湖北保利香槟国际商业招商方案（51页） .ppt

保利香槟国际 商业招商方案,contents,市场研判及商业定位,1,2,3,4,招商策略及布局调整,招商执行方案,5,5,商业物业技术条件,意向商家情况,5,6,商业流线规划,保利海寓商业建议,5,7,保利香槟国际规划方案设计,总平图,技术经济指标,一、市场研判,该地块位于硚口区汉西新村，在武汉地产板块中，可归属到古田板块。东临40米宽汉西二路，南临30米宽汉西一路，对面是大武汉家装市场，西临武汉四中、武汉市第一聋哑学校、型汽子弟小学用地，北临30米宽古田五路。 区位描述 古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。,区位古田板块高尚生活居住区,本案,一、市场研判,区域商业发展态势研析,本案,产业规划 古田产业新区和二个产业组团与江汉发展区连接，共同形成新经济产业带。依据城市道路分割情况，在古田产业新区内规划了七个产业园区。其中古田一路东侧四个产业园区，发展高科技产业;古田一路西侧三个产业园区，发展现代都市加工业，建立零配件及小商品精品加工基地，体育精品服装及配套设施加工基地。 商业规划 总投资50亿元的西汉正街建材市场整体改造工程，一期工程“华中建材家居采购中心”位于硚口南泥湾大道与汉西二路交会处，改项目由深圳金海马实业公司兴建。预计到2008年，这个总建筑面积超过80万平方米、年成交额预计超过300亿元的建材物流新区，将让目前的汉西建材市场扩容一倍。加上大武汉家装广场、宜家建材广场等项目，未来“新汉西”已蓝图初现，它的出现带给了古田片区无限可能。 除西汉正街建材物流中心外，我市规划中的四大物流中心之一的舵落口物流中心也位于古田区西边，这两个物流城由长丰大道、南泥湾大道、解放大道和汉西铁路货运站连接，经中环线、京珠、沪蓉高速与汉水通达全国各地，是武汉天然的西部物流中心。,区位古田板块高尚生活居住区,舵落口物流中心,南国大武汉家装,一、市场研判,古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨07年即将通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。 一线：解放大道快车道 解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。 一线：轻轨联通古田和汉口中心区 轨道交通一号线二期工程在一期工程基础上，分别向东、西两头延伸。西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里;东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。 二线：南泥湾大道联通古田和cbd 早在2004年，王家墩中央商务区(cbd)对外交通主“动脉”南泥湾大道开始动工，2006年的现在，南泥湾大道即将通车。南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。,交通快速交通干线畅达武汉三镇,本案,解放大道快车道,轻轨1号线,南泥湾大道,一、市场研判,区域商业发展态势研析,古田片区在经历了早期的经济适用房时代及大盘入驻时代之后，目前逐步转向以中档住宅供应为主。之前的几个大盘目前都处于尾盘销售，或后期销售阶段。 目前，片区内的在售项目不多，仅广电江湾新城三期在售，现售价为7300元/平方米；另外，位于简易路的左岸美邻及硚口解放大道与古田四路交会处的联发九都府，预计会在9月份左右上市。两楼盘售价在市场行情不发生较大波动的情况下，应在7000元8000/平方米左右。 综合对古田的规划和区域市场开发规模的分析，反映出古田片区随着开发的不断进行，配套的不断完善，市政基础设施的建设，区域的城市环境和居住条将得到质的改变，古田区域房地产市场将是汉口楼市的热点之一。,消费人口古田板块高尚生活居住区,一、市场研判,区域商业发展态势研析,典型楼盘扫描,一、市场研判,区域商业发展态势研析,本案,区位古田板块高尚生活居住区,一、市场研判,区域商业发展态势研析,区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。 