与房地产相关的财经常识83p.pptx

多些了解相关房地产的经济知识 少些对财经的雾里看花,献给那些积极向专家靠拢的同仁,第一章 房地产经济知识的重要性,身为房地产工作人员，是否常遇一些经济名词或术语，是否会对这些名词的理解如雾里看花不够清晰，是否有朋友或客户偶尔问你一些相关问题，比如问你房价为什么这么贵？ 如果你能从gdp，cpt，ppi，恩格尔系数，房价收入比等各种专业名词上进行解释，是否更让人信服、信赖、甚至于貌似专家？由此是否更利于成交？,懂经济 让你更专业 更让人信赖 更能产生经济与品牌效益！,第二章 房地产经济的基本术语,1.经济 2.资产 3.货币 4.信用 5.金融 6.利率 7.收益率 8.贷款,9. gdp 10.cpt 11.ppi 12.汇率 13.基尼系数 14.恩格尔系数 15.可支配收入 16.银行储备金,基本术语：,财经是一门博大精深的学问，我们需要了解其中一小部分,第二章 房地产经济的常见术语,1.经 济,a、定义：经济是指财富，是指遵循一定经济原则，力求以 最小耗费取得最大效益的一切活动。 b、特征：是社会物质资料的生产和再生产过程，能体现国家或企业、个人的收支状况，如国民生产总值、社会总产值、企业的产量与 效益、个人的收入与支出及生产力、生产关系的体现等。 经济是指一个国家国民经济的总称。包括一国全部物质资料生产部门及其活动，以及部分非物质资料生产部门及其活动。通常讲不同的国家经济状况，就是从国民经济角度上讲的。,一、基本术语,第二章 房地产经济的常见术语,2.资 产,一、基本术语,a、定义：指资金和设备，也可称为财产，可分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。 b、特征： 1资产预期会给企业带来经济利益 ，如果某一项目预期不能给企业带来利益，就不能将其确认为企业资产，前期已确认为资产的项目，如不能再为企业带来利益，也不能再将其确认为企业资产。 2资产应为企业拥有或控制资源，在判断资产是否在时，所有权是首选，但有时某些资产不为企业所拥有，即企业不享用其所有权，但企业控制这些资产，同样表明企业能从这些资产中获取经济利益。 3资产是由企业资产过去的交易或事项形成，只有过去的交易或事项才能产生资产，企业预期在未来发生的交易或事项不形成资产。 4资产分类方式很多，通常分为有形、无形 资产；单项、整体资产；可确指资产、不可确指资产；短期、长期资产等。,第二章 房地产经济的常见术语,3.货 币,a、定义：固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。 b、职能：有价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币五种 c、特征：由国家机关发行并强制流通。国家权威是现代货币重要基础。 是购买力的暂栖处。人们普遍接受的用于支付商品劳务和清 偿债务的物品。纸币是货币的符号式象征物。 d、层次：有四个层次，分别是： m0= 现金 m1= m0+企业、单位支票存款+基本建设存款 m2= m1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 m3= m2+商业票据+短期融资债券 其中m1是通常所说的狭义货币供应量，m2是广义货币供应量。,一、基本术语,一、基本术语,a、定义：信用是借款方将某种权益，若干时间后归还借款的承诺， 给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。 b、职能：现代经济的重要基础，体现权益与货币交换的一种关系。 c、特征：债权债务的法律关系发货币来体现或实现。体现了借贷 和权益的双向运动。,贷款人,借款人,资金（现金或支票）,权益,4.信 用,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,a、定义：金融是提供信用服务的专门领域，是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动总称，广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，包括金银买卖，狭义的金融专指信用货币的融通。 b、职能与特征：职能较多，概括为货币发行与回笼，存款吸收与付出，贷款发放与回收，金银、外汇买卖，有价证券发行与转让，保险、信托、国内、国际货币结算等。 从事金融活动的机构主要有银行、信托投资公司、保险公司、证券公司，还有信用合作社、财务公司、投资信托和金融租赁公司及证券、金银、外汇交易所等。 资金盈余者与短缺者之间的债权债务关系，通过金融市场和机构确立。中央银行、商业银行和非银行金融机构组成完整金融机构体系。随着社会发展，金融涉及范围和种类、产品更多，影响更大。,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,c、房地产金融:是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和房地产金融资产投资活动。房地产有投资大、周期长、周转慢等特点，因此房地产业发展需要金融业支持；又因房地产有增值性和永续利用性，使房地产成为一种优良抵押品，因此房地产信贷构成了金融业的重要内容。广义房地产金融包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、方式、成本和项目融资可行性等问题研究。房地产金融市场是房地产市场的一部分。 特征：1）资金来源短期和运用长期性；2）固定性和资金运用的特定性；3）政策性强，风险和收益受宏观经济环境影响。