沈北楼市研究——九如溪谷竟品分析45p.ppt

沈北楼市研究九如溪谷竟品分析,泰盈策划部 二o一0年四月,本次汇报目录 part1 宏观房地产市场环境简要 part2 不同区域板块重点别墅和高档项目简析 part3 辉山板块别墅项目分析 part4 棋盘山山板块别墅项目分析,宏观房地产市场环境简要,重点城市成交走势成交量,几个监测城市的商品房住宅成交持续保持旺盛，虽然在10月份出现小幅调整回落外，但11、12月随即出现反弹。,重点城市成交走势成交均价,各个监测城市价格比较稳定，增长幅度并不明显，大部分城市每月的价格增速在3%左右，而全年累计均价比2009年1月份则均有较大增幅。,和平区 6幅，46701m2,沈河区 2幅，76768m2,大东区 6幅，126359m2,皇姑区 4幅，88439m2,铁西区 22幅，866685m2,苏家屯区 8幅，871859m2,沈北新区 45幅，2943847m2,浑南新区 15幅，665534m2,东陵区 12幅，573811m2,于洪区 23幅，2472989m2,09年综合、商业、居住用地土地供应分布图,1,2,3,4,5,09年荷兰村土地开始供应市场，于洪区土地放量较多。,注：具体供应情况见附件,和平区 4幅，304924m2,沈河区 0,大东区 1幅，470240m2,皇姑区 1幅，53563m2,铁西区 11幅，788682m2,苏家屯区 2幅，2517528m2,沈北新区 16幅，1958898m2,浑南新区 13幅，1100819m2,东陵区 8幅，1070633m2,于洪区 4幅，359870m2,2,4,5,1,3,注：具体成交情况见附件,09年综合、商业、居住用地土地成交分布图,09年荷兰村土地开始供应市场，于洪区土地放量较多。,不同板块重点别墅和高档项目简析,浑南板块,在售项目以外来开发商品质项目为主，包括万科、金地、首创等国内一线品牌开发商； 以纯住宅物业为主，均价在5000-8000，户型以舒适户型为主，面积区间较大，含盖了50-300m2的区间； 随着浑南新区的不断成熟，景观及居住环境好，城市中心大量客户的外流客户。,道义板块,在售项目在中端及中端项目为主； 普通住宅均价约3500-4200之间，普通住宅以紧凑型户型为主，区间面积为40100； 客户以本地客户及城市中心消费力有限的年轻客户为主。,于洪新城板块,在售项目以外来开发商品质项目为主； 均价在4300-6200，户型以紧凑型户型为主，面积为80140为主； 由于区域早期较少人员居所，所以客户以城市中心年轻客户为主。,苏家屯板块,在售项目以中低端为主，较少中端及以上供应; 高层均价在3200-4600，户型以紧凑型户型为主，面积在60120为主； 客户以苏家屯区域内客户为主，较少和平区置业能力有限的年轻客户。,辉山板块别墅项目分析,辉山片区的主要项目 总规模约385万平，多为复合型产品，容积率多在1.0以上,人和街,北,河,南沟水库,沈,蒲,路,二中,大连渔港,育才,中体花园一号 规模：10万 容积率：0.7 开盘时间：07.6,泉涌新镇 规模：13万 容积率：1.2 开盘时间：06.6,翔凤山水国际 规模：20万 容积率：1.0 开盘时间：06.8,阳光国际花园 规模：16万 容积率：1.60 开盘时间：08.10,岭海明珠 规模：58万 容积率：0.87 开盘时间：10年,皇第龙邸 规模：130万 容积率：2.08 开盘时间：07.12,原香墅 规模：22.5万 容积率：0.65 开盘时间：08.6,大溪地 规模：99万 容积率：1.8 开盘时间：07.12,碧桂园 规模：16.5万 容积率：1.48 开盘时间：08.6,碧桂园,辉山板块,在售项目以经济型别墅型物业为主； 均价在6000-13000之间，主要供应的联排户型以180-250为主； 客户以城市中高端客户为主，在享受都市第一居住的同时，也考虑5+2的居住性。,原香墅,九如溪谷,大溪地,皇第龙邸,翔凤山水国际,碧桂园太阳城,代表案例1：原香墅辉山片区“最高品质”的项目,项目占地18.7万，总建22.5万，周边自然资源丰富，三面环水，北临蒲河、东临月牙湖、南临南沟水库及生态公园，园区内部目前规划以多联排别墅为主园林景观精心打造为核心卖点。