周边配套一览 教育： 古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院 医疗: 武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房 购物： 麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市 娱乐： 酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋(主要集中在生活村) 金融： 工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政 餐饮： 麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等 休闲： 东风公园、江滩三期 交通： 12条以上的公交车线路、3条巴士线路、轻轨二期,区位古田板块高尚生活居住区,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,典型项目融侨锦城,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,融侨锦城区位,融侨锦城,融侨锦城坐落于汉口解放大道与古田三路交汇处，是古田市级商业副中心的核心地段。 融侨锦城处于武汉市重点规划发展区域，秉承硚口区深厚的经济基础，毗临“武汉之心”王家墩cbd，北属新兴的古田产业新区，南接极具发展潜力的景观旅游商贸带滨水发展区，可谓身处武汉“中部崛起”战略建设浪潮的最前沿，必将顺势而发，成为古田乃至硚口板块标志性商业项目。,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,融侨锦城总平图,商业概况 本案商业总面积约24205.02，地下停车面积约15000-16000，另有地面临时停车位。 商业分为两大块，独立商业与裙房商铺。独立商业南临融侨锦城住宅小区，东靠古田三路，西靠中百仓储大型超市，北临解放大道（紧临轨道交通1号线路）。现有少量临主干道（解放大道）商业用房火热招商中。 商业概况 垂直交通体系：商业组团内，设置地下停车场，停车场内2部观光电梯直达商业中心内部。配合开放的景观设计，使得业主在步行时没有上下层的感觉。优秀的灯光设计。步行街道模仿街道的“路灯”，还依靠店招和霓虹引导人流，和其他例如多媒体等方法，提升节点的人流“驱动”力。,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,商业技术参数,商业总楼面面积：18500.7平米(不含住宅底商) 一楼层高4.5米(部分一楼层高4.2米) 二楼层高4.2米(部分二楼层高3.2米) 停车场总数：地下共有397个车位，部分用于住宅车位，其余为商业车位。 各楼层之面积： a：一层2727.23；二层3075.57 b：一层2215.6；二层2221.98 c：一层1115.01 d：一层490.47 e：一层1274.62；二层967.96 f：一层2062.34；二层2349.92 ,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,商业业态规划,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,商业业态规划,一、市场研判,市场典型同类和参考商业解析,融侨锦城商业效果图,情况简述 本司根据项目基本情况，目前可开展与多个意向商家的接触沟通，得知国内大型连锁商超有在项目所在区域购买开店的可能性。根据前期与保利公司的沟通，目前保利香槟国际地块东北部可能增加用地面积，总用地面积可能从51440平米增加至54193平米，目前已经根据大型连锁商超的需求调整出总规划方案。 目前假定香槟国际地块可增加用地面积，目前招商策略分为两个方案，一个方案以大型高档餐饮、娱乐休闲为主力店，一个方案为大型连锁商超为主力店。本案将就以大型连锁商超为主力的方案进行分析，并对两个方案进行比较。同时就两套方案中可能影响本项目后期招商、销售的部分提出一些调整建议。,一、商业定位,一、商业定位,周边5km范围内规划入住人口40万人，1km范围内未来将入住10万人。目前项目周边已有12万方的南国西汇广场，引入了沃尔玛、工贸家电、屈臣氏、肯德基、必胜客等多家著名商家。但尚未形成相对集中的高端商务生活配套场所，无法满足周边人群的高端商务消费需求，高端生活配套设施急需健全与提升。随着华中家居建材采购中心及多个高端社区的建设开发，周边人流、物流汇聚， 必将成为古田的高尚生活核心领地。 通过保利的整体运营与发展，在古田形成一个消费人群聚集的大型餐饮休闲娱乐场所，为各种经营业态的升级和品牌提升提供不断发展的平台，为香槟国际的商业价值提供无限增长的空间，最终必将成为古田的又一商业亮点。,方案1：项目商业定位商务休闲娱乐天地,一、商业定位,方案2：项目商业定位区域性商业中心,周边5km范围内规划入住人口40万人，1km范围内未来将入住10万人。目前项目周边已有12万方的南国西汇广场，引入了沃尔玛、工贸家电、屈臣氏、肯德基、必胜客等多家著名商家。如本项目招入大型连锁商超，将与南国西汇广场共同形成区域性商业中心。,一、商业定位,主题概念时商汇 时时尚精品购物 商商务聚会、娱乐、休闲 汇多种商业功能的聚集,由于商业面积的体量较大，单为社区配套，难以支持。 