破产风险是融资方式要考虑的共同问题。 影响：含外部因素和内部因素。外部因素：1）居民收入水平及人均可支配收入；2）住房价格与房租水平；3）通货膨胀率；4）企业经营状况；5）金融政策。内部因素是房地产金融体系内能够影响房地产金融的要素。1）首期付款比例；2）贷款年限；3）抵押贷款利率水平；4）融资工具和还款方式。 类型：房地产融资方式分类：1）按房地产金融的内容划分：房产融资和土地融资；2）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资；3）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债务性融资。 方式：房地产开发经营贷款；债券融资；股票融资；回租、回购等其他融资方式。,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,d、对房地产影响：房地产交易中资本流通包括3个方面的参与者：,房地产金融市场的主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构组织；客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各种有价证券（股票、证券等）以及存单等融资工具。 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前房地产金融市场资金来源各自不同，主要如下：商业银行、保险公司、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信托公司等。,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,e、对房地产影响：我国金融业管制较严，筹资、融资有相应法规，渠道在不断变化和扩大。下图为房地产开发资金来源和运作模式：,一、基本术语,5.金 融,第二章 房地产经济的常见术语,f、住房消费金融:意义：1）能够提高广大居民的住房消费水平；2）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力；）住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的就业岗位，吸收大量待业和就业人口。 具体形式： （1）住房公积金贷款 该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的贷款利率。 （2）个人住房组合贷款 住房公积金贷款与商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款 （3）商业银行个人住房担保贷款 商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于30，并以此作为购房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款 （4）住房储蓄贷款 目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是“存一贷二”买房抵押贷款，二是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即可得到相应的贷款 （5）存单抵押贷款,a、定义： 利率是一定时期内利息额同借贷资本总额的比率。是单位货币在单位时间内利息水平与利息高低。利息对借款人是资金占用成本，对放款人是借出资金所获补偿即收益；利率是资金占用单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。 b、职能：是国家宏观经济调控的重要工具，是重要基本经济因素。经济过热、通货膨胀可提高利率、收紧信贷；过热经济和通货膨胀得到控制，利率可调低。 c、特征：利率通常由国家中央银行控制，从借款人角度看利率是使用资本的单位成本，是借款人使用贷款人货币资本向贷款人支付的价格；从贷款人角度看，利率是贷款人借出货币资本所获报酬率。 d、对房地产影响：通常反方向：即银行利率下降，利于房地产发展； 银行利率上升，不利于房地产发展。 e、计算方法：如i表示利率、i是利息额、 p是本金，利率公式表示为：i=i/p 。利率以计量期限不同，表示法有年利率、月利率、日利率。,一、基本术语,6.利 率,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,e、同系统的术语：名义利率、实际利率、贴现率 名义利率：就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。 从借出资金一方而言，利率反映资金的时间价值，利率就是到期收益率。 例：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100 万并付利息10万，则这个合同中的名义利率就是：利率i=利息/本金=10%/年 实际利率：是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率， 是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后价值（购买力）与现在价值（购买力）是不同的，二者比值就是贴现率。