北仑项目报告114p.ppt

项目可行性分析报告,浙江省宁波市北仑区,目 录,part1 宏观环境 part2 区域坏境 part3 市场分析 part4 项目分析 part5 项目建议 part6 经济测算,part1 宏观环境,盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城25公里，未来轻轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。,城市地位,面积585平方公里，海域面积258平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区。现有常住人口70万，其中户籍人口35万。,城市概述,宁波经济技术开发区：1984年10月设立，全国首批14家国家级开发区之一； 宁波保税区：1992年11月设立，浙江省唯一，规划面积2.3平方公里； 宁波大榭开发区：1993年3月由中信集团开发，规划面积36平方公里； 宁波出口加工区：2002年6月设立，主要以加工制造、保税物流为主； 宁波梅山保税港区：2008年2月设立，由国务院批准设立的第5个区。,5个国家开发区,1个港口,被誉为中国港口“皇冠之冕” ； 远东地区最大液体化工产品中转基地； 与100多个国家地区的600多个港口通航； 分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世界港口第4位和第13位。,生产收入,2009年区全年实现地区生产总值446.5亿元，增长10.1%； 完成财政一般预算收入85.7亿元，增长8.3%； 完成全社会固定资产投资265.2亿元，增长5.8%； 城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元，分别增长9.2%和13.2%。,宁波实现“现代化国际港口城市”，北仑发展举足轻重；未来定位东北亚国际航运中心重要组成部分，省外向型经济核心区。,城市格局,北仑经济,城市经济,gdp年增幅保持在10%以上经济发展快速 人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升,社会投资,北仑社会投资,固定资产投资额不断增加，且在gdp中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显。 房地产投资额不断增加，但在总投资个中所占比重减少，其他经济产业逐步壮大。,产业结构,北仑产业结构,第二、第三比重不断增加。工业不断壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的持续发展，尤其是服务业不断的壮大为城市经济注入新的活力。,城市规划,整个地块共分为八个地块，a、b、c三个区块。 a区块归属于中心区内，与其东侧的居住用地、商业中心、行政中心、中心区生态公园共同构成了新北仑的未来城市主体形象； b区块作为城市公共绿化景观的延续，规划成一个集体育健身、休闲娱乐为一体的体育休闲公园； c区块与其西侧的居住用地形成另一个完整的居住社区；,c区块,三个区块通过由中心区商贸中心引出的一条步行商业轴以及城市景观绿化带相联系，形成完整、丰富的城市形态。,a区块,b区块,城市规划,北仑城市规划目标,城市化发展目标,依据“华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区”的思路， 进一步扩大经济开发区，跳跃发展东片区和西片，完善中片区，适度开发大榭和 梅山岛,产业发展目标,根据北仑在长江三角洲的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发展 第二产业，使第二产业成为经济增长的主角,城市建设目标,上海国际航运中心的深水枢纽港，浙江省大型产业和外向型经济发展的核心区，宁 波市产业发展的核心区。,城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业，使第二产业成为经济增长的主角，成为未来城市发展的关键。