华侨星都营销策划提案.ppt

铭诚摩根大厦项目营销策划报告,领先。长沙。21世纪。摩根大厦,物业发展建议,营销策略,营销策划报告架构,定位体系,市场透析,a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务,a.vi基础部分 b.vi应用系统,a.项目解析 b.市场定位 c.客户定位,a.销售策略 b.推广定位 c.推广宣传语 d.推广原则及思路 e.推广总纲 f. 媒体策略 g.阶段执行,推广设计,a.长沙写字楼 发展趋势 b.长沙写字楼 配置调查 c.长沙写字楼 价格调查,a,市场透析,market analysis,1、长沙写字楼发展趋势,2、长沙写字楼配置调查,3、长沙写字楼价格调查,part 市场透析,麓谷板块,市府板块,中心板块,城南板块,以企业办公楼为主,区域未成型，大多数项目先开发住宅,长沙商务金融中心，多条线路聚集大量高档写字楼和城市综合体，商务气氛浓厚,区域初步成熟，多个商业综合体蓄势待发,地段成熟，景观丰富，各品牌开发公司陆续启动商业项目,滨江沿线,东城板块,多个城市综合体蓄势待发，区域逐步成型,长沙市新近写字楼分布趋势：,城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散,中心板块华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等 滨江沿线北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等 城南板块标志hopsca、德斯勤城市广场、华悦城等 东板板块华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华都万家城等 市府板块奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等 麓谷板块新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等,据相关统计， 2011年长沙至少有26个大型城市综合体项目筹建或者面市， 总建筑面积达1740万平方米， 其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。,城市综合体迎来井喷式发展,华悦城,德斯勤城市广场,喜盈门范城,华晨世纪广场,运达中央广场,嘉斯茂购物广场,世贸铂翠湾,奥克斯广场,绿地中央广场,渔人码头,达美d6区,罗马商业广场,北辰三角洲,新长海广场,中房瑞致国际,东岸城邦,泊富国际广场,万达广场,华远华中心,保利国际广场,兴汝金城,湘商世纪鑫城,长沙市城市综合体分布图,四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。,长沙市写字楼物业类型：,酒店办公,写字楼,商住混合,商务公寓,长沙商务市场,市场占比,市场占比,市场占比,市场占比,主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展,2011年，长沙实现地区生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%， gdp总量居全省首位、全国省会城市第7位、中部省会城市第2位。 长沙工业总产值突破7000亿元，规模以上工业产值达到6000亿元。 新增了一批超百亿元的企业和过千亿元的产业。,城市经济发展为商务提速,数据来源：长沙市统计局,长沙办公物业市场供应情况,2011年，长沙市内六区新增供应办公物业32.9万平米，万达、第六都两个项目占了近2/3 随着泊富、华尔街中心、顺天、华远、德思勤、华晨等项目陆续进入营销阶段， 写字楼的单体规模日益增加，2012年高端办公物业供应量将大幅增长。,数据来源：中国房产信息中心,2011年，长沙市内六区写字楼成交量达30.2万平米，同比增长157.24%， 成交集中于二环内中心区域，其中万达广场以12万平成交量排名第一， 商住公寓占据一定的市场份额，铭誉大厦以2.1万平成交量排名第二。,长沙办公物业市场销售情况,数据来源：中国房产信息中心,长沙办公物业市场价格走势,2011年，长沙市内六区写字楼成交均价11875元/平，同比增长80.2%， 大量优质精装办公物业的推出