关于大庆侏罗纪北国之项目整体规划初步探讨78P.ppt

,让更多的人享受真正的地产服务,you enjoy.,we serve.,盈利模式决定整体规划，设施与居住用地比例决定各物业类型的配比。因此，当前首要解决的问题是确定项目的盈利模式，在此基础上确定设施与居住物业用地的配比。,写在前面,谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司,2009-10-27,关于大庆侏罗纪北国之春项目 整体规划初步探讨,本次沟通的内容,一、关于项目开发模式探讨,三、下一阶段工作部署,本体与目标简析 城市背景简析 市场背景分析 成功案例借鉴 开发模式初步建议,二、当前整体规划简评,项目特性：地处城市边缘、大规模、复合型旅游地产项目,项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住区，处于城市“东移北扩”的发展带上 。 项目规模：总占地20.11平凡公里，配套设施和产品类型极为丰富，包括侏罗纪主题公园、住宅、商业、会展中心、马球中心、高尔夫球场、超星级酒店、滑雪场、温泉俱乐部等等。,项目区域,大庆市地图,项目本体概况：,项目背景,外围道路通达性好，内部拥有北湖和温泉资源，但作为旅游地产其自然资源无突出优势,项目外围交通：项目南侧紧邻环城路，西邻经九街，北侧为学伟大街，东侧为g015国道，外围道路交通便捷，道路通达性较好。 项目内部环境：项目内部环境优美，地势平坦，现状有草甸、湖泊等，其中北湖面积较大，占地3.04平方公里，并有丰富的地热温泉资源 。,本体简析,政府愿景,将本项目建设成为“国际顶级，中国唯一，放眼全中国”旅游项目，迈出大庆城市由能源城市向旅游城市，即城市职能转换的关键一步,运营商目标,定位于“城市运营商”，希望借势政府和旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，实现后续土地的一级开发，最终获得较高利润,运营商目标第一，政府目标是基础。,目标理解,实现运营商利润目标第一，政府目标是运营商目标实现的关键,政府愿景驱动，具有整合社会资源的平台优势； 大规模区域开发项目，具备强势市场领导力； 拥有北湖和温泉资源，有利于项目发掘旅游资源优势； 外部交通通达性好；,位于城市外围，区域陌生； 作为旅游地产项目，自然资源优势不突出；,优势,劣势,本体简析小结,旅游地产项目，自然资源优势不突出。,本次沟通的内容,一、关于项目开发模式探讨,三、下一阶段工作部署,本体与目标简析 城市背景简析 市场背景分析 成功案例借鉴 开发模式初步建议,二、当前整体规划简评,地处黑龙江西部，当前对外交通网络不健全，虽未来交通规划向好但其实现存在不确定性因素,当前对外交通以高速、火车为主，航线少，未来规划交通较齐全 高速公路：绥满高速，哈大高速： 火车：多条线路，通往省内外及全国各地； .航空：大庆萨尔图机场已经投入使用，但航线少； 2.交通规划： 大广高速：大庆市 至广东广州市的一条高速公路，是国家高速公路网规划纵向的第五条线； 轨道交通：规划有滨州线、通辽线、城际铁路、3号线、5号线。,地处黑龙江西部，中小规模城市 城市位置：大庆市位于黑龙江省西部，松嫩平原北部；距齐齐哈尔140公里；距哈尔滨150公里； 城市人口：人口数量截止到2008年为277.23万人。,萨尔图机场,大庆位置图,城市背景,大庆以是以“油”经济为主导的资源性城市，gdp总值、与人均gdp均居黑龙江省前列,2008年，大庆市gdp总值为2220.4亿元，人均gdp为8.13万元，在黑龙江省13市（区）中，gdp总值在全国318个地级城市中排名第17位，在黑龙江省排名第2位，人均gdp 