房地产开发之销售承诺风险规避.ppt

,第七伏- 房地产开发之销售承诺风险规避,了解商品房销售常用法律法规规定。 增强销售风险意识，提高风险防范技能。 严格销售风险评估和过程监督检查，避免重大销售承诺风险。,培训目的,培训提纲,商品房销售常用法律法规 避免违法广告和重大违约行为 商品房销售法律提示 投诉隐患及风险防范评估要点 销售承诺案例,培训提纲,商品房销售常用法律法规,法律 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国广告法 中华人民共和国合同法、建筑法、土地管理法 行政法规 城市房地产开发经营管理条例 物业管理条例、建设工程质量管理条例 部委规章 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 房地产广告发布暂行规定 司法解释 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 地方法规与地方政府规章,商品房销售常用法律法规,违法销售可能导致的法律后果 行政处罚 侵权责任 违约责任 缔约过失责任 合同无效,商品房销售常用法律法规,民事责任承担方式 停止侵害。公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失 排除妨碍。也指妨碍处于持续或正在继续 消除危险。从事高度危险作业，没有按有关规定采取必要的安全防护措施，严重威胁他人人身、财产安全的，人民法院应当根据他人的要求，责令作业人消除危险 返还财产。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿 恢复原状。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿 修理、重作、更换。 赔偿损失 支付违约金 消除影响、恢复名誉 赔礼道歉,避免违法广告和重大违约行为,不会结垢、不会生锈、不会腐蚀、不会生细菌、永不漏水 确保住户的绝对安全 银行提供八成三十年按揭 本示范单位仅供展示 二十分钟直达商业中心区 紧邻地铁出口 全能会所 公共设施和场所供随时享用 闭路电视监控系统实现360度全方位和远近距离调节的监控方式,避免违法广告和重大违约行为,广告的基本原则 广告法： 第三条 广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建 设的要求。 第四条 广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费 者。 房地产广告发布暂行规定： 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。,避免违法广告和重大违约行为,违反广告法的主要行政处罚 第三十七条：违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任 第三十九条 ：发布广告违反本法第七条第二款规定的，责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布、公开更正，没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任 第四十条 发布广告违反本法第九条至第十二条规定的，责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布、公开更正，没收广告费用，可以并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。,避免违法广告和重大违约行为,广告法第七条第二款 广告不得有下列情形： （一）使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌 （二）使用国家机关和国家机关工作人员的名义 （三）使用国家级、最高级、最佳等用语 （四）妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益 （五）妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚 （六）含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容 （七）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容 （八）妨碍环境和自然资源保护 （九）法律、行政法规规定禁止的其他情形,避免违法广告和重大违约行为,广告法第九条至第十二条 第九条 广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。 广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量 第十条 广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并表明出处 第十一条 广告中涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利种类。未取得专利权的，不得在广告中谎称取得专利权。 禁止使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告 第十二条 广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。,避免违法广告和重大违约行为,广告的主要形式（1） 广告法：本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。 报刊广告 电视、广播广告 网络广告 印刷品广告 户外广告 店堂广告 特殊问题：模型与示范单位,避免违法广告和重大违约行为,广告的主要形式（2） 印刷品广告管理暂行办法：凡利用各种手段印刷，并通过张贴、发送、邮寄等形式发布的散页、图书、票据以及包装、装潢等各类印刷品广告，均属本办法管理范围。 店堂广告管理暂行办法：店堂广告，是指利用店堂空间、设施发布的广告及在店堂建筑物控制地带发布的店堂牌匾广告。店堂包括：商场；体育场；各类等候室、休息室、会议室、阅览室、展览室；影剧院、歌舞厅等娱乐场所；宾馆、饭店、酒吧等营业场所；地铁车站、地下停车场；铁路、民航售票厅及营业厅；邮电、金融、证券等营业厅；各类游乐场所；其他店堂。,避免违法广告和重大违约行为,广告的主要形式（3） 国家工商行政管理局关于如何认定商品经营者在住所内播放录像进行虚假广告宣传行为的答复： 商品经营者在其经营场所内向消费者播放与销售活动有关的录像，是其利用自有媒介宣传所推销的商品，属于广告行为。,避免违法广告和重大违约行为,房地产广告特殊注意事项（1） 房地产广告发布条件： 发布房地产项目预售、出售广告，应当具有主管部门颁发的预售、销售许可证证明。 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。 房地产预售、销售广告必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。