江苏镇江优盛生活广场10万平方综合招商手册.ppt

镇江市概况,镇江地处江苏省西南部，是江苏省13个地级市之一，长江下游南岸。下辖四区三县，三 县：丹阳、扬中、句容；四区：京口、润州、新区、 丹徒。东邻上海、西接南京，北与扬州泰州 隔江相望。处于南京都市圈和苏锡常都市圈交界处，与周边各大城市联动密切，距离各 大城市车程均不超过2小时。更是京沪高铁的重要节点性城市。,镇江市是沪宁线上最具发展潜力的城市,镇江丁卯新城,丁卯新城作为镇江科技创新的主阵地和未来东部地区的活力中心 丁卯新区位处于老城区与新城区结合核心区域，设有核心服务区、研发孵化区、教育培训区、产业集聚区、生活配套区等功能分区。目前，1.58平方公里内研发载体已全面投入使用。,丁卯新城城市规划定位,镇江新区丁卯核心区规划图（镇江规划局2012）,丁卯新城功能分布图,优盛生活广场,镇江新区丁卯核心区规划图（镇江规划局2012）,丁卯新城空间规划图,镇江gdp增长情况（亿元）,镇江人均收入增长情况（元）,镇江人均支出增长情况（元）,从镇江3年发展情况来看，gdp 总量及人均收入支出均呈两位数的 增长，gpd增长率为17%，人均收 入及支出增长率分别为11%、 13%，可见居民消费意愿与潜力强 劲。总体而言，镇江经济虽起步较 晚，但发展迅速。,镇江经济发展迅猛,镇江市城市功能规划为以下几大板块，分别为：物流区、商贸居住区、行政商务区、商业服务区、旅游风景区。优盛广场位于政府规划的新的商贸居住区内。,旅游风景区,物流区,行政 商务区,商业区,大学园区,商贸居住区,优盛生活广场,镇江城市功能规划,优盛生活广场,数据来源：镇江民政局网站,区域规划,优盛生活广场，坐落在镇江市政府重点打造的集中式中央新区丁卯！占地76亩，总建筑面积9.3万平方米，1.7万平方米大型地下停车场在镇江首屈一指。优盛生活广场以“24小时经营、24小时娱乐、24小时财富不夜城”为核心规划思想，包含餐饮、休闲、娱乐多元化业态组合，完全填补城市休闲商业、景观商业、高端式体验商业、绿色商业的空白，成为镇江商业新引擎。,项目简介,区位优势,绝版地段 人气旺盛,区位优势：丁卯新区承担着 镇江未来的商业、金融服务 核心，优盛生活广场是丁卯 新区未来核心。 交通优势：10分钟可到达镇 江城铁站、长途客运汽车站。 6条公交线路串过优盛生活广 场。 消费优势：胜握311万滚滚 人潮，优盛生活广场周边林 立40多座高档住宅。,丁卯商贸服务业发展迅速 新的商圈优势已经形成,商圈优势,谷阳路与丁卯桥路，是镇江主要两条城市干道、串通四大新城和主城核心；优盛生活广场盘踞在这两条主动脉交汇处，丁卯新区承担着镇江未来的商业、金融服务核心，这座商业竞争格局尚未完全形成的城市里， 优盛生活广场抢占城市商圈最核心位置， 成为镇江最具核心竞争力的商业中心。 丁卯商圈主要商业 优盛生活广场、亿都家居生活广场、红星美凯龙、义乌小商品城、亚太广场、沃尔玛,【商业调研】,消费者调研,1）、日常用品、家居、电器等消费者主要在镇江购买；服饰在中心城区购买的机率基本相同（消费者选择不在项目所在地购物的主要原因是档次低和品种少 ）； 2）、消费者餐饮消费地点以周边沿街店铺居多（消费者选择不在项目所在地进行餐饮消费的主要原因是环境差、档次低、选择少）； 3）、目前项目所在地居民休闲娱乐类消费较少（消费者选择不在项目所在休闲娱乐的主要原因是档次低和环境差）； 4）、餐饮休闲类需求最为强烈，另外，便利店、大卖场的需求也较高（高收入受访者餐饮类需求普遍高于低收入受访者）； 5）、受访者对需求业态的档次偏好方面，以中高档需求为主（低年龄段及收入较低的受访者购物类以及娱乐类需求较高）；,经营户调研,经营户问卷调研 此次经营户调研在深入了解项目所在区整个商业状况的前提下进行样本抽样，根据业态、面积、档次共抽取样本50份，被访对象必须为商铺经营者或负责人。在严格控制问卷质量的前提下，共完成问卷38份，其中成功问卷为21份，接触率100，成功率55.3； 项目所在目前商业现状（结论） 商业档次方面：目前项目所在区域商业多以中低档为主，休闲娱乐、餐饮等业态有部分高档商铺； 经营满意度调查：总体经营满意度较低，靠近居民区附近的餐饮、零售、服务类经营户满意度较高。,【商业调研】,【消费者调研】,影响满意度的因素,对经营状况满意的因素： 地理位置是经营户共同认同的一个重要因素，提及率较高，达到76.5； 其次是人流量，达到67.8%； 第三重要因素是交通条件便利，提及率为55.56 ； 对经营状况不满意的因素： 租金高和人流量各占66.67为第一重要的不满因素； 商业氛围和辐射区域消费者购买能力的提及率各占57.14，并列位于第二重要的不满意因素； 地理位置偏远是第三重要的不满因素，占42.86。,【消费者调研】,影响满意度的因素,综合后结论提出：提及率最高，总提及率达到63.79，其次是人流量、租金。 