80092元(11532美元)，在全国地级城市中排名第6位，在黑龙江省排名第一位；,【数据来源：大庆市统计公报)】,大庆市gdp第二产业占比重最大达到gdp总量的85%，属于工业资源为主导的城市,第二产业中和油资源相关的占比达到了97%，大庆市是以油资源为主导产业的资源性城市,gdp总值与人均gdp均居黑龙江省前列,工业占主导，其中“油经济”为支柱性产业,城市背景,人均可支持配收入达到小康阶段，整体消费力较高,2005-2008年大庆市年人均可支配收入,年人均可支配收入与居民贫富阶层划分,【数据均来源大庆市统计局】,相关政策连接,小康阶层：已经解决了温饱问题，能满足日常生活所需，开始增加一些享受类消费的生活形态；年人均可支配收入为1500060000元；,2008年，大庆市城镇人均可支配收入为16816元，与2007年相比，增长7%；,根据国家统计局对年人均可支配收入划分标准，大庆市人民生活水平处于小康阶段；,城市背景,国家统计局标准,大庆市人均可支配收入,城市规划大庆市城市发展以东移北扩为主导，重点发展五湖新区,大庆市定于于以石油和石油化工及高新技术产业为主，综合发展的高科技现代化城市，是黑龙江省西部的区域性中心城市。,大庆市位于哈大齐工业走廊核心位置，处于承上启下的作用。有利于大庆更快促进区域一体化发展，同时为城市发展和影响力提升带来契机；,东移北扩，重点发展五湖新区建设。建设构成功能分区明确、组团结构合理、草原泡沼环拥、绿色空间相隔、快速通道相连的具有鲜明特色的现代化城市。,城市背景,城市定位于黑龙江省区域性中心城市,哈大齐工业走廊规划，促进区域一体化发展,“东移北扩”的城市规划，拉开城市发展框架,以“油经济”占主导的能源城市，城市经济发展水平和消费能力均较高； “哈大齐工业走廊”和区域一体化发展规划，为为城市发展成区域中心城市带来契机； 项目所在“五湖新区”属于政府重点发展的区域。,中小规模、三线城市，城市影响力受限； 对外交通网络不完善，未来规划短时难以收效，将制约城市辐射力和影响ii力； 东北亚经济圈的兴起尚待时日，城市规划发展存在诸多不确定性因素。,机会,威胁,城市背景简析小结,本次沟通的内容,一、关于项目开发模式探讨,三、下一阶段工作部署,本体与目标简析 城市背景简析 市场背景分析 成功案例借鉴 开发模式初步建议,二、当前整体规划简评,由于大庆旅游业属于新兴产业，没有很好的利用大庆丰富的自然资源，所以应立足于“绿色油化之都、天然百湖之城”的优势，努力将大庆向资源型旅游模式引导。 目前大庆的旅游业还是主要集中于以石油为主的红色旅游，虽然年接待参观游客的数量比较庞大，但是旅游项目非常单一,旅游业：旅游景点少且内容不丰富，市场亟待升级与转型,政府愿景：倾力打造全国重要旅游目的地城市,将大庆建设成集大型游乐、生态休闲旅游、温泉度假、超星级酒店、康体健身运动、会展商务、特色购物、美食、娱乐为一体的国际一流水准“超级新城”。,大旅游现状：景点少，内容以红色旅游为主较单一,市场背景简析,大庆市主要景点分布图,大庆市主要景点一览表,休闲度假：设施低端，本地市场消费力明显不足,水上公园,大庆市主要度假设施一览,大庆市休闲度假场所经营形式单一，无突出特点且受经营模式的影响,设施整体配置低端，部分项目缺乏新意，经营受季节影响明显，整体收益不理想,市场背景简析,大庆市主要酒店宾馆一览,绿阳春酒店（四星级） 石油宾馆（四星级） 龙凤宾馆（三星级） 成基大厦（三星级） 大庆宾馆（四星级） 泰康假日酒店（四星级） 昆仑商务酒店（三星级） 卧里屯宾馆（三星级） 凯旋宾馆（三星级） 波斯特酒店（三星级） 大庆龙星盈宾酒店（二星级） 金三角宾馆（三星级）,9,10,绿阳春酒店,石油宾馆,成基大厦,昆仑商务酒店,大庆宾馆,凯旋宾馆,波斯特酒店,泰康假日酒店,龙凤宾馆,卧里屯宾馆,11,龙星盈宾酒店,金三角宾馆,酒店市场：中低档次为主，缺乏高端酒店服务,市场背景简析,酒店市场：缺乏高端酒店及相关配套服务,中低档酒店为主，硬件设施及服务水平较初级，高端酒店及相关配套设施缺乏 客群：酒店业以政府、石油相关企业接待、考察为主 入住率：整体入住率较高,市场背景简析,住宅市场：根据行政划分，大庆市房地产市场主要分布在新村板块和让胡路板块,城市之光 洋房联排高层,鑫苑小区 高层,丽水华城 多层高层,银亿阳光城 多层高层,未来城 多层高层,阳光佳苑 多层高层,怡水湾 多层高层,学府花园 洋房联排高层,锦绣华城 多层高层,万城华府 多层洋房高层,沿湖城 联排双拼洋房高层,瀚城国际 高层多层别墅,新村板块,让胡路板块,格林小镇 高层多层,大唐世家 