佳兆业御金山项目市场调研报告111p.ppt

珠海中原事业二部 zhuhai.08.2011,佳兆业御金山项目市场调研报告,注：下文图示中 为本案所在位置标注,外部环境分析,一,城市背景分析 宏观经济分析 房地产市场分析 政策背景分析 外部环境总结,位于珠三角西南部，珠江口西岸； 东与香港水路相距36海里，南与澳门陆地相连，西与江门、北与中山接壤； 设有拱北等8个国家一类口岸，是仅次于深圳的中国第二大口岸城市； 是珠三角城市中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市； 交通便利，有机场及港口，驾车2小时内可至广深,1.1 城市概况,2010年全市gdp1203亿元，同比增长12.8%； 2010年人均gdp12239美元，排名珠三角第四； 2010年人均可支配收入25382元，与广深差距小； 第三产业比重较大，近年基本维持在40%以上； 2010年末，在珠海投资的世界500强企业达39家,经济水平,区位概况,珠海是位于珠江口西岸的经济特区及口岸城市，毗邻澳门，经济发达，城市区位价值明显,珠海,深圳,广州,下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，15个镇区； 下设横琴、高新、高栏港、万山、保税、航空产业园6个经济功能区 政府所在地在香洲区,香洲区作为主城区，是珠海市的政治、经济、文化、交通和金融中心； 该区下辖8个街道：拱北、吉大、翠香、狮山、香湾、梅华、前山、湾仔；6个镇：唐家湾镇、桂山镇、担杆镇、万山镇、横琴镇、南屏镇,珠海划分为3大行政区，6大经济功能区，香洲区为城市中心，斗门区、金湾区为城市发展方向,1.2 区域分布,区域分布,主城区分布,西区分布,西区分为金湾与斗门两大行政区，为珠海工业、高新技术产业、房地产业、城市重点基建的重点发展区域； 金湾区下辖三灶、平沙、红旗、南水四镇；斗门区下辖井岸、白蕉、乾务、斗门、莲洲五镇,珠海定位为珠江口西岸核心城市，珠江中经济圈发展核心,1.3 城市定位,珠海,广州,深圳,城市定位：珠江口西岸核心城市 所属组群：珠江中经济圈 辐射区域：珠海、江门、中山、澳门,城市定位：中国南方经济中心、文化中心、对外交往中心 所属组群：广佛肇经济圈 辐射区域：广州、佛山、肇庆,城市定位：全国经济中心城市和国际化城市 所属组群：深莞惠经济圈 辐射区域：深圳、东莞、惠州、香港,2008年1月8日，国家发展和改革委员会在国务院新闻办举行的新闻发布会上公布珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）明确指出：珠海为珠江口西岸核心城市。此外珠海还将联手澳门，成为国际著名的旅游休闲城市。,珠海城市规划重点发展沿海区域，东部主要为唐家与横琴，西部主要为西部中心城区，本案所在片区距西部中心城区较近,1.4 发展规划,沿海拓展轴：围绕“海港、空港、口岸”三大节点串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团。,东部板块：建成“一主一区二组团”城市格局，即香洲主城区、万山海洋开发区、唐家湾组团、横琴组团。为行政、文化和服务中心，着重发展港澳现代化服务业，以珠港澳区域经济一体化为主要依托。,西部板块：建成“一主一区四组团”城市格局，即西部主城区、莲州生态保育区、高栏港组团、温泉组团、富山组团、三灶组团。为区域制造业中心和新的中心城区，建成为辐射珠中江以至粤西的现代化新城。,城市发展规划格局,目前珠海按照既分散又集聚的城市空间发展策略，打造“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”的城市发展新格局，促成东部大转型，西部大发展。,珠海总人口150万，户籍人口104万，预计2020年总人口增加120万左右，为本地房地产市场的发展与消费带来较大内需,1.5 人口规划,1.6 交通规划,一桥、两铁、三节点、八高速、若干快线的交通规划格局，将改变珠海交通末梢的困境，大大缩短珠海与发达城市的城际距离,一桥：港珠澳大桥； 两铁：广珠城际快轨、广珠铁路； 三节点：口岸、机场、港口； 八高速：港珠澳大桥、京珠高速、太澳高速、江珠高速、粤西沿海高速、高栏港高速、机场高速 、金港大道； 若干快线：梅华快速、三台石快速、板樟山东快速、珠海大道快速、香海路快速等,1.7 重点建设,2009年起，珠海加大交通与港口的建设力度，重点发展横琴新区等城市升级型建设,横琴新区,十大重点工程,道网贯通,高端商贸、完善基建、便利交通，珠海房地产业将紧跟城市发展迎来全面升级,2009年，国务院批准横琴总体发展规划，横琴新区的发展上升为国家战略； 横琴成为上海浦东新区、天津滨海新区后的第三个国家级开发区,2009年起，珠海已全面启动十大重点工程，总投资达3150多亿元； 工程包括广珠铁路、广珠城际轨道、中船集团珠海船舶和海洋工程装备基地等珠海命脉工程,2010年，广珠铁路、珠港澳大桥及城际高速等交通项目陆续动工； 2011年，广珠城际轨道通车； 各大工程的悉数建成将促使珠海由交通末梢向交通枢纽转变,1.7 