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,e、同系统的术语：利率集、未来值、现值 利率集：是名义利率的组成，名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。 一般包括：无风险短期实际利率；通涨溢价； 期限溢价； 差价。 未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 现值：资金未来收益以贴现办法换算成现在价值量就是现值，即时间为零时的价值量。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,e、同系统的术语：期限结构 贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。 期限结构的成因： 期限越长，贷款人失去其他投资机会越多，为弥补未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率； 借款人为保证较长期限内稳定地使用资金，愿付高成本； 期限越长，贷款人承担风险和心理压力越大，要求更高利率水平是一种适当补偿； 期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，=损失需要借款人作出适当的=补偿期权溢价。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,e、同系统的术语： 单利、复利 单利：单利是指仅计算本金的生息或时间价值。 例：某笔贷款本金100万，期限2年，年利率为10%，以单利计息，到期一次还本付息，则计算是：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还本付息共120万。 复利：复利则是根据利息计算周期，将每个周期利息都作为下一期本金组成来计算下一个生息周期的利息。 计算方式：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万，第一年利息100*10%=10万，第二年利息（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息21万，共还本付息121万。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,f、不同计息周期的复利简化计算方法： 例：某笔贷款年利率是i，本金是p0，计息周期为每年计息一次，则其各年未来值的计算公式为：fn= p0（1+i）n。贷款计息周期各有不同，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值计算公式不同。若贷款年利率为i，一年按m个周期计算复利，则n年后其未来值： fmn= p0（1+i/m）mn 下表是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,g、同系统的术语：未来值计算是计算未来某个时候收益的贴现，暨将未来收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。 例1：一年期未来收益贴现公式为：p0=f1/(1+i)；此i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。 例2.多年未来收益贴现：p0=fn/(1+i)n；不同年份都有不同收益cf1，cf2，cf3，cf4，cf5cfn，则这些收益总的贴现值： p0=cf1/（1+i）+cf2/(1+i)2+cf3/(1+i)3+cf4/(1+i)4+cf5/(1+i)5 cfn /(1+i)n 这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,h、同系统的术语：以未来收益贴现值与投资初值比较判断房地产投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，就能进行简单的价值判断，得到某项投资是否合理的结论。各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为净现值。若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。 在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数贴现率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,6.利 率,i、相应的计算方式： 例：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？此问题是比较在什么样的贴现水平上，未来收益净现值是正数。现值计算公式涉及到指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%，20%，则计算结果如下：,第二章 房地产经济的常见术语,计算结果表明，在贴现率为20%水平，该项投资合理。可行的贴现水平是可行的内部收益率。,一、基本术语,7. 收益率,收益率分为资产收益率、权益收益率、有效收益率和净资产收益率。 （一）、资产收益率 a、定义：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。 b、特征与计算法：权益收益率是逐年变化，不因税前收入变化，是按揭购房者在所购房屋中所占权益逐年变化。还清贷款则房屋全部权益属购房者，房屋权益收益率与资产收益率就相同了。房地产经营是经济实体的重要财务指标。