联排叠拼多层高层,市场背景简析,让胡路板块：依托成熟配套/学区/湖景资源，以多层为主导，均价5500-6000，去化速度快，客群以油田系职工改善置业为主,学区资源、成熟配套资源、湖景资源,依托资源,55006000元/平米,平台价格,平层占主导地位，高层loft,产品形式,150200套/月,销售速度,基本上都是本地油田体系职工，外来客户很少,客户特征,市场背景简析,新村板块：依托湖景/学区资源，市场供应多层和高层及少量低密产品，高层与多层拉差不明显，整体去化速度快，以油公司职工/公务员为主,湖景资源、学区资源,依托资源,高层：4100-4500元/平米 多层：4500-5000元/平米 别墅：8000-8500元/平米,平台价格,平层和高层,产品形式,平均200300套/月,销售速度,主要为油田职工、公务员。,客户特征,市场背景简析,新村商圈,大庆市地图,让胡路商圈,萨尔图商圈,市场背景简析,商业市场：根据行政划分，基本划分为三大商圈，即让胡路商圈、萨尔图商圈和新村商圈,让胡路商圈：区域级商圈，满足日常消费购物的集中型、中低档商业为主，缺乏高端特色商业,商圈评价：商圈辐射区域，业态以满足区域油田职工日用消费为主，档次低级,市场背景简析,萨尔图商圈：市级商圈，以满足日常消费购物的集中型、中低档商业为主，缺乏高端特色商业,商圈评价：商圈辐射市级，以满足日用消费购物为主，中低档次，业态丰富,市场背景简析,新村商圈：市级商圈，以满足日常消费的低、中高档偏商业为主，业态丰富，但缺乏高端特色商业,商圈评价：新兴市级商圈，以满足日常消费的中高端业态为主,市场背景简析,住宅市场,商业市场,旅游/度假市场,需求旺盛，07年以来年均去化量在200-300万，市场以多层为主流，面积区间106-130 ，市场去化速度快。,以满足日产消费购物的集中型、中低端商业为主，缺乏高端特色商业，导致部分高端消费需求外溢。,景点少、内容单一，度假设施低端，整体市场亟待升级与转型,市场背景简析小结,中低端酒店市场，缺乏高端酒店及相关配套服务,酒店市场,旅游与度假设施市场亟待升级转型； 缺乏高端酒店及相关配套服务； 住宅市场需求旺盛，市场去化速度快； 商业市场缺乏高端及特色商业，高端消费需求外溢；,旅游景点少、内容单一，市场影响力不足； 本地度假设施消费力支撑不足； 存在不确定因素：住宅市场需求是否持续充足？高端及特色商业消费需求是否充足？,机会,威胁,市场背景简析小结,作为旅游地产项目，项目必须跳出大庆市场！,本次沟通的内容,一、关于项目开发模式探讨,三、下一阶段工作部署,本体与目标简析 城市背景简析 市场背景分析 成功案例借鉴 开发模式初步建议,二、当前整体规划简评,根据世联对国内成功旅游地产开发项目研究，精选四个成功案例，以借鉴,参考案例,深圳华侨城 深圳东部华侨城 天津京津新城 嘉兴九龙山庄,深圳西部华侨城,西部华侨城是复合了旅游、购物和居住的区域运营成功案例,区位：华侨城位于深圳市南山区东部，南临深圳湾，用地范围为沙河西路以东，广深高速公路以南，滨海大道以北。 交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架。 规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷，现状人口3.5万人。 资源：现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。,典型旅游+地产发展模式：整体规划中，旅游设施和商/住物业用地比例为0.85：1,旅游设施：38.85%；居住/商业：45.34%；文体工业：5.55%；道路交通及其他：10.26%,深圳西部华侨城,开发历程：初期旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展,第一阶段：地产与旅游的平衡发展 