泰州市场报告.ppt

2008年度泰州市场报告,苏州市博思堂投资顾问有限公司 2009年2月,目 录,第一篇,地产篇,第二篇,房产篇,第三篇,best-team,2009年市场预判,第一篇,泰州面对什么样的宏观大形式,1、近年金融政策,2、泰州本土性政策,3、08年土地出让计划,4、08年已出让土地分析,5、08年土地交易情况,best-team,1、近年金融政策,近年利率调整,在进入08年后在一片打压声之下房地产行业迅速下滑，加之世界经济影响整个市场处于崩溃边缘。到下半年9月央行降息救市，经过5次降息调整至07年第一次涨息水平之下。经过这样的一轮调整市场下滑有所缓和，但并没有从根本上解决房地产问题所在，预计09年还会有一系列的金融调整政策。,best-team,基准利率涨幅最高10%、最低7% 涨幅保持在7-10%之间 基准利率降幅最高32%、最低7%,08年银行基准利率的下调是由于全球性的金融危机导致中国经济出现一定下滑态势，是政府为了保持经济稳定快速发展所作出的调整，所以国家在此方面的调整并不是主要针对房地产市场。,由于上调了短期贷款的利率，这一政策将对开发商的开发贷款产生一定的影响。 特别是对于那些尚未上市，无法从资本市场融资，且主要依靠银行开发贷扩张 的房地产开发企业而言，无疑将会增加他们的资金成本，加大开发成本。 从而影响房地产开发企业参加土地竞投的积极性，从而有利于降低房地产开发 企业对地价的预期，并最终影响到房价。 在金融政策上的抑扬波动，不仅仅是顺应市场的一种适时调整，也是对整个市场 的一次重新洗牌，竞争力小的开发单位及相关单位将在洗牌中被淘汰。,best-team,2、泰州市本土政策,a、净地上市,为响应国家土地净地上市的土地政策，08年初泰州市对其计划出让土地实行净地上市。执行时间：08年1月1日起,净地出让使得开发流程缩短。 减少因拆迁问题造成的政府于开发商的矛盾。（之前泰州东风路东侧湖州华辰地块） 净地出让增加了政府拆迁压力。在旧城改造上拆迁难度大，地块推出速度减缓。 就开发商而言，净地获得增加了其投资信心，减少了不必要的麻烦。,政策影响,best-team,best-team,政策影响,本土救市全面启动。 增加了购房者购买信心。 观望心理依然占据主导，新政诱惑有限。,b、 本地救市政策 执行时间：08年10月28日 09年12月31日 公积金首付比例由30%下调为20%，公积金贷款的首付比例由40%降为30% 个人首次购买90平方米及以下普通住房（含二手房），契税为1%，给予房款总额0.7%的补贴； 个人非首次购买90平方米及以下普通住房（含二手房），契税为2%，给予房款总额1.4%的补贴； 个人购买90至144平方米一下（含144平方米）普通住房（含二手房）的，将给予1%的补贴。,best-team,政策影响,提升开发企业开发信心。 降低房地产开发成本。 规范房地产市场价格行为，严格执行明码标价制度， 房价“一价清” 。,c、 物价局暂停执行核价制度 执行时间：09年1月1日 09年12月31日,3、08年计划出让土地,2008年泰州市国土局计划上市商住性质土地47宗，共计4680亩， 从上图看出大量地块仍旧集中在南区和东区，将导致这两个区域 未来的竞争更加的炽热化 。,best-team,08年计划上市土地4680亩，08年仅仅挂牌出让1694.25亩，占全年出让总计划的36%。,政府有意识控制土地放量，从而控制泰州房产市场发展的“过热”现象； 开发商资金缺乏，整体市场的萎靡也使得政府不得不降低土地发放的速度； 08年市场的低迷也是土地放量降低的根本原因之一，从而促使泰州房产市场良性循环。,best-team,单位：亩,单位：亩,4、2008年已出让土地分析,备注：具备上市条件三通一平,具备上市条件的29宗，占总上市计划的62%，面积占 总上市计划的56%；不具备上市条件的18宗，占总上 市计划的38%，面积占总上市计划的44%。 从上市宗数与上市面积看，基本具备上市条件的都各 占到将近半数，分别占到47%与46%。 预计泰州2年内的房地产市场，市场供应将非常大。,best-team,5、2008年土地交易情况,2008年泰州已成交土地分布图,已经成交土地仍旧集中在南部区域和东部区域。,best-team,best-team,2008年，在土地成交方面，城东、城南区域各占了整个竞得地块的33%； 近两年大量外地开发商（特别是知名企业）抢滩泰州市场，使得在竞得地块的开 发商中，外地开发商占了主导地位； 从06至07年的一个土地出让情况来看，土地出让呈逐年大幅递减趋势，从08年的 出让情况来看，由于国家宏观调控政策的实施，加之市场出现下滑，购房者持续观 望，使得开发商开始谨慎拿地，土地成交量下滑； 在08年的成交地块中，6块地都是以底价的10%成交，市场成交萎靡，且08年已 成交的土地仅占了整个08年上市计划的36%。,best-team,08年初国家对过热的房地产市场进行抑制出台一系列限制政策，至下半年随着国 际经济形势的下滑直接影响波及到国内的各行各业，房地产市场下滑过快已影响全 国的经济形势，金融上出台一系列应对的降息政策进行救市，但不能从根本上解决 市场颓势，但从三线以下城市来看还是起到一定的促进作用但效果甚小。 就泰州本市而言，作为一个三线城市房地产泡沫并未实际形成，但在08年房产严 冬亦受到较大的冲击，本土救市政策更是先于国家政策提前出台。