资产收益率有不同概念和计算方法。其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格。 （二）、权益收益率 a、特征与计算法：权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有权益（自有资金）收益水平。其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,7. 收益率,（三）、有效收益率： a、定义： 指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。 这里，in 为房屋第n年的收益，in为房屋的终值。 b、特征与计算法：有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。当上式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。 若房屋未来价值的贴现值：i1/（1+irr）1+i2/（1+irr）2+in/（1+irr）n+in/（1+irr）n； 与房屋初始购买价相等，则称irr为有效收益率。 资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；而权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例首次付款比重与已偿还贷款比重之和。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,7. 收益率,（四）、净资产收益率： a、定义：又称股东权益收益率，净利润与平均股东权益的百分比，公司税后利润除以净资产的百分比率，反映股东收益水平，是衡量公司运用自有资本的效率。指标值高则收益高。 b、特征：考察净资产收益率时，一财务杠杆作用很大。财务杠杆是指权益乘数，即总资产与净资产的比值。100块能赚20块的资产和1000块（其中借了900块）能赚20块的资产，价值大不一样。前者盈利确定性高，而后者风险大。消费股或医药股市净率高，而金融、地产、钢铁等行业市盈率市净率低，原因就在此。因借钱办事风险很大。高负债、重资产型企业在经济周期高涨时，净资产收益率确实高，但很难持续，所以估值上打折扣就不奇怪。如投资者把这种低估值理解成市场恐惧，股价越跌越买理解为贪婪，很可能又落入“价值陷阱”。通常还要把净利润中的非经常性损益包括偶然的投资收益剔除。公司的一次性收益是不值钱的，市场不会认可。甚至有些公司不幸卖掉了很有价值的资产或股权时，股价还会下跌。市场关心的是公司未来的盈利能力，未来的自由现金流，而不是现在和过去赚过多少钱一家优秀企业扣除非经常性损益的净资产收益率应高于20%。净资产收益率可衡量公司对股东投入资本的利用效率。它弥补了每股税后利润指标的不足。如在在公司对原有股东送红股后，每股盈利将会下降，从而在投资者中造成错觉，以为公司获利能力下降了，而事实上公司获利能力并没发生变化，用净资产收益率来分析公司获利能力就较适宜。 c、计算法：净资产收益率=税后利润/所有者权益 ；假定某公司年度税后利润为2亿元，年度平均净资产为15亿元，则本年度净资产收益率就是1333%（即(2亿元/15亿元)*100%）,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,8. 贷款,货款分信贷、担保贷款和抵押贷款三种，是房地产金融主要业务内容，主体包括贷款者商业银行，即资金借出方；借款人房地产开发商和购房者，即资金借入方；第三方担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负连带责任。 （一）信贷：就是借款人因自己良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。 （二）担保贷款：是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。 （三）信贷与抵押贷款的区别： 信贷以借款人信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人物业价值为还款保证；都是借贷关系，抵押贷款安全性高于信贷，信贷不易，抵押贷款较易；房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,8. 贷款,（四）担保贷款的4种基本形式： 保证贷款（狭义的担保贷款）在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式； 质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； 抵押贷款抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。 质押（或抵押）+保证贷款指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。,第二章 房地产经济的常见术语,一、基本术语,8. 贷款,（五）抵押贷款：是房地产金融重要内容，贷款周期长，管理复杂。抵押贷款操作流程图如下。