重点建设,珠海投入三千亿的重点工程建设已进入快速实施阶段，为房地产升级提供良好基建配套基础,野狸岛休闲文化中心,航空产业基地,金湾lng接收站,城市背景,对本案影响,珠海是位于珠江口西岸的经济特区及口岸城市，毗邻澳门，经济发达，城市区位价值明显,1,珠海城市规划重点发展沿海区域，东部主要为唐家与横琴，西部主要为西部中心城区,2,预计2020年珠海总人口增加120万左右，将为珠海的房地产市场带来突破性发展,3,珠海距广深较近，且交通便利，借助佳兆业在广深的品牌影响力，本案将存在一定量以广深客户为主的珠三角客群 沿海与特区两大区位优势是本案面向非本土客群时的基础价值,本案地属斗门区斗门镇，位于西部中心城区边缘，距莲州生态保育规划区及富山组团较近，未来周边将保持住目前的原生态环境，并逐渐受到西部中心城区的城市发展影响,至2020年，本案周边规划人口约66万人，较快的人口增速与较大的规划规模，为本案产品消化提供了持续的刚性需求，本地客户对本案推广及销售的影响不可忽视,一桥、两铁、三节点、八高速、若干快线的交通规划格局，将大大缩短珠海与发达城市的城际距离,4,在珠海交通规划中，距离本案较近，或能影响本案交通价值的重要项目有：粤西沿海高速、珠海机场高速、江珠高速、香海路、高栏港高速、广珠铁路等，有利于缩短本案的城际距离,1.8 小结与关联,外部环境分析,一,城市背景分析 宏观经济分析 房地产市场分析 政策背景分析 外部环境总结,数据来源：珠海市统计局,数据来源：珠海市统计局,近年来珠海经济与居民收支水平实现稳步增长，居民消费能力不断提升,2.1 经济总量与居民收支,居民收支分析,经济总量分析,2010年，珠海市人均可支配收入为25382元，比去年同期增长11%，人均消费支出为20370元，同比增长14%，整体的经济好转带来人均收入的增长，然而随着物价水平上涨，也促使整体消费水平增长,2010年珠海地区生产总值（gdp）为1202.58亿元，同比增长12.8%，整体经济形势比2009年大为好转，金融危机的影响已逐渐消退 经过2008年与2009年的经济低谷期，目前珠海的经济形势已在一系列政策利好的促进下迅速回升,数据来源：珠海市统计局,珠海gdp总值在珠三角九市中排名偏低，但人均gdp位列第4位,2.2 生产总值,珠海人均gdp高，在珠三角九市中仅次于深广佛,珠海gdp总值高，但在珠三角九市中仅高于肇庆,数据来源：珠海市统计局,2010年珠海国内生产总值1202.58亿，受限于城市规模，珠海gdp总量只位于珠三角的第8名；但人均生产总值12239美元，位于珠三角的第4名,数据来源：珠海市统计局,珠海人均可支配收入较高，个人消费能力强劲，与广州、深圳差距较小，基本处于同一水平,2.3 人均可支配收入,对比 广深,人均值与广深差距小，处于较高水平,增长率略低于广深，但近年趋于同步,人均可支配收入水平高，增长稳定,2010年，珠海市人均可支配收入为25382元，比去年同期增长11%,数据来源：珠海市统计局,2.4 产业结构,珠海以第二产业为主导、第三产业为推力，二者近年基本相对平衡，工业服务业同步发展,珠海三大产业结构变化表,产业结构分析,第一产业比重极小，农业非珠海产业发展主力，可见珠海城市化水平较高 第二产业比重最大，且逐年增长速度较快，为珠海经济发展的主力产业 第三产业比重较大，基本与第二产业持平，近十年基本维持在40%以上，可见珠海服务业较发达，是城市现代化发展的核心力量,2.4 产业结构,珠海以高新技术产业为龙头，全力推进旅游、航空、电子、文化等支柱产业,2.5 固定资产投资,固定资产投资持续增长，经济发展向好，经济后续发展潜力大,数据来源：珠海市统计局,珠海固定资产投资对比表,固定资产投资分析,2010年，珠海固定资产投资仍以基础建设投资为主，同比上升74.2%，基础建设投资力度大大增强，说明城市的各项配套功能在逐步完善 更新改造投资、房地产开发投资均有不同程度的增加，增长幅度相对平稳，未来几年固定资产投资将继续保持稳定的增长态势,数据来源：珠海市统计局,2.6 消费状况,珠海社会消费品人均零售额为3.2万元/人，消费力强劲，其中汽车、烟酒消费比最大，服装鞋帽次之,2010年全社会消费总额中 ，主要的消费为零售业，在限额以上批发商品中汽车类所占比重最大，其次为石油及制品，说明珠海的汽车消费强劲,近年来珠海社会消费总额增长明显，2010年全社会消费总额486.03亿元，珠海居民消费指数（cpi）103%，较09年略微上升，居民购买能力增强、生活水平稳步提高,宏观经济,对本案影响,珠海人均可支配收入较高，个人消费能力强劲，与广州、深圳差距较小，基本处于同一水平,1,珠海以第二产业为主导、第三产业为推力，二者近年基本相对平衡，工业服务业同步发展,2,珠海以高新技术产业为龙头，全力推进旅游、航空、电子、文化等支柱产业,3,经济持续向好是本案实现分期持续开发的良好保障 珠海人均可支配收入较高，说明居民手中可支配资金较多，具备购置高端消费品的经济能力，为本案市场提供了一定的内需保障,房地产业作为第三产业，是珠海经济发展的重要力量，居高不下的产业比重说明了珠海城市发展对房地产的依赖性，短期内房地产获得区域经济背景支持的利好将不会改变,本案周边工业园均为高新技术产业，其蓬勃发展将吸纳大量高端技术与管理人才进驻此区，进行消费与置业 旅游产业的发展为本案投资价值的挖掘与提升提供强劲的市场支持,珠海社会消费品人均零售额为3.2万元/人，消费力强劲，其中汽车、烟酒消费比最大，服装鞋帽次之,4,珠海消费水平较高，主流消费品档次较高，注重物质层面的消费，可见珠海人不仅有钱，并且愿意花钱 