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房地产项目可行性研究 第一篇：房地产项目可行性研究第二篇：房地产项目可行性研究第三篇：房地产项目可行性研究报告第四篇：房地产项目可行性研究报告范本第五篇：杭州某房地产项目可行性研究报告更多相关范文 房地产项目可行性研究 张世超 关键词：房地产可行性步骤内容影响因素 摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。 1可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随(：)着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： 1.1可行性研究是投资决策的重要依据。 项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 1.2可行性研究是项目审批的依据。 在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 1.3可行性研究是项目资金筹措的依据。 根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 1.4可行性研究是编制设计任务书的依据。 可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 1.5可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2可行性研究的步骤。 2.1组织准备。 进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 2.2现场调查与资料收集。 现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料 主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 2.3开发方案的设计、评价和选择。 这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 2.4详细研究。 采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 2.5编写研究报告书。 可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。 3房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 3.1项目概况。 项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 3.2市场分析和需求预测。 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3.3规划方案的优选。 在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 3.4开发进度安排。 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 3.5项目投资估算。 项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 3.6资金的筹集方案和筹资成本估算。 根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。 3.7财务评价。 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制， 债务偿还表、资金与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 3.8风险分析。 风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及提供参考。 3.9国民经济评价。 国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 4房地产投资需要注意的影响因素 4.1社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。 4.2当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 4.3街区环境对房地产营销的影响 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 5投资商自身条件考察 5.1考察你的经验 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。 5.2考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 5.3考察你的融资能力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。 6从全局出发进行可行性研究 事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？ 7结论。 运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。 参考文献： 1王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系j.西南金融。1999 2黄正军，赵冬。中国房地产投资周期波动实证分析及预测j.*建筑大学学报。xx 3梁云芳，高铁梅，贺书平。房地产市场与国民经济协调发展的实证分析j.中国社会科学。xx 4岳朝龙，孙翠平。我国房地产投资与gdp关系的协整分析j.统计教育。xx 5李聪明。我国房地产周期波动与宏观经济关系分析j.特区经济。xx 6曲波，谢经荣，王玮。中国房地产周期波动的评介与探析j.中国房地产金融。xx 房地产项目可行性研究 收益情况：开封东区汴京大道东延段，土地105亩，临一类大街宽度300米，预计摘牌价格50万/亩，地价5250万，该地段可规划商场酒店写字楼住宅，低密度状况容积率为3，建筑面积21万，均价5000（含写字楼临街房），预计收入10亿。（以上保守估算） 土地获得方法：政府设定摘牌资格，然后该公司摘牌。 投入一：地上苗木赔付100万，开发成本：目前高档小区（部分洋房、部分高层）建筑成本（含规划设计绿化）1600元，此项投入3.36亿。 投入二：代建新农村社区投入5000万（该资金已经进场，新农村改造项目已经封顶） 投入三：挂牌拿地前期工作费、开发费用以及其他零星支出。 招商意向：股权整体收购、或者投资方控股经营。项目背景：置业公司几位股东是南方人，该投资不符合当初”快进快出”的投资意向，目前资金链紧张，继续投入能力不足。 区位展望：周边配套成熟，周边地块已经售出，此地块属于稀缺资源，未来将是东核心区。 房地产项目可行性研究报告 编制单位：海南方能投资顾问有限公司 编制日期：二o一二年七月 目录 第一章总论-1 1.1项目背景与概况-1 1.2主要技术经济指标-5 1.3问题与建议-6 第二章项目投资环境与市场研究-7 2.1投资环境分析-7 2.2区域房地产市场-8 2.3销售预测-9 2.4营销策略-11 第三章建设规模与项目开发条件-13 3.1建设规模-13 3.2项目概况现状-13 3.3项目建设条件-13 第四章节能减排-16 4.1.项目建设方案-16 4.2.项目所在地能源供应条件-37 4.3合理用能标准和节能设计规范-38 4.4项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况-39 4.5项目节能措施及效果分析-40 第5章环境影响评价-52 5.1.