苏州时代广场招商策略提报87p.ppt

时代正在改变,the time is changing,欢迎进入全球化3.0时代。 “全球化1.0”主要是国家间融合，始于1492年哥伦布打开新旧世界的贸易大门，直至公元 1800年前后，劳动力推动着这一阶段的全球化进程；“全球化2.0”是公司之间的融合，从公元1800年持续到2012年，其间被大萧条和两次世界大战打断，硬件的革新扮演着主要的推动力从蒸汽船、铁路再到电话和计算机的普及；而在“全球化3.0”中，个人成为主角，肤色或东西方文化差异不再是合作或竞争的门槛。 趋势观察：世界是平的thomas l.friedman,我拿什么献给你？全球化3.0时代？,六个关键词界定项目资源价值体系 key words,1. cbd,2. 金鸡湖,3. 综合体,4. 工业园区,5. 国际团队,6. 城市运营商,项目价值体系梳理,核心价值：商业综合体,辅助价值：cbd金鸡湖,背景价值：工业园区国际团队城市运营商,国际化的商业资源平台已经搭建， 消费市场空间是否足够大？,苏州市的常住人口已经达到了752.9万人。超过60000名外籍人士居住在苏州。工业园区常住人口27万人，暂住人口超过20万人。专业技术就业人口17.3万人、外籍人才近1万名、海外留学归国人才1000名，就业人口中大专以上学历340010000人，本科以上学历为1800/10000人。 到2010年，博士、硕士和留学人员等高层次人才占合作区就业人口比重将达15%左右，专业技术人才占70%左右,苏州及工业园区人口数据分析,分析：人口素质高，消费能力强，其中有相当规模的“国际人”。,苏州旅游人口数据分析,根据苏州市旅游局的统计，上半年苏州共接待境外游客71万人次，实现旅游外汇收入2.61亿美元；接待国内旅游者2020万人次，实现旅游收入185亿元。,分析：作为一个旅游城市，充满着来自全世界人们的消费商机，这就需要一个与之匹配的商业中心。,四大消费圈层,工业园区,苏州市,苏州周边市,国内外游客,分析：四大消费群层以苏州为核心，以工业园区为内核，以周边市（华东）为辐射，更以旅游城市的独特优势，而有了不可估量的外围市场空间。,项目属性定位界定,由此，我们对项目属性的界定是：,中国苏州国际商业综合体,项目区位影响力,国际品牌 国际人群,项目的基础属性,项目已经界定，如何确定项目在市场定位？ 项目对苏州将产生怎样的影响？,从感性的现象描述 到市场定位的尝试。,深度思考第一轮：,在时代广场之前， 苏州没有商业中心。,感性现象描述一,市场定位构想一,时代广场， 告别老城，开端商业时代的苏州商业标杆。,市场定位构想一,感性现象描述二,市场定位构想二,市场定位构想二,高端购物为什么一定要去上海？ 可以结束了。,时代广场， 苏州人自己的高端消费商业平台。,到苏州旅游。 除了逛园林就是游览人文景点？,感性现象描述三,市场定位构想三,时代广场， 时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。,形象定位构想三,深度思考第二轮： 三种定位构想似乎都是成立的， 却又有失偏颇。 需要寻找其中的共性！,告别老城，开端苏州商业时代的商业中心。,苏州人自己的高端消费商业平台。,时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。,第二轮，定位反思。,时代广场为苏州商业规划补缺！,时代广场为苏州人高端消费补缺！,时代广场为苏州游客的旅游计划补缺！,时代广场：为苏州城市发展计划补缺！,时代广场：为苏州城市发展计划补缺！,对市场定位的界定。,所有的补缺都应当是城市计划的一部分。时代广场的出现，对苏州城市发展的多个纬度产生着积极而深远的影响。 项目市场定位呼之欲出,苏州新城市计划,当下最成功的招商案例借鉴,如果说，世纪年代全世界哪个都市最令人惊艳，那么就是当时大破大立的上海。 到了世纪的今天，如果问全世界哪个都市最令人惊艳，那就是迪拜了。 全球必修 迪拜学,从“现场包装”看迪拜城市营销,区域最大的商业首都将在你的右手边崛起！商业湾（business bay),世界即将有一个新中心点迪拜购物中心(dubai mall),历史正在创造中兴建中的世界第一高楼，超过公尺的迪拜塔。,梦想没有极限，持续向前！ 酋长穆罕默德给市民的一句勉励话,nothing to do，just do buy(dubai谐音),时代广场招商推广策略核心,推广时代广场，即推广苏州城市！ 抢占时代广场，即占领苏州商业制高点！,城市营销,政府角色,城市计划,商业标杆,时代广场招商推广策略核心,以政府和城市为平台，以推广城市的方式，建立与全国其他城市的对话姿态，建立时代广场作为苏州商业标杆的形象。,前期招商推广三步走,主要手段：大众媒介传播营造市场期待/ “新城市计划” 专题引导,第一步：打造项目的社会公众关注度,第一步推广口号,一切准备就绪！