房地产市场研究及趋势判断 81页.ppt

2012年房地产市场研究及趋势判断,目 录 contents,核心观点,宏观环境,未来趋势研判,房地产市场数据,典型城市与典型企业,1,2,3,4,5,房地产转型之路,6,核心观点,行业筑底企稳进一步巩固，预计全年成交量将超去年再创新高,一、行业指标弱势复苏，预计四季度以平稳震荡为主,根据国家统计局公布的 1-10 月份的房地产行业数据，10 月份国房景气指数相比上月有所回升；1-10 月份房地产同比增长 15.4%，增速与 1-9 月份持平；1-10 月份，土地购置面积同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点；1-10 月份，房屋新开工面积同比下降8.5%，降幅比 1-9 月份收窄 0.1 个百分点，同比降幅在上月扩大后有所放缓。 1-10 月除了土地购置面积呈现同比降幅扩大外，其他四个供应指标（国房景气指数、房屋新开工面积、房地产开发投资、房地产企业资金状况）均有不同程度的好转。说明房地产行业筑底的信号进一步确立，行业供应指标将会稳中有升。,二、经济指标继续回稳，十八大对住房制度提出新要求,10 月份多项经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增加值回升 0.4%，出口回升 4.4%，消费实际增速回升 0.3%，pmi 回升 0.4%；前十个月累计投资增速 20.7%，较前九个月加快0.2%，外贸增 6.3%，加快 0.1%，实际消费增 11.6%，加快 0.2%。多项经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。 在宏观经济缓中趋稳的背景下，国家对房地产调控政策并无放松打算。房地产限购、限价、限贷等政策短期内也难以退出，并且首次在党十八大报告中提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。十八大报告中同时提出：推进城镇化是推进经济结构战略性调整的重点之一，要科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。这为房地产业的中长期发展提供良好的动力支撑。,三、市场成交继续活跃，全年成交量超去年几乎已无悬念,1-10 月份，商品房销售面积 78743 万平方米，销售量已经接近去年同期。10 月市场销售虽 然较上月有所下滑，但销售量在年内依旧处于高位，连续两个月销售量均在 1 亿平方米以上， 显示传统的“金九银十”效果依在。预计年内，商品房市场仍将延续近期持续活跃的势头， 全年商品房成交超过去年几乎已无悬念。,四、1-10多城市土地供应完成率低，11月大型房企购地积极，预示明年市场 有回暖迹象,今年之所以地方政府供地完成率低主要受到市场影响，市场不景气使得地方政府缓慢推 地，希望等到市场回暖时再推，提高土地的价格和溢价率。由于今年地方政府对土地市场预 期较悲观，使得推地意愿不积极，将会导致明年市场供不应求，或推升市场价格。,据国家统计局数据，1-10 月份，房地产开发企业土地购地面积 27659 万平方米，同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点。 据2012 年 1-9 月全国 300 个城市土地市场交易情报显示，今年 1-9 月全国 300 个城市的住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)的成交面积为 2.45 万公顷，同比减少 35%，成交价格同比下跌 2%，溢价率也较去年同期减少了 10 个百分点。 同时，大部分城市的全年商品房用地计划完成情况不太乐观。北京的商品房用地供应计划仅完成了两成多，而南京、苏州、太原等地的土地供应均不及计划面积的一半。 11 月 5 日，国土部表示，该部正在发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新的政策，对年底不能完成供地计划的地方政府进行惩处。故未来两个月地方政府或忙推地。,宏观环境分析,宏观经济,一、多项经济指标企稳回升，筑底回稳态势进一步巩固,全国多数经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增加值回升 0.4%，出口回升 4.4%，消费实际增速回升 0.3%，pmi 回升 0.4%；前十个月累计投资增速 20.7%，较前九个月加快0.2%，外贸增 6.3%，加快 0.1%，实际消费增 11.6%，加快 0.2%。多项经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。,二、经济运行呈现部分好转趋势，但依然存在诸多不稳定因素,虽然目前宏观经济运行呈现部分好转趋势，但当前我国整体经济形势仍存在诸多不稳定 因素。工业虽延续上个月的回升态势，但仍处于低位区间；中小企业生存困境依然严峻。