1986-1993,项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升,深圳西部华侨城,开发历程：第二阶段，旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发实现高回报,第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004,项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报,深圳西部华侨城,开发历程：第三阶段，良好的资源环境及产业孵化氛围带动创意产业聚集，并成为区域开发新盈利点,第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-至今,2004年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以loft为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 ，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城loft正式挂牌，由此奠定其在中国创意产业的战略地位,华侨城创意文化园入驻创意机构：oct当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室、a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、pal设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等,未来发展前景：目前全世界以loft产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的国家，其增长速度均逾10%。深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业。oct-loft华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目,深圳西部华侨城,代表楼盘,配套建设及环境营造,价格变化,1989,1999,1995,中国民俗文化村暨华夏艺术中心开幕,锦绣中华开业,锦绣中华、民俗村两景区正式合并；世界最大的“水上舞台”在深圳欢乐谷落成,2005,1997,1991,1993,2001,2003,世界之窗建成开幕,世界之窗环球舞台正式投入使用,欢乐谷二期建成开放,欢乐谷主题公园（一期）建成开业,欢乐谷三期开放,波托菲诺天鹅堡一期,9000,博林贡院,8250,锦绣花园一期,海景花园 6000,6800,中旅广场 7800,新浩城 6000,锦绣花园二期,7250,波托菲诺纯水岸,11000,假日湾华庭,8600,碧海云天二期,8600,波托菲诺天鹅堡二期,10080,波托菲诺天鹅堡二期,25000,元/平方米,50000,40000,30000,20000,10000,0,海景花园 3000,2007,波托菲诺纯水岸四期,48000,价格曲线,以主题公园资源为核心的强势旅游设施，分阶段、持续投入及运营，推动区域土地持续增值,华侨城开发历程梳理总结,核心设施投入,6.5亿,1亿,1.1亿,4亿,4亿,深圳西部华侨城,在生态资源改善基础上，重大配套建设运营是影响区域价值提升关键因素，区域成熟速度与开发投入密切相关,生态治理与再造,将蛮荒状态的原生资源整理成为可观赏体验的生态资源，使区域的生态景观得到广泛认可；,基于区域已经形成的生态基础与认知，重新营造强势的资源价值点，提升区域价值；,基本面,深圳西部华侨城,华侨城模式首先依托城市与资源条件，立足于本地，辐射区域，最终成功成为辐射全国的旅游地产项目,不同的地区考虑的因素不一样，除了政府的支持力度外，主要考虑三大方面的内容：首先是区域市场，其次是资源条件，要有成片的土地及良好的生态等，再次是成本概念。 华侨城投资总监 丁伟明,华侨城选择进入一个城市通常考虑哪些因素？,华侨城是真正开发旅游的，地产是为旅游服务的，为旅游提供现金流，华侨城的地产和旅游是分开管理的。 华侨城投资总监 丁伟明,华侨城的旅游+地产的模式是如何发展的？