关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告

1 / 7 关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告 一、我市住宅小区物业管理情况现状 我市物业管理起步于 1995 年。目前市区有 3 万平方米以上住宅小区 417个，住宅总面积 5106 万平方米，由物业公司管理的 227 个，总面积 2100 余万平方米，物业管理覆盖率为 41%。住宅小区管理大致分为三类：一是 1995 年后建成的小区共 248 个，210 个小区实施了市场化物业管理；二是 1985 年至 11995 年建成的小区 共共 79 个，其中 17 个 小小区实行了物业管理； 三三是1985 年前建成 的的老旧小区共 90 个， 基基本由原单位后勤部门 、办事处、 居委会管理 。全市具备资质的物业 服服务企业共有 369家 ，从业人员达 2 万多人 。其中：一级资质企业 1 家，二级资质 3 家； 三三级和暂定级 365 家 。小区业主大会成立 78 个，占小区总数 %。 我我市普通住宅物业服务 收收费实行政府指导价， 分分为五级：分别是每建 筑筑平方米、元。 近年来，市委、 市市政府十分重视住宅小 区区物业管理工作，连续 三三年将其列入为民办实 事事内容，不断加大工作 力力度。一是立章建制， 促促进工作的规范化、制 度度化。我市先后出台了 XX 市住宅区业主大 会会规则和住宅物业 基基本服务标准等 规章 制制度，修订了 XX 市 物物业管理条例，逐步 规规范了物业服务企业行 为为、业主大会活动；二 是是开展 摸底调查，进行 分分类指导。对我市两栋 楼楼以上较为集中的 10336个住宅区管理情况 进进行了摸底，2 / 7 对 790 个个没有实行物业管理的 拿拿出了分类推进的思路 和和措施，率先提出了物 业业公司管理、业主自行 管管理、产权单位管理、 社社区保障管理等 4 种形 式式的物业管理模式；三 是是积极做好旧住宅区改 善善工作，全面提升小区 环环境。今年对 1980 年年前后建成的 112 个 小小区内的房屋、道路、 配配套设施进行改造，共 投投资 5000 万元，受 益益居民万户、 26 万人 ，为实行物业管理奠定 了了基础；四是建立物业 管管理行业诚信管理体系 ，加大对物业公司的监 督督管理力度。建立了全 市市所有物业公司诚 信档 案案，并在网上及时公布 相相关信息，接受社会监 督督。同时把诚信档案系 统统建设与企业资质管理 相相结合，加大对物业公 司司的管理力度；五是配 建建物业经营用房，优化 物物业发展环境。我市在 全全国率先推出了在小区 配配建物业经营用房的新 举举措，在原来配建 3 物物业管理管理用房基础 上上又增加 4 的经营用 房房，经营收益用以补贴 小小区物业管理经费的不 足足。 二、我市住 宅宅小区 物业管理工作中 存存在的困难和问题 物业管理涉及城市管 理理的方方面面，与群众 生生活息息相关，既有服 务务也有管理，本身是个 矛矛盾集中的行业。经调 查查，物业管理的突出问 题题主要表现在以下六个 方方面： 一是物业管理运 行行机制不健全。由于受 人人员编制限制，多数区 只只有 1-2 名物业监管 人人员，多数街道和居委 会会无专人负责，导致市 、区、街、居四级监管 体体制落实不到位；一些 老老旧小区物业仍由产权 单单位后勤部门管理，未 实实行市场化运作，管理 水水平相对较低，3 / 7 设施维 修修改造难的问题比较突 出出；现实中召集业主大 会会十分困难， 业主们的 意意见稍有分歧就无法形 成成共识，难以实现广大 业业主对物业管理的参与 和和监督；二是开发商遗 留留问题比较突出。