编制依据-52 5.2.环境现状-52 5.3.项目建设对环境的影响-53 5.4.环境保护措施-53 第6章劳动卫生与消防-55 6.1.指导思想-55 6.2.职业安全卫生健康对策与措施-55 6.3.消防设计-56 第7章项目实施进度-57 7.1.项目开发期-57 7.2.项目实施进度安排-57 7.3.项目实施过程控制措施-57 第8章项目招投标-58 8.1.工程项目招标投标概述-58 8.2.工程项目招标投标因素分析-59 海南方能投资顾问网址：联系电话8.3.招标依据-61 8.4.招标范围-61 8.5.招标方式-62 更多. 房地产项目可行性研究报告 道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。小区在西侧道路共设置两个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入小区后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区主干道外侧设置地面停车解决小区地面停车的问题。 1.5建筑设计 1.5.1住宅设计 本工程采用9、10层单元式渡假公寓。 住宅采取拼接形式，住宅布局结合地形布置，塑造出富于挺拔、动感、流畅的建筑外部形态，同时还注重各住宅单元内部的景观均好性。 度假型标准间式住宅（三个电梯、两个楼梯）采用以内廊式双面布置小户型为主，部分套型为一室一厅一卫套房。层高均为3.0米。 房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。 建筑风格：地中海风格。 地中海建筑风格其建筑特点是：长长的廊道延伸到尽头，然后垂直转弯，半圆形高大的拱门，或数个连续或垂直交接，墙面通过穿凿或版穿凿形成镂空的景致。地中海风格体现的海洋性，蓝色和和白色的主色调及其休闲浪漫的高尚生活特质与海南特有的阳光，海洋和休闲生活非常吻合。地中海风管建筑具有浪漫优雅，久而弥新的特点。与基地所处的海南海滨旅游休闲的气氛相一致。该风格建筑也将以其独特的形体和风格塑造整个城市的容貌，塑造这座城市的文化风貌，继而成为构成城市形象的一部分。 在建筑群体空间的塑造当中，利用各建筑单元的层数不同，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶楼台等可变因素，变化的形体丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。 无障碍住宅单元布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计残疾人坡道，一部电梯为无障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。 1.5.2公共配套 公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。 地下机动车库和机房在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库面积合计7878平方米，设有两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为90辆。 社区服务及物业主要设置在小区入口处2#楼一层裙房部分，面积上符合城市居住区公共服务设施设置标准。 2、结构方案 2.1设计依据 1.本工程设计使用年限为50年。 2.自然条件 a.风荷载： 规范取值，基本风压值wo=0.75kn/（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整） 楼面(屋面)使用活荷载标准值： 卧室、客厅、电梯厅2.0kn/ 餐厅、厨房、卫生间2.0kn/ 阳台2.5kn/ 楼梯间3.5kn/ 商场3.5kn/ 地下车库、车道4.0kn/ 设备机房7.0kn/ 上人屋面2.0kn/ 不上人屋面0.5kn/ b.面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。 c.抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。 3.本工程所采用的主要规范、规程 建筑结构可靠度设计统一标准gb50068-xx 建筑结构荷载规范（xx版）gb50009-xx 混凝土结构设计规范gb50010-xx 建筑抗震设计规范gb50011-xx 建筑地基基础设计规范gb50007-xx 高层建筑混凝土结构技术规程 砌体结构设计规范 建筑桩基技术规范 建筑工程抗震设防分类标准jgj3-xxgb50003xxjgj94xxgb50223xx 2.2建筑分类等级 本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。 2.3上部结构及地下室结构方案 1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。 2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。 2.4基础方案 本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。 2.5结构材料 1、基础混凝土：c30混凝土，基础垫层采用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为p6级。 2、上部结构混凝土：墙柱c30-c40梁、板及楼梯c30混凝土。 3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。 4、钢材：钢材q235b；钢筋梁柱主筋hrb400级钢筋，梁柱箍采用hpb300级钢筋，板钢盘hrb400级钢筋。 2.6结构计算 本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限 元分析与设计软件satwe”。 本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计jad”进行计算分析。 2.7结构优化设计 为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。 3、给排水系统方 3.1概况 本工程2栋10层和2栋9层居住及渡假为主的住宅组成，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积：26345.0立方米，总建筑面积：55422平方米。 3.2设计依据 建筑给水排水设计规范（xx年版）gb50015-xx 高层民用建筑设计防火规范（xx版）gb50045-95 自动喷水灭火系统设计规范（xx版）gb50084-xx 汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97 建筑灭火器配置设计规范gb50140-xx 室外给水设计规范gb50013-xx 室外排水设计规范gb50014xx 建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范cecs125:xx 建筑给水聚丙烯管道工程技术规范gb/t50349xx 民用建筑热工设计规范gb50176-93 公共建筑节能设计标准gb50189-xx 全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（xx） 3.3设计范围 1、室内给排水、消防设计 2、室外给排水、消防设计 3.4给水系统 1、水源： 地块由周边市政道路上给水管网供水。 