,城市交通,轻轨：2号线与6号线 三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥 三路：江南东路、通途路、宁波东外环线、绕城高速、疏港高速公路,宏观环境小结,宁波要地，区域经济重心，宜居城市 城市格局清晰，定位明确 宏观经济良好，发展且稳定 居民收入增加，消费信心增强 投资性城市经济特征明显 工业不断壮大，三产服务业发展迅猛 未来人口大幅上涨的契机点,城市宏观环境对房地产市场促进作用明显 城市房地产处于快速发展期,part2 区域环境,区域构成,区域构成：形成“三区两岛一带”的空间结构，即东、中、西三区；大榭、梅山二岛和穿山半岛生态带。,西片区,中片区,东片区,“三区两岛一带”的空间结构,区域对比,通过对各区的分析和对比，寻找各个区域的定位和规划方面的差异，为醒目地位提供城市区域竞争的指导。,各区对比：,区域界定,中片区域界定,区域地位,在整个北仑的大发展下，中片区承载着串联区域，并产生龙头的集聚效应，使各区连为一体，共同发展，共赢并成为真正的龙头。中片区部仅仅是北仑的新城，而是整个北仑的中心，是北仑整体发展的要求。因此，决定了中片区 不仅是现有城区功能的补充、延续。同时也是整个北仑的发展功能希望，也是整个北仑的配套。,中片区承载着整个北仑发展功能的希望，也是整个北仑格局下的新城,中心片区,区域形象,核心区的形象价值点,核心区与其他区域形象相比,政治文化商业中心 新兴开发区域 信息服务产业基地 高新技术产业基地,老城区 北仑其他功能区块 中心,核心、中央 高新产业 新、上升感 产业升级,新都市感 新经济动力 新活力,区域经济,作为中心片区，以核心开发区开发建设为动力推进整个北仑的发展建设，是北仑成为宁波核心区的必经之路。,机电产品类占全区工 业产品的比重达到70 %工业产值不多突破。,旅游文化商务等第三 产业是中心片区发展 的方向。,一产农业,二产工业,三产服务业,产业结构持续深化调整，2009年三产服务业对经济的贡献以达到42.9%,逐步发展二三产业， 农业比重不断下降。,区域发展定位,区域发展定位和理念,推进北仑城市化的进程，实现以中心 向周边发展的方式 完善北仑城市空间结构，推动“3区2岛 1带”发展战略的有效实施 城市新经济元素的注入，完善北仑产 业结构，推动北仑产业升级,区域定位：北仑的政治、文化、商业中心 发展理念：营造新城市中心的现代生活。,区域规划发展定位,新都市 桥梁、纽带、中心 财富、动力,城市化核心 新现代城区,区域规划总体规划,行政中心区,工业产业园区,休闲居住,商务区,商住区,生活区,功能分区：,6大功能区： 工业产业园区 商住区 商务区 行政中心区 休闲居住 生活区,区域目前阶段判定,城市新中心开发次序,开发次序,所处阶段,根据这一图形，区域处于进入全面开发建设时期。,区域情况小结,中心片区已有明确的方向，上升空间大,区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好,区域已经进入全面的规划发展期,区域经济发展良好，三产比重逐年上升,城市综合型区域，宜居性强,区域界定,中心片区各项指标较好 适宜开发商业和住宅,part3 市场分析,1：成交量上涨 经历过08年楼市的“深寒”之后，2010年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追09的辉煌时期。 2：成交价格激增 自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2010年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增。,宁波楼市,整体楼市分析,市场价格格局,海曙区均价 15000-17000,江东区均价 16000-18000,江北老城均价 20000,江北新区均价 11000-13000,高新区均价 15000-18000,万达广场板块均价 16000-18000,东钱湖普通住宅均价 7000-8000,联丰板块 住宅13000-15000 洋房18000-20000,泛城西板块 10000-11000,下应板块均价 10000-11000,陈婆度板块均价 15000-18000,东钱湖别墅均价 1300015000,姜山板块均价 10000-12000,北仑高档商品房价格 9000-10000,中心城区,东部新城均价 18000-20000,宁波楼市,：,宁波住宅市场由中心城区向区域发展，从各组成板块价格表现来看：北仑当前商品房价格远低于宁波其它板块，为价格低洼，在未来竞争上具有价格优势。