根 据2012 中国企业经营者问卷跟踪调查报告，受产销、订货下滑、库存压力加大以及产 品价格下跌等因素影响，2012 年，23.1%的经营者宣称其企业正处于“停产”或“半停产” 状态，比 2011 年上升 5.5 个百分点，创近 3 年来新高。 预计明年面临的各种因素复杂程度会提高，压力会增大，经济可能呈现震荡走势，经济 整体是否将明显企稳回升还有待进一步巩固和验证，还需经济政策的进一步配合。在政策取 向上，需要坚持现有的货币政策，实施更加积极的财政减税政策。,政策环境,中央重申调控不放松，地方楼市政策松紧并存,一、明年房地产调控不放松，保障房开工量持续增加,11 月 12 日在十八大新闻中心记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新答记者问时表 示，房地产市场调控是这几年中央非常重视的一个问题，也取得了积极效果，调控政策至少 现在还没有想放松，限购政策短期内不会退出。,住建部此次再次重申房地产调控政策不放松，进一步表明了中央对于房地产市场的态度， 政策从严的预期短时间内不会改变。同时，明年保障房开工量的进一步下调，也反映目前保 障房建设量已逐步达到高峰，今后保障房的重点解决问题将从建设环节向分配管理环节转移。,二、住建部再提房产税试点，第二批试点城市或进一步增加,中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新 12 日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。在回答记者有关房产税试点范围是否会扩大的问题时，姜伟新说：“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。”,房产税试点正处于稳步推进中，而全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。最新的进展是，第二批试点范围或扩大至海南、广州、杭州、两湖等。其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。两湖房产税试点达成的新思路是：将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税。,随着十八大期间住建部部长再提扩大房产税试点后，一石激起千层浪，扩大房产税试点范围再一次成为了业界议论的焦点。针对房产税改革的质疑之声也不绝于耳，法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。,三、调控政策基调从严，地方楼市政策松紧并存,在经济形势筑底向好的背景下，对房地产政策重申坚持不动摇，继续从严执行。但地方 楼市政策出现分化，陕西出台防止房价反弹的新举措，而济南、武汉、镇江、天津等地则微 调了公积金贷款政策，上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件成为其中最主要的调整方向， 以进一步促进刚需市场的活跃。,年底多个二三线城市住房公积金政策松动。临近年关之时，银行收窄放贷优惠利率， 部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。对于地方政府来说，财政收入减少，而限 购的调控政策底线又不能踩，因此多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，越 来越多地方政府利用公积金政策闯关成功，部分甚至打破了首付的底线，放松楼市的意愿也 愈加明显。10 月 20 日起，武汉市住房公积金政策迎来自 2010 年楼市调控以来最大一次调 整。其中最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由 40 万元提 高到 60 万元。镇江市子女买房父母可成为共同还款人，多余公积金还可用来还商贷。全国 约 30 个城市微调公积金政策刺激楼市，其中，20 多个城市上调了公积金贷款额度，广东省 内公积金互贷的城市增加到 9 个，珠三角及湖南长株潭、沈阳等城市也加入到公积金异地互 贷的行列。公积金政策松动可能利于刚需，同时也会激活土地市场。而对于购房者来说，公 积金政策调整可以缓解购房者的入市压力，不仅可以直接降低首套房入市的难度，也会影响 购房者的预期。,房地产市场数据分析,一、房地产开发投资同比增幅继续保持平稳,1-10 月份，全国房地产开发投资 57629 亿元，同比增长 15.4%，增速与 1-9 月份持平。 其中，住宅投资 39704 亿元，同比增长 10.8%，增速提高 0.3 个百分点，一年多来增速首次 反弹向上。占房地产开发投资的比重为 68.9%。10 月份，全国房地产开发投资 6583 亿元， 环比下降 10.5%，同比增长 15.5%。其中住宅投资 4578 亿元，环比下降 10.9%。同比增长 13.2%。,1-10 月全国房地产开发投资同比增幅走势进一步趋于平稳，虽然 10 月份投资额较上月 回落，但从整体看，房地产投资依旧处于企稳态势，房地产企业和地方政府投资力度并未减 缓。