思源北京永定河孔雀城7.2期高层营销方案.ppt

思源经纪 永定河孔雀城项目组 2019年11月13日,永定河孔雀城 7.2期高层营销方案,2,1,项目本体解读,3,客群定位,4,项目定位,5,营销策略,analyze system,报告体系,2,市场机会,【项目本体解读】,7.2地块位置,本案,东侧：18层高层 西侧：森林公园 南侧：台地联排 北侧：森林公园,地块规整、上风上水、独立管理、景观丰富,4,【项目本体解读】,经济指标,本案,【项目本体解读】,户型布局,幼儿园,项目共三栋楼，五个单元，主要由h1和h2两种户型构成，各楼栋1-2层为商业用房； 户型配比为h1户型156套，h2户型80套,【项目本体解读】,户型布局,两梯三户 h1+h2+h1 h1户型南北通透 h2户型纯南设计,【项目本体解读】,4.2米精装大堂,入户精装大堂彰显项目高贵品质；,【项目本体解读】,户型特点,h1户型 面积约：105 赠送面积约：19.5 飘窗约6 阳台约2.5 设备平台约11 共计面积约为124.5,南北通透，全明设计 客厅主卧均朝南，采光效果好 客厅面宽4m,主卧面宽3.5m，舒适度强,【项目本体解读】,户型特点,h2户型 面积：95 赠送面积：9 阳台约3 设备平台约3 飘窗约3 共计面积约为100.5,南向布局，全明设计 客厅主卧均朝南，采光效果好 客厅面宽4m,主卧面宽3.5m，舒适度强,【项目本体解读】,小结,地块价值：北侧及西侧均临400亩公园，景观优势无可附加，南侧为低密产品台地联排，整体地块密度较低，居住舒适度高，且为独立管理，私密性更强； 产品价值：产品为95-105平米两居，户型合理，居住舒适度高，且均有赠送面积； 配套价值：本地块尽享孔雀城别墅级配套体系，且各项配套均已落成，项目自身1-2层为商业用房，并设置独立幼儿园，配套设施完备。,别墅区内、景观公园旁、完善配套、精英户型,市场是否支持,1,项目本体解读,3,客群定位,4,项目定位,5,营销策略,analyze system,报告体系,2,市场机会,政策回顾20112012,政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变,3月25日,1112月,商品房销售必须明码标价,4月6日,存贷款利率上调，共计0.25%,4月21日,上调存款准备金率1%,1月31日 国税总局：今年不会推动扩大房产税试点,2012年,1月,政策回顾2012,12月,4月,巩固房地产市场调控成果；继续严格执行并逐步完善抑制投机投 资性需求的政策措施，促进房价合理回归；,1月31日,要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果,3月,调控密集期,调控淡化期,5月,2012年,2月26日,调控力度,中央政策不变，金融政策利好不断，楼市逐渐回暖,6月,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设；进一步巩固调控成果促进房价合理回归改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展 .,3月5日,3月14日,合理的房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松.,适时扩大房产税试点范围,3月8日,央行下调存贷准备金率0.5个百分点,2月10日,温家宝坚定不移的实施房地产调控政策,4月1日,房地产税试行城市将进一步扩容。,4月1日,国务院决不让房地产调控出现反复。,4月13日,多部委小产权房将逐步分类清理。