目前 物物业企业与业主发生的 纠纠纷中，近 70%的矛 盾盾源于开发建设遗留问 题题，如：业主入住后环 境境达不到规划设计要求 、工程质量差、配 套设 施施不完善、不按期交房 、不兑现承诺等。这些 问问题导致业主将怨气转 嫁嫁给物业企业，为今后 实实施物业管理带来困难 。三是物业企业服务不 到到位。主要有：设施维 修修不及时和自行车等财 物物丢失的问题；个别物 业业企业擅自改变共有部 位位用途或利用其经营为 自自身谋取利益，如车位 收收费问题；物业企业交 接接时，原物业企业不愿 退退出，拒不移交设施和 资资料，致使新的物业企 业业进不来，或者物业企 业业单方停止服务，擅自 退退出小区，给业主生活 造造成不便的问题。四是 老老旧小区实行物业管理 难难。老旧小区大多建成 于于福利分房时代，经过 住住房制度改革后，原产 权权单位不再管理，或是 原原产权单位破产或不景 气气没有能力管理，从而 造造成小区治安秩序混乱 、卫生脏乱差、维修服 务务没人管的局面。这部 分分小区难以实行物业管 理理的原因一方面是部分 居居民经济条件较差，难 以以承受引入物业服务的 费费用。另一方面是小区 建建 筑面积小导致管理成 本本高，即使设置最基本 的的服务项目，也会超出 所所收费用，物业企业难 以以经营。再者老旧小区 按按售房比例归集的维修 基基金很少，经多年使用 ，有的已经用完，而由 于于4 / 7 房屋年代较长，面临 的的维修问题较多，资金 缺缺口比较大。五是收费 标标准低，物业企业经营 困困难。自 1995 年以 来来，我市物业收费经历 了了从政府定价到指导价 的的演变，但收费标 准基 本本没有调整过。十几年 来来，物业企业的经营成 本本不断上涨，尤其是主 要要部分的人员工资增长 幅幅度超过 50%。偏低 的的收费标准使物业企业 经经营困难，目前约有 700%的物 业企业处于亏 损损状态。六是物业企业 与与供水、供电、供暖等 单单位关系难以理顺。目 前前尚未实行一户一表的 住住宅小区，供水、供电 、供热等相关部门大多 不不是向最终用户收取费 用用，而是按小区总表由 物物业公司托收，小区总 表表和业主分表之间的跑 、冒、滴、漏及供电的 电电损等，都要由物业公 司司单方垫付，虽然相关 部部门对物业公司给予了 相相应补偿，但数额偏低 ，不能弥补亏损，使一 些些物业企业不堪重负。 三、关于进一步 提提高住宅小区物业管理 水水平的意见和建议 （一）进一步深化物 业业管理体制改革。一是 继继续落实市、区、街、 居居四级物业监管体制， 落落实监管人员。建议市 房房管局尽快成立执法监 察察大队，加大对物业行 业业违法违规行为的查处 力力度；各区参照 XX区 的的做法，将区小区办编 制制和人员整体划归区住 房房办，解决监管人员不 足足问题；街道办事处统 一一成立物业管理科，居 委委会有专职人员负责物 业业管理工作；参照卫生 、计生、民政在社区设 定定公益岗位的做法，建 议议我市 3 万平米以上的 小小区由政府出资设置 1 个个物业协管员的公益岗 位位（约 450 个）。 二二是加5 / 7 快推进业主 自治 体体制建设。将业主大会 和和业主委员会建设纳入 社社区组 织监督指导中， 继继续推行居委会人员和 业业主委员会组成人员交 叉叉任职，居委会与物业 管管理区域重叠的，实行 一一套人员两块牌子。三 是是改革物业服务价格管 理理机制。