经营户对项目商铺无信心的因素： 地理位置和辐射区域内消费者的购买能力是部分经营者对项目商铺无信心的主要因素，各占50，其次是人流量，占30，第三是升值潜力，占到20； 商铺租赁所重视的因素： 地理位置、人流量、铺位租金是经营者们租赁商铺是最重视的因素； 未来租赁商铺情况（提出主力店和次主力店）： 经营户可承受的商铺的平均租金为2元/平方米/天，最高租金为7元/平方米/天； 经营户需求面积主要集中在30-60和200-500之间； 主要经营范围：零售/休闲/餐饮/娱乐/社区配套 。,业态调研,业态组合 ：大型超市 调研显示，区域内日常用品的形态以杂货铺的形式为主。而人口总量在项目的预计开业期将达到30万，需求旺盛； 消费者的调研分析数据显示，有99的消费者喜欢在居住地附近购买日常用品，且有48.6的消费者认为项目所在应该增加大卖场，42.4的人认为应该增加便利店，排在购物类需求的第一和第二位，需求较高； 由于项目周边有美林湾、谷阳新村、沃德花园等小区，本案的辐射人口将达到300000人左右，建议本案引入大型中档超市，超市定义为面积大概达10000平方米，以项目周边的工作和居住人口为目标消费群，以日常生活用品为主，同时辅以特色；就租金而言，目前周边的成熟区域位置的超市租金平均水平为1.2元/平方米天左右。,【市场调研】,业态调研,业态组合 ：餐饮 数据显示，40.7的消费者认为需要增加中式简餐，33.7认为需要增加西式餐厅，且从消费习惯来看，有95的消费者有亲友聚餐的习惯，86的消费者家人会在外聚餐，这两类的餐饮需求90是在项目所在本地消化； 由于当地有较多大型企业，所以商务餐饮消费需求旺盛，受访的高档餐饮的经营满意度为50，中档餐饮经营满意度为37.14，低档餐饮的经营满意度为23.3左右，显示中、高档餐饮的满意度比较低； 目前餐饮类的租金变化幅度较大，为1-2.5元/平方米天，均值为1.75元/平方米天，考虑本案临近具有一定的规模性，且可推出一定特色，故建议本案以1.5-2.5元/平方米天的租金引进特色餐饮店。,【市场调研】,业态调研,业态组合 ：生活配套商业 无论从数量还是面积上来看，目前项目所在商业业态构成中生活用品均排在前二位，但受访的日常生活用品经营商户均表示经营尚可，而且项目周边社区以及本案居民的人数高达300000人，考虑到生活用品购买需要快速方便，故建议本案适当面积引入生活配套设施，包括干洗店、花店、婚纱摄影店、冲印馆、小食品店、烟酒店、银行、邮局、通信服务等； 邮政、银行、移动联通等一方面作为生活的基本配套设施，另一方面所需面积较大，所以本案在业态规划方面已充分考虑该配套。,【市场调研】,业态调研,业态组合 ：文化教育类 同时考虑到本项目周边有7万的生源大军，为了满足庞大的学业需求，建议本案可以拿出800平方米左右用于文化教育类的商业，即在零售以及邻里中心的位置引入部分书店，软件零售等基础上，辅以部分小面积的主题书店，同时还将引入图文复印社、文具、办公用品等配套。,【市场调研】,业态调研,业态组合 ：休闲娱乐 目前项目所在居民对休闲娱乐消费热情略低于餐饮和购物，但80左右会在项目所在本地消费，而从消费者需求来看。需求量比较大，但目前项目周围该业态分布较少。 故本案引进休闲娱乐业，中、高档次，经营方向包含洗浴中心、ktv、酒吧、咖啡厅、茶楼、健身场所等，形成休闲娱乐的大会所； 业态组合 ：美容美发 项目的辐射人口有大约300000人左右，消费力较强，本案街铺特引进1000平方米左右的中、高档美容美发店；,【市场调研】,业态调研,业态组合 ：精品、服饰 调研显示但是目前有49的居民在进行服饰类消费是更倾向于镇江传统商圈，其中60的原因是是品种少，20因为档次低； 消费者需求调查显示，39.4的消费者认为项目所在需要增加服饰店，其中高档服饰的需求为34.8； 由于周边学校的学生对精品、饰品类的偏好，所以本案的街铺考虑大约总面积为3500平方米用于精品服饰类，引入中档的精品、服装店，经营内容包括精品、服饰、眼镜店等业态，弥补项目所在精品服饰类的空缺以及满足消费者的需求；,【市场调研】,商业规划,商业设计,优盛生活广场紧扣“节能减碳”主题，引入绿色生态技术，节能设施的利用，使商户经营成本节约了30%-50%。365天不用伞设计，让消费者告别雨雪淋湿的尴尬。时尚的购物环境，独特的双首层设计，使商铺的商业价值最大化。一样的商业街，不一样的购物体验。优盛生活广场开创镇江食乐文化新纪元。,特色“气候式生态”商业街 全新消费体验,建筑设计：台湾设计大师陈光雄先生 灯光设计：法国设计大师奥利佛先生,商业设计,优盛生活广场全新水景主题设计，喷泉、水景、花园、舞台独具匠心的景观布局，贴心舒适的功能设施，给消费者提供一处愉悦身心的购物环境。环境改变心情，心情改变消费，优盛