男性较女性更愿意消费，可见男性是高端消费品的抉择主力,2.7 小结与关联,外部环境分析,一,城市背景分析 宏观经济分析 房地产市场分析 政策背景分析 外部环境总结,3.1 土地供应,随着城市建设的不断推进，土地供应逐渐加大,土地供应量分析,2011年上半年珠海市土地出让共40宗，同比上涨了135%，总建筑面积为427.35 万，同比上涨了55.6% 珠海特区扩容后，西区土地顿时成为市场热点，而政府也有意加紧推地，在推进西部开发的进程同时也给各开发商带来契机，进入11年，土地供应量大增，市场进入一个相对火热的时期,3.1 土地供应,供应结构以工业用地为主，商住其次，占推售宗数的25%,供应结构分析,从供应土地结构上看，2011年上半年土地供应建面排名第一的为商住用地，共10宗，总建面为147.11万，占总量的34%；其次为工业，总建面132.93万，占总量的31% 推地宗数排名第一的为工业用地，共22宗，占总量55%；商住其次，共10宗，占总量的25% 总体来看，11年上半年推地以工业用地为主,3.1 土地供应,商住地供应大幅提升，区域市场认知度加大,商住用地分析,2011年上半年商住用地共10宗，面积达147.11万，相对比10年上半年商住用地1宗，建面23.44万，无论是建面还是宗数，都有了大幅提升 从上半年供应的商住地单块面积来看，10万建面以上的有6块，而大幅地块也更适合开放高素质的社区项目 商住土地推地速度加快，将吸引更多的外地知名开发商来珠海投资，珠海房地产市场将不断扩大,3.2 土地成交,土地成交宗数面积增加，工业及西区商住地拉低成交额,土地成交量分析,2011年上半年珠海市土地成交共33宗，成交面积（建筑面积）为329.17万，成交总金额为21.06亿元，其中成交宗数同比上涨73.68%，成交面积同比上涨40.45%，成交金额同比下降37.93% 上半年土地供应增多导致成交猛增，但成交金额下降，主要是由于10年市区土地成交中包含两块高楼面价，大体量地块，两地快成交额达20.79亿，而今年土地成交多为工业用地，且商住地多集中西区,3.2 土地成交,工业用地成交为主，商住用地热度升温,成交结构分析,从成交土地结构上看，2011年上半年土地成交建面排名第一的为旅游用地，共10宗，总建面为118.72万，占总量的36%；其次为工业，总建面102.05万，占总量的31% 成交宗数排名第一的为工业用地，共18宗，占总量的55%；商住其次，共6宗，占总量的21% 总体来看，11年上半年土地成交以工业用地为主,3.2 土地成交,商住地稀缺，市场成交火热，量价齐升,商住用地分析,成交宗数和成交面积来看，2011年上半年珠海市商住土地成交6宗，总建筑面积65.8万，而相比10年全年商住地成交5宗，不仅反映政府推地速度加快，而土地供应的无一流拍现象更是反映了开发商对土地资源储备的需求程度之大 从成交价格来看，2011年商住土地成交均价为2076元/，与2010年相比上涨了5.1%，这主要是由于拿地区域的影响，成交土地全部集中在西区,3.3 商品房市场走势,同期相比供应偏高，政策影响成交回落，价格小幅上升,商品房供需分析,供应：2011年1-5月全市商品房预售面积120.17万，比去年同期上涨34.67%，供应量相对较大，高于近两年上半年同期水平 需求：2011年1-5月全市商品房销售面积89.78万，同比下降26.2%，为近两年来最低。接近楼市最萧条的08年，可见，自去年4.17出台后，楼市政策调控不断加码，进入11年，调控成效较为明显，销量萎缩 价格：2011年1-5月全市商品房销售价格为11056元/，同比上升1.96%。继10年珠海楼市价格疯狂上涨之后，在一系列的调控政策下，价格涨幅得到有效控制，但仍然处于较高水平,3.3 商品房市场走势,区域市场冰火两重天，金湾与斗门房地产市场不断成熟,住宅预购区域分析,随着政策不断打压，珠海房地场市场出现成交下降，11年1-4月份全市预购面积为71.15万，相比去年同期的85.51万，下降16.79% 由于珠海市房地产市场发展不均衡，香洲区市场在价格上涨的情况下成交量出现一定的萎缩，2011年1-4月香洲区成交占比为51.64%，同比下降18.73个百分点，而西区市场成交相对稳定，占比不断加大 近期珠海大力推进西部主城区建设，金湾区凭借其地理位置及规划优势，市场份额逐步加大，从11年1-4月份区域成交占比来看，金湾占24.5%，同比上涨17.43%，斗门23.85%，基本与上年持平,3.4 商品房片区供应,2011年上半年供应以外围市场为主，供应类型以洋房为主,商品房供应比重分析,中原市场研究部数据显示，2011年上半年，珠海全市及坦洲住宅供应共14532套，其中香洲区6342套，占总供应的44%；其次为坦洲4299套，占总共有30%；而斗门占20%，2988套；金湾最少，占6%，仅893套 从供应的产品类型来看，商品房市场主力供应产品为洋房，共13114套，占总供应产品的90%，其次为公寓1097套，占总供应产品的8%，别墅产品最少，317套占比为2%,3.4 商品房片区供应,2011年上半年香洲区预售面积同比上涨82%,商品房预售分析,中原市场研究部数据显示，2011年上半年，香洲区住宅市场共约6342套，73.02万获得预售许可，比去年同期的3355套上涨89.03%，面积40.12万同比上涨82% 