实行物业费政 府府指导价和市场价双轨 运运行制度，对已建立业 主主委员会和业主大会的 住住宅区物业管理收费实 行行市场价，由业主和企 业业自主协商决定物业服 务务收费水平；其他普通 住住宅区仍实行政府指导 价价。 （二）进一 步步提高全市住宅区物业 管管理覆盖率。继续按照 分分类推进、重点突破的 思思路，推行物业公司管 理理、业主自行管理、产 权权单位管理，社区保障 管管理等 四种物 业管理模 式式。一是加快产权单位 住住宅物业服务市场化改 革革步伐。研究制订优惠 政政策，推进机关企事业 单单位房管部门转制为物 业业服务公司，或将单位 住住宅区直接转交物业服 务务企业管理。二是推进 老老旧住宅区实行物业管 理理。制定适当的扶持政 策策，鼓励有实力的物业 服服务公司接管老旧小区 的的物业管理，从抓治安 防防范及治理脏、乱、差 入入手，逐步向社会化、 专专业化的物业服务模式 过过度。三是积极探索规 模模较小、布局分散的住 宅宅区实施业主自管物业 模模式。由业主委员会直 接接招聘保安、绿化、保 洁洁、维修等专业人员， 对对小区实行专项管理 。 （三）进一步提 高高省会住宅区物业 服务 的的整体水平和档次。一 是是继续推进在所有已实 行行物业管理的小区全面 推推行标准化服务。按照 已已颁布实施的石家庄 住住宅物业基本服6 / 7 务标准 ，确保物业服务企业 在在企业行为、制度建设 、物业服务、人员行为 等等方面达到“规定动作 ”和基本标准，提高服 务务质量。二是完善物业 服服务标准社会评价制度 ，使其能够长期坚持形 成成制度化。三是坚持以 社社区为平台的联席会议 制制度，及时将矛盾和纠 纷纷化解在基层。四是切 实实提高物业服务企业自 身身素质。有针对性地强 化化政策法规和岗位技能 培培 训，落实物业管理专 业业人员职业资格制度， 通通过职业资格考试、注 册册登记、招聘上岗等措 施施，从专业能力、职业 道道德和业绩等方面对物 业业人员实施管理和监督 。 （四）积极探 索索、逐步理顺水、电、 热热、气等单位与物业服 务务企业的关系。按照 物物业管理条例规定， 有有关单位应积极创造条 件件，实施水、电表出户 工工程和供热分户计量改 革革，逐步做到服务到户 、收费到户、维修保养 到到户。对暂不具备出户 条条件的住宅区，按照平 等等互利和有偿服务的原 则则，有关单位可委托物 业业服务企业收取相应费 用用，合理损耗费用由委 托托单位承 担，市财政酌 情情补贴。另外，根据我 市市实际情况，借鉴外地 成成功经验，理顺住宅区 热热交换站管理体制，逐 步步将现由物业企业管理 的的住宅区热交换站 交由 供供热企业直接管理，并 由由政府、产权单位、业 主主三方出资筹集建立供 热热管网建设维护基金， 把把供热二级管网纳入城 市市基础设施建设管理的 范范围。 （五）进 一一步提高解决突出物业 管管理问题的能力。一是 建建立应急维修保障制度 ，解决群众的燃眉之急 。建议每年从市住宅专 项项维修7 / 7 资金的增值收益 中中提取一部分，建立住 宅宅物业应急维修资金， 用用于住宅区的公共部位 突突发性应急使用 ，缓解 物物业纠纷和矛盾。二是 集集中解决一批开发商遗 留留问题。由建设、规划 、房管、工商、监察等 部部门联合组成遗留问题 排排查解决工作组，在全 市市范围内对群众反映强 烈烈的开发商遗留问题， 拉拉出清单，逐个研究解 决决方案，限期解决。通 过过“三位一体”大调解 和和 “ 街道法庭 ” 、 “ 社社区法庭 ” 等简易程序 ，依法、快速解决开发 商商遗留问题。同时，认 真真落实 XX 市新建住 宅宅交付使用管理试行办 法法，避免新问题的出 现现。三是制定出台住宅 小小区车位管理办法、住 宅宅楼道管理办法、住宅 电