关于城市建设与房地产开发的几点思考

1 / 9 关于城市建设与房地产开发的几点思考 住宅业发展和城市建设都是当今城市面临的焦点问题，城市最高品质的集结点是财富创造的中心。围绕建设小康社会的新一轮城市建设和房地产开发，也必将促进城市竞争力的提升。结合 *市城市规划建设的实际，我在这里谈几点思考和认识。 新一轮城市建设为房地产业带来新的商机，房地产业的持续健康发展，将改变城市的面貌。 *市是山东省省会，是国家级的历史文化名城 ， 1992 年 12 月被 划划为沿海中心城市，19 94 年被中央定为中 央央城市。总人口 580 万万，总面积 8177平 方方公里。 1995 年以 来来 ， *市社会经济保 持持了良好的发展，20000 年国内生产总值达 到到 1200 亿元，城市 化化水平达到 %。房地产 业业也呈现快速发展的态 势势，房地产市场的框架 基基本形成，推进了投资 主主题的多元化和房地产 开开发的市场化进程。实 现现了由政府主导向市场 主主导的转换，市场需求 稳稳步增长，供需关系基 本本平衡 1998 年以来 ，房地产投资保持了每 年年 30%的增幅， XX 年年的投资额为 1998 年年的倍。 XX 年房地产 投投资占GDP 比重达到 % ，保持在合理区间， 新新开工面积在 200 到 3300万平方公里之间 。当前 *城市建设和 房房地产业 面临 三个重 大大课题，第一是经济发 展展和城市化进程进一步 加加快，构筑现代新兴工 业业化城市空间载体，实 施施新一轮房屋建设的任 务务相当繁重，我们计划 到到 XX 年基本实现现代 化化。今2 / 9 后 10 年经济总 量量平均保持 12%以上 的的增长速度，城市化率 年年均提高 1 个百分点以 上上。 城市能否适应和 保保障社会发展的责任尤 其其重大。拓展城市新的 发发展空间，创造和谐环 境境要求日益强烈。 *目目前中心城区 177 平 方方公里。这个区域常住 人人口达到 210 多万， 人人口密度过大，交通压 力力增大。为适应城市规 划划的需要，按照规划发 展展新区已成为现 实而紧 迫迫的任务，我们计划在 5 年内完成交通、管网 、河道等基础设施的建 设设和改造。提升老城功 能能，改善旧区任务也相 当当艰巨。 *有 2600 年发展史，是国家级 历历史名城，同时，历史 形形成的老城区面积大， 人人口多，居住条件差， 居居住环境亟待改善，历 史史文化风貌亟待恢复和 保保护。多年土地基础设 施施和文化等资源亟 需整 合合与翻新。为使老城翻 新新，按照我市人均发展 目目标，近 5 年需要在老 城城区改造的房屋达到 30000 多万平方米。为 把把握新世纪头 20 年发 展展的机遇， *提出了 实实现新跨越、建设新全 城城的总体目标，确定了 新新区开发、老城提升城 市市环境的基本思路。力 争争在 XX年国内生产总 值值达到 2700 亿元， 实实现历史性跨越； XX 年年国内生产总之达到 39 00 亿元，提前基本 实实现现代化； 2020 年年国内生产总值达到 80000 亿元，城市人口 达达到 400 万，把 *建建成现代化区域中心城 市市。 今后 5 年作为目 标标实现的关键时期，房 地地产将有大的发展，发 展展的动力源于四个方面 ，第一，社会经济发展 的的带动。3 / 9 XX 年我市国 内内生产总值预期达到 27 00 亿元，以占 GDPP7%的比例参考测算 ，房地产开发约需 190 亿元。第二，加快城 市市化 进程带动。按照今 后后 5 年社会经济发展目 标标，到 XX 年我市城市 化化率预期达到 58%， 按按照人口自然增长率控 制制在千分之五测算， XX 年城市人口新增 56 万万人，按照目前我市人 均均住房 30 平方米测算 ，至少需要增加住宅 16600 平方米，如果考 虑虑机械的需要，至少翻 一一番。到时住宅将成为 消消费的热点，近 5 年以 来来，我市的收入房 价比 由由降到，有利于扩大市 场场的市场需求。 *市市建设的实质是资源的 重重新配置，需要立足当 前前，满足使城市更加现 代代化的内在要求，需要 对对城市现状做深度改变 。按照到 XX 年末人均 达达到 30 平 方米的标准 计计算，基本实现户均一 套套、人均一间的标准， 整整个康居工程开发量相 当当于九五期间的 4 倍。 