,4月9日,住建部将部署第二批公积金保障房试点。,4月9日,不得以任何方式安排别墅用地。,5月4日,央行下调存准率0.5个百分点,5月18日,住建部重申：坚持房地产调控政策不动摇,6月6日,下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,6月8日,下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上下调0.20个百分点；五年期以下（含五年）下调0.25个百分点。,6月8日,2012年第二季度整体市场逐步回暖，仅6月商品住宅总成交面积高达119.2万， 超过了2011年限购政策后成交面积的最高水平的7月份,限购政策,整体市场|销售情况,价格面，我们可以发现由于整个11年严冬期的过度，12年第一季度整个地产价格出现松动，由于“小阳春”带来的整个市场回暖，第二季度成交量出现上扬，但价格依然保持稳定。,市场情况|库存情况,注：以上市场数据截止到8月19日,近期，商品房及住宅期房可售量各项指标均呈现下滑。截止8月19日，商品房期房可售套数和可售面积分别为110192套和1194.67万平方米，环比分别下滑0.69%和0.73%； 商品住宅（剔除保障性住房）共成交2202套/26.64万平方米，成交面积环比增长4.41%。价格方面，近期商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为21258元/平方米，环比上涨1.84%。,2012年调控政策放缓，加之银行利率下调等利好以及调控2年来刚需需求得到释放！4月开始房地产销售量持续攀升，预计下半年房地产销售价格会有小幅上扬！,【市场洞察|整体市场小结】,时势造英雄！北京上半年销售top10项目成功法则！,北京整体市场小结,商品住宅-排行榜,备注： 1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅，不包含别墅、公寓、保障房、经济适用房。,2012年1-6月北京普通商品住宅销售金额榜出炉 保利中央公园25.8亿元夺魁,商品住宅-排行榜,2012年1-6月北京普通商品住宅销售面积榜出炉 鲁能7号院11.5万平方米列榜首,备注： 1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅，不包含别墅、公寓、保障房、经济适用房。,商品住宅-排行榜,2012年1-6月北京别墅销售总金额排行榜出炉 中海尚湖世家以15.25亿夺冠,备注： 1、数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2012年1月1日至2012年6月30日； 3、本次统计中所指的别墅包括北京地区70年产权的别墅项目，不包含普通商品住宅、保障房、经济适用房。,top1 保利中央公园,top2首开常青藤,top3西山壹号院,top4逸翠园（逸翠尚府）,top5橡树湾,top6鸿坤理想城,top7金茂府,top8招商嘉铭珑原,top9龙湖时代天街,top10鲁能7号院,市场品牌项目梳理,保利中央公园大望京精装公园华宅,项目信息： 地理位置：望京,东至东五环,南至大望京6号路(望京东路),西至望京中环路,北至大望京街 开发商：保利地产 项目规模：规划总用地31万平方米,其中可建设用地9万平方米,代征用地22万平方米 , 建筑面积28万 产品形式：普通住宅,建筑综合体,板楼,高层,项目营销定位： 34万公园+新cbd核心+国际生活区全石材立面+大师级精装,市场研究top1,区域及交通：邻近主干道，地铁15号线与14号线的交汇站，未来可步行到达地铁，便利性强； 