从救市效果来看 08年还是购房者的观望心理占据上风，预计09年将有所回弹。 受到二级市场低迷的影响，泰州的土地市场表现也趋于冷淡，从08年计划推出土地 与08年实际出让土地面积可以看出这一点。,总 结,best-team,第二篇,泰州08年来的房产走势,1、08年总体供需情况,2、各区域楼盘细化分析,3、08年市场总结,从政府出的08年第一季度报告来看，大家都会认 为泰州的房产市场应该会跟随城市的发展而进入蓬勃的 发展时期吧。 那就让我们来看看08年年泰州房产市场的发 展情况，看一下在这半年里泰州房产市场又有了哪些变 化？市场是继续了07年底的跌势？还是进行了反弹？消 费者对市场重拾了信心？还是继续着观望？ 跟随政府城市发展的步伐,能否看到房产市场的明天？,best-team,08年总体供需情况,数据来源：泰州房管局,备注：由于房管局方面中断了信息提供，故四季度信息暂无,2008年1-9月，市区累计完成房地产开发投资34.75亿元，比去年同期的28.95亿元增长20.03%. 2008年1-9月，市区累计完成住房开发投资27.88亿元，比去年同期的23.23亿元增长17.2% 虽然由于房管局数据中断，但是经过有关部门询问，四季度总体投资情况还是呈现上升趋势。 由此可以看出，08年全年泰州房产投资额同比07年仍保持上涨态势。,备注：由于房管局方面中断了信息提供，故四季度信息暂无,数据来源：泰州房管局,2008年1-9月商品房施工面积411.86万方，同比07年增长85%。 2008年1-9月商品住房施工面积348.91万方，同比07年增长98% 2008年1-9月商品房竣工面积72.6万方，同比07年增长380% 2008年1-9月商品住房竣工面积66.02万方，同比07年增长560% 由此看出08年市场体量庞大，在08年房产环境下，市场供应充足，市场竞争日益加剧。 庞大的市场体量，使得客户选择面拓宽，受全国的房产环境影响，客户逐步形成观望。,best-team,数据来源：泰州房管局,08年受国家整体房产市场影响， 08年整体成交量相比07年成交量减少了2180套。 08年成交量同比07年大幅减少，呈现逐渐下降的态势，下半年市场由于外部环境因素，客户观望心态逐渐形成。,best-team,数据来源：泰州房管局,备注：4-6月成交套数包含大量拆迁安置房,备注：由于房管局停止成交信息的发布，故截至9月份,08年泰州住宅市场整体成交4988套，受宏观环境影响，随着下半年宏观环境影响越来越深，导致下半年成交量 不断下滑。 从区域成交量来看，成交主要集中于城东、城南区域。 从成交均价来看，价格波动频繁，市场仍将继续调整。,best-team,best-team,best-team,08年新入市楼盘成交分析,08年泰州市场新入市楼盘主要集中在城东和城北区域。 从市场去化比例分析，城东、城南区域仍然受市场消费者青昧。 城西、城北区域受外部环境影响，大多为周边人员置业（中低端客户群）。,best-team,数据来源：泰州房管局,各区域物业形态配比分析,城东、城西北区域主是以多层建筑为主 城南区域整体体量较大，各种物业形态所占市场份额较多 别墅产品目前主要集中于城东、城南区域,best-team,数据来源：博思堂市场数据库,整体市场形态占有比例,现有市场仍以多层为主力产品形态，但通过近几年市场的培育，小高层产品已经为消费者所接受，并逐渐占据了一定的市场份额。 而高层产品虽然也占据了一定的市场份额，但高层产品在泰州刚刚面市，属于新兴商品，还有待市场的融合和考验。,best-team,数据来源：博思堂市场数据库,总 结,1、受国家整体市场影响，目前泰州市场消费者观望态度较 为明显，而同时市场的供应量又在不断加大，使得市场的 供需关系发生变化。这一现象导致了泰州土地市场的成交 减少、商品房成交量逐渐下降。 2、受泰州城市规划影响，目前泰州城中、城东、城南、城 西、城北区域房产市场发展速度、发展方向不一，已经逐 渐形成各个区域自己的特色和风格。这一现象表明泰州城 市发展方向明确，有利于房产市场的发展。 3、09年年市场存量加大，市场客户可选择面将会加大，预 计09年上半年市场还是以理性消费为主。市场还在继续调整 ，冷淡的局面还将持续一段时间，不会出现太大的销售反弹。,best-team,第三篇,1、09年上半年市场供应量预测,2、09年上半年发展趋势预判,08年虽过去了，我们在市场中仍面临着种种问题? 经济危机、行业危机房地产行业是国家的支柱产业， 它牵连着大大小小许多行业的发展，泰州房地产市场发 展又将发生如何的变化呢？ 究竟是逆势而上还是随波逐流？ 我们将依据真实数据作出客观的分析来预判市场 发展动向。,best-team,09年上半年市场供应量预判,08年下半年新开楼盘总体量为107.5万方，从以推出体量来看，08年下半年楼盘的可销售量达32万方。再加上上半年市场存量，泰州市场的供应量逐渐增加。 加之整体市场尚未完全复苏，09年楼盘供应量将呈现“少量多推”的供应形式。 以上三个项目在08年已经具备预售资格，但却迟迟未正式销售，存在多方面原因：1、整体市场环境、开发商自身、产品利润值。,best-team,09年上半年发展趋势预判,从政策方面看，真正触动客户的政策尚未推出，国家将会继续出台