关于我县房地产市场发展的调研报告

1 / 9 关于我县房地产市场发展的调研报告 随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从 1998 年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。 XX 年 ,我县房地产的主要行业税费和土地出让总收入 突突 2 亿元 ,占到全县财 政政收入 1/5，房地产 业业已成为我县经济快速 发发展的支柱产业之一。 为为促进我县房地产市场 持持续健康快速发展，笔 者者对对全县房地产市 场 现现状、存在的问题等情 况况进行了调研，形成了 一一 些认识与思考。 县 城城基本概况。永兴县地 处处湖南省东南部、郴州 市市北陲，东邻资兴，南 连连苏仙，西靠桂阳，北 接接安耒，全县辖 8 镇 17乡，土地总面积为平 方方公里，占湖南省土地 总总面积的 %，全县人口 万万，是郴州市人口第二 大大县，县城区面积约 14 平方公里，城市化率 达达到 %。根据 XX 年统 计计数据表明，我县城区 常常住人口约 12 万，城 区区户籍约 3 万户，城区 现现有居住建筑面积约 2440 万平方米。 房地 产产开发与发展情况。目 前前，我县三级资质开发 企企业有 10 家，具有四 级级 房地产开发企业有 1 家家。近几年我县高品房 年年平均开发量达万平方 米米。其中： XX 年开发 量量万平方米，完成投资 亿亿元 ;XX 年开发量达 万万平方米，完成投资亿 元元 ;XX2 / 9 年万平方米， 完完成投资亿元 ;XX 年 开开发量万平方米，完成 投投资亿元。 XX 年 1-6 月份房地产开发投资 亿亿元，房屋施工面积万 平平方米，房屋新开工面 积积万平方米 ,全县商品 房房销售面积万平方米。 商品房销售及价格情 况况： XX 年，我县商品 房房销售面积万平方米， 住住宅均价 1193 元 /平平方米 ;XX 年，我县 商商品房销售面积万平方 米米，住宅均价 1269 元元 /平方 米 ;XX 年， 我我县商品房销售面积万 平平方米，住宅均价 13116 元 /平方米 ;XX 年年，我县商品房销售面 积积万平方米，住宅均价 11380 元 /平方米 ; XX年， 1-6 月县 城城区普通住房均价为 14 58 元 /平方米，电 梯梯房均价为 2350 元 / 平方米，商业用房均 价价为 4495 元 /平方 米米。 1.需求方面分 析析：一是进城经商者和 外外出打工族的安居性需 求求。随着城镇化的不断 推推进及农村富余劳动力 的的转移，不少农民进城 先先租房，做点小本生意 ，积累一定资金后，购 买买小面积居室或二手房 ，以稳定和改善生活 ;外外出打工人员赚 钱后回 乡乡购房，这是欠发达地 区区大部分外出打工人员 的的中远期目标。二是居 民民改善居住条件的升级 性性需求。三是收入水平 的的提高使居民住房消费 能能力逐步提高。四是消 费费观念与时俱进，对住 房房的要求也由过去的居 家家过日子向追求高质量 生生活转变，住房升级需 求求强烈。五是储蓄存款 利利率走低，国债发行量 小小，股票投资风险大及 房房地产增值的作用 逐步 凸凸现3 / 9 背景下，不少群众 将将投资投向向房地产业 。 2.成本方面分析 ： ：目前我县多层住宅成 本 本价在1100-14000 元 /平方米，高层 建建筑成本价在 1700- 1900 元 /平方米 左左右。造成房价成本上 涨涨的主要原因：一是土 地地价格上涨直接导致房 地地产价格整体走高。近 年年来，政府加强土地总 量量控制，实行统一公开 拍拍卖，土地交易价格节 节节攀升。二是税费增加 推推动成本上升。房地产 方方相关的税费多达 10 多多种，且均有不同程度 上上涨，增加了成本。三 是是建材价格及人工费等 也也在上涨，也增加了商 品品房建筑成本。钢铁、 水水泥等建筑材料价格不 断断上升，直接增加了商 品品房的建筑成本，是导 致致房价上涨的一个原因 。