环境与配套：与北小河、大望京公园相邻，得天独厚的社区外环境+高绿化社区内园林规划； 配套与潜力：教育医疗、运动健身、休闲观光、一站式购物、大型餐饮等各种业态功能组合，有着区域经济中心的发展潜力； 户型：大户型，格局通透，送精装修，并有较大的赠送面积，实际使用率高,成功要素：地段及资源城市核心发展区的地段优势，紧邻城市公园的天然环境资源优 势，北京第二大望京cbd地段，融合大规模城市综合体带来的升值潜力,宣传口号：北京每卖出10套豪宅，8套在中央公园，人生第一套豪宅，145，不只是四居！”,市场研究top1,首开常青藤坐落在商贸中心上大规模的“生态”主题住宅区,项目信息： 地理位置：朝阳 东坝(东五环七棵树出口向东200米) 开发商：北京首开天成房地产经纪有限公司 项目规模：占地面积:37.62万平方米，建筑面积：44.62万 产品形式：花园洋房,板楼,多层,小高层,项目营销定位： 44万悠悦大盘绽放与东坝国际商贸中心未来繁华之上，11.8低容积率兑现繁华之内花墅理想，承荣誉更享稀缺,市场研究top2,区域：毗邻东二环、cbd、燕莎、望京丽都及首都机场临空经济带这五大商圈； 交通：轨道、快速路、公交等立体交通网络直达北京东部各个区域； 配套与潜力：教育、运动健身、商业、一站式购物、大型餐饮等各种业态功能组合，使置业者真正享受高品质宜居生活；,成功要素： ：地段及资源低密置业，满足高需求，东坝区域顺势崛起，融合大规模城市综合体带来的升值潜力,宣传口号：不同的人生，同一种花墅梦想！,市场研究top2,西山壹号院豪宅定位，国际团队打造,项目信息： 地理位置：海淀 圆明园西路药用植物园北侧 开发商：北京融创恒基有限公司 项目规模：占地面积:20.2万平方米，建筑面积:42.9万平方米 产品形式：花园洋房,板楼,项目营销定位： 打造海淀首席豪宅学区房,市场研究top3,冠领京城豪宅市场：超高性价比与淋漓尽致的品质展现，使其赢得豪宅市场的标杆地位地处西山稀缺地段，8重安保系统； 环境：多种珍贵稀少植物，三个公园环抱，全园景观覆土达到3-6米； 配套与潜力：集合多个海淀重点名校于一盘，实属优质学区房首选； 户型：双主卧南向套房，大尺度面宽引入大视野观景，一梯一户独享私密空间，主仆双入户,成功要素：地理位置绝佳，毗邻颐和园，汇聚高端资源，全程名校教育显优势,宣传口号：汇聚高端资源，打造全程名校教育！”,市场研究top3,逸翠尚府北京cbd居住区低密度花园尊贵官邸,项目信息： 地理位置：朝阳 姚家园路,东方基业汽车城对面 开发商：和记黄埔地产集团 项目规模：占地面积:26.70万平方米，建筑面积28万 产品形式：普通住宅,别墅,花园洋房,板楼,板塔结合,叠拼别墅,小高层,项目营销定位：繁华中演绎有天有地的大宅生活,市场研究top4,环境与配套：为背景cbd商务居住区内一大型低密度高品质豪华住宅小区； 配套与潜力：环拥国贸、燕莎、三里屯三大商圈遥对亚洲最大公园之一朝阳公园； 超高性价比，低总价入市,成功要素：低价入市策略恒大绿洲一期开盘以与区域均价相近的低价入市，吸引 市场顺利启动，随着项目市场影响力的增强并结合价格策略推动项目快速销售,宣传口号：繁华中演绎有天有地的大宅生活”,市场研究top4,橡树湾城市北部风情园林住区,项目信息： 地理位置：海淀八达岭高速小营桥往西800米路南 开发商：华润置地(北京)股份有限公司 项目规模：占地面积：310000平方米, 建筑面积28万 产品形式：板楼,板塔结合,项目营销定位： 70万平米中国硅谷生活城，学院意向的国际人文小镇,市场研究top5,交通：北五环、八达岭高速，地铁13号线，地上地下双交通，回家一路畅通； 配套：百年学府聚合之地，京城200哆嗦高校林立左右，社区内设立重点幼儿园及小学，20万平米自持性商业中心，区域罕见； 户型：围合式建筑，私家门第隔绝喧嚣； 品质：casa master私宅定制顾问。