2011年上半年，坦洲镇住宅市场共约4341套，44.47万获得预售许可，比去年同期的4911套下降5.74%，面积51.56万同比下降11.61%,3.4 商品房片区供应,供应面积以80-100为主，供应户型以三房为主,供应户型分析,中原市场研究部数据显示，2011年上半年，珠海坦洲住宅供应14522套，供应产品面积段集中在80-144，最多的是80-100，占总供应量的32.52%，其次是120-144，占总供应量的19.4% 供应产品户型以三房为主，占供应产品的60.6%；其次为两房，占总供应产品的19.82%,3.5 商品房开盘情况,2011年上半年，珠海市场解筹率走低，开发商后市压力大,推货及解筹率分析,中原市场研究部数据显示，2011年上半年，珠海及坦洲开盘推售住宅共11358套，开盘解筹率为33%，总体推货量有所增加，而解筹率却不断走低 上半年推货集中在4-5月份，其中4月供应加大主要是由于政策消化之后，担心五一期间政策趋严，加上黄金周影响，各开发商抢推货量，而在5月份明确政策放缓，开发商又纷纷加大市场供应 随着市场后续供应的不断加大，而商品房价格并未出现大的松动情况下，市场购买力不断下降，观望情绪上升，市场将呈现焦灼状态，开发商将面临较大压力,本地开发商仍占据主流市场，但品牌影响决定市场消化,开发商解筹率分析,2011年上半年，开发商在珠海项目开盘加推解筹情况最好的是远大置业，其次为时代、金地。远大主要是采取低价策略，加推价格低于市场预期，因此解筹率高，而时代项目位于西区，占据品牌，价格优势 通过对比发现，解筹率较高的开发商皆为外地开发商，由于近年来外地开发商不断涌入珠海，珠海房地产市场竞争日益激烈化,3.5 商品房开盘情况,3.6 商品房成交情况,市场过渡期外围市场不段扩大，品牌开发商推动市场发展,区域销售分析,随着大珠海房地产格局的不断发展，整体市场呈现三大板块，其中核心区域为传统住宅区域，区域价格较高，但在售项目较少。而新兴区域为目前珠海城区主流市场，外围区域则以郊区盘为主，为珠海房地产市场价格洼地 上半年珠海共成交住宅6075套，珠海及坦洲的成交主要以外围区域为主，成交6861套，占总成交的66.23%，核心区域成交占比最低，成交1078套，占总成交的10.41% 目前珠海房地产市场整体处于一个过渡阶段，在外来品牌开发商如金地、招商、中信、龙光、仁恒的带动下，新兴区域发展速度加快，上半年新兴区域成交2319套，占总成交的23.35%,房地产市场,对本案影响,土地供应逐渐加大，供应结构以工业用地为主，商住其次，商住地供应大幅提升，区域市场认知度加大,1,土地成交宗数面积增加，工业用地成交为主，商住用地热度升温，市场成交火热，量价齐升,2,商品房市场同期相比供应偏高，政策影响成交回落，价格小幅上升，金湾与斗门房地产市场不断成熟,3,西区土地成为市场热点，政府有意加紧推地，在推进西部开发的进程同时给开发商带来契机，市场进入一个相对火热的时期 本案于西区拿地符合政策导向，未来发展潜力巨大,今年商住土地成交均价为2076元/，而成交土地全部集中在西区 本案土地成交价低于平均水平，在价格方案的制定上具有先天优势 西区商住用地形成规模效应，将拉动此区域及本案的房地产价值,近期珠海大力推进西部主城区建设，从11年1-4月份区域成交占比来看，斗门占23.85%，所占比重较大 市场整体回落的情况下，西区作为突破口依然具备巨大的发展空间,3.7 小结与关联,房地产市场,对本案影响,2011年上半年，珠海市场解筹率走低，开发商后市压力大， 本地开发商仍占据主流市场，但品牌影响决定市场消化,5,市场过渡期外围市场不段扩大，品牌开发商推动市场发展,6,品牌的推广对本案至关重要，直接影响本案的市场消化速度 本案位于西区，占据品牌、价格优势，而本案片区竞争对手均为本地开发商，树立区域品牌王者形象有利于占据市场消化的制高点,市场过渡期内品牌开发商拓展新兴市场是趋势，上半年新兴区域成交占总成交的23.35%，说明品牌引导下的新兴市场潜力巨大 时下本案的消化难以依赖主流市场，需以品牌实力开拓新兴市场,3.7 小结与关联,2011年上半年供应以外围市场为主，香洲区预售面积同比上涨82%， 供应户型以80-100小三房为主,4,今年上半年斗门住宅供应共2988套，占总供应的20%，成为香洲区后第二大供应市场，房地产市场发展速度迅猛 本案洋房主力户型与全市主力供应户型相仿，同区内差异化较小,外部环境分析,一,城市背景分析 宏观经济分析 房地产市场分析 政策背景分析 外部环境总结,4.1 7090政策,“7090”政策引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进,市场表现,政策背景,“90平米以下的供应占70%”的政策在执行初期确实对市场起到一定的作用，部分因受目前供应结构影响而选择90-144平米，尤其是90-120平米的客户在此后转向90平米以下的物业市场。