东山地块物业发展方向建议45p.ppt

2011-07-18,东山地块物业发展方向建议,周边项目情况分析,1,part one,东山片区相关竞争项目主要有：绿地半山国际、得一理想国、盛高山鼎、半山玫瑰庄园、恒大山水城等5个项目。,区域目前已有绿地，盛高，恒大等多家知名开发企业入驻。其中唯有恒大山水城项目为高层，产品类型与本项目预期定位有差异，影响力度较小。,竞品分析,【绿地半山国际】个案详解,竞品分析,绿地半山国际优劣势分析,竞品分析,【得一 理想国】个案详解,竞品分析,得一 理想国优劣势分析,竞品分析,【盛高山鼎】个案详解,竞品分析,盛高山鼎优劣势分析,竞品分析,【半山玫瑰庄园】个案详解,竞品分析,半山玫瑰庄园优劣势分析,竞品分析,【恒大山水城】个案详解,竞品分析,恒大山水城优劣势分析,竞品分析,区域竞争项目汇总,项目swot分析,2,part two,项目swot分析,项目swot分析,项目swot分析,项目swot分析,项目预期风险评估,由于缺乏官方数据，所以我们只能根据现有市场数据及规划做出以下分析和预估：,项目发展的大环境面临机遇与挑战,板块发展 板块价值大幅提升 地块作为太原东山宜居区域的市政规划以被人们认可。在未来的两年内板块内的市政交通配套与居住氛围将日益完善。 土地放量 枣园片区待开发土地任有存量 板块所处区域为枣园片区，由于枣园片区为非耕地的特点，除现开有发项目外，本土开发公司持有的待开发地块依然较大。（如得一、鼎晨、阳煤等都有待开发土地） 物业发展 未来别墅类物业放量激增 产品物业高度重合 板块内多家大型房企入驻开发，除恒大山水城外都以别墅类物业为主。项目开发周期都在2年以上，根据项目低开高走，物业品质不断提升的市场规律，预计2年后的产品力竞争将更为激烈。,项目预期风险评估,小结 未来2年，该板块作为高端物业区域将发展得更加成熟，同时区域市场的同质化竞争也将更为激烈。 提升产品力、企业形象力，以及多元化的营销体系，将成为在片区众多同质化物业中取胜的关键。,基于未来发展的产品建议,3,part three,1,项目产品线组合建议,one,同质化竞争的市场中，规划设计和产品创新以及强势营销，比较容易赢得客户认可，实现较高的市场附加值,市场附加值,高,低,影响因素,规划设计,过程精品,市场营销,产品创新,物管服务,适用条件：城市整体房地产处于起步阶段，产品同质化严重，产品缺乏创新； 市场实现：市场附加值相对规划设计较较弱，但需要一定程度的市场引导,适用条件：城市整体规划水平相对较低，还停留在传统的排排座布局方式；中高端客户需求没有被满足； 市场实现：市场附加值明显，能够实现很高的市场溢价；,适用条件：适用于大型开发商，有自己的专业物管团队，或者大规模房地产项目，引进专业的物管公司； 市场实现：市场附加值明显，更容易吸引城市中高端客户；,适用条件：适用于各类城市或者是房地产营销水平较弱的城市； 市场实现：市场附加值最明显，是房地产价值实现最直接、最有效、最直接的手段；,适用条件：适用于一线和二线城市，城市的房地产水平很高，市场上客户开始对产品质量有很高的认知和追求； 市场实现：市场附加值相对规划和产品较低，需要概念宣传和引导；,以此确定本项目发力方向为： 规划设计+产品创新+强势营销,产品建议,既定容积率下产品组合形式的探讨,根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究在综合容积率1的情况下，本项目可能的产品组合形式为：,产品建议,花园洋房：产品差异化，扩大项目客户群体，最大化项目利润空间,别墅（以双拼为主）：从现有市场表现看，市场反应良好，为项目主现金流产品，吸引市场大多数客户，降低开发风险,盈利主体,花园洋房,盈利主体,双拼别墅,冲抵容积率 产品差异化 丰富社区产品形态,盈利主体 最大化土地价值 利润最大化,产品配比建议 花园洋房：50% 联排别墅: 20% 双拼别墅：30%,产品建议,产品建议,结论 作为东山国际项目的升级在延续绅社区规划理念的同时，根据太原当地客户的需要，全面提升项目产品力，塑造一个可以满足客户“居住、娱乐、休闲、文化、教育”5大个性化、多元化以及多样化生活需求的高端社区。 在同一区域开发两个项目，进行多项运营，我们必须在产品升级的同时做到多项目间的产品互补，整体兼顾利润和速度，降低经营风险。,2,产品风格及项目组团规划建议,two,作为东山国际项目的升级版，我们建议项目风格延续法式贵族的建筑风格。 在项目规划中，尽量避免东山国际项目 “兵营似”组团排布，整个项目组团及景观依地势而建，不同的产品形态分割及组合，使得整个项目更加贴近自然，排布更加合理。,产品建议,3,洋房产品形态及面积价格建议,three,为避免常见的呆板形式和封闭的关系，建议采取每户向阳面层层退台的台阶状结构，通过巧妙的入户方式使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,产品建议,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：150左右 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,产品建议,二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：140左右 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,露台入户,错层,产品建议,三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：130 左右 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,错层,产品建议,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,建筑面积：190左右 跃层四室两厅三卫 上层 豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房 主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层 8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间 层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮 客厅与观景露台相通，便于干燥通风 附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,产品建议,洋房类产品形式面积及总价,情景洋房主要为4层半建筑： 首层面积：150平米左右（附带小院）价格：220万元左右，。 二层面积：140平米 价格：200-210万元左右 三层面积：128-130平米左右 价格：185-195万元左右 顶层面积：178-187平米左右 价格：250-270万元左右,情景花园实现均价： 15000元/平米左右，实现市区内高档住宅的销售价格；,产品建议,4,别墅产品形态及面积和价格建议,four,以双拼为主，联排为辅 地上面积区间350-450平方米，总建筑面积600-700平方米 地上二层或三层，地下一层，地下面积200-250平方米 室内车库，双车位 5间卧室，包括2个主卧区，3间次卧室 起居室面宽在6-9米 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层三层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。 均价为2万元/平方米(毛坯,不含地下室),别墅形态及面积价格,产品建议,项目销售建议,4,part four,1,别墅开盘及去化周期建议,one,项目开盘时间初定为2012年10月，整盘共计18个月 预估复地东山国际项目到这个时候正处于小高层销售期，且应已树立了较好的品牌形象和客户基础，同时本项目产品线与东山国际项目有所互补，规避了项目间内部竞争，还能最大化的消化多类型客户，避免客户流失。 去化周期： 别墅销售周期为：2012年10月2013年7月 洋房销售周期为：2013年8月2014年5月 商铺销售周期为：2013年6月2013年8月 推案节奏先推别墅，弥补东山国际别墅销售完的真空期；形成一定市场口碑之后再推洋房（主力现金流产