,项目总体规划与分期,项目二期目前在售，为十联排别墅产品，通过错位规划并且通过园林的打造，居住舒适性、私密性均较强； 建筑层次丰富，布局错落自然，合理分期，且内部园林精心打造； 物业类型以联排别墅为主，一期有少量洋房供应已交楼，远期规划有高层。,一期别墅(已交楼),二期别墅（在售）,假日酒店(售楼部),三期规划,一期多层洋房（已交楼）,未来四期(高层),一期别墅与多层洋房鸟瞰,二期十联排鸟瞰,精致优雅的园林环境品质成为其核心卖点,项目园林精心打造，一期已建成区域所展示的环境精致、舒适，使其园林成为其核心卖点，同时对十联排的别墅物业也营造出了较强的私密性； 该项目以前为苗圃，拥有得到独厚的树木资源，后期用地仍种植大量树木。,林荫大道,后期用地上的苗圃,多层前的园林,联排前的园林,一期园林水系,一期中心园林小品,代表案例2：大溪地生态景观空间最突出的项目,项目占地51万，总建99万。项目占地较大，同时用地内景观资源非常好，有纯天然内湖和原生态公园等。 目前一期尾货在售，以联排、多层洋房为主。二期预计明年上半年开卖。,合理利用景观资源进行分期规划，别墅与多层产品分组团设计，私密性较好,丽湖,湿地公园,一期联排,一期洋房,二期小高,售楼处,项目紧邻23万平纯天然内湖丽湖和15万平原生态公园和园，总体规划中体现“一湖、两轴、三大板块”，景观资源非常丰富； 项目在售一期为现房，包括联排和多层产品，依北坡山势而建，两类产品园区分别独立，区隔好； 明年开工的二期产品仍以别墅及小高层为主。,五期别墅,二期别墅,三期别墅,四期别墅,合理利用极具气场的外部景观空间，凸显生态建筑,大溪地项目最大的特点与亮点就是合理利用大气磅礴的山水景观，实体建筑合理规划分布，打造大环境下的产品，充分体现景观的资源价值，凸显强列生态建筑、生态气息。,洋房因景观优势而畅销、别墅产品有硬伤且单价较高亦基本售罄,项目早期入市时洋房在非常热销，凭借其优越的地理位置和景观资源，成为其区域内别墅项目中洋房最热销的项目； 别墅产品从最初销售较差，主要因为单价在区域内的较高，同时窗户设计比较小，其通风采光性受到较大影响。,棋盘山板块别墅项目分析,浑河,世博园正门,棋盘山片区的主要项目 总规模约141万平，多为单一型别墅产品，容积率多在1.0以下,唯美十方 规模：4.75 容积率：0.21 开盘时间：07.8,中旅国际小镇 规模：20万 容积率：0.53 开盘时间：08.5,清韵百园 规模：80万 容积率：0.51 开盘时间：08.4,兰乔圣菲 规模：11万 容积率：0.6 开盘时间：07.10,漫步地中海 规模：18万 容积率：1.56 开盘时间：08.6,桑堤亚纳 规模：7万 容积率：0.46 开盘时间：07.6,保利十二橡树庄园 规模：25 容积率：0.4 开盘时间：09.10,首创琥珀城 规模：23万 容积率：0.65 开盘时间：09.10,棋盘山板块,区域是沈阳最高端的度假物业板块，在售项目以高端别墅为主，产品上也以独栋为主，双拼、联排为辅； 独栋均价在15000-18000、双拼、联排以6000-9000为主； 独栋户型区间以308780m2之间，联排、双拼以190-340m2为主 客户以沈阳最高端的客户，以及外地置业者。,代表案例1：万科兰桥圣菲经典高端别墅项目,项目前四期占地30.23万，总建9.22万，打造顶端低密度别墅社区。拥有沈阳最稀缺的两处天然资源棋盘山、浑河的自然景观。 整个社区分五期开发，目前第四期尾货在售，产品以独栋与联别为主。,规划有效利于山脉特征，开发合理分期,项目位于棋盘山山脉，分五期开发，一期06年开发，首推沿交通主干道区域，有效降低区域不成熟性； 整体规划有效利用其山脉与山谷的地形特征，打造出“四山三谷”坡地建筑典范。,一期,二期,二期,二期,三期,三期,四期,四期,未来五期,交通主干道,售楼部,顶级别墅，品牌豪宅别墅的旗手,兰乔圣菲别墅的品牌和旗号成为万科销售的重要卖点之一。从06年开盘至今，沈阳最顶级别墅的名头已成为品牌别墅的旗帜。