深圳银湖财富公馆项目思考报告（70页） .ppt

,银湖财富公馆项目思考,世联地产 2008年1月,谨呈：深圳市银湖旅游中心，深圳市时代财富实业集团有限公司,商业秘密声明,本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,市场供应,1,供应。,别墅是否稀缺? 本项目是否存在竞争？从市场供应来寻找答案。,淘金山2/3期,城市假日2/3期,幸福里（华润二期）,中信红树湾5/6期,德意名居,澳城花园二期,航天晴山月,百仕达花园5期,本项目,联泰红树湾,卓越维港,招商海月4期,诺德国际居住区,五角大厦,新世界四季山水,星河丹堤d/e,华莱利项目,兰江项目,云顶香格里拉,京基金融中心,半岛城邦2期,轩泰项目,宝能项目,鸿威项目,三湘项目,富力项目,皇庭项目,德意名居,西丽琅苑,兰亭国际公寓,熙龙湾,第五大道,宏发领域,幸福海岸,n1项目,尚都,西城上筑,凯旋城,深业新岸线,供应格局1随着豪宅格局的发展，部分高层大平面产品已成别墅的替代产品。未来23年，深圳高层大平面预计供应为500万平米左右,龙1号地块,深国投项目,信托项目,供应格局2大深圳版图下别墅稀缺性不再，东莞放量年均放量100万平米，多必备山/水库资源,2007年5月,2008年5月,2009年5月,2010年5月,2011年5月,2012年5月,新世纪星城: 占地40万平米，建面86万平米，将推出95-126平米两房/128-149平米三房,万科城市高尔夫: 占地27.5万平米，建面46.5万平米，5期120-180平米的3房4房,95-117平米的3房 ，湖景/山景,国际公馆: 占地21.2万平米，建面13万平米，别墅/洋房,中信森林湖: 占地60万平米，建面65万平米，高层，湖景,御花苑: 占地60万，建面80万平米，230-250平的退台别墅,130-230的高层洋房，湖景/山景,天骄峰景: 占地17.1万平米，建面52.4万平米，将推出95-126平米两房/128-149平米三房 ，湖景/山景,莞城,星河传说：总规模98万平米，洋房,景湖春晓: 占地21万平米，建面41万平米，2期100-114平米三房,140-154平米四房 ，湖景,景湖湾畔: 占地18万平米，建面28万平米，2期75平米两房/120平米三房/160平米四房，湖景,百悦尚城: 占地26万平米，建面51万平米，130三房为主，山景,盈丰山庄: 占地36万平米，建面45万平米，300-1200平的独栋别墅/130-220平的洋房，湖景,厚街横岗水库,海逸豪庭: 占地42万平米,别墅/洋房，高尔夫/山景/高尔夫,加州阳光: 占地20.8万平米，建面14.8万平米，108-145平米3房/314-384平米别墅，山景,湖景壹号: 占地36 万平米，建面25万平米，130-150的叠加别墅,180-260的th，湖景,松山湖1号: 占地50万，300-320平的独栋别墅/140-235的洋房，湖景,锦绣山河: 占地300万平米，别墅/洋房，湖景,松山湖,碧水天源: 占地60万平米，建面48万平米，80.91至203.45,户型有2房2厅、3房2厅、跃式、复式，湖景,大岭山项目: 占地14万平米，建面14万平米，220-240平米的连排别墅，湖景/山景,大朗,大岭山,金地-格林上院:占地9.4万平米，建面21万平米，70-180的洋房,虎门,半岛城邦: 占地11万平米，建面16万平米，独立别墅/酒店式公寓 ，海景/山景,丰泰观山花园: 占地100万平米，建面80万平米，320-560平的别墅,90-180平的洋房，湖景/山景,丰泰东海山庄: 占地13万平米，建面20万平米， 2/3/4房/别墅 ，湖景/公园,海是天下: 