必必须运用市场机制，逐 步步推进。面对大量的基 础础设施建设和片区改造 ，应积极实行多元化投 资资，让开发企业担当重 要要角色，这样既可以减 少少政府筹集资金的压力 ，又可以发挥企业的效 率率。一大批实力强、水 平平高的房地产企业，将 成成为 *市新一轮城市 建建设的重要力量，这也 必必将带动新一轮房地产 开开发，促进房地产业的 持持续繁 荣。其次是创新 机机制，实现城市建设与 房房地产行业的和谐发展 。我市新一轮建设的方 针针非常明确，这就 是坚 持持以人为本，树立全面 协协调和持续发展的观念 ，坚持高起点规划，高 标标准建设，高4 / 9 效能管理 ，高水平经营，完善现 代代化基础设施和公共服 务务设施，建设更加宜人 的的住宅。要实现预期的 目目标必须促进城市建设 与与房地产行业的和谐发 展展。政府的责任，是搞 城城市的总体规划，管理 好好土地的一级市场，建 立立公开、公正、规范的 市市场秩序，依法行政， 并并引导各项服务完善高 效效，为房地产业的健康 发发展创造良好的条件。 房房地产企业应当在公开 、公正、规范的市场环 境境中充分发挥科技进步 、理念创新、机制高效 、开拓市场的优势，通 过过创造让人们满意的精 品品工程，实现企业追求 卓卓越、服务大众、壮大 企企业、良性发展的目标 ，最终为改善城市面貌 和和居住环境，提升城市 的的竞争力做出贡献。虽 然然政府和企业各自担负 的的社会责任和追求的效 益益不尽相同，但是随着 社社会主义市场经济体制 的的不断完善，随着房地 产产市场的不断规范，一 定定能够找到处理两者关 系系的最佳平衡点。 在 城城市建设中，政府除了 调调控以外，还直接承担 公公益性基础建设。政府 要要领导好组织建设的双 重重责任，促进城市建设 与与房地产建设的和谐发 展展。第一，需要健全市 场场规则体系，房地产业 的的鲜明 特点是产业链长 、跨度大、关联紧密， 每每一个环节都关系到最 终终产品，关系到行业的 社社会责任，特别是项目 审审批、规划条件、土地 供供应和资金筹集等环节 都都涉及到政府调控，完 善善市场规则需要对房地 产产生产、销售、服务涉 及及到的各个环节，包括 项项目审批程序、规划顶 点点程序、土地5 / 9 供应程序 、售后服务和物业管理 等等环节制定规则。第二 ，需要建立高效的行政 体体系。房地产是受宏观 政政策影响较为明显的行 业业，行政服务是政府支 持持房地产发展的重要渠 道道。近年来， *市非 常常重视对房地产业的引 导导和服务，积极引导和 支支持开发企业 树立新的 发发展理念，创造移民时 代代房产精品和居住环境 ；同时调整改善市场供 给给结构，增加中抵挡住 户户的住房生产，合理调 整整房屋价格，适应不同 家家庭的水平。近几年来 ，有数个百万级的大盘 相相继启动。数码港等住 宅宅项目的开发，以现代 科科技为核心推出了智能 化化、生态化的新概念住 宅宅，促进了新技术、新 材材料、新理念的推广， 引引领了 *房地产业依 靠靠高科技发展的方向； 阳阳光项目标志着 *搭 上上了国际列车，阳光 1000、国际新城等各 具 特特色的小区已经成为城 市市的亮点。在新一轮城 市市建设中，需要政府的 服服务做得更加到位。一 方方面树立环境发展观， 通通过宜人的环境提升人 气气，通过人气的聚集促 进进发展。在房地产行业 大大力创造功能性、舒适 性性、景观性、经济性的 有有机统一，追求人与自 然然的和谐。另一方面， 适适应住宅消费主体由福 利利消费向个人消费转变 ，住宅消费需求由生存 性性向舒适性、多样化、 个个性化发展，适应大规 模模旧村改造。 此外不 可可或缺的还有，健全的 中中介服务体系。完善的 房房地产市场离不开发达 的的中介服务，这不仅有 效效降低社会成本而且可 以以转移社会职能，使市 场场更公平，真正把行业 协协会办6 / 9 成企业自主的民 间间组织 。加强与金融、 评评估、交易、物业、保 险险等中介的关系，成为 企企业联系市场的纽带和 桥桥梁。同时还需要提高 政政府的调控能力，在市 场场条件下，房地产不仅 有有鲜明的市场属性，而 且且有社会属性，需要政 府府调控，这种调控需要 照照准与市场机制的结合 点点，探索弥补市场缺陷 的的调控机制。具体操作 起起来需要注意几点：第 一一，变革规划调控方式 。