,避免违法广告和重大违约行为,房地产广告特殊注意事项（2） 房地产广告的特殊禁止事项 未取得预售许可证的，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告； 表现项目位置，不得以所需时间来表示距离（应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示）； 不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； 不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺； 不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺； 禁止出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。 其他：禁止发布将人民币变相作为奖券使用的广告；禁止发布含有外币计价结算内容的广告,避免违法广告和重大违约行为,房地产广告特殊注意事项（3） 房地产广告中出现下列内容时，应该注明 对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限； 涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当注明； 涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积； 使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当注明 涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期； 涉及尚未实现的物业管理内容，应当注明； 涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间； 使用数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处；,避免违法广告和重大违约行为,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,避免违法广告和重大违约行为,广东省高级人民法院关于合同法施行后认定 房地产开发经营合同效力问题的指导意见 商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但有下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力： 向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺 对商品房外墙或共用部分装修标准的告示 对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述 对商品房周围环境质量作出的具体明确的公建指标的说明 其他载有明确指标的说明。,避免违法广告和重大违约行为,出卖人有下列情形之一的，买受人可能有权解除合同 擅自变更规划设计 房屋主体结构质量不合格或有严重影响正常居住使用的质量问题 面积误差比超出3%或合同约定范围 迟延交付房屋超过合同约定期限 由于公司原因，房屋交付之日起90日或合同约定期限届满后超过一年买受人仍无法办理房产证 合同约定买受人以担保贷款方式付款，非因买受人原因未能订立担保贷款合同 未能兑现签约前广告对销售有重要意义的说明和允诺。,避免违法广告和重大违约行为,禁止可能导致“双罚”的销售欺诈行为（1） 出卖人在订立合同时有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 故意隐瞒没有取得预售许可证的事实或提供虚假预售许可证 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。,避免违法广告和重大违约行为,禁止可能导致“双罚”的销售欺诈行为（2) 在合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取房屋的买受人可以解除合同，出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.,避免违法广告和重大违约行为,口头解说常见错误 对项目解说错误（红线内外、规划指标、实用率、商业配套、交通、层高、朝向、附加值） 大包大揽（银行按揭、更名、装修变更） 隐瞒不利信息（垃圾场、噪音、化工厂等） 贬低竞争对手/楼盘,避免违法广告和重大违约行为,口头解说对公司有约束力 录音可作为证据使用 销售人员代表公司销售 销售人员口头解说是投诉热点之一 关键词：销售手册、内部流程,避免违法广告和重大违约行为,集团相关工作指引,避免违法广告和重大违约行为,小 结：法律风险的来源 销售人员/经办人员口头解说 销售内部流程（销售展示、认购、缴款、签约、确权后入伙等流程） 部门间的业务流程（竣工备案和测绘、交付、办证） 公司决策（公交车、看楼车、学校、有线电视、电话）,商品房销售法律提示,预售商品房应当符合下列条件 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证 （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（深圳：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数） （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明,商品房销售法律提示,法律禁止的商品房销售行为 不符合商品房销售条件的；不得向买受人收取任何预订款性质费用 不得在未解除商品房买卖合同前将商品房再行销售给他人 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 未经验收合格的商品房，不得交付使用,商品房销售法律提示,开发商在预售商品房中的主要法定义务 销售时向买受人出示或明示： 商品房预售许可证 商品房销售管理办法 城市商品房预售管理办法 商品房买卖合同示范文本 业主临时公约（及前期物业服务合同） 中介机构受托销售时，还应向买受人出示商品房销售委托书。