未来房地产投资同比增幅将保持平稳微升的态势。,市场供应,二、土地购置面积降幅进一步扩大，降幅保持平稳,1-10 月份，房地产开发企业土地购置面积 27659 万平方米，同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点；土地成交价款 5762 亿元，同比下降 11.8%，降幅扩大 0.8 个百分 点。由于 10 月份土地购臵面积环比和同比均继续下降，导致 1-10 月土地购置面积同比降幅 进一步加大，降幅走势持续平稳。,图 2 全国年初累计土地购臵面积同比增幅走势,数据来源：国家统计局,三、房屋新开工面积降幅小幅收窄,1-10 月份，房屋新开工面积 146792 万平方米，同比下降 8.5%，降幅比 1-9 月份收窄 0.1 个百分点，同比降幅在上月扩大后有所放缓。其中，住宅新开工面积 108396 万平方米， 同比下降 12.7%。10 月份房屋新开工面积 11778 万平方米，环比下降 2.5%，同比下降 6.4%； 其中，住宅新开工面积 8728 万平方米，环比下降 2.1%，同比下降 9.1%。,1-10 月，房屋新开工面积同比增幅依旧呈现今年以来的整体下行态势，但在近期市场 逐渐回稳，特别是企业投资意愿逐步恢复的作用下，房屋新开工面积同比增幅走势进一步趋 稳。我们认为，年内房屋新开工面积降幅仍将处于筑底阶段，但降幅会进一步收窄，全年房 屋新开工面积相比去年下降的可能性较大。,数据来源：国家统计局,四、房地产企业资金状况继续好转,1-10 月份，房地产开发企业本年到位资金 76397 亿元，同比增长 11.6%，增速比 1-9 月份提高 1.5 个百分点。其中，国内贷款 12106 亿元，增长 14.7%；利用外资 337 亿元，下 降 52.8%；自筹资金 31515 亿元，增长 11.7%；其他资金 32440 亿元，增长 12.0%。在其他 资金中，定金及预收款 20337 亿元，增长 16.1%；个人按揭贷款 8075 亿元，增长 19.5%。,1-10 月份，房地产开发企业本年到位资金同比增幅进一步扩大，房地产企业资金好转 局面依旧延续。近期市场持续平稳，在传统销售季节的带动下，市场需求有效释放，预计年 内这一指标将有望继续企稳上行。,从开发企业资金来源的构成分析，前十个月，国内贷款占 15.8%；利用外资占 0.4%；自 筹资金占 41.3%，其他资金占 42.5%。在其他资金中，定金及预收款占 26.6%；个人按揭贷 款占 10.6%。,定金及预售款和个人按揭贷款占比上升。前十个月，国内贷款比重连续八个月下滑， 由前三季度的 16.1%下滑至 15.8%。企业自筹资金由前三季度的 41.7%下滑至 41.3%；定金及 预收款比重继续上升，由前三季度的 26.1%上升至 26.6%；个人按揭贷款比重由前三季度的 10.4%上升至 10.6%。可见，随着市场的持续稳定，房地产开发企业销售回款进一步上升， 导致其他资金占比超过了自筹资金，成为目前房地产开发企业最主要的资金来源。,截至 10 月底，20 个典型城市新建商品住宅库存总量为 8451 万平方米，同比增 长 16.2%，环比下降 0.3%。从历史趋势来看，库存量依然高企，将成为房价下滑的动力。从 10 月表现来看，9 月的“逆增”趋势已扭转，库存基本维持高位震荡格局，并且上扬的动力 已不足。我们选取的 20 个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、青岛、南京、杭州、南 昌、福州、厦门、丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、茂名、北海。 在 9 月份推盘量“井喷”之后，10 月份各大房企淡化了新增供应，而转向以消化高企 库存为主。20 个典型城市新建商品住宅月度新增供应量共计 783 万平方米，同比减少 19%， 环比减少 41%。9 月份的透支现象，使 10 月的推盘量跌了 4 成。10 月份，20 个典型城市新 建商品住宅成交量共计 808 万平方米，同比增长 72%，环比下降 4%。延续自 7 月份以来的走 势，成交量继续保持下行态势。10 月份推盘量不足，使库存继续攀高受到限制。而成交量 疲软，又使去化受到了一定的阻碍。因此，10 月份库存走势陷入了上下两难的境地，维持 了高位震荡的格局。 10 月份，20 个典型城市新建商品住宅存销比为 10.1，这也意味着市场需要用 10.1 个 月的时间才能消化完这些库存。在 9 月份存销比“逆增”趋势后，10 月份存销比逆转，继 续保持回落态势。 存销比走势，受到了当月库存量与过去六个月的交易量两个因素的影响。从库存量来看， 推盘减少，使 10 月份的库存攀高趋势受阻。从成交量来看，尽管 10 月份的成交略显疲态， 但从最近 6 个月成交的移动平均值来看，仍好于过去水平。因此，存销比下行的动力依然存 在。