在停车及其它设施能够确保的前提下，把本项目规划成古田片区最大，最好的集大型餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的一站式服务的商业休闲广场。 本案要做的是以“新、齐、全”的概念来吸引消费群体。 本项目是以“放松身心”为主题的，能够给人带来精神放松的，全方位感官享受的，令人从忙碌 生活中解放的“泛社区商铺”。 “精神放松的”指能够放松神经的，给人带来精神愉悦的心灵成长的； “全方位感官享受的”指本项目内可一站式视听、娱乐、美食等全方位感受的； “令人从忙碌生活中解放的”指本项目是一方休闲的乐土，阻挡于忙碌的生活之外的乐园； “泛社区商铺”指本项目是主要面向汉口古田区域居住区居民并辐射周边社区居民的大社区型的 商铺。,二、招商策略及布局调整,方案一功能构成的,时尚餐饮特色酒店、高档西点、咖啡茶庄等 精品购物精品鞋帽、高档箱包、饰品、化妆品等 休闲娱乐影院、足浴、ktv、健身房、美容美发、棋牌书吧等 生活配套名烟名酒、社区超市、孕婴用品、银行、药房、眼镜店等,方案一目标品牌商家,二、招商策略及布局调整,方案一目标品牌商家,二、招商策略及布局调整,大型餐饮、休闲娱乐,1f、2f： 流行美,1f、2f： 娇兰佳人,1f、2f： 咖啡西餐厅,1f、2f： 美容spa,1f、2f： 美容美发,1f、2f： 名烟名酒,1f： 精品男女装,1f、2f： 鞋帽箱包,1f： 精品男女装,1f、2f： 运动休闲服饰,1f： 育婴坊,1f： 移动通讯,1f： 药房,1f、2f： 休闲娱乐门头,1f、2f： 本案营销中心,1f： 银行,1f： 熟食小吃,1f： 蛋糕坊,1f： 干洗店,1f： 特色小吃,1f： 户部巷美食小吃,1f、2f： 不夜城,1f： 便民超市,1f,方案一 （主力商家高档餐休闲）,2f： 培训教育机构,2f： 建议此处以空中走廊联通,2f： 此处为营销中心二楼办公区域,2f： 瑜伽室,2f： 不夜城，建议在商铺外部加装明梯和电梯以保证二楼商业流线畅通,2f,2f： 建议此处以空中走廊联通,方案一 （主力商家高档餐休闲）,方案二 （主力商家大型商超）,大型连锁商超,街铺一层、二层与方案一同,二、招商策略及商业布局调整,招商租赁策略,（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础 准确、差异化的业态定位乃是本商业项目竞争胜出的原因。 保利香槟国际的开发与运营要始终坚持“结合项目高端性，打造区域全新的消费环境、”为契机。以大型餐饮娱乐为项目的主力店。 （二）主力店先行、社区商业跟进 考虑到项目本身体量不大，结合项目住宅销售需求，前期应重点针对高端餐饮、休闲娱乐商家进行招商，打造项目高端形象。同时主力店、大商家的入驻会产生“羊群效应”，对后期社区商业小商家的招商有推动作用。 （三）人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传推广策略“ 在市场宣传推广方面，实行“整合推广策略“，为招商工作提供有力支持。 一为媒体宣传，二为招商活动。 关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会的各种活动相互结合等。 （四）招商进度、质量、费用统一控制 我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度； 根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。 1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。 2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。 3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。 4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。 5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。避免宣传费用的乱用和浪费。,二、招商策略及商业布局调整,1、建议此区域取消商业内街。,2、建议此区域减小商业面积以缩短商铺进深。,3、如不做大型商超，可增加住宅一栋,方案一 1、此处商业内街销售难度较大，预计销售单价较低，因此建议取消商业内街，减少的商业面积可通过增大创意中心标准层面积补充。 2、此处商铺进深达到20多米，因此建议减少此处商铺面积，以达到商铺进深面宽比不超过4，减少的商业面积可通过增大创意中心标准层面积补充。 