北京丽都燕莎世家项目定位46p.pptx

燕莎世家项目价格定位评估,2012年12月,区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑,报告目录,京东北高端区域认识,奥北 区域,丽都区域,燕莎区域,国贸 区域,本案,本案地处北京东北方向，东北部区域是传统的富人区域，很早就有“东富西贵”的说法。 东北部地区主要有本案周边的燕莎、丽都区域以及国贸区域和奥北区域。这也造就了本案所处的独特地理位置，在核定本案价值时，应考虑整个东北部区域特点进行深度挖掘。,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,东北部高端区域特点,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,燕莎区域是在亮马桥以燕莎友谊商场为核心的北京最早的高端圈层区域。与第二、第三使馆区毗邻，地处高档消费的旺地。 燕莎友谊商城于1992年6月正式开业，1993年4月实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。,燕莎商城,美国第二使馆,燕莎区域,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,太阳星城火星园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,太阳星城火星园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,合生霄云路8号,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,合生霄云路8号,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,北京四季世家,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,产品细节,北京四季世家,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,丽都区域,丽都区域是在四元桥附近围绕北京丽都假日饭店的区域 ，由于本地区临近首都机场，本区域也成为北京最受外籍人士亲睐的地区。 北京丽都假日饭店是中国第一家假日饭店，现更名为北京丽都维景酒店。,丽都饭店,机场高速,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,远洋万和公馆,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,远洋万和公馆,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,阳光上东安徒生花园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,阳光上东安徒生花园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,银河湾,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,银河湾,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,国贸区域,国贸区域是在东四环以中国国际贸易中心为核心的高端区域，该区域成型较早。随着城市的发展cctv与btv也进驻了该区域，这也使国贸区域成为了北京最具商务特色的高端区域。,国贸中心,央视大楼,禧瑞都,万科大都会,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,万科大都会,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,万科大都会,房型详情表,产品细节,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,首创禧瑞都,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,首创禧瑞都,房型详情表,产品细节,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,奥北区域,奥北区域是借2008北京奥运会升级的原亚运村板块。该区域的高端形象是在奥运期间形成的，相较以上其他高端区域相对成熟较晚。但其特殊的地理位置以及历史因素，使该区域成为北京最具时代特色的高端地区。,国家体育馆,奥北鸟瞰,红玺台,绿城北京诚园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,红玺台,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,红玺台,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,绿城北京诚园,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,绿城北京诚园,房型详情表,产品细节,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑,报告目录,区域房地产市场分析,朝阳区2012年土地供应7宗，成交5宗，同比2011年下降58.82%，自2010年后朝阳区土地供应逐年减少，房地产在朝阳区生产总值中占比下降12.32%。 数据明显表明，东北部土地放量减少，近期内将产生一定的价值稀缺。,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,朝阳区2012年只有9月推盘出现了一定的放量，其余全年商品住宅供需呈现供不应求的态势。这表明东北部地区区域价值仍在提升，随着政策及市场转暖，本区域未来一段时间有可能将迎来量价齐升的态势。,区域房地产市场分析,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,入市核心均价推导方法,市场比较法,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、打分,4、比准价形成,产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合,根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近,权重项目比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,本案周边价格,本案周边在售及售罄项目价格表,本案周边在售项目及二手房价格区间为25000-41500元/，自2010年初以来，价格方面逐渐稳定，产品方面逐步更新。,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,初步价格权重评估,对比区域内项目及本案基本素质，结合市场因素权重因素 本案初步区域均价预估为37997元/平米。,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,土地缩减，商品房供不应求,区域市场,丽都板块,周边楼盘,最具国际都市感的居住区,在售项目少，竞争多来自于其他板块,如何突破瓶颈实现价值提升,项目溢价值挖掘,区域价值研判,项目价格评估,项目价值重塑,区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑,报告目录,豪宅定义,豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。,豪宅分类,远郊豪宅,近郊豪宅,城市豪宅,了解豪宅,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,城市豪宅,拥有一定的环境与地区优势资源； 距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套； 产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、th、独栋别墅相对较少； 相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所；,本案综合属性具备成为城市豪宅的素质，本案可运用多元化营销手法突破自身价值实现价格提升,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,价值实现途径,硬件设施提升,软件服务提升,产品包装升级,价值峰值突破 实现利润最大化,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,产品包装升级,高端项目的包装区别于普通常规项目，往往会利用不可复制的优势与竞争力赋予项目灵魂，突破自身价值极限。 本案核心价值是地理位置、项目与机场的关联便利性以及上东富人区的区域圈层。,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,硬件设施提升,标准配置提升项目的硬件及园区环境提高项目的安全等级及私密性保障 弥补劣势配置避免缺点暴露减少价值死点 提升科技附加值配置项目的尊荣生活感及现代都市感,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,软性服务提升,销售接待的专业性服务体系 售后客服的专业性服务体系 社区物业的品牌服务体系,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,原则： 城市型豪宅 产品结构相似 区域接近 目标客户相似 销售期重合,可比楼盘：,每类产品的可比楼盘存在差异,重塑可比楼盘及权重确定,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,都市型豪宅产品配置,阳光上东 vs 太阳星城 vs 远洋万和公馆 vs 红玺台 vs 霄云路8号,产品配置共性,休闲道、尽端路、流水（喷泉）、私家庭院、豪华入口/会所、休闲广场、物管,产品配置差异性,品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等 休 闲 类： 运动休闲：高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场等 生活休闲：高档餐饮 、精品等 科技运用：科技节能、科技智能化等 生活必需：学校、幼儿园等 外部干扰：防噪等,高尚生活元素,项目价值重塑,项目价格评估,区域价值研判,本