,成功要素：主题园林主题园林社区营造了良好的居住氛围，成为项目的核心卖点之一,宣传口号：中国硅谷核心居住区,市场研究top5,稀缺的地理位置！,【市场研究|成功法则】,高举高打的市场形象，高端的社区品质！,北京整体市场小结,法则一：,法则二：,长时间的市场声音！,法则三：,合理的推盘节奏及价格！,法则四：,孔雀公馆均具备，在现有的市场情况有，孔雀公馆拥有成功项目的核心优势。,【市场洞察|区域市场】,整体市场,33,孔雀英国宫,太阳公园,龙town,紫御城,橘洲,国泉城,孔雀大卫城,中宏新界,恒基现代城,方正英郡,红城,中鼎.凤凰城,k2红树湾,固安竞争态势,北京,106国道,大广高速,北部区域,老城区,南部区域,绿宸万化城,永定河 孔雀城,竞争区域界定：北部区域老城区南部区域； 北部区域不论是供应体量还是成交量，都是本项目主要面临竞争区域。,北部区域,【市场洞察|竞争态势】,固安市场后续供应量,2012年固安市场后续供应量较大，总计669万平方米； 区域内重点竞品项目为四号线大卫城、孔雀英国宫，产品以及客群相同竞争激烈； 后续供应量中绿宸万华城最大，总体体量达230万平方米，竞争较为激烈；,【市场洞察|竞争态势】,竞争态势竞争对手直接锁定英国宫-大卫城,干扰竞品（供应量及成交量较低）,分流竞品（供应量较大）,核心竞品为英国宫、大卫城； 分流竞品为绿宸万华城、龙town， 干扰竞品为k2红树湾、国泉城、方正英郡、中鼎凤凰城、紫御城、橘洲等。,项目位置：固安106国道与朝阳大道交界处 产权年限：70年 总建筑面积：82万平米 容积率：1.8 绿化率：35% 营销重点：英伦风格、低密度人居、 景观住宅,孔雀英国宫项目概况,客群定位：自住型、投资型 产品类型：高层、叠拼,项目区位图,【市场洞察|竞争态势】,育才路,发展路,106国道,向南1.5公里为英国宫社区,固安规划馆,孔雀城,【市场洞察|竞争态势】,英国宫1.7、1.8期位于中央核心区，固安规划馆南侧，总面积约19万，预计总货值为12亿元,英国宫下半年推盘1.7、1.8地块,2期合计：,可售总面积：193662 可售套数：2327套 平均每套面积83 总货值11.62亿元,【市场洞察|竞争态势】,英国宫1.7地块,英国宫1.7期,售罄,未售,在售,英国宫1.7期7、8、9#楼售罄，在售房源为6#楼，1、2、3、4、5#楼未售；主要户型以全南两居（k2），二赠一（k1），三赠一（i1）为主；本周英国宫成交140套左右；,当前成交均价k1：7300左右，k2：6300左右；i1成交均价为6700左右； 目前1.7期剩余面积：78353.28；,【市场洞察|竞争态势】,4#,5#,3#,2#,1#,6#,英国宫1.8期,英国宫1.8期共计房源847套，目前未开盘销售。,【市场洞察|竞争态势】,英国宫1.8地块,41,推广诉求：,销售情况：,随着英国宫价格的上涨，现阶段的推广主要以公园、阔景洋房为主，注重强调项目品质，淡化性价比等诉求。,英国宫价格随着5月逐步上涨，在7月、8交之前速度均有不同程度的下降，与大兴市场“量价齐升”的销售情况形成了一定的反差。