,华侨城选择旅游地产需要考虑当地的地产消化量、消费量，海南缺乏支撑，无产业，单靠旅游支撑，房地产缺乏本地市场支撑，空置率较高 。 华侨城投资总监 丁伟明,华侨城为什么没选择海南的滨海旅游地产？,华侨城还是擅长于城市旅游开发，主题公园主要以一线城市为主，二线城市对大型主题公园的支撑不足，华侨城长沙的项目是参股的形式，现在的经营现状较好。 华侨城旅游总策划师 刘小鸣,华侨城老总访谈语录：,国内的主题公园与国外有那些差别？,深圳西部华侨城,案例启示,启示一：西部华侨城为典型旅游+地产的发展模式，旅游与房地产用地比例0.85：1，以旅游的成功开发带动区域价值提升，实现房地产开发的高溢价,启示二：在不同发展阶段，核心设施持续建设与运营是影响区域价值持续提升的关键因素,启示三：发展途径上，依托城市和自然资源，立足本地，辐射区域，放眼全国,区位：项目地处大梅沙，是离深圳市区最近的海滩。东临小梅沙，西隔正角咀与盐田港相连，北靠梧桐山绿色山脊，南临大鹏湾，与香港新界隔海相望。 交通：距离深圳市核心区45分钟左右车程。 规模：总占地面积8.25平方公里，总规划面积6.55平方公里。其中住宅规划占地约111万平米，建筑面积约14.7万平米，其余均为景区及旅游设施用地 资源：大梅沙具有丰富的自然资源，广袤金色的沙滩，青翠茂盛的山林，独特秀美的环境，使其可以与美国南加州的圣莫尼卡艺术家聚集的海滨小镇媲美。东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。,深圳东部华侨城,东部华侨城是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区,主题式小镇,游乐景区,绝版资源占有是最有说服力的标签，“犹如人间仙境”的东部华侨城赋予项目绝无仅有的无敌景观,无数第一景观，奠定项目地位 大侠谷瀑布是中国目前落差最大、距离最长的滨海人工瀑布； 丛林缆车为世界首创的双坡山地观光缆车； 中国规模最大的室内动感spa馆矿泉spa； 总长900多米、最大落差40多米的峡湾漂流是亚洲距离最长、最大落差的漂流项目； 高度110米的旋转式自然之眼观光塔，是中国沿海高度最高的观光塔； 多功能生态剧场则是亚洲设备最先进、功能最完善、景观最具特色的大型多功能剧场，其中总面积近300平方米的led大屏，被誉为“亚洲第一屏”。,背倚深圳主脉梧桐山脉，前拥深圳黄金海岸大小梅沙，横揽南中国浩瀚大海,深圳东部华侨城,无可复制的顶级配套，打造奢华专属领地,海拔471米的深圳地标山地高尔夫球场,无可复制的首席配套东部原生态旅游景区,南中国山地顶级度假酒店茵特拉根酒店,以瑞士文化为主题的茵特拉根酒店是一所超五星级主题酒店； 拥有中国规模最大室内动感spa馆、唯一纯欧式户外山林spa体验地茵特拉根矿泉spa。,深圳东部华侨城,融建筑于山势之内，容积率仅为0.1，超大面积资源独享，绝对奢华体验,超低容积率，绝对纯别墅 共分七区，其中一、二、七区基本售罄，六、九区09年8月开盘，正在销售 占地面积：约111万平米 建筑面积：约14.7万平米 容积率：0.08 绿化率：近70% 天麓一区占地面积82899.18平方米，建筑面积8269.97平方米，容积率0.1，共有20套独栋别墅； 天麓二区占地面积8558.9平方米，建筑面积16038.5平方米，容积率0.18，共44 栋； 天麓七区占地面积约139790.74平米，建筑面积约17600 平米，容积率0.13，共44栋56套；位于云海谷体育公园内，住宅之间、体量及造型都有严格要求，使之与山水环境融洽协调。,户户均建于山顶，达到景观资源的最大化 天麓依山势而建，融入山景之中，环山100万颗观赏树木，随时享受596种天然植被的自然“森”呼吸。,深圳东部华侨城,休闲旅游配套设施占地面积超过80，通过设施的运营来提升人气,东部华侨城2004年年底动工兴建，2007年7月一期项目试营业。如今，这里已成为集两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等于一体的大型生态旅游度假区。