,区域市场,区域市场分析,03、04年大量安置房上市，成交井喷； 05年起安置市场投放开始趋缓,成交均价呈稳步上升态势，7年增长近2.5%； 成交面积受政策及市场供应结构影响，变化较大； 2009年起，市场成交面放大，呈现价量齐升局面。,受金融危机影响，09年前五月成交不高，6月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。,区域土地市场,区域土地市场分析,近期区域市场土地放量明显，随着二级市场的陆续启动，住宅市场竞争日趋激烈。,区域土地市场最近成交,北仑中心区c1地块（中河路与泰山路交叉口，位于北仑体艺中心和黄山豪庭的南面）由宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司拍得，银泰正式和此公司合作一起拿下此地，商用地价为4930元/平方米（楼面价2055元/平方米）；居住地价为6163元/平方米（楼面价2202元/平方米）竞得，总价为46694.1022万元。,华润置地以总价88415.26万元竞得得北仑中心区c2地块（位于北仑泰山路北，太河路西），楼面价为4510元/，将用作城镇住宅建设，出让面积达89119.3，约133.67亩，容积率1.5且2.2。,区域土地市场离项目最近地块,敏实地块,热电地块,镇海区 均价：900011000,北仑区 均价：800010000,小港区 二手房价:70008000,高新区 均价：1700020000,宁波主城区 均价：2500035000,住宅市场,当季市场走势,受金融危机影响，09年前五月成交不高，6月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。,派舍提香 7500-8800,荣安花园 8000-9200,金城花园 10000-11000,惠金佳园 7500-8500,世茂世界湾 8500-10000,好时光 9000-11000,里仁花园 8500-10000,东海明园 8000-9500,民和和园 8000-8500,四季桂花园 8500-9500,恒山路以北老城板块 长江路以东以次新房为主，主力价格在7000-8000元/m2间，以西有高端新盘，价格在8000-9500元/m2,新隆华府 8000-9500,核心区板块 以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升，主力价格在8000-10000元/m2。,钱塘江路以西板块 高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/m2间，新盘少。,中央商务区 以商务产品供应为主，住宅为附，价格在8000-9000元/m2。,中央风景 7600-8200,项目地处核心区板块，区域均价8000-10000元/m2。,住宅格局,在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在12000-13000元/平米左右。,住宅市场,在售楼盘分析,90户型成交率高， 110-130为首改主流，总价上浮；130-150为再改主流，需求也较大；180以上去化率低，接受度相对不高。,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,供应量,去化量,住宅市场,区域内市场供求分析,已售,未售,荣安花园,申洲项目,新隆华府,庐山路北中河路东地块,派舍提香,新隆项目,贝期特商务中心,里仁花园四期,金融大厦,黄金海岸,蓝海资源配置中心,东方石浦大厦,世贸世界湾,黄山豪庭,东海明园,四季桂花城,好时光,凤凰国际广场,金城国际花园凯旋宫,惠金佳园,中央风景,中心区c地块,通过新区住宅及商务项目的集中开发，北仑城市地位得以提升，未来住宅竞争主要集中在新城核心片区。,商务办公,住宅,网新项目,住宅市场,区域内市场布局,住宅市场重点项目,优势开发商品牌优势。世茂集团为全国知名品牌开发商，品质过硬，擅于高端物业开发，在客户当中有不少品牌推崇者，应与前期开发积累的人脉关系为后续项目的开发积累了良好的客户资源。 地段优势:处于新城区发展中心，接临凤凰山主题公园，君临商业广场、北仑区行政中心等配套资源遍布周边。 