关于小区乱作为自治管理情况调研报告

1 / 8 关于小区乱作为自治管理情况调研报告 随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为城市居民集中居住、生活的基本社会单元。在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主，社区管理为辅的基本特征。小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城 市市发展与否的极重要标 准准。从这个意义上说， 小小区自治管理的状况和 能能力不仅关系到社会的 和和谐和稳定，也关系到 城城市发展水平和政治文 明明的建设问题。作为首 善善之区的区，不仅是全 国国最早开展社区建设的 城城区之一，也是社区建 设设成效最好的城区之一 ，因此，更应该努力关 注注这些来自社区的基本 的的社会治理问题。 但 就就目前而言，我们城市 小小区的自治管理还相当 不不完善，其突出地表现 在在以下方面： 业主大 会会发起组织机制缺乏。 就就区而言，几乎没有一 个个小区召集过真正意义 上上的业主大会和规范的 书书面业主大会。 业主 委委员会的工作机制和组 织织能力欠缺。目前，区 范范围的小区中，绝大多 数数的小区业主委员会都 是是名存实亡，不能正常 的的开展工作和履行职责 。 业主委 员会作为业 主主大会的执行机构和业 主主利益的代表者和维护 者者，其选举产生和发起 组组织的程序，存在着明 显显2 / 8 的不公正、不合理之 处处，使得业主对业主委 员员会不信任，业主委员 会会难以有效开展工作。 涉及业主切身利益的收 费费问题、帐目管理问题 ，不透明、不公开，缺 乏乏有效的业主监督制度 。 业主对自治管理缺 乏乏热情与信心，加剧了 业业主呈一盘散沙的状况 ，意见难统一、不团结 、不配合，使得业主自 治治实际处于被悬置的状 况况。 以上这些问题的 普普遍存在，使得小区管 理理水平长期在低水平徘 徊徊，业主的合法权益得 不不到有力保障，业 主的 社社会参与热情受到伤害 ，不满情绪却有增无减 ，不仅造成了小区自治 管管理中普遍存在着的各 种种矛盾，还造成了小区 公公共设施和公共场地、 绿绿地被不法占用、改作 他他用和损毁，造成小区 环环境、形象和质量指标 的的严重下滑。 目前， 区区城市建设速度较快， 新新建小区比较多，新建 小小区的设计规划要求也 比比较高，有比较完善的 公公共配套设施和公共场 所所、绿地等要求。同时 ，小区治安、防盗等安 全全管理问题，公共设施 和和公共场所的使用问题 ，以及小区里面摆摊设 点点经营问题，也为小区 居居民们普遍重视和关注 ，并直接涉及小区业主 的的切身利益。这些都对 小小区的管理提出了更高 的的要求，使得小区的管 理理成为我们社会管理中 ，尤其是城市管理的基 本本内容。小区管理水平 和和状况，成为城市发展 水水平和城市管理水平的 重重要标志。 3 / 8 纵观目前 小小区管理中普遍存在的 自自治管理不完善，严重 影影响小区和谐稳定的诸 多多问题，纵观其原因在 于于： 管理思路上，在 对对小区自治管理的关系 中中，存在着强调以物业 管管理企业为核心，业主 自自治管理机制为辅助的 问问题 首先，在由传统 的的房管理念发展为住宅 私私有化后所出现的专业 化化、企业化、服务性的 物物业管理模式过程中， 人人们并没有完全改变物 业业“管理”的观念，而 把把现代物业管理当成传 统统传统房管模式的延续 。从而在对小区自治管 理理的模式设计上，自觉 不不自觉地突出了以物业 管管理为核心。 其次， 在在实践中，由于目前的 小小区业主相对松散，彼 此此不熟，业主大会的召 集集机制不完善，业主委 员员会工作机制和责任不 明明，使得业主大会和业 主主委员会难以发挥积极 有有效的作用。现实中， 业业主委员会的主要职能 就就在于和物业管理企业 签签订物业管理合同，而 物物业管理合同一旦签订 后后，物业管理企业便成 为为小区管理的中心和主 宰宰。业主大会由于难以 召召集，业主委 员会也由 于于自身地位和组织机制 的的松散，且业主委员会 的的成员又大多是兼职、 义义务工作，因而难以发 挥挥其有效的作用。相反 ，物业管理企业却往往 利利用其完善的企业法律 组组织行为和较复杂的背 景景，自觉不自觉地改变 了了其受广大业主聘用， 为为广大业主服务的法律 本本质，反而成为名副其 实实的广大业主的管理者 。 再次，在广大业主 和和物业管理企业发生纠 纷纷的情况下，4 / 8 政府有关 部部门和司法部门也都更 多多的从维护物业管理服 务务的延续性出发考虑问 题题，而很少从尊重广大 业业主的意愿和维护广大 业业主的选择性角度考虑 问问题。 业主委员会 的 选选举和产生机制存在严 重重不合理，不规范的现 象象 业主委员会的产生 ，既体现了对广大业主 基基本权利的尊重和保障 ，又直接决定着业主委 员员会能否真实代表业主 的的根本利益，在维护广 大大业主权益过程中能否 主主动发挥作用的问题。 目目前，业主委员会的产 生生机制或是由房地产开 发发公司组织选举产生， 或或是由物业管理企业组 织织选举产生。由于房地 产产开发公司和物业管理 企企业之间有着特殊的利 益益关系，物业管理企业 和和广大业主之间是一种 选选择和被选择的关系， 因因此，这两种业主委员 会会的选举产生方式就难 以以将物业管理企业的利 益益 与业主的权利真正剥 离离，很难保证其公平、 合合理。 