,注：山地环境复杂，占地面积中绝大部分为不可建设用地,深圳东部华侨城,代表楼盘,配套建设及环境营造,价格平台,2007,二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大“之旅”、海菲德红酒小镇、2009年1月试营业，8月正式营业,2009,2008,一期于2007年7 月28 日试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉spa、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。,08年5月 天麓7区44栋56套别墅 双拼5-7万 独栋7-9万,万元/平方米,20,12,9,6,3,0,12月20日 天麓一区20套独立式山海大宅 10万/平米 09年达到20万,以强势资源为支点，以休闲旅游设施为杠杆撬动区域价值平台,东部华侨城开发历程,2004,首期投入以改善环境以及高尔夫、温泉酒店等设施为主，直接拉升住宅价格平台，资金投入量较大。,华兴寺建成开放,对住宅拉升作用不明显的主题公园设施放在二期，以住宅回现资金滚动开发,08年6月 天麓2区44栋独栋 7-10万,09年8月 天麓9区3栋三联排别墅 4-6万,09年8月 天麓6区50套双拼，60套洋房， 16套叠拼 洋房3万 叠拼3-5万 双拼5-8万,项目住宅总建筑规模较小，销售具有特殊性，单价变化不具备统计分析价值曲线意义。但在08年淡市中，东部华侨城天麓价格与速度均未出现明显波动。,深圳东部华侨城,东部华侨城开业两年，景区收入与住宅销售收入四六分成，但未来景区收入将逐渐成为主要来源,2004 年12 月30 日东部华侨城动工建设，2007 年7 月28 日项目一期开放，截至08 年底，项目一期接待游客达300 万人次，实现税收5.08 亿元，各项指标均创全国旅游景区之先河。 截至今年8月作为我国首个“国家生态旅游示范区”，东部华侨城试营业两年，实现收入35亿元。预计至今年年底，东部华侨城将接待游客480万人次，实现收入约45亿元。,实现总价：双拼别墅在1000-1200万之间，独立别墅均在2000万以上，独栋别墅新近以单套6500万刷新了深圳成交总价记录 销售情况（不含09年8月开盘的六、九区）：2008年天麓二、七区共推出100 套，5 、6月两个月连续逆市开盘，销售率均达到60%以上。尤其是二区在房地产淡市和股市大跌的双重压力下，开盘销售 26 套别墅，创造了顶级豪宅的奇迹。,以华侨城年报中披露的景区酒店毛利率30.44%计算，东部华侨城两年营业实现景区酒店毛利润估算为10.65亿元,以华侨城年报中披露的住宅毛利率53.44%计算，东部华侨城两年住宅销售实现毛利润估算为16.03亿元,4,6,vs,深圳东部华侨城,旅游产品开发对区域增值明显，但深圳本地客户仍是住宅销售的绝对主力,客户居住区域：以深圳为主力，占90%以上，少量的东莞、上海客户。其中深圳客户以南山和福田客户居多。 根据成交客户置业目的，将客户分为以下四种类别： 第一居所型客户 第二居所（度假型和度假兼投资型）客户 商务接待型客户 投资型客户 客户关注因素关于旅游及设施的仅有两条： 1. 天麓的云海谷山地高尔夫、天麓山海资源。 2. 9 平方公里的东部华侨城资源配套（景区环境、酒店）,二区、七区开盘客户置业目的分析,二区、七区开盘客户来源分析,深圳东部华侨城,启示一：项目依托深圳，采用旅游+地产的盈利模式，居住与设施占地比例为1：5。但旅游与地产关系并不密切，地产借助资源走高端路线，客户主要来源为深圳。,启示二：偏资源驱动型，休闲旅游配套中，客户仅对高尔夫、矿泉spa酒店关注,启示三：项目设施投入与住宅销售相互配合，首期投入资金量相对较大以改善环境、复原文化以及高尔夫、温泉酒店等设施为主，树立项目高端平台；二期投入为大侠谷进一步拉升人气,案例启示,京津新城集休闲度假、居住、教育科研、会展工贸四大板块于一体的现代化国际卫星新城,区位：项目位于天津市宝坻区，处于京津唐三角区的中心； 交通：西临京蓟高速，距周良庄出口仅200米，距离北京通州区70公里，距离唐山80公里，距离天津市中心25公里； 规模：规划总面积260平方公里，预计投资120亿； 资源：8亿打造世界级配套，涵盖亚洲最大4a级日式帝景温泉度假村、超五星级仿非洲迷城水上皇宫大酒店会所、24洞高尔夫球场、世界级歌剧院、国际会议中心、学校、潮白河游艇会、水上休闲公园、国际疗养医院、高等教育基地等。