,【市场洞察|竞争态势】,42,楼盘名称：4号线孔雀大卫城 建筑类型：板楼、高层 建筑面积：六期227563 容积率：2.174 项目位置： 北京周边 大兴野生动物园向南3公里; 当前均价：6500元/ 周围交通：乘943、828、849到固安交警队下车即可； 开盘时间：六期2012年5月 户型面积：一居65；二居81-85；三居90-126； 售楼地址：北京经济管理职业学院南侧 物 业 费：1.99元/平方米月 物业公司：廊坊市幸福基业物业服务有限公司 开 发 商：固安京御房地产开发有限公司,【市场洞察|竞争态势】,6#,11#,12#,17#,18#,16#,27#,28#,29#,32#,38#,39#,40#,33#,其中，27#、32#楼因无预售证暂不对外销售，但客户可以申请； 27#1单元两端为2+1户型，中间为全南两居户型；2、3单元为小三居； 28#目前只1单元04户型对外在售，两端为3+1户型，中间为全南两居户型；2、3单元两端均为2+1户型，中间为全南两居户型； 29#两个单元，各单元两端均为2+1户型，中间为全南两居户型； 32#一个单元，两端为2+1户型，中间为全南两居； 目前六期共计可售房源698套，主要以两居的2+1户型为主。,【市场洞察|竞争态势】,成交均价与成交套数,【市场洞察|竞争态势】,大卫城经历了6月、8月两次涨价之后总价达到了6500元左右，但套数持续下降，到8月月均去划已经下降到了不到300套。,【市场洞察|核心竞品】,大卫城d6户型,英国宫k1户型,84平米，赠送14平米， 实得98平米,77平米，赠送14.5平米， 实得93.5平米,孔雀公馆在英国宫h1户型的额基础上做了进一步的优化，户型更方正、动线更加合理，使用舒适性也有提升，加之更大的空间赠送，是孔雀公馆h1在与其他项目竞争中更具产品优势。,孔雀公馆vs大卫城vs英国宫2+1户型对比,孔雀公馆h1户型,105平米，赠送19.5平米， 实得124.5平米,46,【市场洞察|核心竞品】,孔雀城vs大卫城vs英国宫纯南向户型对比,大卫城a2户型,英国宫k2户型,79平米，赠送3平米,80平米，赠送3平米,孔雀公馆h2户型户型更紧密，赠送空间更大。,孔雀公馆h2户型,95平米，赠送9平米,【市场洞察|点对点分析| 综合力分析】,项目在醇熟度、规模、配套方面、景观资源的近好性上具有较突出的优势，应作为重点，强化传递。,【市场洞察|点对点分析| 产品力分析】,2+1户型灵动空间、舒适度更高。,【市场洞察|点对点分析| 产品力分析】,纯南2居户型大面宽、短进深，明厨明卫，居住舒适度高。,竞争机会结论,从综合竞争力上项目在醇熟度、规模、配套、景观资源的近好性上具有较突出的优势，后期应作为重点，强化传递。,从产品竞争力上，有短进深大面宽舒适度高的特点，本项目产品力的重点发力方向。,本项目大景观、大配套、高醇熟度、高品质别墅级产品优势突出。,在竞争激烈，价格敏感的市场中，本案应该,怎 样 突 围,让我们一切从客户出发,1,项目本体解读,3,客群定位,4,项目定位,5,营销策略,analyze system,报告体系,2,市场机会,【目标客户界定】,客户特征项目基本素质清单与客户需求对位,【目标客户界定】,客户特征生活区域,朝阳8%,海淀20%,西城区16%,丰台21%,居住区域： 北京南部及4号线需要更新换代的老化、老旧居住区； 北京南部及4号线外来人员租住社区。,丽园东里,黄村中里,金惠园,兴涛园,观音寺小区,锦华苑,青岛嘉园,大兴35%,西马金润家园,角门西东里,星河苑,嘉园小区,星河苑怡然家园,怡然家园,翠林社区,开阳里,西罗园,京华苑,瑞海家园,香海苑,枣园小区,兴华园,青芷园,畅柳园,万寿公园,芳庭苑,丰融园,北京南部及4号线客户生活区域,本数据根据大卫城4号线成交客户分析取得,【目标客户界定】,客户特征工作区域,海淀22%,丰台17%,大兴36%,工作区域： 北京南部、4号线沿线区域的写字楼； 北京南部及4号线沿线工厂和企、事业单位。