房地产企业项目全过程动态成本管理.doc

房地产企业项目全过程动态成本管理 李燕 摘要：自xx年以来，由于经济出现增长放缓的趋势，楼市需求也趋于平稳。房地产行业在经历了近十年的快速增长后出现了明显增长放缓，而这也为房地产企业的生存发展带来了一定的危机。在整体宏观经济不断下行与房地产市场宏观调控的走势下，居民购房意愿持续走低，房地产企业只有严格把握企业成本，做好项目的全过程动态成本管理，才能在激烈的市场竞争中找到合适的发展方向，推动企业稳健发展。 关键词：房地产企业项目动态成本管理 一、引言 随着市场经济的不断发展与不断完善，我国经济发展水平与质量也在不断提高，同时随着城镇化进程的加速推进，房地产行业也迎来了良好的发展。但由于近几年经济增速放缓，存量房增多，同时国家为了调控房价，连续发布了一系列政策，这都对房地产企业的发展产生了一定影响。因此，房地产企业的高额利润时代也逐渐结束，房地产企业要在这次经济的“寒冬”中安然度过，必须要做好企业自身管理。对于一个企业而言，企业价值最大化是企业生产经营的目标，那么企业进行项目的全过程动态成本管理不但可以控制企业的生产经营成本，更是提高企业利润水平，实现企业价值最大化目标的必要手段。当前，我国房地产企业对于成本的管理仍较为粗放，全过程成本控制的把握能力较弱，这无疑影响了企业的生存发展。同时由于房地产企业的项目开发成本占据了其成本的重要比重，房地产企业加强项目全过程动态成本管理将能有效地控制房地产企业的整体成本，在项目开发运作的不同时期都具有约束力，提升企业的市场应变能力。 二、房地产企业项目全过程动态成本管理的现状 （一）房地产企业对于成本管理的意识薄弱 虽然成本管理是每个企业在生产经营中都会或多或少涉及到的方面，并且在企业生产经营过程中起到了重要作用。但是长期以来，我国的房地产企业对于项目的全过程成本管理的意识薄弱，大多数房地产企业并没有采用较为先进的成本管理方法，而是使用了静态成本管理的模式，导致房地产企业的财务人员一般仅按照合同规定来支付工程款项，这种静态成本管理模式可能会造成房地产企业进行项目开发成本高于同行业其他企业，造成企业利益受损。同时，由于房地产行业自身的行业特殊性：开发的房地产项目一般周期较长且处于固定的区位，造成了房地产企业管理者自身并没有意识到进行成本管理，造成了财务人员最终没有进行成本管理。因此，目前我国大多数房地产企业未进行动态成本管理的主要原因是房地产企业自上而下并没有重视成本管理在企业中的作用，或者虽然试图把握成本，但是方式方法使用不当，反而造成企业的利益受到了侵害。例如，A房地产开发企业选择在B市开发项目M，由于对于项目M没有进行全过程的动态成本管理，只对项目M的成本进行了简单的核算，最后造成了该项目的成本远远超出预期，造成企业蒙受了巨大损失。 （二）房地产企业的成本管理缺少整体把握能力 很多房地产企业已经意识到了成本把握对企业的重要性，建立起了一套成本管理机制，但是大多数企业的成本管理体制落后，没有引进先进的管理方法，造成管理效率低下，企业利益受损。全过程动态成本管理是在企业各个方面进行全过程控制、多方面结合、动态有序进行管理的先进管理方法，而某些房地产企业只重视某一项或者两项成本的控制，并没有注重企业整体成本的把握。同时对于房地产企业而言，成本不仅仅包括“显性成本”即土地使用费、开发成本、开发费用等，同时还包括很多“隐形成本”例如资金因长时间占用而造成了资金浪费、企业工期过长造成的时间成本等。但目前大多数房地产企业依然只注意到显性成本的计算管理而忽略了隐性成本的计算管理。使用先进的全过程动态成本管理的房地产企业较少的情况造成了我国房地产行业整体成本把握能力较低。 （三）设计、招标、施工、结算阶段成本管控的协调性较弱 房地产企业项目的全过程动态成本管理中的全过程实质上指的是项目所需经历的从设计、招标、施工到最终的结算阶段。在设计阶段，虽然房地产企业会对开发产品的样式进行设计，但对于同一个项目的不同部分可能其设计团队完全不同，这造成了对于设计审查无法落到实处，最终出现不同设计之间的匹配性差，需要增加大量成本进行改造，使得成本管理难以进行。