四是现在的房 地产项 目目都是成片开发，品质 不不断提高，环境改善了 ，售后服务、物业管理 也也跟进了，都相应增加 了了商品房开发成本，从 而而拉动住房价格的上涨 。 市场不景气。受国 际际金融危机和房地产周 期期性调整的双重影响， 居居民消费预期下降，消 费费信心不足，观望情绪 浓浓厚，对高层建筑的电 梯梯维修更换、供水供电 等等不可预测因素和环境 配配套档次存在顾虑，加 之之到县外购房者的外流 量量增多，导致我县销售 进进度放缓，销售面积减 少少，部分楼盘特别是高 层层建筑销售状况低迷。 总体规划滞后。在开发 建建设过程中，存在着盲 目目开发现象。占地混乱 ，没有统一划分区域， 不不少所谓的住宅小区建 筑4 / 9 筑规模小，档次低、环 境境差。用地 的规划布局 不不合理，商业区和生活 区区混杂，缺乏层次感。 楼盘户型比例不尽合理 。目前，我县房产市场 上上的住房主要以 90 平 米米 -140 平米的户型 为为主，而小户型的住房 为为数较少，不能满足中 低低收入家庭的购房需求 。因为大户型的房屋结 构构其开发成本较小户型 来来说要低，开发利润空 间间大，开发商不愿意建 造造小户型住宅。 资金 链链紧张。房地产属于典 型型的资本密集型产业， 资资金投入量大，建设周 期期长。而我县房地产开 发发企业大都是小企业， 自自有资金少，以期房预 售售为主，主要依靠滚动 发发展。在房地产销售旺 季季，房屋销售顺畅 ，资 金金回笼快，扩大投资呈 良良性发展趋势 ;但在销 售售淡季，特别是受 08 年年金融危机的影响和市 场场不景气，商品房销售 面面积和销售额增速明显 放放缓，资金周转困难， 赖赖以发展的资金链受到 了了较大的影响。 房地 产产开发企业实力不强。 我我县的房地产开发企业 从从九十年代初期的 1 家 发发展到现在的 11 家， 以以前大的项目都是外地 企企业来投资的，目前只 有有浴荣国际新城、昌兴 花花园等具有一定规模的 住住宅小区是县内开发企 业业开发的。总的来说， 县县内房地产企业规模小 、实力不强，开发产品 品品位不高。 针对存在 的的问题，必须以科学发 展展观为指导，把发展房 地地产业作为保障民生和 改改善民生、推动大力培 育育和发展房地产业重要 举举措来抓。围绕实现永 兴兴山水宜居的旅游城市 的的目5 / 9 标，加强宏观指导 ，完善发展规划，落实 调调控措施，确保市场供 需需大体平衡，城镇居民 住住房得到有效保障，城 市市化率及县城品位得到 进进一步提升。 制定产 业业发展详规。把房地产 业业发展纳入县经济社会 发发展总体规划，作为保 障障和改善民生、推动经 济济发展的支柱产业来抓 。围绕经济社会发展目 标标的总体建设布局，制 定定城区房地产业发展规 划划，落实建设项目和年 度度计划，确保房地产业 有有序推进。健全房地产 开开发投资机制，引导外 来来企业和资本投资开发 ，不断提高房地产业对 经经济增长的贡献率。结 合合修编全县总体规划， 尽尽快制定“十二五”住 房房建设规划，健全和完 善善住房建设片区详细规 划划，为打造山水宜居的 旅旅游城市、改善居民住 房房条件、全面提升县城 建建设品位提供有效保障 。 控制土地开发规模 。建议每年年初，向社 会会公布本年度拟出让土 地地计划、具体的规划设 计计条件，做到有计划地 出出让，并接受社会监督 ; 出让土地量，按每年 开开发万平方米左右建筑 面面积来控制，按照容积 率率计算，共 120 亩土 地地。同 时，房地产开发 项项目的规模应在 4 万平 方方米以上，对不足 4 万 平平方米的不予审批，项 目目控制模式为 “ 组团 -小小区 ” 式 ,实行带方案 招招标出让，开发方式上 鼓鼓励在新区，住宅结构 上上鼓励高层住宅建设， 主主要是为充分考虑开发 商商的综合实力，确保小 区区品位的提升。在此基 础础上，政府采取有效措 施施，沿每年基础6 / 9 设施的 投投资方向合理储备土地 ，土地的储备量 为建设 用用地量的 10-15%，用于产业用地和调控 房房地产市场。 