占地60万平米，建面80万平米，220-240平米的连排别墅/洋房，湖景,2007年5月,2008年5月,2009年5月,2010年5月,2011年5月,2012年5月,大亚湾项目,半岛1号：占地200万平米，建筑面积110万平米，别墅/洋房/小高层，体育公园，体育公园/河景资源,光耀城：占地63万平米，建面90万平米，别墅/洋房/小高层，内部湖景资源,碧桂园：占地200万平米，建面114万平米，别墅/洋房/小高层，山景资源,山水佳苑：占地15万平米，建面38万平米，别墅/小高层/高层，山景资源,星河项目：占地106万平米，建面200万平米，独栋/联排/小高层，湖景/山景资源,振业项目：占地61万平米，独栋/联排/小高层，湖体/山景资源,珠江东苑：占地61万平米，建面120万平米，别墅，水体,熊猫国际：占地68万平米，建面约100万平米，独立别墅/联排别墅/多层/小高层，原生湖景,凤田水库南地块：占地66万平米，低密度住宅，水库/山景,翡翠山城：建面117万平米，低密度住宅，山景,东丽项目：占地61万平米，建面91万平米，别墅/洋房/小高层，山景/水景,永旭项目：规模20万平米,中润项目：规模25万平米,东部项目：规模12万平米,仁和项目：规模9.6万平米,菩提园：规模8.4万平米,惠阳项目,供应格局2大深圳版图下别墅稀缺性不再。大亚湾放量年均100万，以含别墅物业的综合性大盘为主,供应格局2大深圳版图下别墅稀缺性不再。08年深圳别墅的总供应量为1500套左右,水榭花都,中旅国际公馆,熙 园,波托菲诺,东方花园,中信红树湾都,瑞河耶纳,云深处,曦龙山庄,仙泉山庄,仙湖山庄,新世界倚山花园,颐园别墅,银湖国际会议中心,金碧苑,齐明山庄,供应格局32005年前供应的别墅物业二手放盘逐渐活跃，冲击一手别墅市场,市场供应分析小结,从供应格局来看，深圳别墅产品受高层大平面以及 珠三角别墅物业、别墅二手放盘的分流现象愈发明 显，竞争格局不容乐观。,问题1：本项目如何突破竞争？,价格估算,2,价位。,本项目目前阶段的合理价位是多少？ 10-15万元/平方米是否可行?,深圳在售别墅项目销售情况,在正常市场情况下，别墅产品的销售速度受供应影响明显。销售速度与面积呈反比趋势。,深圳在售项目价值分析,0,14万,12万,10万,8万,6万,4万,2万,价格,综合资源,东部华侨城,凤凰谷,东堤园,纯水岸,观澜湖山堤,万科第五园,万科城,中海大山地,招华曦城,东部华侨城别墅国际大师最顶级的纯别墅物业,一期产品介绍: 占地：141000平方米 建面：11280平方米 独栋：400-800平方米 容积率：0.08 开盘时间：2007年12月 销售价格：均价15万元/平方米 销售情况：已售12套，剩余8套。,项目核心价值体系： 1、拥有东部华侨城及大梅沙海湾绝版资源 2、华侨城品牌开发商 3、东部华侨城顶级完善配套系统 4、国际大师量身定做之品（ scda、严迅奇、richard meier） 5、享誉全国的项目知名度,纯水岸深圳最纯粹的豪宅区的罕有别墅产品,一期产品介绍: 占地：35650平方米 建面：53900平方米 总户数：194套 其中别墅：14套 销售价格：均价12万元/平方米 销售情况：已售12套，剩余2套。,项目核心价值体系： 1、华侨城深圳最纯粹的豪宅区 2、拥有华侨城的绝版配套资源 3、华侨城品牌开发商 4、享誉全国的项目知名度,本项目价值预估,问题2：本项目合理的价位区间8万元/平方米左右；与目标期许1015万元/平方米存在较大差距，有可能实现期许目标吗？,项目解析,3,项目解析。,带着问题来审视本项目具有怎样的优劣势？,本项目位于传统的银湖别墅区，客户的认同感强,本项目,项目指标： 用地面积: 49887.8 容积率 0.35 建筑覆盖率 25% 建筑面积：17460 管理用房及文化活动室460 ,0.35容积率，纯别墅用地,本项目,较好的山体景观资源，项目私密性好。,西南侧现为银通汽车出租公司修配厂，实为军产用地，目前规划未确定，可能会对本项目造成干扰。,地块不规则，基地高差大，适于突破别墅传统方式的排布,地块狭长不规则，北高南低，基地内平均高差30米，最大坡度e-e为46度。不利于传统方式的规划排布。,本项目现有价值梳理,1.位于传统的银湖别墅区，客户认同感强,2.0.35超低容积率的纯别墅社区,3.较好的山体资源景观，私密性强,4.地形丰富，适合创新产品设计,1、银湖已非热点片区，本项目如何成为市场亮点？ 2、项目的规模小，尤其是用于会所的面积不足以 满足高端客户对会所的需求？ 