,五、典型城市去库存强劲，存销比回落,典型城市分析（2012年1-11月）,2012年1月份，十大重点城市成交面积环比全面出现下跌，其中杭州跌幅最大，达69.50%，北京的跌幅次之，跌幅为65.34%；从全国来看，监控的重点城市中，仅三亚成交面积环比呈现上涨，涨幅达43.94%，其余27个城市成交面积环比全部下跌。,一、1月份各典型城市市场表现,1月，青岛成交面积环比跌幅最大，跌幅为76.59%，其次为包头，跌幅为70.81%。本月成交面积跌幅前十城市的平均跌幅达66.05%。,2012年2月份，十大重点城市成交面积环比全面上涨，其中天津涨幅最大，达91.75%，上海的涨幅次之，涨幅为89.10%；从全国来看，监控的30个重点城市中，26个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨幅达68.71%，3个城市成交面积环比下跌。,二、2月份各典型城市市场表现：绝大多数城市成交面积环比上涨,2月，昆明成交面积环比涨幅最大，涨幅为174.30%，其次为青岛，涨幅为136.67%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅达109.67%。,2012年3月份，十大重点城市成交面积环比全面上涨，其中杭州涨幅最大，达147.23%，天津的涨幅次之，涨幅为110.05%；从全国来看，监控的30个重点城市中，25个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨幅达82.53%，4个城市成交面积环比下跌。,三、3月份各典型城市市场表现：绝大多数城市成交面积环比上涨,3月，兰州成交面积环比涨幅最大，涨幅为158.26%，其次为杭州，涨幅为147.23%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅达117.35%。,2012年4月份，十大重点城市成交面积环比几乎全面下跌，其中重庆跌幅最大，达26.51%，成都的跌幅次之，跌幅为26.02%；从全国来看，监控的30个重点城市中，22个城市成交面积环比呈现下跌，平均跌幅为14.93%，其余7个城市成交面积环比均有所上涨。,四、4月份各典型城市市场表现：绝大多数城市市场上行趋势受阻，成渝跌幅最大,4月，三亚成交面积环比跌幅最大，跌幅为31.53%，其次为重庆，跌幅为26.51%。本月成交面积跌幅前十城市的平均跌幅达23.63%,2012年5月份，十大重点城市成交面积环比绝大部分呈上涨趋势，其中广州涨幅最大，达49.55%，北京的涨幅次之，涨幅为37.97%；从全国来看，监控的30个重点城市中，24个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨幅为39.53%，其余5个城市成交面积环比均有所下跌。,五、5月份各典型城市市场表现：红五月楼市飘红，北上广深均创年内新高,5月，昆明成交面积环比涨幅最大，涨幅为71.24%，其次为青岛，涨幅为62.39%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅达50.82%。,2012年6月份，十大重点城市成交面积环比超过半数呈上涨趋势，其中杭州涨幅最大，达43.40%，上海的涨幅次之，涨幅为26.56%；从全国来看，监控的30个重点城市中，19个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨幅为23.68%，其余10个城市成交面积环比均有所下跌。,六、6月份各典型城市市场表现：六月楼市延续火热，过半城市创限购以来新高,6月，贵阳成交面积环比涨幅最大，涨幅为154.72%，其次为杭州，涨幅为43.40%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅达37.39%。,2012年7月份，十大重点城市成交面积环比超过半数呈回落趋势，其中杭州跌幅最大，达16.39%，深圳的跌幅次之，跌幅为12.61%；从全国来看，监控的30个重点城市中，13个城市成交面积环比呈现下跌，平均涨幅为10.19%，其余16个城市成交面积环比依旧保持不同幅度的上涨。,七、7月份各典型城市市场表现：多个城市成交量虽有所回落，但仍创今年第二高值,7月，贵阳成交面积环比跌幅最大，为36.91%，其次为上海，跌幅为16.39%。本月成交面积跌幅前十城市的平均跌幅达12.81%。,八、8月份各典型城市市场表现：总体看来，传统淡季在今年并不明显，从供求比的角度看，7、8月份依然延续着3月以来的这波回暖行情。,2012年8月，重点城市供应量环比涨多跌少，仅北京和杭州出现下降，部分企业在8月下旬起已经开始逐渐增加推案、为金九银十蓄力；成交方面，北京8月成交量达到152.53万方，再次刷新2011年1月以来的最高纪录，即便是如上海、杭州和南京等城市8月成交量环比有所下滑，但从同比数据上来看，重点城市成交依旧是全面上涨，平均上涨幅度高达81%；而与去年全年的月均水平相比，平均涨幅也达到62%。