大盘优势:70万城市第一大盘的规模优势，小区内部幼儿园、网球场、景观资源，对客户有较大的吸引力。 品牌优势:美国海普设计，第一太平洋物业顾问，提升项目品牌。 劣势 产品劣势：20多幢高层建筑组成，大部分建筑均达到22层左右，点式结构得房率较低。开发量大，销售周期长，市场具有不可预测因素，面临一定的竞争压力。 对本案的启示 借势通过近几年新城区的开发建设，大盘炒作黄山路沿线板块，目前已经成为城市高端置业区域。 塑造性价比本案地块较小，拥有良好的地理位置，在项目细节上采用高品质材质，塑造项目高性价比。,项目优劣势分析,总建面积138.43平米，得房率为76.97%,总建面积88.47平米，得房率为76.97%,世贸世界湾二期主力户型示意,多为板式户型，面宽较大，设计重点以追求附加值为卖点，有较多的飘窗、阳台等。,住宅市场重点项目,住宅市场重点项目,优势品牌优势：申洲置业为申州纺织集团的子公司。在北仑当地有一定的知名度，拥有良好的口碑。 地段优势：项目位于新大路和黄山路交汇处，是新碶近几年重点开发区域，周围楼盘林立，居住氛围渐浓。 大盘优势：项目总建为30万，较具规模优势，小区内部幼儿园、网球场、坡地景观资源，对客户有较大的吸引力。 价格优势：10000/的均价在整个新城区有一定的竞争力。 劣势产品劣势：项目的产品基本以大面积户型为主，目前四期在售，有118m、133m、165m三钟户型，约420套。产品线较为单一，整体小区的建筑和景观设计理念并不突出。 销售解况：申洲四季桂花园自项目对外公开以来，销售策略一直较为中规中矩，销售活动和销售促销运用较少，销售至今，一直以低价策略进入市场，目前取得不俗成绩。,项目优劣势分析,住宅市场重点项目,125平米三房二厅二卫,进深长、面宽短，朝南面不够，附加值少，整体户型设计理念较老，不能代表新一代户型的发展趋势。,里仁花园,北仑首个涉外住宅区，汇集北仑高端客层，后期住宅在前期基础上将继续采取精装修、引进地暖元素，,网新与本地开发商合作项目，位于曼哈顿广场东面，地理位置优越，14万方，具有一定规模，目前正处于前期报批阶段。,住宅市场重点项目,网新地块,网新项目,客户组成： 北仑客户为主，部份大市范围投资客。 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 受世茂品牌吸引的投资客,客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 北仑园区外籍人士 公务员及事业单位中高层 大企业中高层,客户组成： 北仑客户为主 客层结构： 城镇化建设促进的改善型 工业区员工 区域刚需（婚房）,区域客户为主，客群结构受楼盘品质影响区分明显；高档楼盘以泛公务员和外籍人士为主；本地高端客户外流现象明显。 北仑历年来中高端需求外流现象明显，宁波东部板块的各个时期的各个楼盘都有一定比例的北仑客户，其中高端客户尤为明显。代表楼盘： 早期：锦绣东城、江南一品、皇冠花园 近期：京华茗苑 格林春天,客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 公务员及事业单位中高层 大企业中高层,住宅市场区域客户分析,目前整个住宅市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 区域内重点项目销售分析得知，环境配套等依旧是中心片区住宅的重要卖点 北仑中心片区住宅产品在市场上具有一定的认可度，销售状况较好 住宅产品对整个中心片区的发展具有推动的作用,区域内具有发展品质住宅产品的潜力,住宅市场小结,曼哈顿广场 以大型超市，生活日用品，电器、服装等为主。,富邦世纪广场,凤凰山商业街,综合商业街,阳光百货,商业市场,中心区商业分布,新大路,中河路,太河路,明州路,恒山路,曼哈顿广场,阳光百货 以中高档服饰，首饰，化妆品，电器等为主。,荣能凤凰国际广场,综合商业街 以中低档服饰，休闲餐饮，生活日用，化妆品等为主。,富邦世界广场 以中高档服饰，首饰，生活日用、化妆等为主。,凤凰国际广场 以中高档服饰，首饰，生活日用，化妆品等为主。,商业市场,北仑商铺及办公市场成交面积及均价走势,2010年北仑商铺及办公市场成交面积总体呈上升趋势，其中7月、8月未有新开的楼盘，因此成交量低下。10月份开始新开楼盘增多，成交面积迅速上涨。商铺及办公成交均价总体平稳，上涨空间大，呈上升趋势。