3、项目的进入性差，不利于形成昭性示？ 4、西南侧地块规划未定，可能会对本项目景观造 成干扰。,在诸多优势面前， 还必须客观的审视所面临的问题,纵观本项目的不足，是可以通过产品和营销双重手段来弥补的。,小结 项目形象：,在城市中心， 满足纯正别墅生活梦想,本项目是“城市中”“拥有自然景观资源”的“纯别墅项目”,项目定位,4,定位。,本项目如何定位，才能突破竞争，并实现更高的价格预期？,定位模型,不同容积率下产品组合形态:,从别墅市场的发展格局来看，独栋产品的比重在逐渐增加即独栋产品最大化。,深圳独栋别墅产品供应主流面积区间,06年,08年,07年,纯水岸,圣莫丽斯,星河丹堤,栖湖,尖岗山,观澜高尔夫,凤凰谷,东方花园,联泰红树湾,沁园,万科东海岸,联泰红树湾,万科璞园,曦城,独栋别墅产品的主流面积区间为300-500平方米，资源特别突出的项目设计了大面积独栋产品作为楼王，以树立项目高端形象。,联泰梅沙湾 天琴湾三期 南奥别墅 月亮湾别墅 大疆无界,深圳th产品供应主流面积区间,th产品的主流面积区间为200-400平方米，产品均质化较明显.,香蜜湖一号,圣莫丽斯,星河丹堤,栖湖,尖岗山,观澜高尔夫,纯水岸,公园大地,联泰红树湾,中海大山地,万科东海岸,星河丹堤,曦城,联泰红树湾,中信红树湾,兰江项目,万科清林径,万科璞园,新世界西丽湖,从目前银湖三级市场别墅的放盘情况来看，小面积别墅的保有率较高。,别墅放盘的主力面积区间为300平方米以上，尤其是500平方米以上别墅的放盘量激增。 别墅放盘的主力价格区间为35万元/平方米，精观资源极度优越、赠送花园面积超大的户型放盘价格较高。,项目定位的指导原则,0.35的容积率下，完全可以保证高品质的纯独栋物业。,以小面积独栋别墅（300-400平方米）形成竞争差异，从而实现高单价低总价的竞争策略。通过提高赠送面积达到客户的可使用空间。,通过规划楼王产品（600平方米）以提升项目整体档次。,银湖片区的别墅处在什么样的市场地位呢？,我以前住在黄埔雅苑高层，现在住在银湖的别墅里。我不管别人怎么看别墅，我就觉得这里住的舒服。我是做广告的，青山秀水能激发我的灵感。 某广告公司副总,银湖的豪宅地位没落了或许没错。但现在市场上热点的豪宅片区提供的更多的是高层产品，更大众化一些。不象银湖是以别墅产品为主，非常纯粹。要住别墅还是选这里会比较好。 某地产公司总经理,现在市场上提供的别墅产品大多是在郊区，是做到了有山或有水，但是配套实在不尽人意，生活太不方便了。我一个朋友买了曦城一期本来想住的，后来觉得不方便就打算直接卖掉。 凤凰谷成交业主,在客户眼中，尽管银湖已成非热点片区，但是银湖片区却是能够提供满足居家梦想的别墅生活的理想选择之地。,银湖的空气太好了，推开窗户都能闻到泥土的气息。 某地产商老板,如何发力,5,解题。,以产品和营销破局 向顶级豪宅看齐。,part1：打造满足豪宅客户需求的产品价值体系,part2：构建客户可感知的尊贵式的营销体系,基本动作,营销举措,本项目想要破局， 必须引导客户，去认识一个新的价值体系,豪宅客户成熟的居住经验，使得他们更注重物业本身的使用性及物业本身的配套所带来的便利性,客户为35-50岁的中青年占绝大多数比例； 客户的置业经历非常丰富，都具有较多次置业经历，置业次数在2-4次者约为70%。,资料来源：星河丹堤th和叠h客户分析、香蜜湖1号客户访谈总结报告,“我看过汤臣一品，景观很好，价格高的离谱。它是参照香港豪宅定价，我觉得还缺乏支撑的基础。”,“印象特别深的物业？那是外国的拉丁美洲，特别大气，当然首先都是双主卧，主卧洗手间、更衣间、储藏间空间都很大。”,“国外高端物业会有主人梯及保姆梯，而且保姆梯直到自家厨房门。”,“停车场放置几辆类似超市的载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈。”,“我有朋友想买圣莫丽斯，我一直劝他不要买，住那个地方就跟住郊区一样，多不方便啊。”,“红树西岸的装修我不喜欢，还有就是太多电子设备了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。”