的尊崇感。,售楼处导视,房型灯箱,沙盘,洽谈区,控台,吧台,企业背景墙,机场路人文（尼克松访华）,营销：万科草庄售楼处采用企业文化介绍、区域历史人文介绍等形式，提升项目附加值。,万科草庄,投影幕墙,企业背景墙,背景墙,智能门禁系统,样板房浴缸,万科草庄,样板房厨房,样板房鞋柜,样板房新风系统,样板区建材展示,营销：万科草庄样板房对装修细节的展示详尽，客户深陷体验式营销的环境中。,相关提示信息： 电梯宠物提示按钮、玄关自动灯光、电动遮阳帘、中空low-e玻璃、 日立中央空调、西门子厨电、科勒洁具、柏丽橱柜、松下新风系统等,去化：全方位的营销体系，结合景观（草庄公园）降低了消费者对地段的抗性， 首批房源去化情况良好。,开盘时间： 2010年10月 推盘面积： 约1.5万平米 去化率： 90% 客户来源：江干地缘客户80% 其他区域客户20%,万科草庄,客户构成比例图：,去化,产品,营销,万科草庄售楼处采用米黄色系，给客户油然而生的尊崇感 万科草庄售楼处采用企业文化介绍、区域历史人文介绍等形式，提升项目附加值 万科草庄样板房对装修细节展示详尽，客户深陷体验式营销环境中。,位于江干的万科草庄，毗邻草庄公园，项目容积率指标与我司项目有较大借鉴度 承袭经典artdeco风格，与景观建造相互融合 万科草庄主力户型为90平米左右的奢适一房与200平米左右的三房户型,总结：,全方位的营销体系，结合景观（草庄公园）降低了消费者对地段的抗性,万科草庄,公望别墅山环水抱，北部深入黄公望森林公园腹地，原生林木、野生鸟类尽收眼底，是修身养性者向往的诗意之居。项目南面富春江支流，江面上漂浮着富阳运动休闲产业主平台东洲岛，它与富阳主城区、城市“小客厅”功能有机组合、构建一流的大型城市综合体。江南第一球会富春山居国际高尔夫俱乐部距本项目约1.5公里。万科公望依托东洲区域大型城市阳台、富春山居高尔夫球场和白鹤乡村俱乐部等配,同时配置超大规模“公望会”双会所，以卓越臻善的配套设施和服务标准，尊荣款待名士望族的奢适生活。,万科公望,概述：万科公望位于富阳黄公望森林公园，周边高端居住氛围、配套成熟。,万科公望,城区：富阳市 地址：杭州富阳沿江公路黄公望国家森林公园南麓 装修情况：毛坯 售楼地址：杭州富阳万科公望森林别墅现场销售展示 板块：银湖板块 容积率：0.37 绿化率：50% 物业公司：杭州万科物业服务有限公司 物业费：3.90元/月/平方米 开发商：富阳万科房地产开发有限公司 建筑类型：独栋别墅 建筑面积：244000平方米,背景：作为从杭钢收购项目，不足0.4的容积率、周边人文景观资源、自然坡地地形， 是万科关注的核心价值。,房型：项目为398-568平米的“l”型独栋别墅，每户均拥有100平米左右的 半地下（坡地）室，不计入产证面积，迎合客户“附加值”心理。,d户型,c户型,主力户型：独栋别墅 主力户型面积：268（398）-400（568）平米 销售单价：约50000元/平米 销售总价：1200-2200万/套,注：“（）”内面积为加上地下室不计入建面后的实际使用面积,万科公望,建筑立面：大屋檐，四坡歇山顶式形态，亚洲院落式布局 。,万科公望,营销：万科公望案场采用中国元素，昏暗的光线下透露出高端的品质感。,万科公望,未来会所引入“喜士多”,售楼处外立面,售楼处入门玄关,售楼处中庭吊灯,售楼处洽谈区,售楼处吧台,营销：万科公望营销现场突出“景观”（国家公园）+“人文”（富春山居图）。,售楼处小品,电子楼书,沙盘模型,区位模型,万科公望,营销：万科公望样板段景观先行，突出项目卖点。,万科公望,发呆亭,样板房客厅,样板房餐厅,样板段背景墙,样板段景观,样板房主卧,开盘时间： 2010年12月 入住时间： 2012年12月 推盘量： 约40套 去化率： 剩一套 客户来源：周边富阳客户60% 杭州客户30% 其他区域客户10% 客户特征：以周边中小私营企业主为主,客户构成比例图：,万科公望,去化：项目销售情况良好，目前仅剩一套2200万总价楼王尚未去化，客户主要 是周边中小私营业主。