,第二章 房地产经济的常见术语,抵 押 房 屋 实 物 认 定,产 权 证 书 的 验 证,售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、规划 许可证、销售许可证,房 屋 价 值 评 估,确 定 抵 押 价 值,填 写 抵 押 房 屋 清 单,签 订 抵 押 贷 款 合 同,办 理 房 屋 抵 押 登 记,合 同 终 止,抵押物建设,抵押物使用,房 屋 产 权 登 记,按约还款 归还抵押房屋产权证,违约处置 拍卖抵押物清偿,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（六）抵押贷款抵押贷款合同管理流程：,选 择 借 款 合 同 格 式,固定资产类,流动资产类,借 款 合 同 书 写 审 核,借款申请书,抵押合同,借款合同,审批资料,借款合同报审单,借 款 合 同 签 章,借款人签章,担保人签章,经办行签章,借 款 人 及 抵 押 合 同 公 证,借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发,借款合同变更,借款合同解除,借款合同终止,借款合同违约,抵押合同,借 款 合 同 保 管,法院 裁决,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（七）设定抵押的条件： a、可设定为抵押物的房地产包括： 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；依法获得的房屋期权；依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 b、不可设定抵押的房地产： 权属有争议或不清房地产；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；未依法登记领取权属证书的房地产；未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；划拨土地使用权。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（八）设定抵押贷款时应注意的事项： 目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： 共有房屋抵押：共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。 出租房屋的抵押：已出租房可抵押，但需告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 房改房的抵押：“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 新增添附物问题：房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押财产。在需拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（九）.抵押期限：房屋抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 （十）.抵押权的物上请求权： 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人名义独立请求法律保护。 物上请求权包括： 停止侵害请求权 请求恢复原状或提供额外担保 消除危险请求权 排除妨碍请求权 损害赔偿请求权,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（十一）.拍卖抵押房屋的注意事项： 当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。 （十二）拍卖应办理的手续：拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。 拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（十三）.房屋拍卖时的优先购买权： 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权： a已出租的抵押房屋的承租人； b共有房屋的其他共有人； c与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人； d按优惠价购买的公有住房原产权单位或微利房的原出售单位。 （十四）.期房抵押贷款的办理： 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记： 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记； 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（十五）.质押贷款： 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。 （1）.质押的基本特征： a.质权人对质押财产享有占有权。 b.质权人对质押物所生孳息享有收益权。 c.质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利。 d.质权人享有妥善保管质押财产的义务。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（2）.质押与抵押的异同： a.都属于物权的担保方式； b都以取得所押财产的价值为目的； c.质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离； d.都以所押财产的价值优先受偿。 （3）.质押与抵押的区别： a.