,九、9月份各典型城市市场表现：9月大幅增加的供应量并未推高成交量，楼市进入了一个“淡季不淡、旺季难旺”的平稳阶段。 2012年9月，绝大多数重点城市供应量环比大幅上涨，平均涨幅达77%，北京、杭州和南京等城市环比涨幅甚至都在1倍以上；成交方面，金九成色不足，多数重点城市成交量环比下滑，平均跌幅为4%，其中深圳跌幅最大，达30%，但从同比数据上来看，重点城市成交依旧是全面上涨，平均上涨幅度高达54%；而与去年全年的月均水平相比，平均涨幅也达到57%。,2012年10月份，十大重点城市成交面积环比涨跌参半，其中深圳涨幅最大，达31.44%，成都的跌幅最大，跌幅为23.80%；从全国来看，监控的30个重点城市中，17个城市成交面积环比呈现下跌，平均跌幅为16.13%，其余12个城市成交面积环比保持不同幅度的上涨。,十、10月份各典型城市市场表现：十月楼市延续平淡走势，银十未现但行情平稳,10月，苏州成交面积环比跌幅最大，为37.55%，其次为兰州，跌幅为25.02%。本月成交面积跌幅前十城市的平均跌幅达23.21%。,2012年11月份，十大重点城市成交面积环比超过半数呈上涨趋势，其中成都涨幅最大，达100.65%，十大城市中，只有广州成交面积环比下跌，跌幅为5.37%；从全国来看，监控的30个重点城市中，21个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨幅为42.76%，其余7个城市成交面积环比保持不同幅度的下跌。,十一、11月份各典型城市市场表现：十一月市场交易量回升，年末或现翘尾行情,11月，海口成交面积环比涨幅最大，为167.91%，其次为三亚，涨幅为149.56%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅达76.14%。,市场需求分析,1-10 月份，商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-9 月份缩小 2.9 个百分点；商品房销售额 46301 亿元，同比增长 5.6%，增速比 1-9 月份提高 2.9 个百分点； 10 月份，商品房销售面积 10302 万平方米，环比下降 6.6%，同比增长 23.2%；商品房销售 额 5947 亿元，环比下降 6.2%，同比增长 31.7%。,全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势,一、商品房市场成交持续活跃，全年销售将实现正增长,二、典型城市住宅成交小幅回落，全年成交量依然有望超去年 10 月份，30 个典型城市商品住宅成交面积为 1852 万平方米，保持 8 月以来的下降态势， 环比下跌 6.5%，同比增长 43.1%，也是从 3 月份开始今年持续第八次同比上升。1 月份以来， 商品住宅成交量经过大幅上涨到稳定持平，10 月受国庆长假影响，成交量第一次出现明显 下降。 10 月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为-7.1%、-8.7%与 1.0%，同 比增幅分别为 57.5%、35.8%与 56.0%。一线城市成交量为近 6 个月最低，与东部城市一样， 一线城市处于市场调控核心区域，且对市场敏感度更灵敏，受十一长假影响较大；同样受市 场与政策环境影响，二线城市上月冲高后本月回落明显；三线城市受影响较小，成交量基本 与上月持平。 在传统的“金九银十”时期，中央多次强调继续坚定不移进行房地产调控以巩固调控成 果，虽然企业在这一阶段积极推盘，地方政府也微调楼市政策以促进钢需释放，但由于典型 城市受调控影响较大，成交情况并没能够达到预期，市场复苏脚步放缓，预计今年内典型城 市商品住宅成交量会持续平稳状态。,市场价格分析,市场价格 一、全国商品房成交均价增幅微降,商品房及各类物业销售均价走势,1-10 月份，全国商品房成交均价同比增长 6.8%，增幅收窄 0.1 个百分点；其中住宅成均价同比增长 8%，连续七个月增长，增幅与 1-9 月份持平；办公楼成交均价同比下6.1%， 降幅缩小 1.2 个百分点；商业营业用房成交均价同比增长 2.9%，增幅扩大 0.3 个百分点。 可见，办公楼销售均价已持续九个月同比下跌，而住宅销售均价同比则继续保持平稳趋缓的上升走势。随着越来越多的企业完成销售任务，年底降价的意愿减退，预计年内住宅均价仍将持续这一平稳上行态势。,二、典型城市成交均价持续回落，进入震荡式调整阶段 10 月份，30 个典型城市商品住宅成交均价为 9171 元/平方米,环比下降 1.1%，同比增 长 1.6%。成交均价至 6 月达到今年最高之后持续 4 个月下降，10 月跌幅略大于 9 月。其中， 一线城市成交均价环比下降 4.3%，同比上涨 1.0%，是今年 6 月份到达高点后，第四个月持 续回落；二线城市环比增长 1.7%，同比上涨 0.3%，保持上月开始的上涨态势，到达目前为 止全年最高，相对一线城市较为平稳；三线城市环比下跌 1.7%，同比增幅下跌 3.4%。