在目前选举方 式式下产生的业主委员会 不不仅难以获得广大业主 的的信任，也使得广大业 主主逐渐对选举产生的业 主主委员会的做法丧失信 心心，这是目前业主委员 会会的选举中广大业主参 选选率不高，参选敷衍了 事事的重要原因。据调查 ，占八成多的小区居民 对对业主委员会是没有信 心心的，同样有超过八成 的的业主对业主委员会的 选选举不热心和不能认真 对对待。 这一状况还导 致致了广大业主对维护自 身身在小区中切身利益的 高高度关注和对维护自身 利利益的组织机构的不信 任任，以5 / 8 及对利益代表机 构构产生的无奈选择之间 的的社会矛盾。同时，也 使使得广大小区业主逐渐 对对小区公共管理事务和 公公共利益维护的社会意 识识日趋淡薄，以及个人 主主义的不恰当上扬。在 调调查中，绝大部分业主 对对小区公共事务和公共 财财产的管理，采取事不 关关己、高高挂起的态度 ，而一旦涉及个人利益 ，则事已关己、高高跳 起起。甚至目前不少小区 中中普遍存在的车辆被划 、被砸的现象，皆由这 种种矛盾引起。物业管理 企企业为了增加收费，把 很很多公共场所，甚至绿 地地作停车之用，而一些 业业主既不能有效发表意 见见，却又心有不甘，于 是是就采取类似手段以泄 心心中不 满。 小区的自 治治管理和社区管理相脱 节节 目前，小区物业管 理理的思路基本是建立在 以以物权为核心的法律制 度度的构建上，而忽视了 小小区自治管理的社会性 和和其在政治文明建设中 的的意义。在这样的认识 思思路下，对小区业主大 会会和业主委员会的产生 和和工作机制的实践，也 都都是建立在以对不动产 为为核心的工作机制上的 ，其工作指导单位归属 于于房产管理部门。而物 业业管理企业和房地产开 发发企业在业务上也受房 产产管理行政部门的管理 。这样的管理一方面存 在在着业主对物业管理企 业业难以形成有效的制衡 的的弊端，另一方面也使 得得小区自治的 管理模式 逐逐渐脱离其合理的社会 性性要求。 事实上， 从从社区管理的角度，其 本本身就包含着以小区为 单单位的，包括对人管理 和和对物管理在内的最基 层层的社会管6 / 8 理。但是， 目目前小区自治管理和社 会会管理恰恰是相脱节的 。作为社会管理重要内 容容的小区物业自治管理 ，社区管理无法介入其 中中，也无法在其中发挥 积积极作用 ;而小区物业 自自治管理所存在的松散 性性、非常设性的弊端却 又又得不到和小区管理最 为为密切的社区管理的支 持持和帮助。因此，小区 自自治管理长期处于一种 涣涣散、低效和无力的状 况况，不能有效的发挥其 应应有的自治管理作用 ， 也也不能充分调动广大业 主主参与小区自治管理的 积积极性和责任意识，更 使使得很多问题难以通过 有有 效的工作机制和法律 途途径予以解决。 在调 查查中，不仅绝大部分居 民民迫切希望社区组织能 够够在小区物业自治管理 中中发挥作用，支持和指 导导小区物业自治管理工 作作，以有效改变小区业 主主自治组织的名存实亡 和和组织无力的涣散状况 ，而社区组织也普遍认 为为由社区组织指导、支 持持小区物业自治工作既 能能够有助于社区工作的 开开展，也能更好的发挥 小小区业主自治管理的作 用用。 物业管理企业和 业业主自治管理工作，应 调调整为不同机构指导和 管管 理。物业管理企业和 业业主之间，是一种服务 与与被服务的关系。这种 法法律关系的性质，就决 定定了作为全体业主利益 代代表的业主大会、业主 委委员会和物业管理企业 之之间，具有事实上的利 益益对立性。因此，只有 将将物业管理企业和业主 自自治工作的指导和管理 机机关分属于不同的行政 主主体，才能在维护各自 利利益的前提下，有效地 调调整和促进物业管理企 业业与业7 / 8 主大会、业主委 员员会之间正常、平等的 工工作关系。事实上，根 据据物业管理条例的 规规定，业主自治工作的 指指导、管理者，既可以 是是房产行政主管部门， 也也可以是城市的街道办 事事处。因 此，为有效解 决决目前小区自治管理中 存存在的问题，应尽快将 小小区自治管理工作由现 在在的房产行政主管部门 主主导，调整为由街道办 事事处或其委托的社区进 行行指导和管理。 尽快 施施行小区物业自治管理 和和社区管理有效结合的 管管理模式，并建立在社 区区指导和支持下的业主 委委员会选举制度。 在 区区全面推进社区工作的 努努力下，区已成为全国 社社区建设成效最好的社 区区之一。在进一步建设 更更高水平和谐社区的工 作作中，小区自治管理水 平平的提升和管理状况的 改改善，无疑应成为加强 社社区建设的重要工作内 容容，也是构建小康型社 区区体系的必由之 路。建 立立街道委托社区指导和 支支持下的小区业主委员 会会选举制度，既能够使 小小区的自治管理工作得 到到有效、有力、便捷的 工工作指导，也能够有力 地地强化业主委员会的工 作作职能，更能够将小区 自自治管理和社区管理有 机机地融合，从而更好地 发发挥社区工作的作用， 取取得社区工作更好的成 效效。 探索建立小区业 主主委托代理的管理制度 。 目前，业主委员会 由由于多为兼职人员从事 相相关工作，业主委员会 的的工作机制难以保障， 业业主委员会及其成员的 工工作8 / 8 责任难以落实，这 往往往导致业主委员会工 作作效