质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。 b.质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 c.质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。 d.质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（4）.质押的参与人及其权利与义务： a.质押的参与人 质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。 b.出质人与质权人的权利和义务 法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。 （5）质押物： 我国的担保法对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（6）.权利质押合同： 根据担保法第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容： a.被担保的主债权的种类和数额 b.债务人履行债务的期限 c.质物的名称、数量、质量、状况 d.质押担保的范围 e.质物移交的时间 f.当事人认为应当约定的其他事项 g.补正：担保法第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（7）.权利质押的效力： 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应注意如下方面： a.优先受偿的效力 b.对出质人权利的限制 c.质权人占有权利证书的权利 d.质权人必须履行应尽的义务 e.权利质押权的消灭,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（十六）.保证贷款： 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。 保证是为担保债权实现而设立，参与人包括债权人、债务人和第三方。 参与人及其关系： 保证是为担保债权的实现而设立的，参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人），他们的关系如下： a.债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位； b.主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系。 c.保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（2）.保证的特征及其性质： 保证的特征 保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此： a保证人负无限责任， b保证易于设定和执行， c保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。 保证的性质 a人身性、b从属性、c代偿性、d转移性、e独立性 保证人须具有民事主体资格 保证人须具有代为清偿债务的能力,一、基本术语,8. 贷款,第二章 房地产经济的常见术语,（3）.保证人承担保证责任的财产范围： 公民作为保证人承担保证责任的财产范围 企业作为保证人承担保证责任的财产范围 （4）.保证合同的概念与法律特征： 保证合同概念：保证合同即保证人与债权人订立，保证人保证在债务人不履行义务时代其向债权人履行或清偿的一种协议。 保证合同的法律特征： a.保证合同是从合同；b.保证合同是有名合同； c.保证合同是单务合同；d.保证合同是诺成性合同。 （5）.保证合同的内容： 被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限； 保证的方式；保证担保的范围； 保证期限，以及双方认可的其他事项。,一、基本术语,9. gdp,第二章 房地产经济的常见术语,定义： gdp就是国内生产总值（gross domestic product，简称gdp)是指在一定时期内（一个季度或一年）一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。 特征：反映国家的经济表现和国力与财富。gdp用最终产品计量，即最终产品在该时期的最终出售价值。据用途可把分为中间和最终产品。最终产品指一定时期内生产可供人们直接消费或使用的物品和服务。这部分产品已达生产最后阶段，不能再作为原料或半成品投入其他产品和劳务生产过程，如消费品、资本品等。中间产品是为再加工或转卖用于供别种产品生产使用的物品和劳务，如原材料、燃料等。gdp须首先按当期最终产品计算，中间产品不能计入，否则会重复计算。其次gdp是市场价值概念。各最终产品市场价值是在市场达成交换的价值，以货币衡量，以市场交换体现。一种产品市场价值是用这种最终产品单价乘以其产量获得。第三，gdp一般仅指市场活动导致的价值。那些非生产性活动以及地下、黑市交易等不计入gdp，如家务劳动、自给自足性生产、赌博和毒品非法交易等。第四，gdp是计算期内生产最终产品价值，是流量而不是存量。第五，gdp非实在流通的财富，只是用标准货币平均值来表示财富多少。但生产的东西能不能完全转化成流通财富。 国内生产总值（gdp）和国民生产总值（gnp）是不同概念，不能混淆。 现状：2011年gdp增长9.2% ，基本符合预期。