,豪宅客户 需求解析,二手楼验证：除居住品质（产品设计及材料升级）外，居住体验的细节成为价格支撑关键。,“物业管理公司是嘉里建设公司同香格里拉共同组建的公司，事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服，可以享受的五星酒店的尊贵和高尚服务。” “会经常看到保安对社区的安全设施和装备进行定期维护和检修，让人觉得社区很安全。” “入户社一层上大堂，可提供餐饮服务，有可以坐在那里休憩；有时候孩子在那里独自玩耍，他们还会帮忙照顾。” “社区的礼宾车道在举行婚礼等大型聚会的时候会打开， 让业主很有面子、气派。”,资料来源：雅颂居住户访谈,“雅颂居建筑层高3-3.15米，比一般住宅的2.9米好不少，更大气些。”,品质支撑一: 产品设计注重人居细节的打造,品质支撑三: 富于温情、安全、稳定质量的物业服务,品质支撑二: 公共空间品质与功能的双重塑造,“社区配有3000平方米的半地下会所，设有恒温泳池和健身设施，男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和湿蒸间。” “可保证每户人1个车位，满足10年内停车要求，车位要 宽大一些。” “配有独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。” “入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。” “公共通道的垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。” “会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具，可以订餐，由 香格里拉配送。”,豪宅客户 需求解析,香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验和符合豪宅客户的专署的服务体系,产品软性服务领先：中海深蓝服务体系,豪宅客户 需求解析,香蜜湖1号：客户集中反映公共活动空间、车位问题,反映问题：高层与th区紧密相连，覆盖率高th区内园林基本私有化 ，公共区域稀少。 客户语录： “产品太密了，没什么活动空间。想和孩子一起散步社区内都没地方可走。” “只能呆在自己家的花园里，老人想溜达很不方便。” “入口和会所很漂亮，再往里面走就都是房子了。倒成了高层的景观。” “车位不足，我们家有2-3辆车，根本不够。”,贬损长期居住价值 公共活动空间少导致： 1、生活氛围压抑紧张 2、儿童活动空间奇缺,资料来源：世联数据平台,在客户眼里香蜜湖一号，也有它存在一些不足，生活体验、及配套空间客户满意度较低。,豪宅客户 需求解析,顶级豪宅客户消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性,顶级豪宅客户的需求特征,对圈层乃至社会的影响力,对资源的私享,对奢侈娱乐方式的热衷,加入社会顶层顶级的权贵圈 对社会的影响：基金、捐赠,对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏,游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等,对奢侈品的爱好,艺术品、珠宝、其它奢侈享受品,顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价的全球顶级富豪 波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。