出租屋管理暂行实施办法.doc

出租屋管理暂行实施办法 第一章总则 第一条【目的依据】为加强出租屋的综合管理，维护社会稳定和市场经济秩序，促进我区经济和社会的协调发展，根据国家、省、市的有关规定，结合本区实际，制定本办法。 第二条【适用范围】本区辖区范围内出租屋的行政管理适用本办法。 第三条【定义】本办法所称出租屋，是指住宅、工商业用房、办公用房、仓库等用于租赁的房屋。 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将房屋交付给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。 有下列情形之一的，视同房屋租赁： （一）出租人将房屋承包给他人经营，或不直接参与经营，但以合作、联营的名义交由他人经营的； （二）以将房屋借给他人使用为由或其他方式变相出租、转租房屋的。 出租人是指房屋所有权人，但出租依法代管的房屋和受委托出租的房屋，代管人和受委托代理人视同房屋出租人。 承租人是指以书面或口头形式与出租人签订房屋租赁合同的自然人、法人或者其他组织。 第二章管理机构与职责 第四条【领导机构】管委会设立出租屋管理领导小组（以下简称“出租屋领导小组”），负责组织、协调、指导、检查、督促和考核全区的出租屋管理工作。 出租屋领导小组由管委会1名分管领导任组长，成员由区两委办公室、监察局、人事局、规划国土建设局、财政局、社区管理局、物价局、社会治安综合治理办公室、公安分局、地税局、工商分局、劳动监察大队、城市管理综合执法大队等部门分管领导组成。出租屋领导小组下设出租屋管理办公室作为常设机构，配备若干行政编制，负责领导小组的日常工作。 出租屋办公室设在社区管理局，为区出租屋管理工作的行政主管部门。 第五条【管理部门职能】各相关部门按照下列规定，切实履行职责，依法做好出租屋管理工作： （一）规划国土建设局负责出租屋的规划管理，指导、监督出租屋确权登记备案工作；对违法租赁的行为要严格依法处罚；把好出租屋市场准入关，不合格的出租屋一律不得出租； （二）公安分局负责出租屋的治安、消防、承租人的户籍管理，定期上门检查,对不符合治安、消防等有关规定的出租屋，责令出租人整改；督促租赁双方落实登记措施，对不依法履行登记手续的出租人进行处罚；各派出所应加强与出租屋管理中心的联系与沟通； （三）城市管理综合执法大队负责对违法建筑的查处，对违法建筑的出租屋进行处罚或交规划部门处罚； （四）地税局负责出租屋的税收征收工作； （五）人口与计划生育局负责监督、指导街道办事处对承租人的计划生育工作； （六）财政局负责出租屋入库税费收入和经费支出的预算管理工作，监管经费开支情况； （七）劳动监察大队负责督促落实用人单位对居住在出租屋员工的管理； （八）工商分局负责管理利用出租屋进行经营的行为； （九）社会治安综合治理办公室负责将各有关职能部门履行出租屋管理工作的情况作为社会治安综合治理领导责任制的重要内容进行考核； （十）安全生产监督部门负责出租屋内企业生产经营的安全监督管理； （十一）监察局负责监督、检查各部门的出租屋管理工作； （十二）其他部门在各自职责范围内加强对出租屋的管理工作。 管委会将出租屋管理工作纳入各部门年度工作目标责任书，严格考核。 第六条【服务中心职责】街道设立出租屋管理服务中心（以下简称“出租屋服务中心”），为事业单位，与街道社区综合管理服务中心合署办公。 出租屋服务中心负责本街辖区内出租屋的管理工作：租赁中介服务；组织出租屋方面的宣传教育；协调治安、计生、房管、工商、环卫、税务、安全生产、经营等管理措施的落实，将出租屋的有关信息集中处理，并及时反馈相关部门；负责出租屋管理员队伍建设，落实岗位责任制和奖惩责任追究制度。 出租屋服务中心可以接受管委会各职能部门或驻区单位的委托，代办流动人员临时登记、IC卡暂住证、流动人口计划生育证明及房屋租赁登记手续,代征有关税费，采集有关信息等。 第七条【服务站职责】在各社区居委会设立出租屋管理服务站（以下简称出租屋服务站），在出租屋服务中心的指导下，做好出租屋的租赁、治安、消防、计生、安全生产、经营以及非本市户籍人员的日常管理工作。 第八条【管理员职责】各出租屋服务中心分别按照每100栋配备1名出租屋管理员的标准建立出租屋管理员队伍。 