,火神庙商业,北京南部及4号线客户工作区域,西红门,帝元商场,艺苑大厦,安装大厦,新发地,玉泉营花市,三星大厦,西城25%,洋桥大厦,金融街,居然之家,南苑机场,中国人寿大厦,百盛,北京招商,泰康人寿,中国联通,中关村科技园,创新大厦园,中国钢铁大厦,中关村电子城,本数据根据大卫城4号线成交客户分析取得,【目标客户界定】,客户特征交通路径,海淀22%,丰台17%,大兴36%,工作生活中交通路线： 环路：二环路、三环路、四环路、京开高速 4号线地铁,西城25%,海淀20%,西城区16%,丰台21%,大兴35%,京开高速,4号线,四环,三环,二环,本数据根据大卫城4号线成交客户分析取得,【目标客户界定】,客户特征休闲娱乐区域,北京南部及4号线客户娱乐区域,乐购超市,娱乐休闲区域： 北京南部区域的娱乐配套档次高低齐全。,必胜客,肯德基,玉林烤鸭店,王府井百货,火神庙商业,中国工商银行,青年餐厅,钱柜ktv,高尔夫,世界公园,野生动物园,呷哺呷哺,中石油加油站,万芳亭公园,陶然亭公园,首地大峡谷,本数据根据大卫城4号线成交客户分析取得,【目标客户界定】,客户特征阅读习惯,成交客户阅读习惯分析,我们的客户平时阅读哪些杂志、报纸？,关键词： 报纸（手机报、生活报纸、财经报纸等） 杂志（地产杂志、时尚杂志、生活杂志等）,本数据根据大卫城4号线成交客户分析取得,客户特征：28岁-35岁之间，为两口人家，多在北京南城，大兴，西南部总部基地等区域工作，因为北京限购，承受不了市内高房价的压力被迫往外首次置业，解决自住问题。 置业特征：刚需为主，多为首置客户，价格敏感，关注项目周边配套以及社区氛围，对于优惠及赠送较为敏感。接受总价40-60万。 项目关注点：价格、周边配套、社区氛围；,关键词：刚需，首置，小两口，价格敏感型,纯南向二居：,2+1户型（100+18）平米户型：,客户特征：30-40岁,40-50之间，多为三口之家或带有老人，在北京工作，也考虑投资，但无力购买市内高房价，看中北京周边区域的未来发展潜力，先占有资源，投资自住兼可，暂时过渡产品。 置业特征：养老、刚需性客户为主，因具备一定的置业及居住经验，因此更注重产品的户型设计、居住品质、社区环境等，具有一定的价格敏感性，在可支付的能力范围内选择可提升生活品质的社区。家庭成熟，关注社区配套及生活便利度。接受总价60-80万 项目关注点：社区、园林规划、赠送空间；,关键词：养老型，中青年人士，追求品质,刚需、高性价比、追求生活品质,【目标客户界定】,【目标客户界定】,客户定位客户细分,ii,i,iii,ii,i,iii 次要客户： 外省市客户，近京置业的其他省市客户，兼具投资目的。,核心客户： 北京主城区刚需外溢客户 客户来源：朝阳、海淀、大兴、丰台等城区 客户特征：城市中等收入，无法承受市区房价，故将购房需求外置 置业类型：自主性，改善现有居住环境，高品质，园林优的住宅，总价在50-80万左右,重要客户： 其他区域投资、改善类客户 客户来源：其他区域 客户特征：有一定经济基础，对城南发展较为看好，追求环境较好的品质生活 置业类型：改善现有居住环境，体验园林式住宅,北京被动外溢，刚需首置 对生活及产品品质有一定追求的小资客户为主,客户定位,【目标客户界定】,高性价比、升值潜力、社区环境，是客户购买固安高层产品关键因素； 具有稳定收入、看重性价比、京南挤压型客户，是高层客户的重要特征； 主力客群为北京南部区域以及4号线地铁沿线海淀、西城的客户； 产品的客群年龄在35岁左右，以青年、中年为主；,客户定位,【目标客户界定】,他们是,大北京 追求乐居生活的“梦想家”,1,项目本体解读,3,客群定位,4,项目定位,5,营销策略,analyze system,报告体系,2,市场机会,【项目核心价值梳理】,项目定位核心价值梳理,项目隐患：孔雀公馆更多依靠于项目品牌和外部资源，但从项目自身规划来看，亮点很小，容易给人别墅区里的“贫民区”的感觉。