2、用水量标准 住生活用水定额：250l/人日kh=2.5t=24h 商业生活用水定额：8l/日kh=1.5t=12 浇洒道路及场地用水定额：2l/次一日一次一次2h 绿化用水定额：1.5l/次一日一次一次2h 3、用水量估算 最大日用水量约为650m3/d，最大时用水量约为28m3/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。 4、消防水量计算： 室外消防用量为30l/s、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40l/s、喷淋系统用水量为78l/s，消防总水量为148l/s。 5、生活给水系统 由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路dn200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。 各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。 本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。 室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。 室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6l，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。 水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。 6、消防给水系统 本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30l/s。 住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m3）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。 室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20l/s。 住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。 一层公建按中危险级（喷水强度为6l/min、作用面积为160）布置喷头，喷淋系统用水量为25l/s。 地下车库按中危险级（喷水强度为8l/min、作用面积为160）布置喷头，喷淋系统用水量为35l/s。 地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m3）对系统稳压。 地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m3。 其它： 室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。 室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于dn100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。 地下层消防电梯旁设置2m3（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10l/s。 7、灭火器配置 根据建筑灭火器配置设计规范（gb50140-xx），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。 3.5排水系统 排水主要为雨水、污水。污水生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室 外排水系统采用雨、污水分流制。 每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。 住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m3/d，最大时生活污水量为40m3/h。 雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。 单体室内雨、污、废水管采用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管采用hdpe加筋管。 4、电气系统方案 4.1设计依据 xx房地产项目可行性研究报告 公司名称：*房地产公司 编制人员：* 完成日期：xx-7-21 目录 调查人员声明4 第一部分：项目总论5 1.1项目背景5 1.2项目概况5 1.2.1项目名称5 1.2.2项目建设单位概况5 1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点7 1.2.5项目发展概况7 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议第二部分：市场研究8 2.1宏观环境分析8 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析8 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析9 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案10 2.5.1可类比项目市场调查5788899101010 2.5.2项目swot分析11 2.5.3项目定位方案11 第三部分：项目开发方案11 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析12 3.3产品设计建议13 3.4项目实施进度15 3.5营销方案16 3.6机构设置16 3.7合作方式及条件17 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算17 4.1.1投资估算相关说明17 4.1.2分项成本估算17 4.1.3总成本估算20 4.1.4单位成本20 4.1.5销售收入估算20 4.1.6税务分析20 4.1.7项目资金预测21 4.1.8现金流量表21 4.1.9自有资金的核算21 4.2融资方案22 4.2.1项目融资主体22 4.2.2项目资金22 4.2.3融资方案分析22 4.2.4投资使用计划22 4.2.5借款偿还计划22 第五部分：财务评价23 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1）23 5.2.1财务盈利能力分析23 5.2.2静态获利分析24 5.2.3动态获利分析24 5.2.4偿债能力分析24 5.2.5综合指标表24 5.3财务评价（方案2）25 5.4财务评价结论25 第六部分：不确定性分析25 6.1盈亏平衡分析25 6.2敏感性分析26 6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析27111723262626 6.3.1风险因素的识别和评估27 6.3.2风险防范对策27 第七部分：综合评价27 7.1社会评价（定性）27 7.2环境评价（影响及对策）27 7.3公司资源匹配分析27 第八部分：研究结论与建议27 8.1结论27 8.2建议27 第九部分：附录28 9.1附件：28 9.2附表：28 9.3附图：29 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照xxxx公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。 3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地