,豪宅客户 需求解析,分析国内国外诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系,案例研究见附件,初级阶段,大,外豪,高级阶段,富人区,成熟阶段,私享,顶级豪宅核心特征：产品的发展已经到了高级阶段或成熟阶段,1、大师之作定制性、艺术性、创新性,2、精装修国际品牌、货真价实、奢华、王室御用,4、空间：突破传统尺度放大1.2倍以上、人性化,5、功能：功能多元室外功能室内化、享受性,7、配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部,8、物业管理：5星级服务金钥匙、强调一对一服务和身份对等,3、人文：时间元素古树、山石、历史,6、科技：高科技元素时尚、精密、安全,顶级豪宅 价值体系kpi,顶级豪宅产品软、硬件指标kpi,典型案例：日本六甲集合住宅,充分利用地形地貌，打造创新产品,案例借鉴：赖特流水别墅,“ 独栋楼王”,依山势而建，悬的楼板锚固在后面的自然山石中，水平伸展的地坪，要桥，便道，车道，阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，整个建筑看起来象是从地里生长出来的,标杆创新产品的运用,车库：每户至少3个私家车位；会所预留一定量的访 客车位 赠送率：地下室、花园、露台全部赠送；赠送率超 过100% 户型：全套房设计、私家电梯、客厅餐厅挑高，设 多个家庭厅 花园：花园面积集中在一起，提高使用率,林荫大道形成项目专署领域感弥补进入性难及昭示性弱的困局 采用法国梧桐/榕树/樱花树天然树移栽在四周道路上，与中心区的城市水泥森林相得益彰，相互区别，创造出贵族式庄园的的私人领域感，体现足下的精致尊贵和进入社区的仪式感 。,营造 “双城”概念,通畅的人行、车行系统,内外城人流串联,外城、内城的规划，存在过渡空间,“多元气质融合的 规划实现”,“外城”成为“内城”的综合性大配套,与其说是“度假村里的别墅”不如说是“别墅里的度假村”,内城,外城,银湖旅游中心（以下简称银湖）位于银湖片区内，坐落在深圳北郊笔架山，是深圳市具有园林特色的度假式旅游胜地 作为市政府接待办重要的政务、会议接待场所，在特区的建设发展中，发挥着相当重要的作用，在市民眼中有着高贵及神秘的感觉。 中心内有包括高尔夫练习场、跑马场、实弹射击练习场、国际水会等多项高端娱乐休闲设施 旅游中心还设有客房，餐厅等配套设施，各种休闲设施配套完善,银湖旅游中心是一个充满体验式的 健康休闲中心,银湖度假村多方面高端资源整合维护，弥补并提升本项目配套系统,借鉴红树西岸极致高科技智能化体系：打造数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/homeywell/hs-5000-g-t 家庭网关：韩国/homeywell/hs-5000-g-w 浴室对讲分机：韩国/homeywell/bathphone 可视门口机：韩国/homeywell/hc-6000 12路智能继电器：澳大利亚/clipsal/l5512rvf 8路智能继电器：澳大利亚/clipsal/l5508rvf 4路智能调光器：澳大利亚/clipsal/l5504d2a 4键neo开关：澳大利亚/clipsal/e5054nl 8键neo开关：澳大利亚/clipsal/e5058nl pc界面：澳大利亚/clipsal/5500pc 8键遥控器：澳大利亚/clipsal/e5038tx 室内红外线传感器：澳大利亚/clipsal/5751(we) 智能电锁：韩国/irevo/tg-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由cnhooray为业主量身定做“智慧家居”系统。,产品创新,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,just right热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌just right，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司geberit公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量 采用美国nibico进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,引进高端物业服务模式：从保安到社区管家,从保安到社区管家： 他们年长，具有丰富的人生阅历，沉稳而谦和。 