,【项目核心价值梳理】,项目定位核心价值梳理,区域价值国际空港新城、投资价值洼地 地块价值地块错落有致、地理位置幽静； 景观价值毗邻400亩森林公园，稀缺景观资源，无法复制； 配套价值高层产品，尊享别墅五星级配套服务； 客户价值8年8000业主沉淀，醇熟社区 产品价值2+1创新户型，舒适度更高,六大核心价值,【项目核心价值梳理】,项目定位项目卖点梳理,稀缺景观资源，推窗揽景 私家公馆，别墅级星级配套 阔景高层，醇熟低密社区 独立地下停车位 独立风情商街配套 4.2米精装大堂，奢华大气 创新户型，2+n灵动空间 赠送飘窗、阳台，近100%使用率 主卧、客厅全朝南设计，充分享受阳光沐浴 南北双阳台，视野更广，景致更好,产品10大卖点,漫步森林公园，悠享最纯粹自然时光,幸福在鸟语花香中无限流淌,田园小镇，尊享别墅级五星配套,风情商街，繁华圈落近在迟尺,项目定位,首席小镇 公园里 阔景洋房,形象定位,【营销策略】,产品及推广语,孔雀公馆首席小镇 公园里 阔景洋房,建议延续提升,备选：2+n灵动空间 孔雀城里的公园洋房,形象策略,【营销策略】,推广语,孔雀公馆 首席小镇 公园里阔景洋房 90-100孔雀公馆，24万m2孔雀森林公园,孔雀公馆 2+n灵动空间 使用率100%,形象策略,【营销策略】,网络示意,永定河孔雀城 巨制五星配套 醇熟低密小镇,孔雀公馆 2+n灵动空间 使用率100%,买两居送一居！还送24万森林公园！,第一帧,第二帧,第三帧,形象策略,【营销策略】,官网轮播,孔雀公馆 2+n灵动空间 公园里 阔景洋房 买二赠一、私藏400亩森林公园 vip:6603 6666 / 6605 6666,形象策略,【营销策略】,上墙展板,孔雀公馆 2+n灵动空间 公园里 阔景洋房 于此，森林、庭院、大湖 公园里似乎潜藏着只属于她的生活方式和故事 纵观12万孔雀海潺潺细流 流徜生活在此的幸福时光 静赏24万孔雀森林公园 脉搏居住在此的骄傲写照,1,项目本体解读,3,市场洞察,4,项目定位,5,营销策略,analyze system,报告体系,2,难点分析及核心问题界定,项目整改,【营销策略】,0501#,0502#,0504#,1,2,1、打造孔雀公馆自身特色主题园林，建议命名为“孔雀鲜花广场”、增加小品、喷泉、雕塑等进一步提升园林品质； 2、独立化管理物业，整体物业形象有所提升，保障项目的高端品质。,推售策略,【营销策略】,销售目标快销先锋,7.2高层货值梳理,【营销策略】,货值梳理,7.2期高层可售房源共计211套，总货值约1.5亿，其中h1(2+1)房源共计160套，占比73%，货值约为1.16亿，纯南向两居房源55套，占比27%，货值为0.34亿。,备注：公租廉租房总计2300平米，全为h2户型，共25套,推售策略产品价值排序,【营销策略】,0502栋,0501栋,1单元,0504栋,2单元,1单元,1单元,2单元,0502栋，中间位置，单单元、环境安静，东西侧采光较好，价值最高； 0501栋，靠近入口，居住舒适度下降，价值次之 ； 0504栋，西侧及北侧景观较好，西侧距离大广高速最近，严重影响品质。,0502栋,0504栋,0501栋,推售建议提前蓄客，爆破上市,【营销策略】,0502栋,0501栋,1单元,0504栋,2单元,1单元,1单元,2单元,7.2期高层211套房源集中推售，首先提前一月蓄客。,【营销策略】,本项目如何积累有效客户量，突破区域竞争？