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1,房地产金融,郑州成功财经学院 夏贝贝 南京财经大学 房地产管理学 邮箱:934629468 电话2,张九龄感遇江南有丹橘,江南有丹橘，经冬犹绿林。 岂伊地气暖？自有岁寒心。 可以荐嘉客，奈何阻重深。 运命惟所遇，循环不可寻。 徒言树桃李，此木岂无阴？,目录,第一章：绪论 第二章：房地产金融基本知识 第三章：抵押贷款的运作 第四章：个人住房贷款 第五章：房地产开发贷款 第六章：收益性房地产贷款 第七章：住房公积金贷款 第八章：房地产保险 第九章：抵押贷款的二级市场,房地产金融基础知识及房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款一级市场运作,房地产保险,房地产抵押贷款二级市场,4,第一章 绪论,第一节：房地产金融的作用和重要性 第二节：房地产金融的发展 第三节：房地产金融的概念和内容,第一节 房地产金融的作用和重要性,一、房地产业的概念和特点 （1）概念：房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土地、建筑物及其附 着物，和土地、建筑物附带的各种权益。是一个复合概念。 房地产的概念包括两个层次： 1、有形物质实体部分：土地、建筑物及其附着物； 2、无形资产部分土地、建筑物附带的各种权益。（所有权、处分权、收益权、抵押权、地役权、租赁权等） （2）分类：按用途分可分为工业用地（50年）；教育、科技、文化、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；住宅用地（70年）；行政事业用地、公共设施用地、军事用地（以上三种为划拨方式，没有使用年限限制）；仓储用地（50年） ；综合或其他用地（50年） 。 （3）特点： 1、房地产业投资大、借款多、周期长 第一章：房地产投资报表.xlsx,6,7,8,2、房地产市场受区域的影响因素较大：地区性、不可移动性,1公里,2公里,中原万达（中原路秦岭路）,和黄熙花园（中原路西三环）14000元/平米,汇泉西悦城（中原路西四环） 11800元/平米,10,3、房地产具有投资和消费的双重性：保值增值性、人类生产的居住的场所 4、受国家政策和城市规划的影响。,二、房地产业的重要性 （1）城市房地产是城市存在和发展的物质基础； 1、民以食为天，以住为地； 2、城市房地产是政治、经济、文化活动的物质基础； （2）房地产是家庭的主要财富和政府财经收入的重要来源； 1、房地产占家庭财富的50%-65%； 2、房地产税、土地财政； （3）房地产业具有带动性； 带动相关行业及国民经济的发展。,三、房地产金融的作用 （1）房地产金融是房地产业发展的保障； 1、投资规模大、周期长、商品价值大； 2、用较少的资金做大生意； 3、用银行的钱买房子； （2）利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控； 1、调控贷款利率； 2、调控贷款比例； （3）引导住房消费； 1、福利性住房，住房消费偏低，储蓄偏高，不利于国民经济发展； （4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系； 1、资金流动流向高收益板块； 2、居民购买资金流入、股市资金流入；,四、房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业有着密切的关系 （1）房地产业越发达，与银行业的关系也就越密切，依赖性就越强； 1、房地产业属资金密集型产业，开发、消费的每个环节都需要。 2、房地产业投资周期长、资金量大的特征决定了其对金融业的依赖。 （2）房地产业同银行业相互促进； 1、房地产贷款业务带动银行业的发展； 2、多样化的房地产资金需求催生金融创新，银行取得贷款资金方式增多；,四、房地产业与金融业的关系 ：据统计，在20002002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。 ：商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。,四、房地产业与金融业的关系 （3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行； 1、地产泡沫，经济危机：房地产业的抑制效应。 幻灯片 13 2、银行降低贷款条件，引发土地投机行为；,18,第二节 房地产金融的发展,一、国外房地产金融的发展 （1）国外房地产金融发展的三个源头： 1、建筑业协会（Building Society）：1975 ，凯特雷，英国伯明翰 运作设想：把愿意购买房屋的人组织起来，其成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土地并建造房屋，房屋建成后，协会采用无记名投票或由成员支付一定费用的办法将房屋分配给成员。,英国建筑业协会发展的历程：1987年发展中有三个全国性的大型协会，并且由互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，20世纪80年代以后的运作过程如图,建筑业协会在有些国家也称为住宅合作社，但英国的建筑业协会逐渐发展成为一种非银行金融机构，互助性职能趋小，尤其是第二次世界大战后，这种金融机构形式在世界各国成为重要的房地产融资的方式。