北仑商铺均价为25000元/，办公均价为6500元/。,商业市场,商用物业的发展趋势,单一,综合,分散,相对集中,现有商圈,新城区,自主经营,统一招租,大型化,专业化,城区商业模式尚处社区商业区+零星大型mall卖场模式，具备规模影响力的集中式纯商业项目缺乏。,商业市场商业发展模式,商业市场重点项目,曼哈顿广场,北仑首个综合性商业广场，以广场汇聚人气，采取主力店带动散铺的运营模式，丰富区域配套，填补商业空白获得成功。,商业市场重点项目,曼哈顿广场商业业态分析,当前仍处于传统消费购物阶段，普通生活配套居北仑商业龙头地位，一站式商业广场、百货主力店等商业相对落后。,核心区大型商业项目，前期企业资金断层导致项目被富邦收购，目前处于重新规划阶段，将定位为北仑一站式综合购物广场，是本案重点竞争项目。,商业市场重点项目,富邦世纪广场,商业市场重点项目,荣能凤凰国际广场,当前仍处于建设当中，预计今年9月份开盘，主要建筑用于商务办公和配套用房。,目前北仑底层商业价值最高达3-4万元/；2层商业约在1.5万元/左右，随着北仑城市发展，未来商业价值还有上升空间。,商业价值体现,商业市场,商业市场,未来集中商业竞争,商业供应集中，总体上仍然以住宅配套商业为主，但也有个别综合体项目出现，体量较大；对本案有较大冲击力。,目前整个商业市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 区域内商业项目不断增多，发展势头迅猛 参照区域内项目，大规模纯商业醒目存在一定的风险 区域内其他商业项目在商业操作中，均加入了一定的住宅部分，保证资金回笼链,区域内大规模商业项目开发时配合一定量的住宅产品，有利于整体发展,商业市场小结,公寓市场,商务公寓分布,好时光,太平洋时代中心,东一时区,富邦世纪广场,格林春天,中央风景,荣能凤凰国际广场,地方性“商改住”政策对小户型公寓市场无不是一个较大的刺激；但北仑市场近来小户型公寓推量较大，市场压力竞争不小；,公寓市场,商务公寓成交面积及均价走势,北仑市场总体来说投资客比例较大，约占整体市场份额的80%左右，“商改住”地方政策对投资客的心理又是个刺激，使其心理压力较大，导致楼盘的销售上存在一定的压力；,目前北仑公寓新盘开出，整体呈上涨趋势，成交均价较为平稳，成交均价为9120元/。,东一时区,公寓市场重点项目,好时光,公寓市场重点项目,宏时中央风景,公寓市场重点项目,目前整个公寓市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 新的调控，市场呈现暂时下降的局面。 区域市场于大宁波市场格局中处于价格洼地，存在吸引大市客户可能。 北仑目前投资客较多，看中的是地段发展潜力。,区域内公寓项目开发时周边一定配套相应的设施，有利于销售和租赁。,公寓市场小结,酒店市场,区域酒店分布,天港大酒店,学苑宾馆,曼哈顿天顺宾馆,如家,南苑e家,御苑商务酒店,好丽登国际商务酒店,海港东方酒店,老板娘新光大酒店,在旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中 以三星级酒店为主要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低 而以高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大,酒店市场,以商务型酒店为主，平均入住率高达52%以上，整体供求合理，商务会展客源比重有增多趋势,区域酒店市场概况,目前整个酒店市场以中档为主，五星级只有一家 北仑旅游商务随着城市发展逐渐增加需求，目前区域内缺乏有影响力的品牌酒店 未来酒店市场空间较大，同时未来竞争形式严峻,区域内醒目开发出高品质的酒店产品，完善整个项目的配套。,酒店市场小结,区域房地产市场处于供销两旺状态,区域商铺成交价较为平稳，呈缓慢上涨趋势,区域住宅需要保持平稳，但刚需性明显,区域公寓供销状态跌宕起伏，价格态势平稳,区域内商业项目开发多配合住宅产品,市场总结,鉴于目前市场状况商业， 住宅综合体发展潜力大,市场分析小结,part4 项目分析,地块概况分析,地块概况,项目位于北仑中片区泰山西路以东，松花江路以西。 项目周边主要以企业为主，具有一线运河景观资源，有一定的商业配套。 项目地快可及性较好，泰山路可直达北仑中心。 