城市规划是对城市空 间间资源、自然资源、人 文文资源和整体策划的优 化化组合，是城市发展的 先先导，是城市建设的龙 头头，要提高城市规划的 前前展性、预见性、统筹 性性和指导性，最大限度 准准确把握未来 发展的作 用用，这都需要科学的机 制制保障。*市建立了 城城市规划委员会，建立 了了城市专家规划委员会 ，为科学决策提供服务 。实行了重大项目面向 国国内外招标，面向社会 公公开征询各界对规划的 意意见。通过发挥决策机 制制的功能，精心深化， 重重点规划，取得了 *市市总体发展战略研究、 交交通发展战略研究、交 通通规划设计、重要片区 和和结点城市设计、住宅 小小区规划设计等重要成 果果。第二，完善市场化 供供地机制。科学合理的 供供地是市场配置 的基本 手手段。 *市对 3300平方米进行了拉网清 查查，围绕完善土地调控 制制度，从总体上拉动 房 地地产发展和土地市场供 求求，进行了精心的策划 研研究，同时进一步修订 了了市场化供地的程序， 对对开发用地依法公开全 部部实行招牌出让，把经 济济房建设纳入商品房管 理理等新的方式探索。从 实实施老城改造出发，为 实实现中低收入的需要， 必必7 / 9 须有一批规模较大环 境境较好的经济适用房， 包包括被征地农民的安置 房房；按照国家政策的规 定定，对经济适用房等扶 持持政策是十分必要的， 但但是运作方式值得探讨 。政府从土地收益中给 予予经济补贴，变补砖头 为为补人头有利于政策的 显显现化。第三，建立协 调调机 制。房地产业是一 个个资金密集型产业，近 年年来， *市房地产呈 现现多元化投资趋势，外 资资内资大集团的介入， 企企业机制也逐步提高， 但但融资问题仍是开发企 业业普遍面临的难点问题 。 *市建立了协商对 话话制度，促进双方的合 作作与交流，也促进了市 场场信用制度的完善。第 四四，变革建设审批方式 。必要的行政审批和监 督督都是不可缺少的，没 有有有效的审批和监督就 是是对守法人的不公平， 对对违反人的放纵。但是 传传统审批方式计划色彩 很很重，一个政策需要几 个个月，甚至跨年度都难 以以完成。我们新一轮的 建建设，如果不从审批问 题题突破是难以实施的。 *市建立了承建项目 审审批机制 ，展开 新一轮 城城市统一组织，将分散 在在十几个部门的审批环 节节相对集中，对建设项 目目规划实行统一受理、 统统一审批，一个基础资 料料完备的项目只需要 15 天就可以完成。同时 建建立行政执法监督机制 ，保证了规划和用地的 严严格实施，有效制止了 新新的违规建设行为。第 五五，突破拆迁难点。做 好好拆迁工作已经成为旧 城城改造的难点， *市 将将全市统一 6 个区位， 统统一确定房屋价格，这 样样做虽然方便了操作， 但但是在指导原则上背离 了了市场，没有把住宅标 准准纳入总水平框架内考 虑虑，形成了标准8 / 9 和价格 的的双轨脱节并行，也不 符符合国务院城市 拆迁房 屋屋管理条例。根据住房 用用途，以房地产评估价 格格确 定房价的规定，今 年年我市对住房拆迁的补 偿偿规定进行了调整，总 的的思路是变行政定价为 市市场评估价。修订的办 法法有四个特点：一是采 取取直接评估。一个拆迁 项项目一评，评出不同类 型型，细化到不同房屋类 型型，以体现被拆迁房屋 的的市场价值。二是确定 评评估机构。由原来拆迁 人人选择改为公开，拆迁 项项目评估机构的选定采 取取抽签方式，被拆迁房 屋屋所在居委会代表监督 ，评估结果先向被拆迁 人人所在居委会通报，之 后后以书面形式向被拆迁 人人公布，如此一来，既 保保障了拆迁人的权利， 又又避免了暗箱操作。三 、采取了相应的补贴性 。做出按照规定时间搬 迁迁交房的规定。四是奖 励励费不是按照面积而是 按按户计发，体现了公平 ，对弱势群体给予了照 顾顾。拆迁办法修改后， 效效果非常明显。过去政 府府定价实际上的补偿很 高高，但是拆迁的进展很 慢慢，这次按照市场评估 ，实际上最后还是采取 了了一些优惠政策，补偿 的的价值比过去市场定价 还还略有降低，群众反而 比比较满意，重要的是大 大大的加快了拆迁的步伐 。最近我们路造需要加 宽宽的道路和需要拆迁的 550 万平方米，用了一 个个月时间就完成了 99% 。事实证明办法的实 施施效 果非常明显，有利 于于推动房地产的开发和 加加快房地产建设的步伐 。六、变革经营城市的 运运作方式。经营城市是 不不断