,英国建筑业协会发展的历程：1987年发展中有三个全国性的大型协会，并且由互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，20世纪80年代以后的运作过程如图,2、土地开发银行（ Land Development Bank ）：1769，德国，普鲁士邦西里西亚省，根据土地开发银行的组织形式，分为三个发展阶段：,（一）早期阶段（1769-1849）： 特点：政府规定，地主，义务参加土地开发银行，银行仅服务于一定区域。 地主利用自己的土地作抵押取得贷款，用于土地开发和房屋建设。,三阶段,（二）中期阶段（1850-1873）： 特点：取消原来只有地主参加的限制，凡是土地价值在1500德国马克以上的土地所有者都可自愿参加，抵押土地证券化，合作社以这些土地为担保发行债券，取得资金供社员使用。 各合作社单独运行，仅在一定范围内流通,三阶段,（三）后期阶段（1873年以后）： 特点：取消区域局限性，1873年组成了普鲁士银行，各地区的股票以各地区的土地做担保，股票的流通范围扩大，中转站成立。,3、公积金制度（ Provident Fund System）：1995年，新加坡，公积金用于雇员的社会保障，1968年，公积金开始用于购买房屋等方面，覆盖全体雇员及其雇主,中央公积金局,有薪水收入,个人与雇主按同等比例缴存,1:购买房屋 2：本人55岁退休后或丧失劳动能力时，依靠公积金生活 3：本人去世，全部缴存公积金由指定受益人领取,制度保障：强行划账，迟缴要罚缴滞纳金,二、国内房地产金融的发展 （1）根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，分为三阶段,（一）住房建设资金管理阶段（1949-1978）： 特点：计划经济，国有企业低工资，高福利，住房分配制度。 基本建设投资：生产性建设投资、非生产性建设投资 建设原则：厂房第一，仓库其次，宿舍和办公室再其次。,、资金紧张，鼓励自建公助，员工自有资金50%，其他可申请贷款，建成后3年一次还清,（二）房改金融阶段（1978-1997）：,1978-1987：探索阶段 ：西安、南宁、柳州和梧州四城市，试点全价向个人售房，但由于我国当时恩格尔系数偏高，大多数家庭不能承受 ：“三三三”制售房，政府、企业、个人各出房价的三分之一。 但建造的房屋越来越多，地方政府和企业的负担就越重，政府和企业不堪重负。,1988-1990：租金改革阶段 ：提租增资 ：建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发、有偿转让和出售,1991-1997：筹资模式阶段 ：增设房地产金融机构，如房地产信邦部、住宅银行 ：广泛开展信贷业务，生产性、消费性、个人和集体贷款 ：房地产保险、代理和信托等中介业务发展,（三）房地产金融阶段（90年代后）：,：“按揭”业务出现，中行和建行，出台抵押贷款办法等 特点：并非真正意义上的抵押，因房地产抵押贷款没有国家级的法律或者部门规章； 没有真正形成抵押贷款市场，贷款手续十分繁琐； ：1997年，中行颁布个人住房担保贷款管理试行办法 第一个部门规章 特点：需第三者保证和质押，特别是单位担保 仅适用于223个安居工程的城市 手续比较繁琐 ：1998，中行颁布个人住房贷款管理办法,三、成熟的房地产金融市场的标志 （1）住房贷款以抵押贷款为主。 房地产位置的固定性和价值的稳定性。 （2）筹资方式多样，贷款种类丰富。 筹资：政策性资金、大众储蓄、各种基金或股票、证券市场融资等。 贷款：固定利率贷款、变动利率贷款、固定期限贷款、可展期贷款。 （3）完善的法律体系。 保障抵押贷款资金的安全性，抵押贷款市场的顺利发展。房地产法规 （4）完善的房地产金融市场结构。 ：房地产市场的完善。一二级市场，通过转让实现资金的流动。 ：房地产金融市场的完善。抵押市场、担保市场、保险市场、中介机构。 （5）金融机构建立适应市场的新机制、新方法。,房地产开发的预先介入机制：从可行性研究报告介入，减少贷款风险,全程管理机制：贷款期限长，风险大，借款人收入，还款能力波动，推行贷款发放人责任制，负起贷款的全程管理责任,科学决策机制：可行性报告、投资决策报告等，各部门人才均参与编制,呆坏账预警处理机制：“年年报优”，完善揭露机制，出台激励办法。,建立科学决策的方法和指标：科学确定安全贷款额的方法和指标、贷款比例、利率指标等,31,四、目前我国房地产市场存在的问题 （1）房地产金融市场资金来源单一。 资金来源：政策性资金。住房公积金 ：金融机构利用储蓄等方式筹集的资金。 （2）房地产贷款具有过渡性。 我国房地产贷款还停留在担保阶段，有保证（第三方担保）、质押（购房人有等价物品）和抵押贷款。 （3）房地产金融市场不完善。 抵押贷款保险机构少，担保机构几乎没有，银行风险自但，市场不稳定。 （4）房地产金融市场法律体系有待完善。 有关抵押贷款的使用、出租、装修、管理、监督、违约后房屋的强制处置等方面的规定不详细，目前主要有中华人民共和国担保法 （5）商业银行经营机制有待转变。 银行“一对多”的个人借贷机制需要完善。 （6）商业银行违规放贷的现象时有发生。 同开发商合谋。,32,第三节 房地产金融的概念和内容,一、房地产金融的概念 （1）广义：指利用各种可能的办法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所