2012年3月，温家宝作政府工作报告时提出，2012年国内生产总值预期增长75%。是中国gdp预期增长目标八年来首次低于8%。,一、基本术语,10. cpi,第二章 房地产经济的常见术语,定义：cpi就是居民消费价格指数(consumer price index) ，反应一定时期内居民所消费商品及服务项目价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率一定程度反映了通货膨胀（或紧缩）程度。通俗讲cpi就是市场上货物价格增长百分比。 特征：是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，主要用于观察通货膨胀水平。一般市场经济国家认为cpi增长率在2%3%属于可接受范围内。高速经济增长率会拉高cpi，但物价指数增长速度快过人民平均收入的增长速度就一定不是好事，而一般平均工资的增长速度很难超越3-4%。cpi计算公式：cpi=（一组固定商品按当期价格计算的价值/一组固定商品按基期价格计算值）100。 计算方法：采用的是固定权数按加权算术平均指数公式计算，即k拔=kw/w，固定权数为w，其中公式中分子的k为各种销售量的个体指数。 cpi表示对普通家庭的支出来说，购买具有代表性的一组商品，在今天要比过去某一时间多花费多少，例如，若1995年某国普通家庭每个月购买一组商品的费用为800元，而2000年购买这一组商品的费用为1000元，那么该国2000年的消费价格指数为： （以1995年为基期）cpi= 1000/800100=125，也就是说上涨了（125-100）=25。 现状： 2012年6月份居民消费价格指数(cpi)同比上涨2.2%，创29个月以来新低，上半年全国cpi同比上涨3.3%。2012年7月cpi同比涨1.8%，涨幅两年半来首次跌破2%。,一、基本术语,11. ppi,第二章 房地产经济的常见术语,定义： ppi就是生产者物价指数（producer price index, ppi）亦称工业品出厂价格指数，是一个用来衡量制造商出厂价的平均变化的指数，它是统计部门收集和整理的若干个物价指数中的一个，市场敏感度非常高。如果生产物价指数比预期数值高时，表明有通货膨胀的风险。 特征：生产者物价指数主要的目的在衡量各种商品在不同的生产阶段的价格变化情形。一般而言，商品的生产分为三个阶段：一、原始阶段：商品尚未做任何的加工；二、中间阶段：商品尚需作进一步的加工；三、完成阶段：商品至此不再做任何加工手续。 功能：ppi是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。 影响：根据价格传导规律，ppi对cpi有一定影响。ppi反映生产环节价格水平，cpi反映消费环节价格水平。整体价格水平波动一般先出在生产领域，再通过产业链扩散下游产业，最后波及消费品。推算预期cpi，从而估计通胀风险。ppi上升过快非好事，生产者转移成本，终端消费品价格上扬，通胀上涨。如不转移，企业利润下降，经济有下行风险。,一、基本术语,12. 汇率,第二章 房地产经济的常见术语,定义：一国货币兑换另一国货币的比率，一种货币表示另一货币价格。暨“外汇行市”或“汇价”。 特征：世界各国货币名称不同，币值不一，一国货币对其他国家货币要规定一个兑换率，即汇率。一国汇率由对该国货币兑换外币需求和供给所决定。外国人购买本国商品、在本国投资及利用本国货币进行投机会影响本国货币需求。本国居民购买外国产品、向外国投资及外汇投机影响本国货币供给。影响汇率因素有：相对价格水平、关税和限额对本国商品相对于外国商品偏好及生产率。 影响：对进出口商品价格变化作用大。汇率提高可抑制通货膨胀。 汇率贬值；资本流出；汇率升值，利于资本流入。汇率下降，能促进出口、抑制进口 。还会引起国内商品紧张，价格上涨。出口增加，进口减少，贸易逆差减少以至顺差增加，导致必增加该国货币投放量而推动价格上涨。对于货币兑换国家，如本币对外币有升值之势，使大量国外资金流入，以谋取利差，若不控制也推动该国物价上涨。本币贬值，利于出口限制进口，限制的生产资源转向出口产业，进口替代产业，促使国民收入增加，就业增加，由此改变国内生产结构。 计算方式：例：一件价值100元人民币的商品，如人民币对美元汇率为0.1502（间接标价法 ），则这件商品在美国价格是15.02 美元。如人民币对美元汇率降到0.1429，就是美元升值，人民币贬值，用更少美元可买此商品，这件商品在美国价格就是14.29美元。所以该商品在美国市场上价格会变低。商品价格降低，竞争力变高，便宜好卖。反之，如人民币对美元汇率升到0.1667，就是美元贬值，人民币升值，则这件商品在美国市场上价格是16.67美元，此商品美元价格变贵，买的就少。,一、基本术语,13. 基尼系数,第二章 房地产经济的常见术语,定义：或译坚尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼，根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标。是比例数值，是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。通常把0.4作为收入分配差距 “警戒线”，超过时贫富两极分化大，易引起社会阶层的对立导致社会动荡。 计算法：设上图中实际收入分配曲线（红线）和收入分配绝对平等线（绿线）之间面积为a，和收入分配绝对不平等线（蓝线）之间的面积为b，则表示收入与人口之间的比例的基尼系数为 。如果a为零，即基尼系数为0，表示收入分配完全平等（红线和绿线重叠）；如果b为零，则系数为1，收入分配绝对不平等（红线和蓝线重叠）。