而在招标阶段，对于采购的所有不同种类的生产材料很难做到每种材料都进行市场化统一招标，造成了成本管理难度较大。而在施工阶段，由于工程受天气等环境因素影响较大，对于监管不力的施工方来说，施工的变动性更大、工期随意拖延等现象的出现，这会严重造成成本剧增，且会影响到开发产品的准时发售转租。而在结算阶段，房地产企业如果对项目的监督较少，成本结算不清，也会造成资金很难按时周转等问题的出现。例如，F房地产开发企业在进行工程项目开放前将该项目的设计分别分包给3个设计公司完成，K设计公司主要负责地基处理及地下管道铺设的设计，T设计公司主要负责房屋地上部分户型及外观设计，G设计公司负责开发产品绿化片区设计，在三家设计公司分别按期上交设计方案后，该房地产开发企业没有对三家设计公司的设计方案的衔接部分进行认真核对，后来施工时就出现偏差，只得花费大量资金重新进行部分地方的设计与改建，这造成了资金的大量浪费也给企业带了了经济利益的损失。 三、加强房地产企业项目全过程动态成本管理的措施 （一）不断提高房地产企业管理人员及普通员工对于成本管理的意识 对于一个房地产企业而言，想要保持健康发展状态，必须拥有良好的项目全过程动态成本管理建设观念与意识。只有不断推进企业内部成本管理制度的完善与发展，才能提高企业的成本管理能力。而由于动态成本管理是一种先进的成本管理模式，因此需要管理人员及财务人员具有较高的管理素养和能力。房地产企业需要加大企业的培训力度，提高上层管理人员对于成本管理的重视程度，不断引进高层次、高水平的管理精英，最终不断完善企业的动态成本管理制度，提高项目的全过程动态成本管理能力。同时，还需要加强对企业普通员工的成本管理意识的提高。因为对于房地产企业而言，每个房地产项目都会有很多人参与到成本控制中来，包括原料采购、技术监督、施工操作等，而项目从设计到最后结算的方方面面工作都会直接影响到该项目的成本控制。因此，只有增强普通员工的成本管理意识，才能不断提高企业的成本管理能力，防止成本混乱的现象不断发生。 （二）加强房地产企业成本管理的整体把握能力 动态成本管理区别于静态成本管理的关键点就是其需要对企业的各个方面进行把握。由于房地产企业的成本管理并不是只进行某一项或几项成本的管理，而是涉及项目的方方面面，因此提高房地产企业在成本管理方面的整体把握能力成为了成本管理中的关键。想要提高整体把握能力，首先需要健全房地产企业的成本管理制度，只有健全的动态成本管理制度才能有效进行监督管理，较少成本陡增的情况出现。其次，需要清楚了解每个项目的显性成本与隐性成本，并将项目分解，了解每个业务板块的成本构成，清晰把握成本的各块内容。只有完整把握每个项目的总成本为多少，才能不因盲目降低显性成本而造成隐性成本上升，危机项目的成本控制。 （三）提高房地产企业全过程成本管理的协调性 由于房地产企业的项目开发全过程包括项目的设计、招标、施工、结算阶段，因此只有提高不同阶段的成本管理协调能力，才能完善房地产企业的动态成本管理。在设计阶段，选择设计公司时需要在控制成本的前提下提高设计质量，减少因设计问题造成的项目施工遇挫或多个项目设计很难整合的状况。在招标阶段，采购原材料时应事先选择采购量大且较贵重的材料进行市场化招标采购，减少采购成本，提高原材料的质量。在施工阶段，需要加强监督管理能力，防止因企业项目监督不利造成的项目施工随意延期、生产材料的领用混乱、原材料浪费严重等现象造成的生产成本提高。在结算阶段，需要加强对项目自设计开始的全过程信息进行分类，尤其需要做好对于项目前期信息的收集工作，减少因最后证据及信息缺失造成与利益相关者产生利益纠葛，并且需要将预算与决算进行严格对比把握，掌握决算超支的原因，分析该原因发生的合理性，保证企业项目的成本控制有效进行。 四、结语 随着各企业管理水平的提高，许多房地产企业都在企业内部实行了成本管理，但是大多数房地产企业的成本管理方式较为落后，静态的管理模式容易导致预决算差距过大、企业成本畸高等问题的出现。而对于房地产企业进行项目的动态成本管理可以提高企业的成本掌控能力，促进企业完善成本控制制度。动态成本管理这种新型成本管理模