对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地,项目地块为规模较大的工业用地；具体用地相关指标需进一步确认,67,假设平均层高为3m,工业用地 总建筑面积较大 地块综合容积率未定 商住比例未定,从容积率角度 在住宅容积率范围内高度范围为1230m 在商业容积率范围内高度范围为2460m,地块概况,项目指标,地块概况,松花江路,大港六路8号,宁波热电股份有限公司,浙江祥宁汽车城,泰山西路,地块理解,地块理解,地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值,经济指标：商业综合用地，总用地105.5亩,区位条件：位于中心片区交通便捷，紧邻岩河，环境良好。,配套条件：周边有一定的配套设施，目前属于开发阶段会逐渐完善。,交通条件：对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地,地块条件：地块较为规整，可及性良好，具有开发潜力,环境条件：周边拥有小区和企业，生活工作气氛浓厚。,地块价值评估,地块价值较高，亮点突出,地块亮点突出，地理位置优良，交通可及性极高，交通条件优良 地块周边环境较好，无环境污染源 生活配套逐步完善，配套基础较好 区位形象较好，将成为未来北路最具品质的区域,地块发展不稳定障碍点,障碍点,4、变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.,1、现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证。,2、土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。,3、工业用地是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.,地块发展不稳定障碍点,工业用地,商业用地,1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿 2.国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件 ，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监督部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让 3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同 ，按合同约定缴纳土地出让价款 4.土地使用者按土地出让合同缴情全部土地价款后，办理土地使用证,项目分析,优势(strength) s1 新城核心区，地理位置优越； s2 周边里仁、世界湾等高档小区云集，高人气保障； s3 生活配套齐全，临近区政府、体艺中心等平台； s4 大规模优势，综合体项目；,项目swot分析,优势利用,利用良好的交通吸引目标客户群，巩固区域内的目标客户群的同时，吸引其他区域客户群 利用较好的区域状况和土地状况，突出地理位置的优势，打造特色的商业综合体 “借东风”利用北仑中心片区新城规划打造的优势，借助势头突出自身的优势,劣势(weakness) w1 短时间内区域人流量不如老城区 w2 目前北仑高端客群存在外流 w3 近期国家房地产新政给予整个房地产市场一定的压力,项目分析,项目swot分析,劣势改造,强推规划值，多以新城未来规划加强项目关注度 利用较好的区域状况和土地状况，突出地理位置的优势，打造特色的商业综合体 提升自身产品的附加值，充分运用营销包装手段和有效的执行力加强项目的人性化设计,项目分析,项目swot分析,机会(opportunity) o1 北仑房地产市场健康向上发展趋势； o2 区域需求较为旺盛； o3 区域缺乏龙头商业项目； o4 区域内其他商业项目的开发，对区域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本项目的开发,威胁(threat) t1 政府对房地产市场严格调控期，未来充满不确定性; t2 无论是住宅还是商业，未来竞争较为激烈； t3 曼哈顿广场等区域内具有一定规模的商业项目已在强占市场先机,项目分析,项目swot分析,位于中心片区，地理位置佳，交通便利,紧邻岩河，环境良好，周边人文环境良好,未来区域规划较为明朗，上升空间大,项目土地状况良好，开发利用价值大高,区域内已有规模的商业综合体，竞争严峻,利用良好的地理位置和交 通条件打造特色的商业综 合体,项目分析小结,项目基本状况小结,客群分析,客户构成,客群分析,都市新贵型,北仑中心城区 他们或出身中产阶级，或白手起家、奋发向上，是城市中上收入阶层；他们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对北仑区的发展及项目产品认同感强。