,天津京津新城,依托旅游资源进行房地产开发的发展模式，休闲度假设施用地与别墅开发用地比例0.12：1,天津京津新城,旅游度假设施：6.61%；居住：53.87%；教育：3.59%；工业：35.96%,开发历程：京津新城不具有强势自然资源，启动开发主要依托高档的人工度假设施,自然资源评价：新城毗邻潮白河，除地下温泉资源外，无特殊其他自然资源，而温泉在京津地区并不属稀缺。 核心设施：酒店、度假村及高尔夫。 新城功能主要以运动休闲度假为主。,天津京津新城,开发历程：京津新城居住物业开发与高档的人工度假设施有机结合，设施驱动居住物业发展,天津京津新城,别墅销售,休闲度假设施投入运营,价格变化,2002,2007,2005,潮白河游艇会,2006,2003,2004,2008,2009,温泉度假村营业,凯悦酒店试营业,9洞高尔夫对外营业,天津财经大学分院投入使用,一期（2004-2005） 4800,元/平方米,13000,11000,9000,7000,5000,3000,价格曲线,开发历程：核心度假设施配合居住物业基本同期使用，从而带动销售价格稳健增长并实现高溢价,华侨城开发历程梳理总结,核心设施投入,温泉度假村4亿,酒店投入16亿,天津京津新城,马术俱乐部对外开放,高尔夫练习场投入使用,18洞高尔夫营业,北京科技大学分院开学,高尔夫及俱乐部5亿,教育已投入10亿,两馆两元试营业,二期（2006） 7500,三期（2007-2008） 11000,四期（2009） 12000,水上运动中心,天主教堂,至天津北京公交线路,发展途径：项目立足于天津市场，形成辐射周边省市的客户影响力,天津京津新城,从2004年开盘以来，京津新城别墅产品一直占据天津别墅市场份额的50%以上；,客户来源涵盖了天津、北京、唐山、深圳、山西、上海以及海外地区；,京津新城老总访谈：,促成别墅买家最后下购买决定的重要原因是宏大的配套和无可限量的区域发展前景。,教训：度假设施驱动型开发，核心设施根据客户需求选择性投入，并保证居住物业产品多元化,天津京津新城,1、“多余的动作不要做。马术俱乐部对销售没有多大作用，大学也不需要做；” 2、 “注意现金流，大量的设施投建会沉淀大量资金；” 3、 “居住物业产品需要多元化，分担风险.”,京津新城老总语录：,案例启示,启示一：京津新城是休闲度假设施与居住物业同期开发、销售的发展模式，设施用地与居住物业与比例 1 ： 5,启示二：在无可强势自然资源可依托的条件下，核心度假设施房地产价格稳健增长最终实现高溢价,启示三：发展途径上，立足于本地市场，逐渐形成辐射周边区域的客户影响力,九龙山庄园位于嘉兴平湖乍浦镇，是集山、海、岛、沙滩于一体世界级旅游度假城,区域：九龙山海湾度假城位于杭州湾北侧，上海市西南角 交通：距离上海市中心约45分钟车程，距杭州市中心约1小时车程； 规模：九龙山度假总规划面积10平方公里； 上海九龙山股份有限公司曾经是服装行业的龙头公司,是国内最大的服装oem出口企业。经过05年资产置换,公司开始倾力打造九龙山旅游度假区的开发,全面转型为旅游地产企业。公司目前已获得九龙山项目一期10.12平方公里开发建设权,并获得1700亩土地储备。一期项目主要包括高尔夫球场、赛艇俱乐部和东方威尼斯度假区,此外,房地产规划销售面积约190万平米。,九龙山庄园,九龙山资源得天独厚，汇集山、海、湖、岛、沙滩于一体,九龙山庄园,九龙山景区地处杭州湾北岸，以九龙山为主体，属浙江天目山余脉，滨海而立。森林面积6391亩，覆盖率达到84%以上。九龙山国家森林公园属海滨性质的森林公园。浓郁的松林，辽阔的海滩，众多的名胜古迹，丰富的动植物资源，使它成为旅游、娱乐、休闲、避暑的佳地。,规划五大类若干设施，通过高端设施运营打造区域形象,整个项目的价值主要通过高尔夫，威斯汀酒店，游艇俱乐部，马球，商业住宅等完美的设计和世界级品牌管理，融佛教文化，主题公园等一体，所显现出惊人的附加值。