3、如不做大型商超，集中商业可不扩大面积，多出的用地面积可增加住宅一栋。,二、招商策略及商业布局调整,3、建议此区域减小商业面积以缩短商铺进深。,方案二 1、建议将此处住宅移至区域2，将集中商业延伸至此处，以满足商家沿街面需求。 2、建议将此处的集中商业取消，增加一栋住宅，以补充区域1减少的住宅。 3、此处商铺进深达到20多米，因此建议减少此处商铺面积，以达到商铺进深面宽比不超过4：1，减少的商业面积可通过增大创意中心标准层面积补充。,大型连锁商超,1、建议将此处住宅取消，将集中商业延伸至区域，以满足大型商超临街面需求。,2、建议取消此处集中商业，增加一栋住宅。,二、招商策略及商业布局调整,方案比较（商业面积比较） 方案一： 商业总建面：61821m 集中商业建面：2500m 商铺建面：18332m，如按我司方案调整，商铺面积约减少1200m，即17132m。 公寓（创意中心、商务写字楼）：40989m，如按我司方案调整，此处补充减少的商铺面积约1200m，即41089m。 方案二： 商业总建面：61821m 集中商业建面：26400m 商铺建面：11713m，如按我司方案调整，商铺面积约减少800m，即10913m。 公寓（创意中心）：23972m，如按我司方案调整，此处补充减少的商铺面积约800m，即24772m。,二、招商策略及商业布局调整,方案比较（总货值比较） 根据估算，方案二比方案二总货值多1.2亿元,二、招商策略及商业布局调整,方案比较（综合比较）,二、招商策略及商业布局调整,关于临街商铺销售方式的问题： 目前建议临街商铺一层、二层采取分开销售的方式。目前商业规划调整后，二层加回马廊，形成双首层的概念，二层商铺能形成较高的销售价格。,二、招商策略及商业布局调整,关于街铺销售方式的实例： 项目名称：黄陂广场 项目体量：30万方，商业12万方，住宅17万方 销售部分：集中商业1层，商业步行街1层、2层 销售价格：商业步行街1层均价25000元/平米，2层均价15000元/平米，二层均价为一层均价的60%，（一般二层商业约为一层商业均价的50%）。 周边商铺销售价格：周边街铺销售最高销售几个8000元10000元/平米 项目成功因素：1、较为完善的商业规划设计、合力的业态组合，2、准确的市场定位及营销推广，3、成功引入沃尔玛。,商业步行街,三、商业流线规划,车库入口,人行入口,车行动线,1、建议影院出口设置在商业内街，将人流引导至商业内街,2、建议影院入口设置人行横道，将对街人流引导至影院处，同时使车流缓行。,3、建议公寓入口设置人行横道，将对街人流引导至影院处，同时使车流缓行。,4、建议项目南端汉西路口设置人行横道、红绿灯，将对街人流引导至影院处，同时使车流缓行。,四、物业条件,商业物业一般要求 1、商业物业层高等于或大于5,5米 2、部分商家承重500kj以上 3、需要独立门头，有展示面 4、柱域网8,4米以上，满足主力商户的要求 5、第一次消防由甲方验收后交至商户 6、餐饮商户要求天然气体，排烟排油排污、化油池 7、商户用电量根据商家进驻情况进行配电功率安装,五、意向商家情况,经过本司前期的招商撒网，目前已有大型大型商超、ktv、足浴、保健中心有意向进驻本项目，本司已在继续密切跟进中。 大型商超 目前大润发有在此区域拓展的可能，目前需提供可行的商业规划方案及标准层图纸，再进行后期沟通。 ktv 目前有欢乐空间等ktv商家对该区域有强烈意向，如本项目商务条款合适，可进驻本项目。 足浴 目前有巴渝富康对本项目有强烈意向，如本项目商务条款合适，可进驻本项目。 餐饮 目前有香妃阁对本项目有强烈意向，如本项目商务条款合适，可进驻本项目。 目前具体有意向的品牌商家有： 皇冠蛋糕 、普安药房 、周黑鸭 、秀玉红茶坊 、不二家 、滔博运动 、良品铺子、来伊份 柒牌 、海澜之家 、流行美 、移动通讯等商家,六、招商执行方案,招商团队架构、组织运作模式 以招商项目小组负责制形式进行人员组织和招商资源统筹，管理调配。 招商执行策略按外围重点商户招商人员直接洽商引进为主，现场招商接待中心接待普通商户为辅进行立体组合式招商。 设项目招商经理 1人；招商主管1人，招商专员3人。,项目招商经理岗位职责： 1、负责项目招商专员的管理和培训工作； 2、负责项目招商策略的提出、招商计划的制定并组织实施； 3、负责公司主管领导安排的，项目商业板块工作计划及实施推进，把握项目时间节点，完成规定时间内的招商工作； 4、负责组织项目相关成员，完成项目的业态规划、功能布局以及品牌落位的工作； 5、负责项目所有商户洽谈工作的把握及重点客户的接洽，指导下属进行招商谈判； 6、负责招商会活动的组织与安排； 7、负责项目确定招商条件内的合同签订的审核，及格商户缴费情况的跟踪，把握招商阶段完成率，确保招商工作顺利完成。 8、负责现场商铺装修装饰的图纸审定及现场装修督促； 9、负责开业前促销活动的组织与安排； 10、其他与招商工作有关的事务。