该系数可在0和1之间取任何值。收入分配越趋向平等，此曲线的弧度越小（斜度越倾向45度），基尼系数也越小；反之，收入分配越趋向不平等，弧度越大基尼系数也越大。基尼系数的调节需要国家通过财政政策进行国民收入的二次分配，例如对民众的财政公共服务支出和税收等让收入均等化，令基尼系数缩小。 现状：主要发达国家基尼指数在0.24到0.36之间。2011年中国大陆基尼系数达0.55，高于美国基尼系数0.45。,一、基本术语,14. 恩格尔系数,第二章 房地产经济的常见术语,定义：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出比例则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物支出所占比例就越大，随着国家富裕此比例呈下降趋势。 特征：在适用恩格尔系数进行国际比较时，由于各国的价格体系、福利补贴等方面差异较大，所以，要注意个人消费支出的实际构成情况，注意到运用恩格尔系数反映消费水平和生活质量会产生误差。本系数时间越长趋势越明显，某一年份恩格尔系数波动是正常的；二是在进行国际比较时应注意可比口径，在中国城市，由于住房、医疗、交通等方面存在大量补贴，因此进行国际比较时应调整到相同口径；三是地区间消费习惯不同，恩格尔系数略有不同。 计算公式：食物支出金额总支出金额x100%=恩格尔系数。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 现状：到2007年，我国居民家庭恩格尔系数已经下降到35%，已经达到小康状态。可以预测，中国农村、城镇居民的恩格尔系数还将不断下降。,一、基本术语,15.可支配收入,第二章 房地产经济的常见术语,定义：全称“国民可支配收入”或“居民可支配收入” 就是拿到手的收入。比如月收入（通常是指工资收入）中扣除掉基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、公积金、个人所得税等剩下的可自由支配的那部分。 特征：此收入衡量一个国家最终所得收入的总量指标，gdp代表是生产总量；居民可支配收入代表是收入总量。一国的gdp要经过收入初次分配和再分配最终才能形成一国的居民可支配收入，生产总量并不等于收入总量，通常情况下发达国家的居民可支配收入往往大于gdp，而发展中国家居民可支配收入往往小于gdp，这反映了生产和收入之间的分配关系，因此，它是观察和分析国家之间、地区之间、以及部门和人群之间收入如何分配的最重要的经济指标。 计算方式：从宏观核算角度：国民可支配收入=国内生产总值 + 生产要素净收入 + 经常性转移净收入。生产要素收入 = 劳动者报酬收入 + 各项财产性收入；经常性转移收入 = 补贴收入 + 赠予收入 + 无偿转移。 从微观统计角度：国民可支配收入=城镇居民可支配收入 或农村居民纯收入。具体解释见统计指标说明。 现状：2012年上半年，城镇居民人均总收入13679元。其中，城镇居民人均可支配收入12509元，同比名义增长13.3%。,一、基本术语,16.银行储备金,第二章 房地产经济的常见术语,定义：一般是指存款准备金，除了存款准备金还有坏账准备金等。是银行应付日常需要准备的资金，商业银行准备金存在中央银行，一部分叫法定准备金，商业银行基本上不能用；超过部分叫超额准备金，商业银行可用；商业银行也可将一些资金存入其他行。如商业银行准备金不足，可在货币市场上向中央银行、其他银行借入准备金。 特征：存款准备金率上升，利率或会有上升压力，都是金融紧缩政策信号。存款准备金率针对银行等金融机构,对最终客户影响是间接；利率是针对最终客户,如你存款的利息,影响直接。存款准备金是指中央银行强制要求商业银行，将其存款按照一定比率作为准备金，不得随意动用。例：存款准备金率达到10，相当于在商业银行每存一百元，就有10元被放进了央行，商业银行不得动用这10元放贷。 影响：当中央银行提高法定准备金率时，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减，房地产市场相对低谜。反之，亦然。 现状：1984年，中国人民银行开始建立存款准备金制度。十多年来经历四次调整都起到积极作用抑制经济过热、物价上涨过快、货币投放过多。目前，中央银行对存款准备金制度改革方向是要逐步恢复存款准备金支付清算和作为货币总量调控工具的功能，改变原来主要功能不在调控货币总量而在发挥集中资金，调整信贷结构的作用。,第三章 房地产经济的常见名词,11.基金 12.债券 13.物权 14.贸易顺差 15.资本市场 16.经济过热 17.直接和间接成本 18.房地产成本 19.房地产税收 20.国税与地税,1.世界贸易组织 2.房价收入比 3.通货膨胀 4.包容性增长 5.经济软着陆 6.金砖国家 7.三驾马车 8. 热钱 9. 信托 10.人口红利,常见名词：,一、基本术语,1.世界贸易组织,定义：就是常说的wto（world trade organization ）简称“世贸组织”1994年4月15日成立的全球性的世界贸易组织，以取代成立于1947年的关贸总协定（gatt）。 特征：独立于联合国的永久性国际组织。负责管理世界经济和贸易秩序，总部设在瑞士日内瓦莱蒙湖畔。其基本原则是通过实施市场开放、非歧视和公平贸易等原则，来实现世界贸易自由化的目标。1996年1月1日，它正式取代关贸总协定临时机构。世贸组织是具有法人地位的国际组织，在调解成员争端方面具有更高的权威性。世贸组织涵盖货物贸易、服务贸易以及知识产权贸易，而关贸总协定只适用于商品货物贸易。 组织职能：提高生活水平，