九龙山庄园首期开发分为五个区域：,九龙山庄园,九龙山高尔夫球场在长三角区域具有显著的竞争力，是具有高品质三大景观系列主题球场,九龙山将军高尔夫俱乐部分为庄园球道、海景球道、峡谷球道，可举办国际顶级pga大赛、会员杯赛事，为中国最高级私人会员制俱乐部，有会员1200名，年打球人数约8万人次,果岭难度较大，富有挑战，,奢华、大气的会所,华东地区最美的滨海27洞球场,高尔夫会所贵宾厅,从开始卖时的33万，到今年初的40万，上个月是55万，前几天又调了一次价，70万！ 访谈摘录,俱乐部良好的服务运作体系，使得区域会员价格不断攀升，良好的投资价值也促进了会员数量规模的快速增加,九龙山庄园,项目内同时具有唯一性的马术俱乐部和区域规模最大的游艇俱乐部,马会会所,会所大门,马厩,马术俱乐部,活动场,中国首家以马球、马术运动为主题的顶级会员制私人俱乐部,赛马场 举办马球比赛和赛马比赛,中国独一无二享有国际赛事规格的马球场,最大的游艇可停靠68尺,共159的游艇俱乐部现成为华东地区最大的游艇俱乐部,专业的维修站及其它完整的配套设施,停靠7艘游艇供来宾参观试驾,九龙山庄园,项目规划可建设用地面积中以住宅为主，住宅与设施用地比例约为6：4,项目总占地10.12平方公里 其中已规划住宅占地3.68平方公里，建面190万平米左右 非住宅建筑物用地合计约2.5平方公里，其中1.8平方公里为高尔夫球场，租用期限30年,住宅用地,设施用地,6 ：4,九龙山庄园,配套建设及环境营造,2006,总投资35亿人民币的威斯汀酒店、圣马可酒店式公寓、商业街项目竣工,2008,2007,27洞golf球场全部完成开打,并委托国际著名公司troon g01f来经营管理,发展路径：高尔夫、游艇俱乐部、马会等高端设施的先期投入，拉动住宅价格平台增长,九龙山庄园开发历程,2005,项目设施投入走高端路线，辐射长三角区域，为高端人士搭建商务、休闲、度假平台，同时形成高住宅价格平台,2006年11月9日，外蒲山观音禅院全佛像开光仪式,九龙山庄园,2009,07年3月 马会竣工,2006年9月21日 九龙山庄园住宅开工，总投资2亿,2007年12月15日，投资1500万美元的将军游艇俱乐部举行了盛大的开业典礼。俱乐部陆域面积66余亩，海滩全长1500余米。俱乐部会所面积共2700多平方米,住宅建设及销售,2007年7月7日 与上海恒和置业签订165亩东沙湾住宅合作开发，总投资2亿,2009年8月 与泛化置业签订110万平米住宅合作开发，总投资超过百亿,通过区域专属的整体高端特质，与物业、权益适度捆绑驱动物业销售,通过物业购买，实现区域主人的身份认同； 通过物业购买，物业捆绑了部分权益，通过物业延展了权益和关联价值,区域整体环境意向让高端人士真正的对区域认同 专属、圈层感的度假生活环境促进其参与、拥有区域的欲望,区域价值,物业适度捆绑权益,购买首期游艇别墅物业附赠游艇泊位； 购买首期游艇公寓附赠游艇个人会籍卡,购买物业则成为区域会员，成为区域真正的主人； 享受：设施价值 权益价值 独特运营服务价值 其它的服务和设施,成功塑造区域价值，带动物业高价值开发，快速实现,九龙山庄园,在高端配套的带动下，物业跻身长三角一线高价值体系，同时实现了快速销售,截至09年9月：恺撒岛别墅共12栋已销售75%；皇后岛别墅38栋已销售30%；夏宫公寓共115套已销售50% ；圣马可公寓共352套已销售83% 九龙山官方网站,别墅物业,公寓物业,九龙山庄园,九龙山自从05年股本置换成为旅游地产开发企业后，盈利来源主要来自于住宅销售及会籍分摊利润，土地运营利润因周期问题尚未显现,依据九龙山历年年报显示，配套及餐饮年营业利润约为700万/年，利润率约为40%。合年运营净利润280万 高尔夫球会、马会、游艇会会籍利润摊到每年约为3000万左右。,土地运营利润主要以合作开发，招商引资的形式进行 2007年7月7日九龙山度假区与上海恒和置业签订东沙湾165亩住宅开发，总投资2亿，九龙山出资55%。 2009年9月27日九龙山度假区与泛华集团签订“海洋花园”、“海角城堡”两个项目，合同内资20亿元人民币；与大华建设有限公司，签订“海上乐园