相对 而言，三线城市受政策调控与市场环境影响较小，成交均价长期以来处于稳中有升的状态， 本月与 9 月基本持平，三线城市市场仍处于平稳发展阶段。 10 月份，20 个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型成交均价环比增幅分别为 4.3%、 2.1%、-9.4%与-1.3%；同比增幅分别为 10.5%、-18.5%、19.0%与-15.6%。刚需型小户型与中小户 型在经过“以价换量”后，本月皆有所上升，但幅度不大还处于相对较低价位。大户型从今年 3 月 大幅降价后，一直处于稳中有降趋势，本月持续下跌至与 4 月份最低位基本相同。中大户型经历 持续 6 个月上涨后，本月下跌近 1 成。可以看出，豪宅市场并没有大幅放开还是处于较紧的调 控范围内，刚需户型则处于平稳回暖期。 鉴于经济稳增长的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。预计四季度房价将继续盘整，明年 上半年仍将进入振荡式的小幅爬升通道。,三、70 个大中城市房价指数环比涨幅有所扩大,在 70 个城市中，环比上涨的城市有35个，持平的城市有18个，下降的城市有 17 个。 相比上月，10 月价格上涨的城市增加了4个，价格持平的城市增加了3个，下降的城市减 少了7个。房价上涨城市的增加与下降城市的减少推动了10月份房价环比的整体上涨。,消费者预期分析,78.6%,70.5% 69.4%,63.4% 58.6%,57.4% 56.8% 52.6%,50.4% 46.7% 45.7% 44.7%,62.0%,40% 20% 0%,100% 80% 60%,北京,深圳,重庆,广州,东莞,武汉,上海,惠州,佛山,西安,中山,珠海,全国,较上半年大幅上涨,较上半年小幅上涨,近期全国购房者对弼前房价看法的变化,38.5%,35.9% 30.8% 33.8%,44.9%,42.1% 48.5% 48.2%,19.6% 18.4% 16.4%,14.6% 1.5%,1.7% 1.6% 1.1%,2011q4,2012q3 2012q2 2012q1,非常高，完全不能接受,较高，不能接受,还行，勉强接受,较低，可以接受,非常低，完全可以接受,趋势一：与上半年相比 ，本季度超六成购房者认为周边楼盘价格出 现不同程度上涨，进而导致其认为房价非常高的比例出现反弹 购房者对周边楼盘价格变化情况的感知,2012q3 2012q2 2012q1,19.2% 22.6% 29.8% 看的人少，买的人也少,52.7% 58.7% 57.1% 看的人多，买的人少,28.0% 18.7% 13.0% 看的人多，买的人也多,6.3% 8.2% 10.4%,17.0% 12.8% 8.2%,2012q3 2012q2 2012q1,9.7% 13.7% 16.0% 肯定丌会,37.5% 38.2% 39.5% 可能不会 丌好说,可能会,29.5% 27.1% 25.9% 肯定会,全国购房者对未来半年成交量是否会持续提升的看法,趋势二：购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升，认为未来成 交量会提升的比例持续增长 全国购房者对周边楼盘销售情况看法的变化,66.9%,20.5% 20.0%,45.3% 30.2% 24.5%,49.0% 27.9% 23.1%,40.0% 36.2% 23.8%,18.5% 14.5%,49.1% 26.7% 24.2%,41.2% 32.2% 26.6%,59.5%,10% 0%,50% 40% 30% 20%,70% 60%,2011q1,2011q2,2011q3,2011q4,2012q1,2012q2,2012q3,预期房价下跌者占比,预期房价持平者占比,预期房价上涨者占比,2012 年3 季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为 59.5%，创 2011 年“国八条”调控 以来新高，较上季度大幅增加 18.3 个百分点。,趋势三：近六成购房者看涨未来房价，占比达“国八条”以来新高 近期全国购房者对未来半年房价预期的变化 80%,27.8%,45.1%,45.4% 33.6% 21.0%,41.6% 36.2% 22.3%,41.0% 36.8% 22.3%,43.0% 29.2%,47.0% 29.9% 25.9%27.1% 25.0%,47.0% 27.6% 25.4%,0.4 0.2 0.0,1.4 1.2 1.0 0.8 0.6,15% 10% 5% 0%,50% 45% 40% 35% 30% 25% 20%,2011q1,2011q2,2011q3,2011q4,2012q1,2012q2,2012q3,丌适合购房,购房时机一般,适合购房,适合购房 /不适合购房 (右轴),趋势四：由于房价持续上涨，购房者认为未来半年适合购房的比例 小幅下降，认为不适合购房的比例小幅提升 全国购房者对未来半年购房时机预期的变化,2012 年3 季度，仅有 25.4%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度下降 4.5 个百分点；而表 示丌适合购房的置业者占比较上季度增加 2.6 个百分点。