在目前市场大户型供应比较充足的情况下，90-144平米的大户型在一定程度上出现滞销的现象 中小户型的大量上市加快了“全民炒房”的热潮，变相加速了珠海楼价的节节攀升 部分城市开发商采用“双拼”等形式避开“7090”政策带来的影响，取得了不错的效果，但“限购令”与“限贷”这对组合拳，将“双拼”抹杀在摇篮中，使得“7090”政策效果更加明显,为调控楼市，中央于2006年起对房地产住宅市场实行“7090”政策，90平方米以下住房必须达到住宅开发总面积的七成 具体内容为：凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建设，年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70% “7090”政策原则上禁止容积率低于1.0商住用地的供应（抑制别墅类产品供应）、土地拍卖抑制地王出现等一系列政策，从房地产市场供应的源头上对商品房进行调控，引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进。,4.1 7090政策,受“7090”政策影响，2008年起珠海住宅市场中小面积户型供应增加,市场分析,08年起，珠海新报建90平米以下的中小户型产品逐渐增多，西区近年更随着西区住宅市场的迅猛发展而海量上市 2011年上半年，珠海坦洲供应产品面积段集中在80-144，最多的是80-100，占总供应量的32.52% 从实际情况上看，主城区住宅市场在售项目大多报建较早，受此政策影响较小，而近两年开始逐步火热的西区住宅市场则严格遵循这一政策标准，致使西区产品同质化严重,供应面积段分布,2011年国务院出台“新国八条”及其配套政策，从经济、行政、舆论等各个方面继续抑制房地产过快发展,4.2 2011年房地产新政,银根收紧,限购限贷,提高首付,保障房建设,土地供应,市场监管,争取调控时间,平衡供需结构,引导房地产市场健康稳定发展,短期政策,短期政策,完善 巩固,落地 执行,2011年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条” 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。如通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面 另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷,4.2 2011年房地产新政,商品房市场,保障性住房,深度调控房地产政策,上海、重庆房产税试点 住房转让营业税免征年限提高 完善房地产相关税收政策,税收,货币贷款,6次上调存准率，2次加息 二套放贷首付60%，利息1.1倍 房地产类贷款同比下降显著,行政措施,限购政策升级 首次要求地方出台房价控制目标 商品房销售明码标价 完善土地招拍挂制度 县级及以上城市上报异常交易地块 2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，同比增长51% 国务院督查组督查16省,1000万套保障房签订“军令状” 对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制,问责制,中央及地方政府出资5000亿，社会筹集8000亿 加快保障性住房资金预算执行制度 支持地方投资平台公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设,资金,单列保障性住房用地 保障房建设信息需公开 防范和纠正保障性住房建设，配置等环节的不正之风 鼓励央企参与保障性建设 加强保障房用地管理 加强保障性安居工程质量管理,建设管理,2010年房地产政策对珠海市场影响较小，但由2011年新政开始呈现明显的量跌，价格也随之暂时趋于稳定,商品房量价走势分析,历次调控及珠海市场反映来看，珠海房地产市场是一个受房地产政策波动较大的市场，国八条之后，珠海房地产市场热度受到一定的抑制 从市场反映来看，国八条的打击力度相对国十条来讲市场反映温和，随着政策的消化，珠海房地产市场有可能出现反弹 近期温家宝主持国务院常务会议时明确指出二、三线城市房价上涨过快须限购，给珠海市房地产市场发展蒙上一层阴影,4.2 2011年房地产新政,政策背景,对本案影响,受“7090”政策影响，2008年起珠海住宅市场中小面积户型供应增加,1,2010年房地产政策对珠海市场影响较小，但由2011年新政开始呈现明显的量跌，价格也随之暂时趋于稳定,2,受此政策影响，斗门近期产品同质化严重，洋房主力户型面积集中在80-100之间，导致片区竞争尤为激烈 本案要尽可能规避此政策影响，需在项目形象、景观资源与营销手段等非户型产品因素上塑造自身的差异化价值,在大珠海市场的格局下，市区楼盘虽然价格和政策影响出现消化减慢，但也催生了不少热点区域，本案所处的斗门借西部主城区开发之热风发展迅速，在房价挤出效应下，市场不断走高 面对未来的政策调控和市场竞争，市区高价难消，斗门价涨量升，再加上不断落实的政策调控，斗门市场可谓是机遇与风险并存 限购环境下，本案对多次置业客群的吸引将受到一定阻碍，故不可忽视首次置业刚需客群对本案消化的影响,4.3 小结与关联,外部环境分析,一,城市背景分析 宏观经济分析 房地产市场分析 政策背景分析 外部环境总结,珠海房地产市场近年来发展迅猛，二线城市育出一线城市楼市水平，可见其房地产产品价值之大；,无针对性限购政策下的珠海房地产市场，无需过度考量政策对市场的负面影响，但以刚需为主的中小户型产品更容易适应新政调控的发展方向；,珠海，无论从区域城市建筑、经济水平还是相关政策方面，均显示其为一个房地产市场发展迅猛的城市。