,商品房销售法律提示,开发商在预售商品房中的其他法定义务 说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致 自签约之日起30日内，向主管部门办理预售合同登记备案手续 在房屋交付时向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书 在房屋交付使用之日起60日内进行房屋初始登记 自预售的商品房交付使用之日起90日内，协助买受人到房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,商品房销售法律提示,销售公示 销售证照及文件（预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资许可证、合同范本及补充协议、置业指南、价格表） 广告宣传资料与合同不一致、与规划文件等政府批文不一致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明（报刊广告、售楼书、户型单页、万客会积分计划等） 红线外不利因素提示 沙盘、模型及总平面图 样板房（交付标准、装修概念、工法样板） 车位情况,投诉隐患及风险防范评估要点,投诉隐患 销售说辞 销售资料 现场展示 广告宣传 规划设计,投诉隐患及风险防范评估要点,销售资料评估要点 发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分 五证是否完备 用于派发的售楼资料：内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示 商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定 认购书/买卖合同/补充协议等 各户型面积数据是否完成合法的测绘手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确 各类公示公约的准备内容和公示安排,投诉隐患及风险防范评估要点,现场展示评估要点 交楼标准清单与交楼标准房内容核对 参观区内敏感区域提示标牌设置是否到位，内容准确 样板房是否有整体提示，提示语是否准确、字体/位置是否醒目 对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示 沙盘、模型 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目 若标有比例尺，比例尺是否准确 建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准确 对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示,投诉隐患及风险防范评估要点,广告宣传评估要点（1） 对房屋本身的介绍：包括结构、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距、花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等） 价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件 设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具及品牌、型号、性能 项目主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等 绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积、水面面积等数据,投诉隐患及风险防范评估要点,广告宣传评估要点（2） 小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、体育设施。是否收费、是否业主专用等 小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋 小区配套医疗服务：主要指社康中心的位置、面积等 停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等 物业管理服务：管理方法（开放式还是封闭式）、服务内容（24小时巡逻、自动化安防设施等）、收费标准等 交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等承诺 周边配套与环境：地铁、公汽、公园、名胜景观、学校、商场、体育馆场等商业设施,投诉隐患及风险防范评估要点,规划设计评估要点（1） 是否存在后期规划指标调整，增加建筑面积或减少了绿地，与前期广告宣传资料不一致 是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致 变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示 重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可 新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾 通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计,投诉隐患及风险防范评估要点,规划设计评估要点（2） 小区临高架路、高速公路、城市干道等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施 使用功能完备。如缺少晾衣地方、室外空调机位、厨房/阳台缺地漏，入户雨棚太小无法遮雨等问题 重点复核设计中容易忽视的部分强条 车库净高2.2米、车道最小宽度等。未满足国家规范的，不能计入车位数量统计及按车位销售 卫生间不应置于下层住户的卧室、起居厅及厨房的上方 厨房卫生间内排水横管下表面与楼地面净距1.9米 无阳台或平台的外窗的窗台距楼地面的净高小于0.9米时，应设防护设施（备注：窗台的净高以及防护栏杆的高度均应从可踏面起算并保证净高0.9米）,投诉隐患及风险防范评估要点,规划设计评估要点（3） 项目经济技术指标复核 三大要素：容积率、绿地率、停车率。并要注意分期与整体的各类指标差异 容积率不要低于规划要点的规定 绿地率不要高于规划要点的规定 停车率不要高于规划要点的规定 重点复核如下户型平面：首层、顶层、转角单元、结构转换层、设备转换层、建筑立面与标准层有变化层的平面、平立面有变更的户型,案例,垃圾房规划变更后位置与销售口径不符 案由： 2006年4月24日，海棠苑11单元302房业主梁女士到四季花城办理交付，在验房过程中发现马路对面的垃圾房靠近其房间，与当初认购时销售人员介绍该垃圾房位置靠近12单元的描述不符。梁女士作为医务工作者，认为该垃圾房现有位置对其生活影响严重，表示强烈不满并提出退房。 原因分析： 销售人员依据原规划垃圾房和燃气瓶组站位置向3b期客户介绍（现场模型和总平面图均显示为原规划位置）但在报建过程中，因垃圾房与燃气瓶组站之间的距离不符合消防要求，规划变更至现有位置。 解决过程： 接受客户退房。 公司承担退房相关费用并支付房款利息、给予适当补偿。 签署解除合同协议书。 经验教训： 已预售项目，不得未经买受方同意擅自进行规划设计变更（合同有明确约定）。 确需变更的，应在变更发生后及时知会客户，按合同约定明确双方权利，维护双方利益，消除违约风险。,案例,“阳台”变“露台” 案由： 2006年5月上旬，客户关系中心接到海棠苑19单元202房业主投诉：合同附图中客厅处情景房外标注为阳台，现场为露台，上方无盖，希望增加玻璃雨篷。类似情况涉及海棠苑1、19、20、21单元2楼单位共8户。 原因分析： 2楼单位客厅处情景房外为阳台，3楼此处无阳台，4楼此处为阳台。2楼无盖属设计遗漏。 解决过程： 设计部出变更，项目部实施增加玻璃雨篷。 经验教训： 加强图纸审查，避免遗漏。 落实一户一图现场核对，及早发现问题，避免投诉隐患和延期交付风险。,告诉我，我的衣服晒哪？案例分享,案由： 发件人: arb08.