他们总是衣着讲究、态度谦和、气质庄严、目光炯炯有神。 他们是管家，但更是家人，他们熟悉每一位业主的家庭成员； 帮助业主安排出行的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定，甚至行程都会被安排得妥妥当当；关注业主的孩子的安全 根据业主的需要帮他们筹划生日宴会等等； 管家体系：一周人事知会（关注每位管家或保洁人员的变动）,安防系统：智能系统 +体制保障,part1：打造满足豪宅客户需求的产品价值体系,part2：构建客户可感知的尊贵式的营销体系,基本动作,营销举措,本项目想要破局， 必须引导客户，去认识一个新的价值体系,一、香蜜湖是位于城市中心的传统豪宅片区之一。交通便捷、配套完善、生活和商务均十分便利。 二、香蜜湖拥有稀缺的自然生态湖景资源。 三、香蜜湖片区是深圳豪宅的领袖者之一，被客户和市场所广泛认可，“面子感”十足。不少其他项目拼力挤身其中。（景田、农科、坂田） 四、香蜜湖片区可开发住宅用地殆尽。 （绝版豪宅片区）,对价值的思考 香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅,香密湖1号全面传递“稀缺感”和“尊贵感”是其 超越竞争、提升价值的核心战略,核心战略,建立区位价值的稀缺感，极少数人的尊崇体验,战略实现的策略,建立市场影响力,充分传递稀缺感,建立客户等级尊崇感,利用客户体验提升价值,营销策略1：建立市场影响力针对各类渠道，活动造势,1、业界的影响力 2、媒体的影响力 3、发展商品牌影响力 4、业主口碑影响力,震撼一：高调亮相，视觉盛宴香蜜湖1号鉴赏酒会 震撼二：神秘开盘，当晚售罄香蜜湖1号南区别墅选房 震撼三：价格刷新，独领风骚双拼均价逾越7万 震撼四：名宅香邸，美轮美奂香蜜湖1号现场开放,香蜜湖1号成功树立豪宅领袖形象,建立影响力,具体举措,效果,营销策略2：充分传递稀缺感地段价值的绝版，服务的极高标准，控制产品的销售数量和速度制造产品稀缺性,1、土地、产品稀缺 2、服务稀缺（1对1服务） 3、推售策略制造稀缺,充分传递稀缺感,宣传凸显地块在地段、资源上的稀缺； 项目的低密度产品属于市场稀缺，是项目的价值标杆及价格提升的关键，分批小量推出，并通过价格手段控制其销售速度，保证销售价格的实现。,推售策略,控制同一时段供应量，分期推售策略制造稀缺，有利于价格的提升。,营销策略3：建立客户等级尊崇感 营销策略4：利用客户体验提升价值,1、从物料、活动、现场展示各方面； 2、从权益、服务各方面； 3、预约看楼,1号会馆会员权益 赠送1号会馆消费额度； 长期享受信和集团下属香港及新加坡酒店入住及消费优惠折扣； 长期享受信和集团下属香港商场消费优惠折扣； 赠送黄金游艇会会籍或享受购买黄金游艇会会籍优惠折扣； 赠送黄金海岸游艇会“黄金1号” 消费额度； 赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠； 享受全国范围内中海地产所开发房产的额外优惠；,建立客户等级尊崇感,1、客户访谈 2、在五星级酒店的临时接待处 3、物料（模型） 4、各类活动 5、客户邀请流程,利用客户体验提升价值,高档的餐点及酒水,选房开始前的小提琴四重奏表演,万科17英里体验营销以可见的物质（建筑和资源）作为工具，以激发客户对稀有资源的占有！,原生植被与人工园林的组合,沙滩风情,我能与这个世界保持的距离,高标准、宽视野打造产品； 总价控制面积 换位思考，由客户体验及需求指导设计 最大限度提升产品价值； 建立差异化的创新设计点；,国家专利产品申请，变单纯的产品力为 有张力的营销力 外观专利；合府、冠邸 产品专利：跃庭、阔庭、厢庭,星河丹堤将产品力转换为营销力,城市中产,向上的力量,西银湖 城市原生别墅群,银湖山 城市别墅 ceo官邸,官邸新区，复式别墅,营销推广突出产品区域及资源价值的同时，实现与目标客户的精神对位,渠道深度挖掘，影响