,19.1% 18.3% 12.8% 9.8%,30.6% 32.1% 33.4% 36.4%,2012q3 2012q2 2012q1 2011q4,19.0% 18.2% 15.2% 15.2% 三个月内,31.3% 31.5% 38.7% 38.5% 半年以内 一年以内,两年以内,趋势五：表示会在未来三至六个月内臵业的购房者占比持续提升， 但增长幅度较之前明显下降 近期全国购房者置业计划的变化趋势,2012 年3 季度， 19.1%的购房者表示会在未来三个月内置业，较上个季度增长 0.8 个百分点； 19%的购房者表示会在未来半年内置业，较上个季度增长 0.8 个百分点。,2012年房地产开发典型企业数据分析,2012年房地产市场风云诡谲、变幻莫测，持续的调控、经济的不确定性、市场走势的不明朗等多方面的因素，使得企业对未来市场走势预期出现了较大的分歧。在这样的形势下，我们看到规模房企却能积极抓住市场窗口期，在“淡季不淡”的三季度市场，通过调整推案策略、积极营销、调整集团管控模式等策略从而实现主动增长。保利、中海、绿地等央企、国企更是爆发出扩张激情，销售规模奋起直追，已大大缩小了与万科、恒大这两个市场领头羊的差距。,房开企业12年成绩,龙头房企万科、保利、金地、世茂以价换量，高周转策略效果明显,中海外、绿城以价换量，恒大、富力销售回暖，价格企稳,2012年以来，国内房地产企业top10，销售额增长迅速，前11个月，绝大多数房企都超额完成全年销售任务，可以预计，全年房地产市场回暖已成定局。,896.7,龙头企业2010年-2012年销售业绩对比,万科12月4日晚发布11月份销售简报，2012年11月份公司实现销售面积143.6万平方米，环比增长12.8%，同比增长43.02%；销售金额171.3亿元，环比增长25.03%，同比增长65.66%。1-11月份，万科地产累计销售1271.5亿，基本锁定年度销冠。,2012年1-11月份，恒大地产计实现合约销售额 846.3 亿元，已提前完成年初制定全年800 亿元的合约销售计划，计完成全年计划的105.8%；预计合约销售面积1426.3 万平方米；预计合约销售均价5933元/平方米。,保利地产今年前11月总共实现签约销售金额920 .32亿元，同比增长36.10%，销售面积815.3万平方米，同比增长36.26%。至此，前11月实现签约销售金额920 .32亿元，离1000亿大关仅一步之遥。,截止到2012年11月各大房企销售状况良好，均顺利实现销售目标。,截至2012年12月6日，全国29个房企新增土地储备排名前三为恒大、保利、万科，储地面积分别为2150万平方米、1240万平方米、1112万平方米；前十房企囤地总额超9000万平方米。,11月份，万科、绿城、招商、保利等标杆房企合计拿地权益支付金额达110.45亿元，权益 建筑面积达327.95万平方米。土地市场回暖迹象日益明显，龙头房企年末突击拿地，高价地块次第出现，预示明年房地产普遍看好。,未来房地产形势研判,中央地方博弈力量翻转 在过去的半年，地方中央博弈力量的翻转是12年市场回暖的一个重要因素，未来这种力量对比将会继续影响市场走势 库存去化速度翻转 在市场快速进入“以价换量”阶段后，库存去化速度出现翻转，但房企库存仍在高位，库存是否回归正常值是判断未来市场价格走势的关键指标。 供求形势翻转 目前市场供应正在出现翻转，由“供求平衡”结合2012年土地出让开工面积减低发现，未来供求状况将越来越有利于房企。,三个翻转将影响 未来市场走势,我们认为 ，12年度房地产市场表现良好，滞后指标土地成交、新开工面,积和房地产投资均出现触底的迹象，但反弹力度较弱。展望四季度及13年： 1 、购房者信心依然强劲 ，但增速变缓。 此外，本次调研的结果表明房价 的持续上涨会抑制购房者的需求。,2 、人保部公布的数据表明 ， 就业情况好于大家的预期 。即家庭部门的现 金流量表暂时没有恶化。,3 、四季度结汇速度将加快 ， 有劣于流动性的改善 。 四季度的流动性好于三季度，这是支撑成交量的重要原因。,4 、成交客户数据表明 ，当前市场依然以刚需客户为主 ， 房企应平价上量，四季度也会保持这样的趋势及13年初。,5、政府坚持宏观政策不动摇，两会之后走向将更加趋于明显，在两会之前，房地产市场会延续12年末回暖迹象。 6、预计未来市场将持续回暖，成交量继续走高，春节前或者13年上半年或许将会出现一次量价齐升的小井喷。 7、受12年土地成交量偏少的影响，11月后各大房企大量拿地，为13年做土地储备，预示各大房企对市场信心十足。 8、2012年一线房企经营状况较好，受此影响，未来房地产市场垄断情况加剧，大开发商将具备更大的影响力。,思考：为什么在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？ 这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。 