,珠海基础资源优良，城市建设如火如荼，就房地产市场而言，必然衍生出对住宅市场需求的持续增长；,珠海经济水平较高，经济发展趋势向好，gdp对房地产依赖性较强，市民消费能力较强，具备在现有火热房地产市场下购房的经济能力；,内部环境分析,二,区域本体分析 区域住宅市场分析 区域重点项目分析 区域客户分析 内部环境总结,位于珠江三角洲西南端，东临中山市，南与金湾区相连，西面和北面与江门市接壤 全区面积674.8平方公里，辖井岸、白蕉、斗门、乾务、莲洲5个镇，有100个行政村、23个社区居委会 靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速公路、江珠高速公路贯通全境 交通便利，驾车半小时左右可至珠海主城区香洲区,1.1 区位概况,斗门区位概况,斗门区是珠海三大行政区之一，交通便利，区位优良，下辖五镇，其中井岸镇为城区中心,莲洲,白蕉,斗门,井岸,乾务,经济总况,工业概况,农工概况,2010年全区实现本地生产总值157.74亿元，增长7.8%；完成规模以上工业总产值730.64亿元，增长16.7；固定资产投资80亿元，增长13%；财政一般预算收入13.87亿元，增长29.6%，发展效益持续提升 斗门支柱产业为：电子及通讯设备制造业，食品加工及制造业 ，纺织、服装及纤维产品制造业,区内国家高新科技产业开发园区的新青工业园产业集聚效应凸现，市委、市政府委托斗门管理的富山工业园发展迈入快车道 全区初步形成了以世界500强企业伟创力以及汉胜科技、方正科技为龙头的电子信息产业集群，以格力电器为龙头的家用电器产业集群，以玉柴机器为龙头的船舶和海洋工程装备制造产业集群,斗门作为地处南海之滨的“水果之乡”、“海鲜之乡”，是国家食品安全示范区和中国农学会国内首个授牌的“都市型现代农业示范区” “斗门沙虾”、“五山青蟹”、“白蕉海鲈”、“鹤洲莲藕”、“白藤湖西芹”、“乡意浓有机米”等绿色农产品畅销海内外，2010年全区农业总产值37.81亿元,斗门经济总量处中等水平，工业发达，以大型工业园区作为发展核心，未来增长空间较大,1.2 经济水平,斗门区常住人口约45万，主要集中在井岸与白蕉，预计至2020年人口将超过70万，属于人口输入型区域,1.3 人口状况,人口分布分析,斗门区常住人口45万，其中户籍人口34万 斗门区人口主要集中在井岸镇与白蕉镇 预计至2020年斗门区人口将超过70万，增长幅度较大，属于人口输入型区域 斗门区是全国著名侨乡，有海外侨胞、港澳台同胞16.6万人,斗门人口分布,1.4 区域定位,斗门定位为山水组团型城市综合区，将打造为珠海连接粤西各市的窗口,区域定位,根据斗门中心城区暨黄杨河两岸及湖心路城市设计，斗门未来将成为珠海之心、山水围城、网络组团、蓝岸绿岛 斗门的区域定位为：珠三角西南部节点地区之一，珠海西部门户，山水组团型城市综合区。由于斗门位于江门、中山、珠海及开平、台山等城市构成的珠三角西南城市网络地理中心位置，在未来快速交通大网络形成后，斗门将成为珠海连接粤西各城市的窗口,山水组团型城市综合区,1.5 城区规划,斗门中心城区规划以井岸、白蕉、白藤交汇处为中心，分为七大功能区、两大景观带，构筑珠海腹地拓展区,沿河景观带,沿路景观带,斗门中心城区,城区规划范围包括斗门井岸南北片区、白蕉片区及白藤片区，占地平方公里，其北部边界为西部沿海高速，东部边界为胜利河及江珠高速，南部边界为珠海大道，西部则是黄杨山 城区规划主要功能为：珠海腹地拓展，吸引珠海、江门、中山区域内高级居住、高级商业、博览展示、休闲业的积聚，构筑斗门的都市功能、特色功能，滨水城市特色,1.6 交通规划,广珠铁路、机场高速公路、高栏港高速公路、井岸二桥与香海路的陆续通车将使斗门成为珠海连接粤西各城市的窗口,。,斗门毗邻港澳，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速公路、江珠高速公路贯通全境 正在建设的广珠铁路、机场高速公路、高栏港高速公路将使港口、机场的资源和功能辐射到斗门广阔腹地 井岸二桥与香海路的建成将大大缩短斗门与珠海主城区的交通距离,斗门交通规划,1.7 重点建设,斗门将重点构筑临港先进制造业发展、新城建设、现代农业和生态旅游发展“三大平台”,富山工业园,西部中心城区,生态农业园,以富山工业园为主的临港先进制造业发展平台、以斗门西部中心城区起步工程为主的新城建设平台、以斗门北部生态农业园为主的现代农业和生态旅游发展平台，构成了斗门发展规划的“三大平台”,园区是珠海市重要的制造业和物流业基地、高栏港产业功能的延伸 园区重点发展包括核产业装备制造在内的临港先进制造业、电子信息产业和家用电器产业,城区总面积193平方公里，规划人口规模约为140万 城区规划为先进制造业、现代物流业基地、临港产业和临空产业的服务基地，还是珠中江区域服务中心,园区重点建立无公害水产基地、无公害蔬菜基地、高端花卉苗木基地和有机水稻基地等 “四个基地” 发展农产品深加工区、农产品展销区和生态农业旅游区等“三大专区”,区域本体,对本案影响,斗门区常住人口约45万，主要集中在井岸与白蕉，预计至2020年人口将超过70万，属于人口输入型区域,1,斗门定位为山水组团型城市综合区，将打造为珠海连接粤西各市的窗口,2,广珠铁路、机场高速公路、高栏港高速公路、井岸二桥与香海路的陆续通车将使斗门成为珠海连接粤西各城市的窗口,3,斗门区人口最集中的井岸镇与白蕉镇，为本案本地客源的主力区域 