控制单 位位自建住房。为满足职 工工住房需求，通过市场 改改善住房条件，建设部 、监察部、国土资源部 联联合下发的建 住房 XX 196 号关于制 止止违规集资合作建房的 通通知再次强调， “ 自 本本通知下发之日起，一 律律停止审批党政机关集 资资合作建房项目。严禁 党党政机关、公用事业单 位位利用职权或其影响， 以以任何名义、任何方式 搞搞集资合作建房，超标 准准为本单位职工牟取住 房房利益。 ” 因此，机关 单单位、公用事业单位住 房房改造要走法制化、正 规规化轨道。要树立 “ 要 住住房，找市场 ”的观念 ，杜绝新的住房实物分 配配和 “ 委托代建 ” 、 “ 定定向开发 ” “ 联合建 房房 ” 等变相福利分房的 现现象 。 注重开发梯次 结结构。一是完善房产开 发发布局结构。以保障 性 住住房建设为重点，加快 廉廉租房、启动经济适用 房房建设和普通商品住房 建建设步伐，适时规划建 设设一批现代化高层住宅 小小区，完善服务功能， 提提升城区住宅档次和现 代代化水准，努力构建相 互互促进、互为补充的住 房房供应体系，满足不同 层层次住房需求。二是控 制制住房建设户型结构。 控控制普通商品房开发套 型型面积和价格，保持中 低低价位住房市场适度供 应应量。三是调整房产开 发发投资结构。制定房地 产产开发相关优惠政策， 鼓鼓励和引导房地产开发 企企业扩大投资领域，围 绕绕城市建设和服务业发 展展需要，主动投资商场 、宾馆、酒店等商业用 房房 开7 / 9 发，带动第三产业 发发展。四是引导、扶植 物物业管理行业的发展， 提提高物业管理水平及服 务务质量。 优化产业发 展展外部环境。在房地产 项项目开发建设时，本着 “谁受益，谁服务”的 原原则，供水、供电、供 气气、广电、邮电、通讯 、电信部门必须将水网 、电网等各种管网及通 讯讯网络设施统一铺设至 项项目红线，并预留接口 。政府要不断加大投入 , 着力改善道路、交 通通等城市基础设施 , 加加强教育、卫生、文化 等等民生工程建设 , 创 造造良好的人文居住环境 , 以吸引实力更强的 房房地企业来我县投资。 破解产业资金瓶颈。 受受 XX 年 全球性金融危 机机及房产市场不景气的 影影响，加剧了房地产企 业业资金的紧张。政府要 当当好银行与房地产企业 之之间的 “ 红娘 ” ，建立 良良好的组织平台、运行 平平台、管理平台，形成 政政府、房地产企业和金 融融机构共同支持房地产 业业发展的完善的房地产 金金融体系，促进银企对 接接，盘活开发商与银行 的的资金链。 培育龙头 企企业。引导县内房地产 企企业通过重组、兼并、 控控股等多种方式实行强 强强联手，拓宽发展思路 ，优化管理模式，树立 品品牌意识，打造精品建 设设，争取做成一批有概 念念、有主题、有规模的 房房地产项目，同时要引 进进一批有实力的 开发企 业业来我县投资，带动和 推推进我县房地产市场的 发发展，把我县建设成全 市市最为适宜居住的县城 之之一。 8 / 9 保障低收入家 庭庭住房需求。相关部门 要要加大廉租房的建设资 金金的筹集力度和启动公 共共租赁房、经济适用房 建建设，增加有效供给， 完完善廉租房的租住、退 出出、后期管理和公共服 务务制度，建立健全以经 济济适用房和廉租房制度 为为核心的住房保障体系 ，解决低收入困难家庭 的的住房问题。 积极发 展展住房二级市场和房屋 租租赁市场。进一步促进 住住房二级市场和租赁市 场场发展，促进住房梯度 消消费，引导居民的住房 消消费习惯，形成合理的 住住房消费需求，以推动 我我县居民住房消费结构 的的优化升级，使住房一 、二、三级市场进入一 个个有效互补的良性循环 。 规范房地产市场。 一一是加强房地产开发建 设设全程监管，加大整顿 和和规范房地产市场秩序 的的力度，坚持整顿与规 范范相结合，严格按照国 家家相关文件要求，加大 执执法力度，全面完成房 地地产市场秩序的治理整 顿顿工作，规范房地产开 发发经营审批程序，坚决 杜杜