,项目招商主管岗位职责： 1、在项目招商经理的直接领导下开展项目的实际招商工作； 2、负责组织招商人员完成项目招商经理下达的招商计划工作； 3、负责项目/公司的商家资源体系/档案库的建立； 4、负责招商计划实施过程中的市场调研、摸底和初步接洽的工作； 5、负责协助招商经理完成重点商家的谈判和引进； 6、负责独立完成项目招商接待中心现场的部分工作； 7、负责管理招商接待中心，处理现场突发事件。 8、负责与商户进行接洽并签约、缴费； 9、负责现场装饰装修的初审和现场管理； 10、负责开业促销活动的组织和落实； 11、负责做好各项谈判的现场原始记录并提交公司项目部 12、招商经理交办的其他事务。,项目招商专员岗位职责： 1、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作； 2、执行上级领导安排的工作（如：参观其他专业市场招商情况、市场调查等）； 3、向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法； 4、准时通知客人如何办理租赁手续及必备文件； 5、对客人成交后提出的各种问题作出详细解答并协助客人解决等招商后的跟踪服务； 6、对招商部及模型的摆设和清洁进行检查、整理； 7、整理招商资料，确保资料整齐完整； 8、负责接待每天的到访客户； 9、负责接听每天客户咨询的来电； 10、负责登记每天的客户资料； 11、负责办理已成交客户合同的签定； 12、负责向主管汇报每天客户的情况； 13、负责跟进有希望但尚未成交之客户； 14、积极参与公司“两会“并提出招商一线中出现的问题和建议。,招商团队架构、组织运作模式 招商工作流程 进行市场调研和目标客户分析 确定业态组合模式 确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营等； 确定招商对象； 制定招商优惠策略； 制定招商计划 商户信息归档完善、招商资料（手册）准备 招商开业策划、推广 进行商户招商月计划实施（开始招商） 进行目标商户的开发、拜访、接洽； 进行商户分类、确定重点； 商户填写招商意向表； 对商户资格考察、评估核准； 招商部确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 招商部、商户双方正式签定招商协议 商户提供装修方案及电脑效果图； 招商部、对口部门与商户沟通、谈判、品牌落位、方案修改与认可； 甲方、物业公司提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证； 商户进场装修，开业；,六、招商执行方案,招商团队架构、组织运作模式 组织运作模式流程,六、招商执行方案,五、招商执行方案,招商团队架构、组织运作模式 招商计划工作安排 1、制定具体的招商政策 招商的目标和原则；招商部门各项规章制度； 针对不同商户（规模和经营商品等）结合相关招商政策和准入条件； 确定招商合同样本；租金标准，付款方式，优惠幅度和条件； 重大项目重要品类的专题招商方案。 2、大客户及品牌商户的招商 招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略。对大客户及大品牌商户的招商工作提前展开。通过收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商人员拜访等多种推介方式，以利提升招商效率。 3、市场招商的全面展开 大客户及大品牌商户的招商工作启动后，针对品牌商户和中小商户招商，主要采用常规招商方式。同时利用各种媒体发布招商信息，配合招商人员开展招商推介； 4、商户的登记和初选 制定商户登记表，利于对登记的经营商户按经营大类进行分类统计筛选，进行规划布局；确定经营区域； 对已填登记表意向商户，建立客户档案；,六、招商执行方案,招商团队架构、组织运作模式 招商计划工作安排 5、商户资格审查 审查经营类型、经济实力、经营能力、品牌优劣； 优先商户和淘汰商户确定； 确定各期商户入驻时间； 6、与商户签定合同 对经过批准进场的合作商家，在收取租金或保证金后，签定正式合同； 7、开业筹备 一次装修（初装修），由开发公司提供；二次装修（精装修），由公司统设统装，个别品牌商户自己装修，需报公司审批； 统一广告vi制作，营造形象氛围； 组织和协助商户装修、备货、陈列、开业； 进行各项开业活动的准备；,六、招商执行方案,推广策略及物料准备,招商指导策略 1、集中广告策略 2、人员推拉式策略 3、重点客户公关 4、主力店、主力品牌优先策略 5、“放水养鱼”逐步递增策略 关于招商策略的相关注意事项 1、租金：应根据不同位置、楼层和租户标准。确定一个基本的租金价位，规定一个上、下限标准，并