,the time square are waitting for you!,时代广场已经准备就绪，苏州已经准备就绪，苏州人已准备就绪，华东已经准备就绪，全世界已经准备就绪。 以强势的入市口号“一切准备就绪”，吸引所有人的目光，制造市场期待。同时配合以“苏州新城市计划”专题炒作，引爆苏州，宣告时代广场的诞生。,主要手段：商业媒介传播/专业论坛,第二步：打造项目在商业地产范围的影响力,前期招商推广三步走,第二步推广口号,china.suzhou.intanatinal business,中国苏州国际商业综合体,主要通过专业媒介通道的操作，向市场传达项目的六大价值核心，同时以“苏州首个最大的shopping mall”、“亚洲最大的天幕液晶屏”等指标性卖点炒作吸引市场注意力。,主要手段： 大众媒介传播消费体验/全球路演各个击破,前期招商推广三步走,第三步：传播消费体验/直接面对商家,第三步推广口号,无国界消费体验,the world is falt,在全球化3.0时代，世界是平的。在苏州，在时代广场，就可以实现到与全球同步的购物潮流与消费体验。无国界消费体验，代表着消费群体的多元构成，更代表着对时代广场商业概念的界定。,t牌圈地 媒介要塞,t牌战略：t牌是城市的围墙，t牌是城市运营商品牌阵地，t牌是代表一座城市的标志性环境媒体。,招商媒介策略,中心爆发：市中心位置布点，占领一座城市的最高关注点。,外围封杀：苏州周边市、华东周边城市主要进入路口布点，围合苏州周边市，辐射华东。,苏州媒体，全城覆盖,户外媒体：高架高炮，项目附近导示系统延伸 本地报纸媒体： 苏州日报 本地电视媒体 ：苏州社会经济频道 交通媒体 ：公交站台广告,招商媒介策略,全国媒体，专业占位,报纸媒体：经济观察报、中国房地产报 杂志媒体： 上海楼市、东方企业家 、 城市中国、 时尚旅游 网络媒体：中国长三角招商网、地球村招商网、 中国商业地产网,招商媒介策略,新城市计划,时代广场苏州商业地产与城市发展论坛,邀请人员：苏州市政府城市发展主管官员 中国商业地产运营专家 苏州各大媒体/全国各大针对性媒体 苏州市民代表 苏州工业园发展主管官员 主题内容：从苏州城市发展的角度，从市民对苏州商业需求的角度、中国商业地产发展的趋势，苏州工业园区的城市功能等不同角度，突出时代广场将对苏州城市发展产生的深远影响和意义。,招商公关策略建议,招商公关策略建议,新城市计划苏州时代广场全球路演,上海、北京、广州、深圳、香港、东京,通过销售代理网络，寻找在每个城市的目标品牌商家，以“新城市计划”为主题，以论坛、展场、晚宴等形式展开路演。 在宣传项目形象的同时，进行针对性的招商公关。 另外，以东京为例，在工业园区亚洲人达到一定量的时候，通过路演，水滨餐饮可从东京规模化的引进一批餐饮商家。,项目品牌与开发商品牌推广互动,策略要点一：品牌价值 城市发展来源于项目（时代广场为例）和工业园的国企资源背景。,策略要点二：品牌互动 开发商品牌处在主要凭借以项目品牌丰富和推动的建立阶段。在“新城市计划”主题下，通过本项目的城市营销，进一步深化城市发展“商业地产主力运营商”的市场定位。,视觉作品部分,商业案例观察,香港海港城,海港城由九龙仓集团开发，位处尖沙咀最繁华地段，现有700间商店，包括50间餐厅及两大戏院，为香港规模最大的购物休闲中心、“一站式购物”的最佳去处。 每逢周末，海港城吸引超过15万位高消费人士，办公大楼则汇集6万名高级白领。,8月25日拍摄,一个海港，只有一个海港城,海港城的夏季形象广告“summer timeharbour city”,维多利亚港口护栏上的海港城广告。,墙体广告。,海港城始终如一的传播概念：只有一个。,旋转门上的海港城口号。,高消费人士齐聚。,日本六本木之丘 ,一个城市之所以迷人，魅力的源头来自文化。堪称东京新文化震央的六本木之丘，深谙艺术行销制造话题魅力，每隔一、两个月，就会在森美术馆、广场或多个艺术空间举办艺术文化展览。而且由于财力雄厚、号召力强，展出内容往往具国际级格局，经常是外界注目的焦点。较为轰动的如united buddy bears展，以代表柏林的熊为主题。由世界各国艺术家所绘的127双艺术熊，传达爱、和平、友谊、宽容与不同民族之间的理解。还有从中国43间博物馆与研究机构外借的一级文物展、纽约现代美术馆（moma）的优秀艺术品展览、意大利时尚大师giorgio armani的回顾展，以及2004年第17届东京国际电影节等，都吸引大批人潮前来参观，也为六本木之丘塑造了高格调的艺术形象。十分宽敞的arena广场更为艺人、乐团表演的一级舞台，辐射状的视野不管从高处俯瞰或在周围欣赏皆很理想。,国际级艺术的强效行销,karim rashid 抽象岛状椅,六本木之丘21世纪最完美的城镇,arena广场为户外表演的一流舞台,从六本木车站搭乘特长电扶梯