,去化,产品,营销,万科公望案场采用中国元素，昏暗的光线下透露出高端的品质感 万科公望营销现场突出“景观”（国家公园）+“人文”（富春山居图） 万科公望样板段景观先行，突出项目卖点,万科公望位于富阳黄公望森林公园，周边高端居住氛围、配套成熟 作为从杭钢收购项目，不足0.4的容积率、周边人文景观资源、自然坡地地形，是万科关注的核心价值 项目为398-568平米的“l”型独栋别墅，每户均拥有100平米左右的半地下（坡地）室，不计入产证面积，迎合客户“附加值”心理。 大屋檐，四坡歇山顶式形态，亚洲院落式布局,总结：,项目销售情况良好，目前仅剩一套2200万总价楼王尚未去化，客户主要是周边中小私营业主,万科公望,龙湖滟澜山，由叠拼别墅、7层电梯花园洋房、中央公馆、moco、五星酒店和20万商业中心规划布局而成；其中7层花园洋房滟澜别苑，130-180的户型面积，丰富的别墅级建筑立面，一梯两户、户型完美，得房率超高，营造热情而质朴浪漫的建筑表情。高层中央公馆滟澜时光，户型有80-120，art deco地标建筑地标，首层架空艺廊，超大人性化公共空间。精装观景公寓moco，76跃层空间，70年产权，5.8米挑高loft跃层空间，赠送约20%面积，拎包即可入住。20万商业中心龙湖天街，结集了近40000美食餐饮、15000国际精品超市、6300五星影院、1000真冰溜冰场等强势进驻。龙湖滟澜山，在园林造景上，龙湖师法自然，引种训化全冠移植大树、五重垂直绿化等独特手法。,概述：龙湖滟澜山作为龙湖地产登录杭州市场第一个项目，为综合体物业。,龙湖滟澜山,龙湖滟澜山,城区：下沙区 地址：下沙新城核心金沙湖畔新业北路与上沙路交汇处 装修情况：毛坯 售楼地址：下沙新城核心金沙湖畔新业北路与上沙路交汇处 板块：金沙湖板块 容积率：2.80 绿化率：30% 物业公司：重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司 物业费：2.3元/月/平米，2.9元/月/平米，3.2元/月/平米 开发商：杭州龙湖房地产开发有限公司 建筑类型：花园洋房、高层、排屋、酒店式公寓、五星级酒店 城铁沿线：1号线 物业类别：公寓,商住 建筑面积：800000平方米 占地面积：180000平方米,产品线：龙湖滟澜山产品线丰富，涵盖各层次群的客户。,建筑立面：art deco地标建筑地标，首层架空艺廊，超大人性化公共空间 。,龙湖滟澜山,龙湖滟澜山,户型：龙湖滟澜山主产品仍是其招牌洋房，此外，本项目考虑到经济利益（用足容积率）， 打造了部分其他城市不太多见的公寓产品（含跃层）。,洋房145户型,洋房170户型,主力户型：公寓、花园洋房 主力户型面积：80-120平米（公寓）；145-170平米（洋房） 销售单价：18000元/平米（公寓）；26000元/平米（洋房） 销售总价：150-250万/套（公寓）；400-500万/套（洋房）,公寓80户型,moco跃层公寓户型,龙湖滟澜山,围挡,营销：售楼处现场沿袭龙湖一贯风格，以鲜艳的色彩在第一时间吸引客户眼球。,售楼处景观,售楼处立面,控台,吧台,海洋球,售楼处草坪,样板房地下一层,样板房花园,龙湖滟澜山,样板段景观,样板房浴室,样板房次卧,样板房主卧,营销：样板房设计遵循景观先行原则，其中一楼户型“赠送”地下室，提高销售收入。,开盘时间： 2010年11月 入住时间： 2012年5月31日 推盘面积：约1万平米 去化率： 95% 客户来源：杭州市区客户50% 下沙地缘客户40% 其他区域客户10% 客户特征：杭州改善型,去化：项目销售情况良好，其中公寓产品（跃层moco）已全部售罄，洋房产品也已 所剩无几，主要客户为杭州市区的改善性需求。,龙湖滟澜山,客户构成比例图：,去化,产品,营销,售楼处现场沿袭龙湖一贯风格，以鲜艳