网上投诉(对外) 发送时间: 2006年5月26日 0:51 收件人: c03z04.广州地产投诉邮箱(对外) 抄送: arb08.网上投诉(对外) 投诉内容：云竹轩二楼下雨天如何晾衣服？是否要晾入客厅？卖80多万的房子居然没有一个雨天可以晾衣服的地方！是否该设计师是从沙漠来，或是从来不洗衣服，不需要考虑这个问题呢？,详情： 1、4期云竹轩二层单位前后原设计均为露台，工作阳台上方仅有一1400*700的挡雨板。 2、销售资料二层单位均标明为露台，且不计入建筑面积。 3、涉及24户，无晒衣位置成为业主投诉热点。 处理意见： 1、在二层工作阳台上方增加玻璃盖板，尺寸约为2400*1400。 2、增加成本约60000元。 3、项目部争取6月底前安装完成。,第十六条 规划、设计的变更 该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。不同意变更的乙方可要求解除买卖合同。甲方应在乙方提出解除合同之日起的 30 日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款期日同期银行房地产开发贷款利率计算）。 商品房销售管理办法第二十四条：商品房销售后，房地产开发企业不 得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变 更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人 约定其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确 立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在接到通知到达之日起15日内 作出是否退房的书面答复。,合同依据,案例,面积误差比高达19.23% 案由： 2006年4月中旬，客户关系中心在准备邮寄3b期交付通知书时，发现丹桂苑2单元603房面积误差比高达19.23%（合同约定套内面积为78.67平方米，竣工测绘套内面积为93.80平方米，按照合同约定，业主可以选择退房或按合同单价补交面积误差房款），为避免争议，客服中心主动联系业主沟通协商。 原因分析： 合同约定的建筑面积和套内面积数据，是营销部根据设计部提供的用于定价的面积数据输入明源销售系统，而未采用预售查丈报告数据（面积误差主要是未将该套房上天面的楼梯间面积计入套内面积所致。设计部提供的数据中套内面积未包含楼梯间面积，但预售查丈中包含）。 解决过程： 客户明确表示不退房。 客户补交面积误差比在3%以内的房款。 签署协议书 经验教训： 明源销售系统内的面积数据以预售和竣工查丈报告为准。事务部和设计部加强对预售和竣工查丈报告的核查，避免出现较大面积误差情况。 加强内部信息沟通，保持信息传递完整、准确。,第十五条 面积确认及面积差异处理 根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择第六条计价方式 2 的，不适用本条约定。 合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。 商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第_1_种方式进行处理： 1 、方式一 （ 1 ）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算； （ 2 ）面积误差比绝对值超出，乙方有权单方面解除合同。 乙方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过部分的房价款由甲方双倍返还乙方。 面积误差比（实测计价面积合同约定计价面积） / 合同约定计价面积 100 。 2 、方式二 双方自行约定如下： （ 1 ）_ ； （ 2 ）_ ； （ 3 ）_ ； （ 4 ）_ 。,合同依据,案例,相差一天房价上涨十几万？ 案由： 2006年4月30日，汤女士与其外籍丈夫到蓝山购房，销售人员向其推荐拟在5.1期间正式推出的d区102房，并根据手中的价目表计算折扣后总房款。该客户当即表示购买并缴纳定金1万元保留该房，销控开具定金收据，但未签署认购书。 5月1日下午客户到蓝山准备签署认购书时，销控核对明源系统，发现该单位价格与之前销售人员提供给客户的价格不一致，折后相差13万元。发现此情况后，现场向客户解释属销售人员提供错误的价目表，并提出两个解决方案：在正确价格基础上给予额外99折或退还定金。客户对此不接受，坚持要求按4月30日提供的价目表认购。 原因分析： 工作失误，导致提供给销售人员的价目表错误，与明源系统不一致。 解决过程： 客户关系中心保持与客户的沟通，阐明公司处理意见和态度。 通过公共关系，表达与客户和解的意愿。 客户最终接受双倍退还定金的处理方案。 经验教训： 严格执行价目表审批流程，保证有效准确。,案例,未按期交付商品房 案由： 蓝山花园蓝海苑c6-101业主罗启炎2006年3月30日认购该单元，次日办理按揭贷款手续，5月16日银行放款入账广州万科，5月31日公司给业主发出收楼书面通知，业主于6月3日办理了收楼的各项手续。而公司与业主签订的购买合同约定的交楼日期为4月30日。6月6日，业主发函要求我司支付逾期交房的违约金13762元。 原因分析： 1、部门衔接出现问题，没有核控措施； 2、没有及时通过通知方式弥补上述衔接出现的问题。 3、没有给办理按揭贷款提供足够的时间 面临风险： 买受人解除合同，出卖人支付违约金、退还购房款并支付同期贷款利息。 解决过程： 公司复函并经沟通后，业主放弃了要求支付逾期交房的违约金13762元主张。 经验教训： 及时履行通知义务。,第十条 交房期限 甲方应当在_年_月_日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。 交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。 第十一条 交房条件 甲方交付的房屋应当符合下列第_种条件： 1 、该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续； 2 、该商品房项目已办理初始登记手续。 3 、另行约定交房条件：_。 以上交房条件，双方可以任选其一。 双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。,合同依据,三、关于逾期付款的违约责任（对合同第八条的补充）： 非卖方原因导致银行按揭款无法按合同约定支付至指定的监控账户，卖方不承担违 约责任。 四、关于交房期限（对合同第十条的补充）： 如出现下列原因，卖方可以延期交付使用： 1、合同约定的交付期限届满时，买方未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款 未支付至指定的监控账户、因买方原因合同未备案； 2、政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误。,合同依据,案例,按揭成数未批逾期付款违约责任界定 案由： 城花m2-202业主与2006年5月