上海二手房买卖流程是怎样的.doc

上海二手房买卖流程是怎样的 第一步签订买卖购房合同当二手房买卖双方达成意见一致，就可以签订买卖购房合同了。第二步房屋解押房屋买卖之前，若卖方名下的房屋贷款尚未还清，则房屋处于抵押状态，需先联系银行或其他抵押权人还清欠款，办理解押手续。第三步卖方进行房屋核验、买方做购房资格审查房屋核验。第四步，签订买房合同。 上海二手房买卖流程： 购买二手房流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种：一、无需贷款的上海二手房买卖流程为：1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)2、 买方有初步意向，中介带其看房。3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取上海市xx区房地产交易中心收件收据，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。10、 20个工作日后买方新的房地产权证办出。凭收件收据领取。注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。二、需要贷款的二手房买卖流程1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)2、 买方有初步意向，中介带其看房。3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：a、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。b、 主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。11、20个工作日后，凭收件收据领房地产权证，以及他项权