2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近 50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但事实是 2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但事实是 2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%！ 2012年全国成交数据能达到多少？ 2013年呢？,要回答这个问题，需要对中长期趋势深度把握,中长期趋势转型之路,（二）中国房地产转型方向,（一）中国房地产行业转型的驱动力,（三）中国房地产转型之微观案例,66,（一）中国房地产行业转型的驱动力,驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向 中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。 刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等,城镇人口住房解决方式,数据来源：reico工作室，作者整理,67,（一）中国房地产行业转型的驱动力,驱动力之二：城市化和人口重新分布 城市化：2000-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%.虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程仍未远未终结。 城市群的形成与城市人口重新布局：下一个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自城市群的重新布局与2亿农民工的流动，目前的趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。,下一个十年中国城市人口增长来源,68,（一）中国房地产行业转型的驱动力,驱动力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起 未来中国将产生更多1000万人口以上的特大城市，并将产生北京、上海、深圳等8个特大城市中心,69,（一）中国房地产行业转型的驱动力,驱动力之三：区域增长格局的调整，为房地产业发展开拓新的空间 以建设用地占比、单位建设用地二、三产业产值两大指标衡量城市化的效率， “长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于全国平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。,70,转型方向之一：保障房大规模建设，加速市场轨与保障轨的合理分工 从目前的保障房存量占比来比，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。,（二）中国房地产转型方向,71,转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工 2011年房屋总新开工面积约19亿平米，其中商品房为约14亿平米，保障房为约5亿平米，约占总新开工的26%。保障房在房地产投资中的比重快速增大，有效的起到了经济减速“减震器”的作用。 2012年我们预计商品房新开工将同比负增长10%，自11年的14亿平米下降到约12.6亿平米。保障房预计新开工700万套，约3.5亿平米。因为11年1000万套新开工保障房在12年进入后续施工期，再加上新开工的700万套，12年将进入保障房施工和竣工的高峰期。我们测算12年保障房施工面积将约占房屋总施工面积的14%，对房地产投资额持续发挥支撑作用，同时也为国家的房地产调控赢得了时间。,（二）中国房地产转型方向,72,转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工 以北京为例，2010年低收入人群，户年可支配收入仅可购买2.6平米五环外的商品住宅，无力通过市场轨满足住房需求。所以保障房正好可以较快的满足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他们的居住环境。 最终形成市场轨和保障轨双规并行、合理分工的市场结构。,（二）中国房地产转型方向,北京各收入层级户年可支配收入可购买的五环外商品住宅平米数,73,转型方向之二：行业集中度提升，分工细分，专业化程度提高 行业集中度提升：2011年全国地产销售前20强销售额达到8773亿元，市场占有率提高到15%，并且预计未来将进一步提高。,（二）中国房地产转型方向,2011年房地产企业销售额20强市场占有率,74,转型方向之二：行业集中度提高，分工细分，专业化程度提高 分工细分，专业化程度提高：11年在宏观调控下地产公司的产品定位继续细分和强化，目前可以大致分