,推广目标,推广目标 高层211套房按照15%有效客户成交率，7.2高层需客户1419组,我们如何找到1419组客户？,备注：成交比参照大卫城：6.6:1,【营销策略】,推广策略,针对7.2高层有效客户的推广策略,重点投入高效渠道，减少低效渠道投放 定向推广是关键，线上推广是辅助,【营销策略】,渠道分析,介绍、短信是成交量高的渠道高效渠道,网络+报纸+杂志是成交量较低的渠道低效渠道,备注：原孔雀公馆高层成交客户数据,【营销策略】,渠道分析,制定精准推广执行方案,资源联动 老带新 区域路牌导视、拦截 定向定点推广 一二手联动 传统媒体推广 活动营销,【营销策略】,资源联动,资源整合 双拳出击联合阻击英国宫，打赢区域客户拦截战。,改变营销模式，与大卫城高层推广资源与客户资源共享，充分利用大卫城的直接竞争和孔雀城的拦截竞争优势，区域截留客户，充分洗筛客户，确保高层客户京御内部消化，防止客户外溢。,孔雀城,大卫城,英国宫,【营销策略】,老带新,运用各种资源，加大老带新力度,老带新执行方法： 1、赠送双边三年物业费 2、对成功推荐成交客户到3组以上，增加奖励物业费或现金 3、推出看房活动，累计带3组亲朋家庭，给予其业主1年物业费赠送 4、老业主联谊活动针对优质客户，举办联谊活动（采摘园、海洋馆等游玩）,【营销策略】,区域拦截利用区域资源，设点拦截，有的放矢,利用区域资源整，集中优势资源，垄断区域市场客户； 更换1-2块入京方向擎天柱为高层产品信息，增加固安收费站、警示墩、公交站牌 等户外资源释放高层销售信息、:在进入区域的要道提前锁定，户外大牌，进行全区域拦杀。,桥头堡售楼处,项目围挡,孔雀英国宫,永定河桥擎天柱,收费站广告,大卫城,1 0 6 国道,道旗拦截,本案,警示墩,公交候车厅,入口导视,户外资源,【营销策略】,固安公交候车厅灯箱,大广高速警示灯箱,利用区域推广资源优势，通过固安公交候车厅灯箱、大广高速警示灯箱、大红门警示墩等释放7.2高层产品信息及销售信息。,孔雀公馆 2+n灵动空间 孔雀城里的公园洋房 66056666,【营销策略】,把红旗插到竞争对手的地盘上去，拦截竞争对手的有效客户,通过一切手段，截流来固安看房的客户； 销使拦截：从桥头堡沿106国道，周一周五安排10名大学生举牌销使，周末和节假日安排20名大学生举牌销使，拦截和引导客户到访，有效减少区域竞品的客户分流，从而增加客户到访量。 巡展车：在从桥头堡到固安售楼处一条街，放置巡展车，截杀去其他售楼处看房的客户； 派单：在4号线人多地铁出口、公交站点、西红门市场等客流集中地放进行发单； 电开：寻找固安楼盘和大兴在售楼盘、公司售罄项目的电访客户资料进行客户挖掘。,【营销策略】,定向推广,定向挖掘一：居住区域,目标区域 政府部门宿舍区 学校、医院等企事业单位宿舍区 京南区域中高端项目社区 固安中高端项目社区 定向手段 以设立临时巡展点为主，同时向该类社区居民派送宣传单页、派送礼品以获取电话等联系方式为辅,政府部门宿舍,企事业单位宿舍,社区巡展,中高端项目,【营销策略】,定向推广,定向挖掘二：工作区域,目标区域 学校、医院等企事业单位宿舍区 京南地区中型企业 固安地区大中型企业 定向手段 主动上门联系该类单位，通过团购优惠政策、现场宣讲、物质奖励中间人等方式开展团购活动。,服装厂,写字楼,看房团购,家具厂,【营销策略】,定向推广,定向挖掘三：商业娱乐,大型超市、加油站、高速公路收费站会员积分兑换,与大型超市、加油站、高速公路收费站以及联动，客户可以根据加油积分或者高速收费积分，达到一定积分可以到孔雀城项目现场换取购房优惠，吸引客户到达项目现场，增加项目现场人气，并增加有效客户基数。,资源联动一二手联动及区域资源联动,【营销策略】,【联动区域