,客群分析,知性精英型,受过高等教育群体，以北仑老城区分布为主 主要集中在北仑开发区、老城区、各行政机关单位等，以白领、泛公务员为主，对居住品质要求较高！,客群分析,区域改善型,北仑2000年前交付楼盘的住户 新恒公寓、牡丹小区、九峰小区、新潮小区等老小区业主； 购买动机： 现有物业，80平米或者以上，小区地段好，保值性强，有足够换房资产； 近十年内资产积累迅速； 区域认同感强； 对品质和物业需求升级；,新恒公寓 牡丹小区 九鼎家园,东泰家园 国贸花园 九峰小区,新灵峰公寓 天兴家园 高凤新村,以轻轨、中提升为主的城市建设拆迁群体： 从个别案例：九峰小区、凤凰小区有较大部分拆迁群体； 购买动机： 原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款； 安置房品质较低，不能满足需求 区域认同感强；,客群分析,城市进化受益型,主力客群 都市新贵型,引导客群 知性精英型,补充客群 区域改善型,项目的目标客户群体,偶得客群 城市化进程受益型,客群分析,目标客户群圈定,通过上述分析，项目具有打造中高端住宅与标杆商业品牌的特质。 考虑到区域市场运行特点，以及企业品牌战略，建议项目打造方向：,项目定位,综上思考，项目整体定位,项目定位,4a级 国际商住综合体 （a级产品品质 a级物业服务 a级生活模式 a级逛街购物）,北仑开发核心区,项目定位,part5 项目建议,规划建议,建议方案一：,商业+住宅,商业+住宅：主题商业+特色商业+高档住宅+商务公寓+星级酒店,方案一,泰山西路,星 级 酒 店,松 花 江 路,主题商业,特 色 商 业,商务公寓,高档住宅,方案一,商业部分：住宅部分 =1：2,规划建议,建议方案二：,纯商业：主题商业+特色商业+星级酒店,泰山西路,方案二,松 花 江 路,主题商业,主题商业,星 级 酒 店,特 色 商 业,特色商业,特色商业,方案二,纯商业方案,方案对比,方案一,优势： 1、商业部分和住宅部分的有机结合，可以达到互相补充，互相带动的效果。 2、住宅产品相对与商业部分开发周期短，有助于开发商快速抢占市场。 3、住宅产品可为商业部分开发积累人气。 劣势： 1、住宅产品销售价格不及商业部分，毛利润点小于纯商业方案。,方案二,优势： 1、做足商业，可提高销售价格，毛利润点高于商业+住宅。 2、整体感强，项目形象容易做。 劣势： 1、20万方纯商业，体量过大，推售存在难度。 2、商业开发需考虑招商等问题，周期长于住宅，资金回笼慢。,综合各方面利弊，以及纵多的案例参考，建议使用方案一,商业产品建议,商业体量测算,本项目消费人口预估： 以第一消费圈为主力，同时带动第二、第三、第四消费圈，到达互相宣传的作用。,第二消费圈,第一消费圈,本案,第四消费圈,主题式商业产品建议,拒绝传统商业的复制物,传统的“盒子”,用几何体搭建的建筑集合,几何体搭建的建筑体集合的优劣势分析,主题式商业产品建议,摈弃传统意义上商业的中规中距格式，打造属于自己特色的主题商业利用空间层次感将以及配合各截点的打造营造出主题氛围,特色商业产品建议,特色街区产品以2层左右单位建筑为主。集合道路，体现层次感。利用营业的时间差将整体业态分割成日店和夜店2部分，充分确保项目整体人气。,住宅产品建议,住宅户型配比建议,为目标客户群造房子,住宅产品建议,1、选择简洁、大气的外立面可以有效的提高产品形象，是目前比较流行的立面效果。 2、区域内新建项目较多，产品里面以涂料、面砖为主。颜色以红色和黄色为主。选用比较高档的面砖立面可以突显项目在区域内的品质优势。 3、与世贸项目、黄山豪景、申洲四季相比，本案在外立面上没有明显劣势。可以突显项目的性价比优势。 4、外立面与泰山公路沿线的高档楼盘相似，可以从直观感受上拉近项目与中心城区的距离。,精装