,代表案例2：唯美十方比兰乔圣菲定位更高的项目,项目占地23万，总建4.75万，是亿达地产继唯美品格之后的又一升级力作，整个园区全部设计为独栋别墅。规划布局依地势而设计，有效利用用地内的原生的自然条件。,有效利用自然坡地进行规划设计，营造高端豪宅,规划有效结合用地内的自然坡度，独特的起伏慢坡使得唯美十方在整体建筑布局呈贴合地势而设计； 园区内泉水依靠独有的坡地地形在园区内汇集成一个水域面积极为宽阔的活水湖，大湖的北侧是私家园林。,打造顶级别墅，具有神秘气质的豪宅别墅,代表案例3：中旅国际小镇旅游复合地产的尝试,项目占地36万，总建20万，与区域内其他别墅项目不同，容积率较高，打造别墅物业的同时，也打造了大量多层物业，同时自身规划大量配套，投入资金较大，但因其区位较远，销售情况仍然较差。,交通主干道,分期较不合理，受容积率限制，规划大量多层、洋房物业，拉低其项目定位，也未有效提升销售进度,目前一期规划分东西二区，08年9月开盘至今，主要销售东区，09年10月刚开销售西区别墅，但东区别墅仍尾货在售； 项目受因容积率限制，规划大量多层、花园洋房，在拉低整体项目档次的同时，也未有限提升其销售进度。,远期规划,西区,售楼部,大型商业配套区,东区,综合型旅游大盘，带有商业味道的别墅,该项目丰富、完善的配套，使其综合性的旅游大盘气质凸显，其大量的商业配套也使其别墅私密性较差，带有较浓的商业味道。,项目配套均有较大投入，高端顶级豪宅通过早期的较大投入有效提升项目价格,附件：,新增项目1：荣盛香缇澜山,“荣盛香缇澜山”项目位于沈阳市沈北新区梅江北街18号，占地约25万平米，为“托斯卡纳风情别墅”，是荣盛发展2010年开篇之作。项目盘踞道义大学城板块、华强中国版迪士尼板块、蒲河生态居住板块交接带，紧靠蒲河景观长廊、人杰湖、地坤湖、天乾湖。园区以低密度的别墅与花园洋房为主，建筑与园林秉承托斯卡纳风格，力求打造一种原乡、休闲、浪漫、优雅、恬静的别墅生活。区域的快速发展以及第一生态新城的定位，将使香缇澜山成为真正的别墅第一生态居所。,新增项目2：三盛颐景园,三盛颐景园位于沈阳沈北新区蒲河新城道义开发区。北临蒲河大道，南隔规划的滨河路与地坤湖体育公园相邻，东为陵园北街。项目总占地约429亩，共分南北两个独立管理的社区，中间为体量4万方的商业步行街；南面为英伦风格纯排屋社区；北面为纯正古典苏州园林景观的高层电梯洋房社区。,新增项目3：龙湖香醍漫步,位于道义蒲河大路与蒲河交汇处以西，项目一 期占地18万平。坐拥占地50平方公里的沈阳最 大的森林公园、韩华温泉；紧邻棋盘山、辉山 风景区，道义项目营造优美的托斯卡纳田园小 镇风情，与自然融合的立面设计，加上项目内 完善的生活配套设施，将为业主提供品味生活、 享受自然的居住环境。,新增项目4：龙湖滟澜山,一期项目主要包括高档独栋别墅住宅及配套商业网点等 类型建筑。建筑依地势而建，设计高程逐级递进，西低 东高，丰富了空间层次，并争取最有利的朝向。利用地 形的高差变化，用建筑围合成小型院落，宅间绿地与各 户的下沉庭院结合，营造出变化丰富的宅间公共绿化用 地和私家宅院。园区总的分为四大主题花园。小区周边 的规划方式配合原生地貌与植被加以完善，在设计中充 分利用和顺应地貌地形，做到与自然的完美结合。南向 茂密的山林景观带和坐落在山丘上的大型绿化带，给园 区添加了原生的气息。,新增项目5：首创棋盘山1号,棋盘山1号一期产品均为高端别墅，是在沈阳前四代别墅 （舶来品别墅、家居型别墅、园林派别墅、功能型别墅） 基础上发展而来的 “第五代别墅”。项目除具备前四代别 墅的综合优势外，更占据了极度稀缺的山水景观资源，使 得别墅具有了收藏价值。第五代别墅融身份、居住、情趣、 风格、收藏等功能于一身，是目前别墅产品中最为高端的 类别。 面积在220580之间。在建筑风格规划上，项目一期产 品为地中海式风情小镇，整体建筑采用意大利原乡“托斯 卡纳”风格。,新增项目6：汇置公园里,汇置公园里百万平米高品质公园生活示范区，依托环绕的三大 城市公园足球公园、白塔文化公园和牤牛河生态公园，打 造沈阳首个“公园地产”项目。 27万平米中国规模最大的足球公园，不仅具备运动、健身、休 闲等基础特征，满足附近居住者的需求，更承载了沈阳