人口输入型的特性决定斗门住宅市场内需尤其是刚需必然与日俱增 著名侨乡的特性将为本案提供一定量的港澳台客群，进行返乡置业,斗门山水组团型城市综合区的定位符合本案区域形象，有利于将本案开发价值提升到城市发展的高度，确保了本案生态、养生、田园、旅游、度假的项目开发基调与斗门城市发展相一致,在斗门交通规划中，广珠铁路与高栏港高速公路均距本案较近，机场高速公路出口更是毗邻本案，港口与机场的交通资源瞬间连接 井岸二桥与香海路通车后将使本案距市区距离缩短至45分钟,斗门将重点构筑临港先进制造业发展、新城建设、现代农业和生态旅游发展“三大平台”,4,以富山工业园为主的临港先进制造业的重点发展，将吸纳大量高素质人才，为本案高端产品形象带来现成的消费需求 现代农业和生态旅游的重点发展成为本案核心价值推广的坚实依托,1.8 小结与关联,内部环境分析,二,区域本体分析 区域住宅市场分析 区域重点项目分析 区域客户分析 内部环境总结,2.1 市场分布,斗门区域在售项目18个，主要集中在白蕉及白藤湖片区，区域放量在2010年底剧增，尤其是白藤湖片区，供应体量成倍增加,乾务,井岸,白藤湖,白焦,华发水郡,里维埃拉,西江月,金碧丽江,宁海世纪城,海逸豪庭,龙凤春晓,万威美地,澳园,旭日印象,岭峰国际,中邦城市美墅,乾城美景,德昌盛景,东方墅,富逸花园,东方威尼斯,旭日华庭,恒基曦城,在售楼盘,尾盘,待售楼盘,家和城,井岸片区 属于斗门中心城区； 片区在售项目供应量较小，约10万方，且各个项目建筑体量不大，分布较为分散，无一定分布规律；本案属于此片区范围,白蕉片区 白蕉片区住宅供应量较大，高达88.13万方，在售项目6个； 由于白蕉片区毗邻黄杨河，有丰富的景观资源，项目多沿河道分布，是客户能够更大程度的享受河景资源；,乾务片区 乾务片区位于斗门区的西南角，经济较为落后，片区供应仅一个项目，位于镇中心片区；,白藤湖片区 白藤湖片区自然景观优越，项目供应体量高达630.71万方，大盘云集，如里维埃拉（350万方），整体规划较为完善； 项目多分布于河道汇流口或成列分布在河道两旁；,片区市场产品供应图表：万方,片区市场别墅产品供应图表：万方,片区市场非别墅产品供应图表：万方,数据调查分析,片区在售项目18个，供应体量高达731.76万方； 别墅供应体量106.98万方，平均分布在景观资源丰富的白蕉片区和白藤湖片区，井岸等片区稀缺； 非别墅项目（高层、小高层、多层）供应624.78万方，主要分布于白藤湖片区（高达631.71万方），区域内竞争激烈。,片区在售楼盘合计总供应体量731.76万方，其中别墅供应106.98万方，非别墅624.78万方，主要分布在白藤湖与白蕉片区,2.2 产品供应与消化,2011年上半年供应2988套，占珠海坦洲市场供应量的20%,产品供应量分析,中原市场研究部数据显示，2011年上半年，斗门住宅供应共2988套，占珠海坦洲总供应的20%,2.2 产品供应与消化,2011年上半年，珠海市西区上半年推售住宅3359套，同比上涨19%，项目开盘解筹率为34%，同比下降8个百分点。 从推货来看，上年西区供货量增加，与市区供应减少相比，西区呈现相反的趋势。相比10年，在供货时间上有所提前，主要是由于开发商担心政策影响，在黄金周前进行抢推。 从解筹率来看，虽然上半年西区解筹率走低。但相对于香洲区的17.49%的跌幅，西区影响较小。主要是由于西区为珠海房地产市场价格洼地，且西区未来发展普遍被看好，因此较低的价格及良好的区域升值空间保证了成交。,从解筹率来看，虽然上半年西区解筹率走低，但相对于香洲区解筹率同期对比下跌17.49%，西区影响较小,2.2 产品供应与消化,2.3 建筑规模及特征,片区别墅项目建筑规模现状：万方,片区非别墅项目（高层、小高层、多层）建筑规模现状：万方,数据调查分析,片区在售别墅项目共4个，主要分布在白蕉与白藤湖片区，井岸等片区区域内稀缺，建筑规模主要以30万方左右为主； 片区非别墅项目（高层、小高层、多层）建筑规模差异性显著，绝大多数项目体量在10万方一下，个别项目例外，如里维埃拉，建筑体量高达350万方，为斗门区，乃至珠海建筑体量最大的项目。,斗门区域在售别墅项目4个，主要建筑体量约30万方左右；非别墅项目（高层、小高层、多层）14个，建筑规模差异显著,斗门区：80-100占40.76%，三房占62.38%,2011年上半年，斗门区住宅供应2956套，供应产品面积段集中在80-144。最多的是80-100，占总供应量的40.76%，其次为120-144，占总供应量的17.74%。 供应产品户型以三房为主，占供应产品的62.38%；其次为两房，占总供应户型的25.4%。,2.4 供应面积及户型,2011年上半年，金湾区住宅供应893套，供应产品面积段集中在80-144。最多的是120-144，占总供应量的39.1%，其次为80-100，占总供应量的36.5%。 供应产品户型以两房为主，占供应产品的44.9%；其次为三房，占总供应户型的37%。