出租屋管理员的主要职责是：做好出租屋登记工作；督促非本市户籍人员办理暂住证，对拒不办证的人员，及时通报公安部门；督促出租人按时缴纳有关税费；检查督促出租人落实防火、防盗等安全防范措施，对拒不执行者，应及时报告公安部门；落实计划生育责任，发现违反政策怀孕和生育的人员，及时通报计生部门；做好出租屋的法制宣传教育，协助查处违反规定的出租人，掌握出租屋的违法犯罪情况并及时向有关部门报告。 广州开发区出租屋管理员管理办法由区出租屋管理办公室另行制定。 第三章租赁当事人义务 第九条【基本原则】出租人、承租人及其共同居住人应当遵守相关法律法规，配合有关部门做好出租屋管理工作。 第十条【出租人的义务】出租人应当履行下列义务： （一）治安义务： 1、不得将房屋出租给无合法有效身份证明的人员和未成年人； 2、与承租人签订房屋租赁合同（口头或书面），对承租人及其共同居住人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或主要经济、单位所在地、有效身份证明等基本情况进行登记； 3、带领或督促非本市户籍的承租人及其共同居住人，在入住出租屋3天内到出租屋服务中心办理流动人员临时登记证或IC卡暂住证； 4、不得包庇、容留承租人及其共同居住人进行违法犯罪活动和非法生产经营活动；发现承租人及其共同居住人有违法违规活动或者有违法违规嫌疑的，应当及时报告相关部门； 5、出租屋居住人数达50人以上的，应配备专职管理人员负责本出租屋管理工作，并到社区出租屋服务站备案； 6、出租人因故不能实施日常管理工作的，应委托代理人履行管理职责，双方必须签订委托协议书，并到出租屋服务中心备案； 7、与承租人解除或终止房屋租赁合同的，必须自解除或终止租赁合同之日起3天内到社区出租屋服务站办理相关注销手续； 8、协助、配合出租屋服务中心、社区出租屋服务站及相关职能部门对出租屋实施管理。 （二）消防义务： 1、按规定完善出租屋消防设施，并经常进行消防检查，及时发现和排除火灾隐患，保障承租人及其共同居住人的居住安全； 2、提供给承租人的人均居住面积不得少于3平方米，且不得在房间内设置住人阁楼和3层以上（含3层）的床位； 3、厨房应单独设置，房间墙体不得使用可燃材料； 4、应设有直通楼房天面的楼梯，楼梯宽度不得少于1米，其中楼高3层以上且居住50人以上的应设有2座楼梯； 5、每个楼层及窗户、阳台的防盗网均应设有安全出口，并保持畅通；面积60平方米以上的房间应设置2个安全出口； 6、按照建筑面积每50平方米配置1个灭火器的标准配置灭火器，并保持其性能完好；楼高6层以上的出租屋还应同时在每个楼层明显易于取用的地点设置室内消防栓； 7、不得乱拉乱接电线和电器设备，不得堆放易燃易爆物品； 8、不得擅自改变房屋用途，不得利用承租的房屋违章搭建。 （三）计生义务： 1、不得向没有计划生育证明的已婚育龄非本市户籍人员或违反计划生育规定的人员出租房屋，发现承租人违反计划生育规定的，应当及时向社区居委会、村委会或出租屋服务中心报告； 2、已婚育龄承租人拒不履行避孕节育措施和孕情检查的，出租人应停止租赁，并收回房屋。 （四）纳税义务： 按时申报和缴纳房屋租赁相关税费。 （五）宣传义务： 公示、宣传有关出租屋的法律、法规、政策。 第十一条【承租人的义务】承租人及其共同居住人应当履行下列义务： （一）治安义务： 1、遵守国家、省、市有关治安管理的法律、法规、规章及政策，自觉接受管理和监督； 2、租赁房屋时，必须向出租人出示本人和共同居住人的有效身份证明，如实登记有关基本情况； 3、非本市户籍的，应在入住出租屋3天内到出租屋服务中心申领流动人员临时登记证或IC卡暂住证，如实填写有关表格； 4、不得利用出租屋进行违法犯罪活动或非法生产经营活动；发现共同居住人有违法犯罪活动的，应当及时报告相关部门； 5、不得任意增加共同居住人数，需要增加的，应事前征得出租人同意，但增加后的总人数不能违反第十条第二款第二项的规定； 6、转租房屋的，应经出租人同意，并自转租之日起3天内到出租屋所在出租屋服务中心备案，办理转租手续； 7、接受管委会相关职能部门依法进行的检查和询问。 （二）消防义务： 1、承租人及其共同居住人应加强防火意识，注意消防安全，发现出租屋有安全隐患的，应当及时告知出租人予以消除； 2、出租屋未经相关部门许可，不准用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、腐蚀性、放射性等危险物品； 3、禁止利用出租屋非法充装煤气； 4、不得乱拉乱接电线和电器设备，安全使用煤气炉具和电器设备； 5、不得擅自改变承租房屋的用途，不得利用出租屋违章搭建。 （三）计划生育义务： 1、严格遵守国家、省、市有关计划生育的法律、法规、规章，落实计划生育措施： 2、非本市户籍的已婚育龄妇女持有效的流动人口婚育证明，到出租屋服务中心或社区出租屋服务站进行验证； 3、已婚育龄妇女应到出租屋所在社区出租屋服务站登记备案，并按要求参加服务站组织的查环查孕； 4、发现共同居住人有违反计划生育的情况的，应向社区居委会、村委会或出租屋服务站报告。 第十二条【用工单位的义务】招用非本市户籍人员50名以上的用工单位，可作为承租人统一租用职工宿舍，组织宿舍的治安保卫工作，并安排专职或兼职的人员进行管理。 第四章租赁管理 第十三条【分类管理】全区出租屋按照标准分为重点户、复杂户和一般户三种类型，实行分类管理，确保重点，兼顾一般。曾发生消防安全事故或治安刑事案件、存在严重消防安全隐患、偷税漏税或进行非法经营的出租屋属于重点户；居住人数较多、附近住宅密度较大、存在一定消防安全隐患的出租屋属于复杂户；其余出租屋属于一般户。 各出租屋服务中心负责对出租屋所属类型进行评定，报区出租屋管理办公室备案，并根据情况变化，适时对出租屋所属类型进行调整。 社区民警、出租屋管理员要加强对重点户、复杂户的管理和巡查。 第十四条【各部门的配合】区规划国土建设局、社区管理局、公安分局、工商分局、地税分局等职能部门应加强综合管理，相互配合，加强对各出租屋管理服务中心的指导和监督。 各出租屋服务中心负责街辖内出租屋信息的采集和录入，管理所辖区出租屋的档案。房管、规划、公安、城管等职能部门应将本部门掌握的危险房屋、违法建设、存在消防安全隐患以及过去曾发生治安、刑事、火灾等案件的情况以及承租人及其共同居住人的信息及时地告知出租屋服务中心。 第十六条【动态管理】出租屋服务中心建立日常巡查制度，并配合房管、规划、公安、工商、税务、计生、城管等职能部门，对本街道辖区范围内的房屋租赁情况进行检查。各职能部门对出租屋服务中心通报的违法犯罪行为，应当依法进行处理。 出租屋服务中心办理租赁管理相关事项或巡查、检查房屋租赁情况时，发现租赁当事人未办理租赁合同登记备案的，应当及时通报房管部门；发现出租房屋不符合消防安全管理规定，承租人及其共同居住人未办理流动人员临时登记证、IC卡暂住证或者利用出租房屋从事违法犯罪活动的，应当及时通报公安机关；发现违反计划生育管理规定的，应当通报计生主管部门；发现承租人及其共同居住人利用出租屋从事造假贩假、非法传销、无照经营等违法行为，应及时通报工商主管部门；发现租赁当事人违反本规定或其他法律法规、规章规定的其他情形的，应当及时通报相关行政部门，并将具体情况记录到房屋租赁管理档案中。 第十七条【考评制度】出租屋服务中心每季度联合相关部门对所辖范围内出租屋的消防、治安、计生等方面进行考评，凡考核低于有关标准的，由出租屋服务中心责令限期整改；对拒不整改的，建议相关职能部门依法进行处理，并在管委会信息网上予以公布，待整改并通过考评后方能出租。有关标准由出租屋管理办公室另行制定。 第十八条【登记申报制度】租赁双方当事人应当自签订、变更、终止租赁合同之日起10日内，持出租人、承租人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明、房地产权证书或者其他合法权属证明、房屋租赁合同，到出租屋服务中心申报房屋租赁。经审核符合出租条件的，由区规划国土建设局核发房屋租赁证，并按规定接受考评和审核。 房屋属于共有的，应提供其他共有人同意出租的书面证明。 第十九条【交换册制度】出租屋管理实行交换册制度，出租人使用区出租屋管理办公室统一印制的两本出租屋信息交换册登记承租人信息，并以1周为一个交换周期，由出租屋信息管理员上门收取后，送出租屋服务中心记录。 招用非本市户籍人员50名以上的用工单位以本单位名义，由专职或兼职管理人员统一填写出租屋信息交换册，并按时送交单位所在出租屋服务中心。 第二十条【物业管理公司的义务】各小区物业管理公司应加强对小区内出租屋的管理，发现问题应及时督促出租人、承租人整改，并代出租人统一填写出租屋信息交换册。 第二十一条【鼓励兴建员工公寓】鼓励兴建员工公寓，为区内企业配套服务，推行旅业式管理。 农村集体经济组织利用自留用地兴建员工公寓的，纳入全区统一规划，并优先作出安排。 第二十二条【消防重点的管理】对居住50人以上的出租屋要纳入消防安全重点单位来实施管理。 第二十三条【非住宅出租屋的管理】凡承租的房屋用作工厂、仓库、商店、办公和经营特种行业的，需按照规定经有关部门审核批准后，方可生产或经营。 第二十四条【房地产中介服务机构的义务】房地产中介服务机构提供租赁