,2.4 供应面积及户型,金湾区:120-144及80-100占75.6%，两房占44.9%,2.5 项目户型,数据调查分析,片区别墅项目产品差异性较大，主力产品面积为：联排230平方米左右，独栋300-600平方米不等，各个项目均有自己不同与竞争产品的卖点，如凌风国际的微墅，华发水郡的奢华独栋别墅； 片区非别墅项目（高层、小高层、多层）以实用性二房（80-100平方米）、三房（100-130平方米）供应量最为突出；从销售方面考虑，片区经济型两房三房销量最佳，可见目前当地的消费主力更为注重总价和实用性，而非舒适性；（具体示意图表如下）,在售别墅项目主力户型分析,斗门片区别墅产品差异性较大，主力产品面积为：联排230平方米左右，独栋300-600平方米不等,2.4 项目户型,在售非别墅项目（高层、小高层、多层）主力户型分析,非别墅产品（高层、小高层、多层）以实用性二房（80-100平方米）、三房（100-130平方米）供应、销售情况最为突出,2.5 项目价格,在售非别墅项目价格分析,在售别墅项目价格分析,数据调查分析,片区别墅项目由于产品差异性较大，故价格差异性随之较大，微墅7500元/平方米，联排别墅市场价格约为12000-15000元/平方米，双拼18000元/平方米，独栋22000元/平方米，均以毛坯交房； 片区非别墅项目（高层、小高层、多层）价格主要集中在6000-7000元/平方米之间，以毛坯交房为主），少数精装交房项目主要分布在井岸区域，装修标准主要集中在1000-1500元/平方米之间。,片区别墅项目主力价格集中12000-20000元/平方米；非别墅项目价格主要集中在6000-7000元/平方米之间，以毛坯交房为主,片区别墅项目主力价格集中12000-20000元/平方米；非别墅项目价格主要集中在6000-7000元/平方米之间，以毛坯交房为主,2.5 项目价格,2.6 未来供应及竞争,片区市场产品未来供应图表：万方,片区市场产品未来供应图表：万方,数据调查分析,片区预计未来供应楼盘4个，供应体量127.55万方； 未来别墅供应体量68万方，分布在景观资源丰富的白藤湖片区； 非别墅项目（高层、小高层、多层）供应59.55万方，主要分布于白藤湖白蕉片区，区域内竞争激烈。,片区未来供应项目4个，体量达127.55万方，别墅项目68万方，分布于白藤湖片区，非别墅项目59.55万方，分布于白蕉片区,旭日印象/3.8万/476户/剩375户,2012年,2011年,旭日华庭/801套/尾盘,白藤 湖区,澳园/0.7万/80户/尾盘,井岸区,白焦区,【注】：紫色方框为将售及在施工项目，橙色方框为在售项目，蓝色方框为前期项目。,中邦城市美墅/229套/当期133套,龙凤春晓/5.5万/497户/剩200户,香水鸿门/1500套/剩余1000套,宁海世纪城/1136户/剩余140套,广汇高墅/235套/未开盘,家和城/3000套/一期118套/未开盘,里维埃拉/三期19.7万/三期1671户,恒基曦城/68万/3200户/一期112户/未开盘,乾务片区,2013年,2014年,2015年,湖星水岸华庭/734套/尾盘,华策岭峰国际/1270户/当期342户,西江月/20万/1994户/剩余230套,华发水郡/49万/三期215户,东方墅/6.6万/205户,海逸豪庭/50万/3421户/年底前将推出600套,富逸花园/5万/1000户/剩余210户,德昌盛景/25万/2275户,万威美地/11.5万/1060户,东方威尼斯/110万/10000户/已售两栋,乾城美景/5万/543户,井岸、白蕉片区未来三年内预计在售项目9个，主要分布在白蕉片区，部分项目体量较大，故销售期较长，长达3年左右,2.6 未来供应及竞争,2.7 主要项目整体规划,在售项目中，大规模社区更倾向于与采取组团围合式布局，高层住宅倾向于采取点式布局，多层住宅仍有较原始的排式布局,2.8 主要项目建筑、园林风格,斗门片区在售项目的建筑、园林风格呈现多样化发展，经验成熟的开发商都朝精致、享受型的园林方向打造，水景元素运用较多,内部环境分析,二,区域本体分析 区域住宅市场分析 区域重点项目分析 区域客户分析 内部环境总结,里维埃拉二期,华发水郡,中珠上郡,时代山湖海,此处重点分析区域案例项目共4个，斗门、金湾各2个，均为销售状况较好的楼盘，对本案产品打造及营销推广有一定借鉴意义,项目概况,项目效果图,3.1里维埃拉二期,该项目位于斗门区，毗邻风光优美的白藤湖度假区，环境资源良好，以投资性小户型为主，产品实用性较差,3.1里维埃拉二期,从表中可以看出，该项目的主力户型面积为80-89平米和120-144平米。,3.2 华发水郡,华发水郡基本信息,3.2 华发水郡,华发水郡地理位置,78,3.2 华发水郡,二期a区户型配比,一层,三层,二层,ta户型：三房两厅三卫 面积：189.82平方米 特点：全景落地大窗,内庭院与餐厅相连,第三层有超大面积主卧套房,内设花园露台.空间布局分明,3.2 华发水郡,户型分析,一层,三层,二层,tb户型：四房两厅四卫 面积：268.66平方米 特点：观景大窗.阳台方正,第三层主卧有方正大阳台,功能可灵活变换,逾35平方米的超大休闲露台.,3.2 华发水郡,户型分析,3.3 时代山湖海,基本信息,3.3 时代山湖海,时代山湖海产品线较为平均，以两房、三房为核心产品线，四房及复式单位多为项目楼王单位,一梯两户、多层单位。层数：6/9层,一梯两户、高层单位。层数：18层,一梯两户、小高层单位。层数：11层,一梯两户、多层单位。层数：6/9层,3.3 时代山湖海,时代山湖海项目整体规划容积率仅为1.80，项目采用整体围合的结构，中间多布以多层住宅，两排排布高层单位,销售中心以自然生态为主题，有着大量的湖面及绿化